中国住房抵押贷款证券化的风险分析与防范 - 中房网
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中国住房抵押贷款证券化的风险分析与防范
http://crei.　　日　　来源：经济研究导刊
住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。 　　住房抵押贷款证券化始于20世纪60年代末的美国。当时，由于通货膨胀加剧，利率攀升，使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时，商业银行的储蓄资金被大量提取，经营陷入困境。在这种情况下，为了缓解金融机构资产流动性不足的问题，政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场。 　　住房抵押贷款证券化的发展现状：随着住房体制改革的不断向前发展，中国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来，有关数据显示，2000－－2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74%以上，个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高，2008年已超过82%。由于中国经济发展现状，如个人信用制度不健全，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题，导致了商业银行的风险增大，个人住房抵押贷款不良率开始不断上升。“建元2005－1份额人住房抵押贷款支持证券”是国内首个住房抵押贷款证券化产品，这是以中国建设银行作为试点单位的，从此开创了国内住房抵押贷款证券的先河。 　　一、中国住房抵押贷款证券化的收益分析　　1.有利于商业银行增加资金来源渠道，扩大筹资范围。中国包括国有商业银行在内的金融机构90%的资金来源是各项存款。如果社会存款下降，商业银行就会无法满足非金融机构对资金的需求。另外，借助住房抵押贷款证券化，银行可以在资本市场上进行直接融资，使其筹资渠道得以扩展，由一般的存款扩大到向全国、甚至全世界筹集资金，从而增加贷款机构的资金来源。 　　2.有利于解决资金流动性问题。目前，中国金融机构储蓄存款中绝大部分是五年期以下的短期存款，而住房抵押贷款的一般期限都在十五年左右，属于长期的债权资产。这样银行的“短存长贷”就很容易产生资金流动性风险，从近几年中国金融机构的信贷资产分布情况看，住房抵押贷款以较快的速度增长，并且预期未来仍会有较快增长，而定期存款的比重却在不断下降，从发展的观点看，随着住房抵押贷款规模的不断扩大，当贷款余额达到银行信贷资产的一定比例时，资产流动性风险就会加大，而实行住房抵押贷款证券化，银行通过MBS将长期债权出售，使中长期资产在短期内变成流动资金，即可盘活银行的资产，增加其资金的流动性。 　　3.有利于降低商业银行的经营风险。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。 　　二、中国住房抵押贷款证券化的风险分析　　1.信用风险。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。在中国，由于个人信用制度不完善，居民收入的透明度和货币化程度低，实际收入与名义收入差距很大，银行很难确切地计算居民实际收入水平，贷款银行无法判断贷款人的资信程度。 　　2.提前偿付风险。提前偿付是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前偿付一般有两种情况：一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿付行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿付行为也有可能发生。提前偿付一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。 　　3.利率风险。利率风险，也称市场风险，是指由于利率的变化而使发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。目前中国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，由于贷款组合的利率是浮动的，若贷款利率下调，则银行要承受发债成本不变而贷款收益下降的风险。如果利率上调，与存款利.率增长幅度相比小，这样就有可能减少银行的获益。 　　4.流动性风险。流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。中国的个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为具有较大的风险性，会降低商业银行资产的流动性，进而影响银行的兑付能力。 　　5.法律政策风险。中国整个经济处于转轨时期，市场经济体制不够完善，政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背时，政府会采取房地产调整政策，房地产业政策的调整和收缩，使商业银行面临政策风险。而且现行法律、政策与证券化业务的冲突以及相关法律、政策的滞后，都形成了证券化业务的外部风险。 　　三、防范个人住房抵押贷款风险的对策　　1.提前偿付风险的防范。由于经济环境的不确定性和人的理性，我们不能把握提前偿付风险的变化规律，只能通过构建科学合理的防范机制对其加以防范和控制。例如提前偿付锁住和支付罚金。买权保护的最简单方法是锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现。支付罚金是指借款人选择提前还款时，必须为这一行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭受损失。 　　2.加强银行放贷的操作和流程的管理，完善信贷管理机制。贷款前，商业银行应该建立专业化的咨询体系。贷款机构在对借款人咨询和教育上应该投入大量资金，在借款人申请个人住房抵押贷款之前，借款人应到银行等金融机构或专门的咨询机构进行咨询，以确保借款人充分了解住房抵押贷款具体操作流程以及违约等造成的后果。贷款时，商业银行应实行科学严密的贷款审核程序。银行在审核住房抵押贷款申请时，主要是考察借款人的还款能力、审查贷款抵押品即住房的当前状况、实际市场价值和调查申请人的信用状况。贷款后，商业银行应加大监控和管理的力度。商业银行应该建立先进的业务处理系统和监控借款人财务状况的信息系统。利用业务处理系统每天监测报表，一旦出现逾期贷款，就可以立即查明原因，采取相应的措施来防止逾期的继续发展，最大限度地减少银行的损失。 　　3.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理。目前中国住房抵押贷款主要是浮动利率抵押贷款，利率的变化与调整主要受制于央行的金融管制和货币政策，这样各大商业银行无法根据有效的抵押贷款历史记录来预测未来抵押贷款提前偿付的比例及速度；利率调整的不确定性又影响了证券价格变化，造成了未来现金流的不确定性，增加了投资者面临的投资风险。借鉴美国的经验，建议中国在发展MBS时应当逐步调整当前利率水平，建议与银行间债券市场上的适当期限的国债收益率挂钩，同时继续推行利率市场化。 　　4.发展个人住房抵押贷款风险转移机制。金融机构可利用各类保险业务品种来分散个人住房抵押贷款风险。保险费用所形成的保险基金金额大，来源稳，使用周期长，有可能部分承担抵押贷款中的风险损失。金融机构可通过以下险种分散抵押贷款业务的风险。第一，建立住房抵押贷款信用保证保险。由保险公司开办抵押偿还业务，借款人向保险公司投保抵押偿还险，保险公司充当借款人还贷保证人，一旦借款人无法继续归还住房贷款时，保险公司负责偿还一定比例的贷款损失。第二，住房抵押贷款与人寿保险相结合。借款人购买相应年限和金额的住房抵押贷款人寿保险，用于购房人因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保证金继续按月归还贷款。以确保不会因借款人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现被迫违约，抵押住房被处置的风险。第三，住房抵押贷款产权保险。该险种确保抵押物本身产权是完整的；贷款机构所得到的抵押权是有效可行的；除了单证上列明的债权人之外，没有其他人有更优先向贷款申请人偿还债务的权利。若因产权纠纷或更高顺位债权人出现时，保险公司将予以赔偿。 　　5.加快完善个人征信体系，完善运作机制。建立完善的个人信用制度。该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督、管理与保障个人信用活动，规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。加强风险披露和监管，对于中国金融当局来说，应加强对复杂金融产品的风险监管，特别是对信用衍生品等的监管。监管机构必须监督制定标准的贷款转让合同，建立贷款转让的公开披露制度，加强央行和证监会对贷款转让的监管，确保“真实出售”，严防贷款转让过程中欺诈行为的出现，以保护投资者的利益。同时还要建立担保体系、规范评级机构。借鉴国际经验，中国应尽快成立政策性的全国住房抵押贷款担保机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险机制，从而降低发放抵押贷款的金融机构风险。 　　6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境。中国虽然已经出台实施了《城市房地产管理法》、《担保法》、《保险法》、《商业银行法》、《个人住房担保贷款管理办法》等相关法律法规，构成了个人住房抵押贷款的法律框架，但缺少具体的、操作性强的配套法律法规，不能从房屋交易、估价、保障等方面对市场主体和市场行为形成硬性的约束。所以，中国应尽快制定和颁布关于消费信贷的法律，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险，减小个人住房抵押贷款的法律风险。 　　作者： 渤海大学经法学院 李梦宇 (作者:李梦宇)
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王梓/基于房地产调控政策的商业银行住房抵押贷款风险管理
日期： 10:24:44
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山东大学威海分校
内容提要：美国次级抵押贷款危机爆发之后，我国有关房地产的调控政策几经变化，直接影响着商业银行房地产抵押贷款的规模、定价和风险。特别是2010年以来，国家出台了以“新国十条”为核心的一系列关于房地产调控政策，对房地产市场的不同环节作了限制性的规定，加剧了房地产市场的不确定性。在此背景下，商业银行应如何及时紧随国家调控政策的变化，加强住房抵押贷款风险管理，成为亟待解决的理论问题和现实问题。本文梳理了2010年以来我国房地产调控政策的变化，并以此为背景分析了我国住房抵押贷款面临的各种潜在风险。在此基础上，从微观、中观、宏观等层面构建出分层次、多角度的立体防范体系。
关键词：房地产调控政策& 住房抵押贷款风险& 多层次防范体系
一、我国住房抵押贷款的现状
个人住房抵押贷款，是指商业银行向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的抵押性贷款，是商业银行最重要的个人贷款业务。它主要包括个人住房按揭贷款、二手房贷款、公积金个人住房贷款、个人住房组合贷款、个人商用房贷款。本文所探讨的个人住房抵押贷款，主要偏重于个人住房按揭贷款。
个人住房抵押贷款是商业银行的零售业务，其特点是借款人分散，期限长，不确定因素多，潜在风险大，贷款用途和担保方式特定，这就决定了其风险的多样性和管理的艰巨性。
为了应对金融危机，中国政府实施了一系列经济刺激计划，在一定程度上推动了我国房地产业的发展。2010年上半年，全社会固定资产投资为98047.35亿元，同比增长25.5%。其中房地产开发投资19747.12亿元，同比增长38.1%，增幅比上年同期上升28.2个百分点。
房地产较快发展的同时，房价涨幅也在逐渐加大，伴随着房地产市场的高涨和房价的飙升，我国商业银行住房抵押贷款的规模不断扩大，住房抵押贷款在个人消费贷款中所占的比例逐年上升，2007年达到82.40%；同样，在金融机构全部贷款中的比例也一直处于上升趋势，2007年达到11.51%。虽然2008年受金融危机的影响，个人住房抵押贷款有所下降，但这只是暂时的；在2009年，为了应对金融危机，我国采取了一系列刺激经济计划，包括加大信贷投放力度、降低房贷利率等（见表2），房地产信贷又恢复了快速增长的局面，个人住房抵押贷款也快速回升，到2009年底，住房抵押贷款总额达到47600亿元，占金融机构全部贷款的11.90%，住房抵押贷款在个人消费贷款中所占的比例则达到86.02%（见表1）。
表1& 我国个人住房抵押贷款占比情况
数据来源：国家统计局。
二、我国房地产调控政策的演进
2007年美国次贷危机爆发，这是利率上升、房价下跌、举债购房者信用低、银行内部业务操作风险等多重因素共同作用的结果。2008年次贷危机逐渐演变成金融危机，并迅速向全球蔓延。我国商品住宅市场正是在危机影响下于2008年出现所谓的“拐点”，我国汲取美国的教训，及时采取政策措施；同时，为了应对危机，缩短经济下滑过程，我国政府采取了一系列经济刺激计划，加速了经济复苏的进程，但是通货膨胀压力也逐渐加大。2010年，CPI从1月份的1.5%攀升到11月份的5.1%，物价上涨意味着货币购买力的下降，不动产投资成为保值增值的首选，房地产投资需求旺盛，加之刺激房市的政策措施的作用逐渐显现，房价快速上涨。
至此，国家政策急转直下，开始加大房地产市场的宏观调控，“国四条”、“国十一条”、“国十条”等一系列“政策重拳”组合出击严控房价，房地产市场有所降温。房地产市场经历了从全面支持，到调控供给，再到全面调控的阶段，这种周而复始与国家宏观政策调控密不可分。2011年中央经济工作会议提出“把稳定价格总水平放在更加突出的位置”，强有力的调控措施密集出台，今年第一季度中央银行已连续三次上调法定存款准备金率，两次提高金融机构存贷款利率。当然，针对房地产市场调控的措施――“国八条”则更加严厉，表2梳理了2008年至今我国房地产市场宏观调控政策的变化。
表2 &2008年以来我国房地产市场宏观调控政策
资料来源：根据中国房地产信息网整理。
三、房地产调控政策的作用机理分析
我国政府房地产调控政策通过这样的路径发挥作用：调控政策→商业银行信贷规模→房地产市场供求关系→商品住宅成交量→商品住宅价格→调控政策。纵观我国房地产调控政策，主要是以信贷政策为主，尤其是2010年以后，调控房地产信贷的频率和措施显著增加，房地产信贷政策成为房地产市场调控不可或缺的政策工具。国内很多学者已经证明了房地产贷款与房价之间的正相关关系，于松柏（2009）通过对深圳房地产贷款与一手房价格月度数据分析，得出了房地产贷款与房价相关系数为0.9438，房地产贷款对房价存在很强的单项因果关系，即房地产信贷增加构成房价上涨的动因。
从我国房地产信贷政策变化时间表与商品住宅房价走势中同样可以找到两者的内在关联性。从表2中看到，2008年9月到2009年9月，政府为了应对金融危机采取了一系列刺激房地产业发展的政策措施，住房抵押贷款规模扩大，2009年全年，我国个人住房贷款新增将近1.4万亿，是2008年的五倍，相当于全部新增个人消费贷款的75％；房价逐渐抬升，到2009年12月，月度涨幅达到7.8%。虽然2009年10月之后，房地产信贷政策开始转向，但是，在市场充足的流动性、消费者买涨不买跌的心理预期以及价格自身惯性的合力作用下，推动房价在2010年前几个月依然涨势凶猛，2010年1月份全国70大中城市新建商品住宅价格与上年同期相比上涨12.7%，4月份涨幅高达17.3%；进入2010年中期之后，抑制房价过快上涨的各种措施逐渐发挥作用，房价涨幅收窄。中国指数研究院监测数据显示，2010年全国商品住宅成交量全线下跌，北京、上海等一线城市成交量与2009年同比下跌达40%，深圳跌幅最大，达49.98%；天津、南京等二线城市全年成交量同比也下跌超20%。尤其是进入2011年之后，抑制房价过快增长的各种严厉政策措施综合运用，引起商品房的成交量下降，量变累积到一定程度之后价格必将下降。据房讯研究中心数据显示，2011年2月武汉商品房成交量降幅达到64.18%；成交均价出现0.13%的降幅，出现量价齐跌的态势。量价下跌交互作用，会进一步相互推动。
房价的下跌使得商业银行已发放的个人住房抵押贷款的抵押物――房产的价值下降，于是被迫违约风险和恶意违约风险会增大，最终会导致银行个人住房抵押贷款质量降低不良率上升。因为，基于对房价不断攀升的判断，投资性、投机性个人住房贷款客户计划在房屋价格走高时转让房产来偿还银行贷款，获取差价。一旦在高位被套，房屋转让计划落空或低价套现，必然产生严重的资金短缺问题，进而违约并导致个人住房抵押贷款风险。需求性个人住房抵押贷款往往是最安全的，也是违约率最低的。但是，如果在低利率水平时从银行获取住房贷款，而后又在房地产调控政策调高房贷利率时偿还贷款，就有可能导致此类贷款者每月偿还贷款的紧张性，甚至每月收入低于每月偿还贷款额度，从而产生被迫性的违约风险。因此，一旦房价下跌，按揭贷款不良率也会随着迅速掉头向上。尤其是2009年部分银行以20%甚至是10%的首付比例向购房人发放按揭贷款，如果房价下跌幅度过大，可能会出现弃供现象。上海银监局以2009年9月30日数据为基准，公布了按揭贷款压力测试结果：在房价下跌10%、20%和30%情景下，上海商业银行房贷的不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下将分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。
综上所述，政策的调整给商业银行带来的房地产信贷风险是不容忽视的，商业银行要顺应政策导向，对国家政策要有提前预判，构建出多层次广角度的住房抵押贷款风险防范体系。
四、构建多层次的住房抵押贷款风险防范体系
（一）微观层面：严格执行房贷新政，加强存量房贷监控
1.严格执行房贷新政，合理配置信贷资源。商业银行应严格执行国家出台的关于房地产贷款的调控政策，同时提高银行自身的风险防控能力及信贷管理能力，按照要求合理配置信贷资源，增加对中小企业的贷款投放，加大节能减排贷款投放力度，信贷资金优先支持水务建设、新能源建设等节能减排项目，促进低碳经济发展。防止资金被挪用做房地产炒作或房地产市场资金补缺。同时，做好对个人贷款客户的信息调查分析，细化住房抵押贷款的贷前调查，严格审查个人贷款客户的信用，了解其真实的交易背景，实行动态化、差别化管理的个人住房贷款政策，防止一切由于信息不对称所带来的房贷风险。
2．加强存量房贷监控。个人住房抵押贷款还款周期的长期性决定了贷后管理的重要性，因此，对于已发放的购房贷款，要加强管理，防患于未然。建立系统的风险监测制度，对已发放贷款重新审视评估，及时发现异常和风险，先期采取措施使风险降到最低。尤其是自2009年5月以来房地产行业贷款集中度相对较高的中小银行更应该高度关注房贷市场风险。
（二）中观角度：密切关注行业变动，审慎发放新增贷款
银行发展住房抵押贷款业务不同于其他形式的贷款，住房抵押贷款的风险大小与房地产业的发展状况及周期性变动密切相关，因此，在微观分析的基础上，还需要从中观角度――行业方面进行风险防范。
1．密切关注行业变动。行业分析是指商业银行通过对房地产业发展历史和现状的分析，对房地产业的未来发展状况进行预测。在目前比较复杂的经济环境下，商业银行有必要密切关注房地产行业的变动情况，准确把握宏观调控政策对金融市场和房地产行业可能产生的影响，以便有效控制房地产行业的波动对住房抵押贷款业务带来的冲击。同时，商业银行要密切关注房地产贷款企业的经营变化情况，及时调整经营策略。此外，商业银行还可以通过分析房地产价格的变化、房地产业的增长率、房地产交易量的变化等指标来预测房地产业的景气变动。通过对房地产行业未来发展形势的预测和评估，并根据商业银行自身的情况，调节住房抵押贷款政策和条件限制，从而做到先期的风险防范准备。
2．审慎发放房地产新增贷款。商业银行应充分认识房地产调控政策将会产生的效果，要顺应形势的变化，适度控制房贷增量。对于新增的住房抵押贷款业务，在当前通胀预期、利率预期、房价走势预期等多重不确定因素的影响下，应该采取审慎态度，加强贷前调查，杜绝一切操作风险。对于贷款动机及客户情况不确定性较大的贷款应采取风险规避策略，或者适当增加贷款的首付比例。严格执行《商业银行房地产贷款风险管理指引》，做到有效识别、衡量、监测和控制贷款风险。同时银行应重新对购房贷款者进行评估，及时调整授信额度。
（三）宏观层次：健全社会配套措施，有效应对政策风险
银行是住房抵押贷款风险管理的主力军，同时也不能忽略社会、政府等外部宏观方面对贷款风险控制的积极作用。一是培养人人重信用、讲信用的社会风气和社会观念，积极建设个人信用征信系统，并实现资源共享。二是建立和完善与住房抵押贷款有关的法律体系，如《信用法》、《担保法》、《个人破产法》等。三是建立和健全住房抵押贷款担保制度以及住房抵押贷款保险办法，从而有效防范和控制风险。四是加强政府机构和中央银行的宏观调控能力，通过制定相关经济政策及调整利率水平，实现风险的有效控制。
另外，政府在对房地产行业进行调控时，应该慎重、适度，在各种调控政策的制定方面，应该稳定、到位，防止因为调控的过度或不足而引起房地产行业的大起大落，进一步加大其波动性。适度平稳的调控才能促使行业的健康持续发展。
总之，由于通货膨胀压力较大，人民币升值预期上升，流动性过剩等等多重因素共同作用构成了当前相对复杂的经济环境，后续调控措施可能会密集出台，商业银行既要适度控制房贷增量，又要加强房贷的存量管理，多角度、分层次地进行风险的测度和防范，有效控制住房抵押贷款的风险，以保证商业银行银行和金融体系稳定健康、持续发展。
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如何防范个人住房抵押贷款风险
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【摘要】中国建设银行在去年年底首次发行住房抵押贷款支撑证券，作为一种新的投资工具，金融机构和投资者将面临诸多风险。为了降低风险，保护投资者的收益，促进证券化在我国的顺利开展，本文对影响住房抵押贷款证券化的主要风险进行了分析，并提出风险防范的相应对策。
　　【关键词】住房抵押贷款证券化　MBS　风险 　　 　　一、住房抵押贷款证券化的相关概念 　　 　　住房抵押贷款证券化（Mortgage-backed Securities, MBS）属于一种金融创新工具，是指银行等金融机构将其所持有的住房抵押贷款债权转让给一家特殊目的机构（Special Purpose Vehicle, SPV）,由该机构（SPV）将其收购的住房抵押贷款经过整合重组和信用增级、评级，以形成的现金流作为偿付基础，在资本市场上向投资者发行抵押贷款证券的过程。各国经验证明了，MBS是银行处置流动性差的抵押资产，增加资本的流动性，分散风险的重要工具之一，也是改善资本结构，提高资本充足率的有效手段。随着我国住宅产业的飞速发展，住房抵押贷款规模的扩大，要求建立住房抵押贷款二级市场，实行MBS的呼声越来越高。2005年底，建设银行发行了我国首单个人住房抵押贷款证券化产品--“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”并正式进入全国银行间债券市场。由此，我国在开展MBS业务中，迈出了重要的一步。 　　已有的研究都集中讨论我国MBS的可行性、必要性及其对于经济和金融市场发展的意义，并没有深入到技术层次。现在随着我国已开展MBS业务，有必要对MBS的风险及其防范进行研究，以对其未来发展提供有力的技术支持。 　　 　　二、我国住房抵押贷款证券化的风险分析 　　 　　1、提前偿付风险 　　提前偿付风险是指借款人可以随时支付全部或部分抵押贷款的余额，而导致现金流量的不稳定和再投资现象。借款人提前偿付主要是对债券持有人造成两方面的不利影响：一是在利率上升的环境中，抵押支持证券的价格会像其他债券一样下降，并且下降幅度更大，因为高利率将降低早偿率，增加对低于市场利率的息票利率的投资数量，从而使投资者遭遇扩张风险；二是在利率下降的环境中，抵押支持证券的潜在价格上涨幅度会因为早偿的可能性而被降低，所以投资者将面临紧缩风险. 　　2、信用风险 　　信用风险是指住房抵押贷款的借款人因某种原因未按时支付或者停止支付贷款合同约定的现金流，由此产生不利于投资者的风险。借款人延迟支付本息或停止履行合同条款，导致发行机构无法按时支付投资者的本息，直接影响投资者投资收益的实现，降低证券的信用等级，增加投资风险产生。而当证券的违约风险高时，按照收益与风险对应原则，发行机构必须向投资者支付较高的违约风险溢价，就增大融资成本，进而影响MBS的实施和推进。 　　3、利率风险 　　利率风险指由于利率的变化使发放抵押贷款的机构或者证券持有者遭受损失的风险。具体包括两层含义：一是利率变化导致抵押支持证券市值发生变化，影响投资者获利的大小；二是利率变化影响借款者提前还款速度，导致抵押支持证券本金流发生变化，给投资者的收益带来影响。抵押支持证券的价格与利率呈反向变动，即利率上升（下降）时，证券的价格下降（上升）。如果投资者将证券持有至到期日，证券价格的变化不会对投资者产生影响。如果投资者在证券到期日前出售证券，那么利率上升导致资本损失，这就产生利率风险。对于发行人来说，利率变化会影响偿债基金的成本和利率敏感资产的收益。在其他条件相同时，住房抵押贷款证券的息票利率越高或到期期限越长，其价格对利率变化越敏感。 　　MBS的风险是相互关联的，某一事件的产生会导致数种风险同时或相继发生，最终的使证券投资收益下降。基于以上的分析，在我国开展MBS业务中，如何有效地防范风险，保护证券投资者收益，促进证券化业务发展，值得深思和探索的。 　　 　　三、住房抵押贷款证券化风险的防范 　　 　　1、提前偿付风险的防范 　　提前偿付风险始终存在于MBS运作过程中，它只受人的行为和经济环境的影响，由于经济环境的不确定性和人的理性，我们不能把握提前偿付风险的变化规律，只能通过构建科学合理的防范机制对其加以防范和控制。 　　（1）提前偿付锁住和支付罚金。买权保护的最简单方法是锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现。支付罚金是指借款人选择提前还款时，必须为这一行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭受损失。锁住一般限于一笔贷款刚开始的几年时间，支付罚金在数额上等于提前偿付额的一个百分比，且随时间下降。因此在MBS交易结构中，往往同时使用锁住与支付罚金。 　　（2）收益率维持（yield maintenance）。收益率维持定义为：借款人提前还款时，必须付给贷款人一笔额外的收益率维持费用，能够使贷款人对提前偿付变得漠不关心。所以收益率维持费用应当等于计划偿付额的未来值与提前偿付数量的差，贷款人通过对提前偿付款项和收益率维持费进行再投资，重新产生计划中来自借款人的未来现金流。这里收益率的维持费用（YM）可以用利率差异模型来计算： 式中，It表示计划利息偿付额，it表示按YM收益率计算的利息偿付额（YM收益率一般选择与贷款具有相同到期日的国库券的收益率），rt表示国债即期收益率,求和指数t代表提前偿付日期以后的月数。此模型假定一旦收到提前偿付款，贷款人能重新发行具有分期偿还计划的债券，防范风险的发生。 　　（3）提前偿付模型建立。根据资产池的具体特征建立提前偿付模型，对未来现金流进行预测，是防范提前偿付风险的有效途径。已有的研究提前偿付模型有12年提前偿付模型，常数提前偿付模型，公共证券协会模型等，主要集中在对提前偿付率的预测。下面介绍的高盛提前偿付模型是把影响提前偿付的因素归纳为：再融资、削减（部分偿还）、重新安置和承继。通过对各因素加以动态分析，使形成的模型能够真实展示MBS方案的提前偿付全过程。所以模型为： 　　提前偿付总额=再融资引起提前偿付额+削减引起提前偿付额+重新安置引起提前偿付额+承继引起提前偿付额 　　该模型主要在于充分考虑抵押贷款特点和环境变量等影响提前偿付决策的因素，并将这些因素和借款人行为以动态的方式融合在模型中，抓住了提前偿付行为的本质特征，做到准确的预测。
　　2、信用风险的防范 　　信用风险是难以避免，可通过证券产品的信用增级和完善个人信用体系两个方面来共同防范。两种防范措施所控制的阶段不同，前者是属于事后控制，后者是从源头上加以防范。 　　（1）证券产品的信用增级。信用增级是为投资者提供信用保护，减少违约风险的一种重要手段。其作用主要表现在：提升抵押贷款证券的信用级别；为投资者提供决策参考，吸引更多的投资者；降低发行人的融资成本；对证券化交易提供一定的约束。信用增级按其来源不同可分为内部信用增级和外部信用增级。前者是通过证券化结构的内部调整，将现金流重新分配，使债券达到所需的信用级别，主要有设立优先附属结构，利差账户担保，超额抵押保护，准备金和现金担保等。后者是由发行人以外的金融机构提供全部或部分信用担保，以提高债券的信用级别，主要有政府信用担保和商业保险担保两种形式，而由政府或准政府机构担保的证券在市场占有较大比重。 　　 （2）完善个人信用评估体系。首先，在全国建立起信用等级制度，实行统一消费者信用标准。各商业银行建立基于贷款层面的数据库，要求包括借款者的信用记录，工作收入，家庭成员状况，财产情况，以往每笔贷款偿付情况，国民经济状况等等，加强互联网建设使数据库资源共享。这样商业银行在发放贷款时，可以了解借款人的信用状况，通过债务占收入比，可支配收入等指标来分析借款人的偿付能力，做到严格审核。其次，建立信用评估模型。影响借款人偿还能力因素有很多，根据各因素在产生信用风险中的重要性，赋予其一定的权重，放入信用评估模型中，分析借款人产生违约的概率。各商业银行可借鉴发达国家在信用评估模型中取得的成果，结合我国的实际情况，设计出适合我国国情的信用评估模型，评估借款人的信用状况，审慎放贷，从而减少信用风险的产生。 　　3、利率风险的防范 　　（1）推进利率市场化。目前我国住房抵押贷款主要是浮动利率抵押贷款，利率的变化与调整主要受制于央行的金融管制和货币政策，不像其他西方国家那样实行利率市场化，非市场化利率很难通过建立模型来度量和预测。这样各大商业银行无法根据有效的抵押贷款历史记录来预测未来抵押贷款提前偿付的比例及速度；利率调整的不确定性又影响了证券价格变化，造成了未来现金流的不确定性，增加了投资者面临的投资风险。借鉴美国的经验，建议我国在发展MBS时应当逐步调整当前利率水平，建议与银行间债券市场上的适当期限的国债收益率挂钩，同时继续推行利率市场化。 　　（2）建立模型度量利率风险。针对浮动利率住房抵押贷款的利率风险，银行有必要在利率波动前，对产生的风险进行有效地测算和度量。借鉴西方银行业在这方面的经验，建立持续期模型来度量。持续期是度量金融工具价格对利率变化的敏感性的重要指标。通过这一指标将利率变化与银行资产负债价值变化联系起来，从动态的角度反映利率风险的影响。具体计算方法如下： 　　①计算支持银行住房抵押贷款业务的负债的加权平均持续期。各银行开展住房抵押贷款业务的资金来源及其结构是不相同的。在进行风险度量时，需要根据银行特定的负债结构计算支持该银行住房贷款业务的负债的加权平均持续期。计算的基本公式为： 　　 　　上式中,D为某金融工具的持续期,r为该金融工具的风险折现利率；CFt是该金融工具在t期的现金流,N为该金融工具到期的期限.D为负债的加权平均持续期,DLi为某项负债的持续期,WLi为某项负债占总负债的比率。 　　②计算住房抵押贷款的持续期DA，所用方法同上。 　　③计算利率变化时银行资产负债变化导致的股东权益的变化。 　　 　　根据上式的计算结果，我们可以比较银行现有资本的规模及可承受能力，从而确定银行所面临的利率风险的大小。 　　（3）MBS产品的创新。我国金融机构在推行MBS时，还应不断创新，设计出新的金融产品，满足不同投资者的需求，通过扩展投资渠道来降低利率波动带来的风险。例如，可以借鉴美国证券产品的设计经验，设计发行仅本金（PO）证券和仅利息（IO）证券。PO证券持有者拥有获取本金支付的权利，其所取得的资金仅来源于抵押贷款组合中以本金形式偿还的现金流；IO证券持有者拥有获取利息支付的权力，其所取得的资金仅来源于抵押贷款组合中以利息形式支付的现金流。由于PO证券和IO证券对利率变化敏感且收益变化相反，可以成为投资者套期保值，抵御利率风险的金融工具。一般的，投资者可在市场利率看涨时选择IO证券，利用其收益不同时期的变化特点，进行套期交易，改善资产组合的结构；在市场利率预期走低时选择PO证券，以减少未来市场利率下降给自己投资组合带来的风险。 　　 　　【】 　　[1] 宾融：住房抵押贷款证券化[M].北京:中国金融出版社，2002 　　[2] 姜建清：商业银行资产证券化--从货币市场走向资本市场 [M].北京:中国金融出版社，2005 　　[3] 孙奉军：资产证券化效率分析[M].上海:上海财经大学出版社，2004 　　[4] 殷红、张卫东：房地产金融[M].北京:首都经济贸易大学出版社，2002 　　[5] 安东尼?G?科因等：利率风险的控制与管理[M].北京:经济科学出版社，1999
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