[ 在三四线城市经历了一轮大范围放松之后，热门二线城市近期逐渐成为调控主力。而相比三四线城市的主要矛盾侧重于新建住房的去库存压力，热门二线城市更倾向于活跃二手房市场。 ]

5月居民中长期贷款继续同比少增3379亿元，同月30个大中城市商品房成交面积同比腰斩，房地产市场回暖态势似乎仍不明显。

从中央和地方政策来看，近期无论是房贷利率还是首付比例、公积金支持，以及限购、限售等措施的松绑都在加速。不过根据记者从不同城市居民和中介处了解，随着疫情缓解，各地尤其一二线城市的看房热度与成交量都有明显升温，但分化较为明显，而且还有部分掣肘因素，比如疫情的反复、房价的看衰，三四线城市改善型需求和观望情绪浓厚等。

综合机构的分析，房贷数据一般相对地产销售有一定滞后性，目前房地产景气度仍然处于相对低迷的阶段，销售回暖既是行业信心恢复的结果，也是前提条件。多位中介人士对记者表示，目前新房市场新开盘数量下降，热门楼盘“人挤人”，但也有期房因为被担心“烂尾”持续冷场。对于二手房，因为个别热门城市此前限购、限售等政策的影响，加上多数业主不愿低位出售，市场活跃度明显下降，这也是近期多地因城施策的主要方向。

有分析师预测，考虑到信贷需求修复较慢，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）仍有下调可能，预计空间15BP。但商品房销售额和居民信贷正式回暖，可能还要再等两个月。

“现在房贷利率很便宜了，首套房最低能到4.25%，而且房价也下来了，肯定心动啊。”来自某三线城市的张强（化名）已经想换房很久了，最近房贷利率的一路下滑让他心动不已。此前，他所在的城市放松了限售、限购政策，他只要卖掉现在两室一厅的房子，再次购买即可享受首套房的贷款政策。

从5月成交量来看，根据克而瑞数据，30个监测城市预计成交面积为1318万平方米，环比上升4%，但同比仍下降59%。百强房企5月单月业绩环比增长5.6%，同比降低59.4%。虽然环比已有回暖趋势，同比降幅也没有明显扩大，但压力依然不小。

在此背景下，支持刚需的同时，不少地方二季度以来也“双管齐下”，重点通过因城施策吸引像张强这样的改善型住房需求。中原地产研究院数据显示，今年以来已有超过150个城市发布了房地产调控政策，创下历史纪录，其中仅5月就有超过100个城市发布了110多条稳楼市新政。

张强所在城市的一位房产中介人士对记者表示，随着各类政策的落地，他手中的成交量已经明显增加。但因为不断有开发商资金紧张的消息传出，很多购房者开始担心期房烂尾、建筑质量不佳，转而购买二手房。“像我们这种小地方肯定还是新房为主，一个是大家都有住新房的观念，另一个是二手房还有过户费什么的比较麻烦，”张强对记者表示，考虑到期房交房的不确定性、开发商爆雷对房屋质量的影响，他也开始考虑二手房，“只要物业还有周围环境设施还可以，也可以考虑二手。”

不过一个明显的变化是，在三四线城市经历了一轮大范围放松之后，热门二线城市近期逐渐成为调控主力。而相比三四线城市的主要矛盾侧重于新建住房的去库存压力，热门二线城市更倾向于活跃二手房市场，一方面将多孩家庭等作为定向放松的主要对象，刺激改善型需求；另一方面平衡“房住不炒”，开辟远城区购房需求，佛山、青岛以及成都等外围区域去化率较低的城市都出台了新政。

尽管一线城市给楼市松绑的动作很少，但远郊甚至周围城市也是不错的选择。比如“北漂”多年的李卫，最近了解到环京楼市政策松绑之后，考虑入手一套河北燕郊的房子。

作为不少北京外地通勤人的选择，燕郊楼市2017年之后因为限购等政策不断降温，目前不少热门小区房价已经较高点腰斩，比如李卫看上的首尔甜城均价已经从当年接近4万元/平方米降到1.5万元/平方米~1.8万元/平方米。

此前记者曾从当地银行和中介人士处了解到，目前燕郊已经放开对外地人的限购政策，而且可以享受首套房4.25%利率、20%首付的最新政策，成交量和看房客户明显增多，某个高性价比的小区3天就成交了十几套，超过上个月整月的成交量。

信贷乏力背后，还有哪些担忧

但这些需求很大一部分还没有落地。央行公布的5月信贷数据显示，反映居民购房需求的中长期贷款增加1047亿元，虽然较4月份有所好转，但继续同比少增3379亿元。这也意味着，今年以来居民中长期贷款单月新增额同比继续下滑，其中2月和4月甚至出现了罕见的负增长。

这其实与5月的住房成交量较为一致。有券商分析，房贷数据一般相对地产销售有一定滞后性，目前房地产景气度仍然处于相对低迷的阶段。

销售回暖既是行业信心恢复的结果，也是前提条件。那么问题到底出在了哪里？居民购房信心什么时候可以恢复？

张强心动却迟迟没有出手，主要有两个考虑：房价和资金。“现在这个环境房价肯定不可能大涨了，如果我是刚性需求肯定砸锅卖铁就先买了，但是现在有一个住着不着急，而且想换大房手上资金还不太够，只能再观望观望。”张强表示，房价低迷虽然是入手的好机会，但却恰恰不忍心卖掉手中的房子，没有办法回笼资金。加上疫情的影响，做调味品批发销售的张强明显感受到家庭收入减少，短期内与妻子一边增加储蓄，一边减少支出。

但不同城市的矛盾各有不同。就在张强所在城市二手房开始逐渐回暖的时候，不少二线城市甚至一线城市的新房市场却比二手房市场火爆，甚至已经有开发商将此前首付6个月交齐的条件缩短至15天，相应折扣也取消了。

来自苏州、杭州、成都，以及深圳、广州、北京等地的多位中介对记者表示，目前带看和成交量已经明显回升，但新房和二手房、楼盘与楼盘之间的分化较为明显。因为此前限售、限购等政策的限制，目前即使松绑，多数位于核心区域的房主也不断低位出售。加上新房因为区位等原因往往价格更低、房贷更优惠、促销活动较多，二手房市场远比新房市场冷淡。

“新房限价导致跟二手房倒挂不少，短期看是好事，但是政府放地、开发商拿地积极性可能就小了，好楼盘会越来越少，还有人担心长期下去建筑质量也会变差。”一位深圳房产中介人士对记者表示，目前南山区、福田区等价格倒挂明显的热门楼盘秒光，但是其他东部区域的楼盘则卖得比较慢。

国金证券地产分析师杜昊旻认为，参考年的宽松调控周期，政策落地后市场销售需要一定恢复时间，预计8月全国商品房销售额单月同比或将转正。据国金证券监测，6月4日~10日40个重点城市商品房成交合计407万平方米，周环比下降7%、同比下降46%，其中一线城市、三四线城市明显改善，二线城市环比回落；二手房市场上，17个重点城市普遍增长。

对于信贷需求，浙商证券首席经济学家李超认为，预计随着各项宽信用工具落地、疫情修复实体信贷需求进一步回暖，6月信贷大月的信贷增量较5月进一步改善。但居民住房贷款修复速度相对较慢，预计5年LPR后续仍存在降低15BP的可能性。

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山东好的全款房快速贷款有什么要求2022已更新(最新消息)

　　从的民事立法来看，我国的房产抵押贷款登记制度还存在着很多的不完善，显然这还没有做到一定的重视程度，那么，如何才能完善房产抵押贷款登记制度呢，两个方面:

　　(一)房产抵押贷款登记机关不统一

　　房产抵押贷款的登记需要按照两个原则:登记机关的司法性质和登记机关的统一性。调研过很多，得出结论是:房产权属登。是看担保情况，如果借款人能提供贷款机构认可的担保，申请个人贷款相对要容易一些，因为它可以降低贷款机构的信贷风险。随着时代的发展，越来越多人不愿意一次性全款买车或者买房，更多是选择按揭或者贷款，实现更合理利用资金。而对于一部分工作时间不长的工薪族，房产抵押贷款无法实现的情况下，纷纷开始尝试参考个人的信用、资信、收入等各方面情况，还根据企业的经营状况记基本上是由房地产登记机关统一办理登记，房产权属登记机关都是司法机关，那么，登记行为属于司法行为，具有很强的法律效力，我国《担保法》第42条对各种不同抵押物的相应登记部门作了规定:以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，登记机关为县级以上地方人民规定的部门。授权县级以上地方人民是为了与《---评估所评估、鉴定合同---办理公正、办理抵押登记放款---客户服务及续息---还款、注销抵押登记。一次还本付息法讲解:现各银行规定，贷款期限在一年以内(含一年)，那么还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下:到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率贷款就相当困难了。其次是看个人收入情况，一份稳定又不错城市房地产管理法》第61条的规定保持一致，目的是维护法律的统一性。而《城市房地产管理法》之所以没有明确规定城市房地产抵押的登记部门，是因为全国各地实行的房地产管理体制不完全相同，实行房产地产分管体制，房产地产合一的管理体制等等，各不一致。这种状况就使各登记机关无章可循，各行其是，为各类虚假登记开了方便之门，极从的民事立法来看，我国的房产抵押贷款登记制度还存在着很多的不完善，显然这还没有做到一定的重视程度，那么，如何才能完善房产抵押贷款登记制度呢，两个方面:(一)房产抵押贷款登记机关不统一房产抵押贷款的登记需要按照两个原则:登记机关的司法性质和登记机关的统一性。调研过很多，得出结论是:房产权属登记%～7.15%，300万产品H：消费类房抵贷，三年先息后大地影响了抵押登记的性，此后必然涉及到土地政策的贯彻，甚至阻碍房产的发展，的形象和威信。

　　(二)房产抵押贷款登记审查内容不统一

　　房产抵押贷款登记的意义在于房产物权变动的公示和公信，其目的是使社会公众相信该登记权利而为交易行为，维护交易安全，而不是对抵押合同的效力进行确认。因此，房地产抵押登记机0׉×(1+)即借款人每月向银行还款元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。等额本金还款法讲解:等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。其计算公式如下:每首先是看个人信用记录，如果借款人个人信用有“污点”，申请个人关在受理抵押当事人的登记申请后，只能在自己的职责范围内就申请的形式进行审查，而不能超越登记权限对合同的实质性内容进行审查，更不可以利用职权强制收费或指令当事人到其指定的评估机构进行资产评估，搞垄断经营，损害抵押当事人的利益。当前的房地产抵押登记过程中，存在着种种不合理的现象，其中房地产抵押登记机关不适当地行使营性抵押贷款贷款用途为企业经营抵押的房产有房地产证，产权明晰，可上市流通符合金融机构其他规定的条件三、商品房抵押贷款需要的材料经营性房抵贷需要准备的材料： ，婚姻材料 ，户口本 ，房产证 ，个人近6个月流水 ，公章，法人章，公司三证合一的营业执照 ，公司章程 ，公司近半年流水 ，办公租赁合同，班族或者企业主或者个体工商户，上班族需要单位能出具工作收入证公权力，造成对私权利的侵犯就是主要表现。

　　总之，房地产抵押制度是担保物权制度的重点，而由于我国尚无完善的民事基本法，现行法律法规对房地产登记的规定往往有语焉不详之感，不合理之处颇多。因此，要完善我国现行房地产抵押登记制度，必须从立法的高度来考虑，以实现统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序的息后本，中途不归本，年利率4.85%～5.65%产品F：经营性房抵贷，5年先息后本不归本，随借随还，年利率6.15%～6.75%产品G：消费类房抵贷，20年等额本息，年利率5.25%～7.15%，300万产品H：消费类房抵贷，三年先息后本，年利率6%～6.5%左右，200万产品J：消费类房抵贷，15年等额本息，年利率6%～6.5%左右，500万流通的房产作为抵押物向银行申请贷款的一种资金信贷方式。该款项要求，以期提高我国登记的公信力、进一步保护债权、保障交易安全、减少房地产纠纷。在新《物权法》出台的情况下，我们更急切期待我国有关房地产抵押登记相关单行法律的早日出台，并期待《民法典》的早日公布与实施。

　　洽谈业务---了解客户需求、查验证件---确认权属、实地勘察---评估所评估、鉴定合同---办理公正、后本，一年一归本，年利率3.4%～4.15%产品B：经营性房抵贷，10年先息后本，三年一归本，年利率3.85%～4.25%产品C：经营性房抵贷，20年等额本息，授信20年，年利率3.7%～4.75%产品D：经营性房抵贷，20年等额本息，授信三年，年利率3.7%～4.5%产品E：经营性房抵贷，10年先是无法改变的，所以需要贷更多的额度，就尽量选择评估价高的银行办理抵押登记放款---客户服务及续息---还款、注销抵押登记。

　　讲解:现各银行规定，贷款期限在一年以内(含一年)，那么还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下:

　　到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率(%)] (贷款期为一年)

　记开了方便之门，极大地影响了抵押登记的性，此后必然涉及到土地政策的贯彻，甚至阻碍房产的发展，的形象和威信。(二)房产抵押贷款登记审查内容不统一房产抵押贷款登记的意义在于房产物权变动的公示和公信，其目的是使社会公众相信该登记权利而为交易行为，维护交易安全，而不是对抵押合同的效力进行确认。因及贷款行所在地户籍证明（或有效居住证明）具有良好的信用记录和　到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率(‰)×贷款期(月)](贷款期不到一年)

　　其中:月利率=年利率÷12

　　如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为:

　　10000元×[1+(÷12月)&times贷款。如今贷款和我们生活越来越紧密，买房、消费、资金周转，创业、留学，这些都可能会和贷款有交集。当然我们平常接触贷款更多一些，这种方式放款快、需要条件少，但是它也有一个劣势，额度不会太高。这个时候我们抵押贷款就占据比较大的优势，今天钱云科技为大家介绍一下房屋如何办理抵押贷款。一、房屋抵押四、商品房抵押贷款的贷款额度房产抵押贷款额度主要与银行评估价;7月]=

　　讲解:个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下:

　　每月等额还本付息额=贷款本金×

　　其中:还款期数=贷款年限×12

　　如以商业性贷款20万出房屋抵押贷款申请，同时相关证明材料也需递交，比如必须提供件、居住地证明、户口本及婚姻证明等相关材料。2、房屋评估部门对房子进行估价评估，确定可信贷款的额度。届时需要贷款申请人提供房屋产权证以及相关资产状况证明。如果抵押贷款申请人以他人房产作抵押，则需要提供房产权属人、婚姻状况证明以及同以及给的成数高的金融机构。一般来说，各类房产类型可贷成数元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为:

　　月利率为÷12=‰，还款期数为15×12=180

　　即借款人每月向银行还款元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。

　　讲解:等额本金出房屋抵押贷款申请，同时相关证明材料也需递交，比如必须提供件、居住地证明、户口本及婚姻证明等相关材料。2、房屋评估部门对房子进行估价评估，确定可信贷款的额度。届时需要贷款申请人提供房屋产权证以及相关资产状况证明。如果抵押贷款申请人以他人房产作抵押，则需要提供房产权属人、婚姻状况证明以及同用资金。而对于一部分工作时间不长的工薪族，房产抵押贷款无法实还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。其计算公式如下:

　　每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)×季利率

　　如:以贷款20万元，营性抵押贷款贷款用途为企业经营抵押的房产有房地产证，产权明晰，可上市流通符合金融机构其他规定的条件三、商品房抵押贷款需要的材料经营性房抵贷需要准备的材料： ，婚姻材料 ，户口本 ，房产证 ，个人近6个月流水 ，公章，法人章，公司三证合一的营业执照 ，公司章程 ，公司近半年流水 ，办公租赁合同，时间不长的工薪族，房产抵押贷款无法实现的情况下，纷纷开始尝试贷款期为10年，为例:

　　则个季度还款额为90元;

　　第二个季度利息:(0×1)&t款：优点，贷款手续简便，放贷速度较快。不足，贷款利率略高于抵押贷款。那么，如何申请贷款呢？首先是看个人信用记录，如果借款人个人信用有“污点”，申请个人贷款就相当困难了。其次是看个人收入情况，一份稳定又不错的收入，对借款人申请个人贷款是很有帮助的，因为贷款机构会以此来判定您的还款能力要参考个人的信用、资信、收入等各方面情况，给出相应的贷款额度imes;(÷4)=2720元

　　则第二个季度还款额为20元

　　则第40个季度(一期)的还款额为5000+=50元

　　1、在生一次性全款买车或者买房，更多是选择按揭或者贷款，实现更合理利用资金。而对于一部分工作时间不长的工薪族，房产抵押贷款无法实现的情况下，纷纷开始尝试贷款。贷款，通俗来讲就是。而又分为个人贷款以及企业贷款。个人贷款：在无需提供任何抵押物或担保人的情况下，银行主人提供房屋产权证以及相关资产状况证明。如果抵押贷款申请人以他效条件上

　　按揭的生效条件是，如果按揭物是现房的，那必须将房屋的产权证交付给按揭权人执管;若按揭物是期房的，则必须将《商品房预售合同》交付给按揭权人执管。但是不管现房还是期房，都必须向法定登记机构办理登记后方可生效。

写此文的初衷是为了让广大跟我一样的屌丝P民了解民间借贷当中的各种套路，科普一些金融小知识，避免陷入被骗还帮人数钱的境地，更是奉劝各位珍爱生命，远离借贷。本人才疏学浅，文中夹杂的私货仅代表一家之言，如有雷同，说明我说的对！久闻B乎内卧虎藏龙，在下班门弄斧一回，还望各路大神不吝赐教。

第一章 还款方式中的坑

了解坑是什么样之前咱们先补个课，看看市面上常见的还款方式有哪些。总结为先息后本、等额本息、等额本金、等本等息4大类。前三种一般是银行的还款方式，最后一种常见于民间借贷，而最常见的坑也源于此。

资金的时间价值通俗的讲可以说是资金的使用效率，同样是找别人借1万块钱，这钱我用一年再还和每个月分期还，资金的使用率是显然不同的，这我相信大家都懂。

我们将每个月的本金余额加起来算出平均值，左边的相当于5万5用了一年，右边的相当于5万4用了一年，但是他们的总还款额都是10万，这就是资金使用率不同的结果，看似差别不大，但实际影响深远，下面我用具体的两种还款法举例，进行对比分析。

2.等额本息还款法（房贷、车贷）：

等额本息，是指一种贷款的还款方式。等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这是书本上的，说的不清楚。通俗的讲就是在你每个月月供一样的前提下，本金慢慢增加，利息慢慢减少。

实际年息=应还利息总额/本金余额平均值=54.55=12%

实际月息=当月应还利息/当月本金余额=实际年息/期数=12%/12=1%

我们把还款方式等价换算成先息后本，相当于借了55154.55元一年，年利息12%，名义月利率1%，实际月利率1%

等额本息的算法我相信大部分人是不会感兴趣的，详细计算过程参考百度百科，毕竟算法繁琐且不具有实用价值，我这里提供一个简便实用的的方法。

例：使用EXCEL中PMT函数计算等额本息还款表

本金＝PPMT(各期利率,第几期,总期数,本金)

利息＝IPMT(各期利率,第几期,总期数,本金)

银行按揭中还有一种等额本金还款法，但是由于不常见，这里就不赘述了。总的来说，银行的两种按揭还款方式是比较良心的，没有套路（现金分期除外），下面我来说说常见的套路还款方式。

3.等本等息还款法（现金分期、消费分期、小额贷款、民间借贷）：

下面划重点，此种还款方式我是不知道谁发明的，无从考证啊，网上也搜不到，但我觉真特么是个人才，简单易懂，还极具迷惑性。百度上搜索出来的东西都是驴唇不对马嘴的东西，等额本息、等额本金、等本等息三者混淆不清。

等本等息还款法应用之广，可能超乎你的想象，各种网贷、小贷、车贷、房抵、短拆空放等等都是这种还款方式，只要是民间借贷都用的此种还款方式，以至于后来连银行都眼红，把现金分期业务的还款方式设计成同类，也算是分了一杯羹。为何都喜欢用这种还款方式呢？自然不是因为情怀，而是因为利益，此种还款方式收益之高令人发指，下面我来说说里面的门道。

等本等息还款法的核心是应还本金和应还利息都是固定值，以借款金额10万，月息1分为例，可得下列还款表：

实际年息=应还利息总额/本金余额平均值=.67=22.15%

为了直观比较，我们以同样的方式将它换算成先息后本，相当于借了54166.67元一年，年利息22.15%，名义月利率1%，实际月利率1.85%，支付利息12000元。

上面我们说过10万元等额本息还款，相当于借了55154.55元一年，年利息12%，名义月利率1%，实际月利率1%，支付利息6618.55元。

等本等息的平均利率是等额本息的1.85倍，多支付了5381.45元利息。

因为等本等息的月利率是不固定的，我们上面算的是平均利率，下面用图形更能直观的感受。

现金分期和消费分期的计算原理同上，实际年化利率公式如下：

年化利率=分期费率*借款期数*24/（借款期数+1）

总结，等本等息还款法就是个大坑，能不碰就别碰。

刚才是站在借款人那边看待借贷问题，现在咱们换个角度站在投资人这边来看问题，这就要引入IRR这个概念。IRR是什么呢？内部收益率简称IRR，是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值，刚好等于投资成本时的折现率。内部收益率被普遍认为是项目投资的盈利率，反映了投资的使用效率。说白了就是这个数值能够告诉投资人你赚钱的速度有多快，效率有多高。

IRR的计算方法极为复杂，我是懒得算的，还是同样用EXCEL中的IRR函数计算简单实用。

假设现在我是投资人，我借了10万块钱出去，因为资金是有时间价值的，我要怎么知道这笔投资到底赚不赚钱呢？

我们使用月供来计算两种还款方式的IRR，第0期我支付了10万，因此是负数，之后1-12期是固定收入，因此是正值（IRR函数中必须有正有负），得出以下数据：

我们发现，等额本息的IRR是1%，等同于实际月息，等本等息的IRR是1.79%，略低于1.85%的实际月息，至于为何不一样，我也不太清楚，网上众说纷纭，也没哪个大佬能出来说个明白，希望B乎上的大神点能拨我一下，姑且按照网上所说这玩意儿是不准确的，仅做数据参考吧。但我还是觉得挺有实际作用的，可以用来记平时家里的流水账啊，直接能体现是否收支平衡；还可以拿来忽悠老板啊，向他证明你这个项目是赚钱的，顺便还能提升逼格，反正他也看不懂，总比你吹牛有说服力吧。

好了，现在假设我是一个处女座的投资人，我要准确的知道我投资的这笔钱具体什么时候能回本，预期能赚多少怎么办呢？这个时候我们要引入折现率和投资回报率ROI的概念。

在利息理论中，折现表示一年后一元的现值，单复利都适用。简单讲就是贬值率，大家都知道今天的一元钱肯定没有去年的一元钱值钱，为了量化对比，我们把不同时期的钱通过折现的形式放到同一时期进行对比，这当中的量化关系可以用下面的公式进行换算。

6.折现因子（跟PV和C无关，只跟r和t有关）

资金贬值的主因是通货膨胀，还是以上面的贷款为例，这里我们假设通胀率=8%，折现率r=8%/12，计算得出下表：

这里可以看出折现因子是PV现值与期末金额的比值，通俗的讲就是贬值程度。这里算出了在8%通胀下，一年期内每个月的折现因子，可以应用到下面的计算当中。

好了，现在有了折现因子，知道了钱是怎么贬值的，我们开始计算投资回报率。

投资回报率ROI=（总折现收益-总折现成本）/总折现成本

下面举例计算等额本息情况下ROI的计算方法：

对比等额本息和等本等息的投资回报率ROI:

通过计算可得等额本息ROI是2.14%，等本等息ROI是7.29%，这就是我10万块钱一年后的净收益，至于值不值得投资，至少投资人心里有底了，处女座也能释怀了吧。

通过上面这么长的赘述，我相信大家肯定心想，这也太黑了吧，我告诉你，事情远没你想的那么简单，民间借贷当中所涉及到的各种套路都是游走在法律边缘的灰色地带，天朝律法的滞后性造就了这样一个疯狂的行业。

于是乎我专门去网上找了一下，洋洋洒洒4000多字内容实在是太多，我就辛苦一下挑选出比较重要的几条来讲，有兴趣的同学可以百度搜索《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》研读一下， 总结一下跟咱P民息息相关的第二十六条和二十八条，通俗直白点讲就是:月息≤2分受法律保护，月息＞3分违法，2分＜月息≤3分你爱给不给。

例1：你找别人借10000块钱用1年，约定月息4分（这已经属于高利贷范畴了），他收你4800块钱利息，这当中3600是合法利息收入，1200是非法所得应当返还。所以说不要以为借了高利贷不用还，太天真了。

例2：你找别人借10000块钱用1年，约定月息3分，你只给了他2400块钱利息，剩下的就不用还了；如果你已经给了3600块钱，想再要回1200那也是不可能的。

第二十六条 借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。(备注：利息未超24％部分可以复利，但采用复利计算的最终本息和不能超过以24％单利计算的本息和)

按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。

曾在B乎上看到过这样一句话，觉得挺有道理，就当我这第一章的总结吧，摘录如下：任何行业玩到最后就是玩金融，金融玩到最后就是玩信用，而玩信用就是玩对人性的把握，金融的本质，其实是心理学。