7月房价和交易量数据背后的秘密
今年上半年，部分城市曾出现一二手房倒挂、新房遭哄抢等场景。但进入下半年以来，机构监测数据显示，不同市场、不同区域楼市同步降温的态势逐渐显现。
全国二手房成交量全面回落
根据贝壳研究院监测的数据，7月重点城市二手房成交量在6月的基础上继续回落，其中杭州、青岛、武汉、长沙等前期“补涨型”城市的表现尤其明显，前期回落的天津、上海继续回落。从态势上看，从“局部回落”“轮动变化”到“全面回落”。
从数据看，尽管7月成都、南京成交量有所增长，但贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，前者是6月调控导致“超跌”后的修复，后者是新房供应不足带来需求向二手的溢出，整体看依旧处于低位水平。
从价格来看，重点城市的二手房均价以下跌为主，大部分城市连续下跌。以成都为代表，“515调控”后近两个月成交均价分别环比下跌8%、2.5%，大连、杭州、西安、长沙等一季度热度略高的城市“由涨转跌”。
从范围更大的样本来看，全国347个城市中，二季度价格上涨的城市越来越少、价格下跌的城市越来越多。
供需两端信心均在消散
贝壳研究院监测显示，进入下半年，购房者、业主、开发商等市场主体对降温的预期趋于一致。
从购房者方面看，需求端预期全面降温。数据显示，7月重点城市的新增客源全面下滑，潜在需求的不足将使后期市场进一步回落，带来市场预期和信心的进一步下滑。
而购房面积下降，透露出真实购买力不足。北上深为代表的大城市二手房的套均成交面积持续下滑，表明市场成交以中小面积为主，中大面积的改善型换房持续下滑，改善乏力。
同时，市场成交周期开始延长。7月，济南、南京、青岛、天津、长沙、重庆等重点城市的客户成交周期拉长，一方面是购房者陷入观望，另一方面也因首付能力不够。
从业主方面看，预期也在不断走低。近三个月，重点城市调价中涨价占比持续回落，业主积极下调报价，上海、青岛、成都、天津等城市涨价占比低于20%。
此外，开发商拿地也趋于谨慎，流拍土地数量越来越多、成交土地的楼面价和溢价率持续下行。据统计，7月百城土地成交溢价率下降到11%以下，是2015年下半年以来的低点。许小乐表示，除了融资端收紧外，对于市场预期的悲观也是导致土地市场热度下降的重要原因。
业内人士表示，业主、开发商三者预期发生一致转变，并且在不同的市场之间相互传染，将会让未来市场走势不容乐观。
专家：房价涨幅收窄 房贷政策不会转变
许小乐表示，从过去多年市场变化的规律上看，上行周期容易出现分化，而下行周期会趋于一致，而让市场由分化变成一致的原因是金融环境的收紧。
楼市调控以来，房地产贷款利率一路小幅攀高。今年1月和4月，央行实施了两次定向降准，但从房贷利率和市场表现上看，这两次定向货币宽松并没让资金大量进入房地产市场。
许小乐表示，强金融监管与严格的信贷政策有效截断了货币的传导路径，资金进入市场推高房价的难度增加。
7月31日的中共中央政治局会议，用“坚决遏制房价上涨”八个字，为未来的房地产市场定调。8月7日，住房和城乡建设部在部分城市房地产工作座谈会上对未来调控工作提出进一步要求：坚决遏制投机炒房，对未能实现调控目标的地方坚决问责。
许小乐表示，按照中央传达的信号以及部分城市最新的政策动向，短期内限制房贷的政策不会转变，即便货币保持适度充裕，对市场的影响也不宜高估。
贝壳研究院院长杨现领预测，未来房价涨幅总体上会收窄，一线城市成交将保持基本稳定，前期上涨过快的二线城市会逐步回落，三四线城市成交会随着棚改货币化补贴的弱化而逐步收缩。
来源：新华网、浙江新闻客户端
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7月房贷利率涨幅收窄 居民购房杠杆率持续下降
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&拨打96355房贷利率本轮上涨或接近尾声 年内涉房贷款趋紧难改
　　近日，融360大数据研究院发布报告显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，环比6月上升0.53%，与去年7月首套房贷款平均利率4.99%相比上升13.63%。业内人士表示，今年在房地产坚持调控的背景下，涉房贷款整体稳中偏紧。本轮利率上涨或接近尾声，上涨幅度或逐步放缓。但从整体来看，未来较长一段时间内，房贷利率水平难以下调。　　7月房贷利率涨幅收窄　　2018年7月，全国首套房贷款平均利率保持上涨，但上涨幅度收窄。融360数据显示，2018年7月全国首套房贷款平均利率5.67%，为基准利率的1.157倍，环比6月上升0.53%，较上月0.71%的环比增幅有所收窄；同比方面，较去年同期4.99%的利率上调13.63%。　　具体来看，7月，在全国35个城市533家银行中，有47家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比8.82%，较上月减少9家。其中，146家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月减少23家；173家银行上浮15%，115家上浮20%。　　值得注意的是，执行上浮25%以上的银行数量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分别较上月增加3家与9家，另有4家银行首套执行上浮30%至40%。中原地产首席分析师张大伟表示，股份制银行房贷利率上浮30%至40%，这一利率对于市场意义并不大。从执行情况看，这些银行基本没有房贷业务，标价只是代表拒绝业务。　　此外，数据显示，7月二套房贷款平均利率为6.03%，较上月上涨0.3%，整体涨幅有所下降。融360监测的重点银行中，目前二套房贷利率执行基准上浮10%的仅21家银行，较上月减少1家；执行上浮15%和20%的银行各有28家和243家，分别较上月减少7家和16家；执行上浮20%以上的银行达到213家，较上月增加22的家。　　同时，4.13%银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中，有1家银行分（支）行停贷；深圳地区重点监测的26家银行中，7家存在停贷现象。　　融360大数据研究院分析师李唯一表示，此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用，房贷利率仍以上升为主，预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。　　&但房贷利率水平增速或将减缓。&李唯一表示，2017年7月至2018年7月，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。据此趋势推算，未来2至3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。　　居民购房杠杆率持续下降　　在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下，居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2017年一季度，个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄，2018年二季度回落至18.6%。同时，全国居民购房杠杆率回落至31.9%，环比下降1.1个百分点，同比下降8.6个百分点，已连续五个季度收窄。　　易居研究院研究员沈昕表示，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后五个季度连续下行。
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7月房贷利率涨幅收窄 居民购房杠杆率持续下降
08:47:11&&来源:北京报道
　　近日，融360大数据研究院发布报告显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，环比6月上升0.53%，与去年7月首套房贷款平均利率4.99%相比上升13.63%。业内人士表示，今年在房地产坚持调控的背景下，涉房贷款整体稳中偏紧。本轮利率上涨或接近尾声，上涨幅度或逐步放缓。但从整体来看，未来较长一段时间内，房贷利率水平难以下调。
　　7月房贷利率涨幅收窄
　　2018年7月，全国首套房贷款平均利率保持上涨，但上涨幅度收窄。融360数据显示，2018年7月全国首套房贷款平均利率5.67%，为基准利率的1.157倍，环比6月上升0.53%，较上月0.71%的环比增幅有所收窄；同比方面，较去年同期4.99%的利率上调13.63%。
　　具体来看，7月，在全国35个城市533家银行中，有47家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比8.82%，较上月减少9家。其中，146家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月减少23家；173家银行上浮15%，115家上浮20%。
　　值得注意的是，执行上浮25%以上的银行数量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分别较上月增加3家与9家，另有4家银行首套执行上浮30%至40%。中原地产首席分析师张大伟表示，股份制银行房贷利率上浮30%至40%，这一利率对于市场意义并不大。从执行情况看，这些银行基本没有房贷业务，标价只是代表拒绝业务。
　　此外，数据显示，7月二套房贷款平均利率为6.03%，较上月上涨0.3%，整体涨幅有所下降。融360监测的重点银行中，目前二套房贷利率执行基准上浮10%的仅21家银行，较上月减少1家；执行上浮15%和20%的银行各有28家和243家，分别较上月减少7家和16家；执行上浮20%以上的银行达到213家，较上月增加22的家。
　　同时，4.13%银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中，有1家银行分（支）行停贷；深圳地区重点监测的26家银行中，7家存在停贷现象。
　　融360大数据研究院分析师李唯一表示，此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用，房贷利率仍以上升为主，预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。
　　&但房贷利率水平增速或将减缓。&李唯一表示，2017年7月至2018年7月，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。据此趋势推算，未来2至3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。
　　居民购房杠杆率持续下降
　　在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下，居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2017年一季度，个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄，2018年二季度回落至18.6%。同时，全国居民购房杠杆率回落至31.9%，环比下降1.1个百分点，同比下降8.6个百分点，已连续五个季度收窄。
　　易居研究院研究员沈昕表示，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后五个季度连续下行。
　　不过沈昕也指出，虽然个人房贷余额增速有所放缓，但整体来看，个人去杠杆仍有空间。2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2%。但从房贷余额新增的绝对值来看仍处于历史高位。
　　数据显示，2017年四季度, 个人购房贷款余额新增额降至8000亿元，同比下降33%。但2018年一季度反弹至9600亿元，二季度继续小幅反弹至9800亿元，环比上涨2%。
　　沈昕认为，短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧，预计居民购房杠杆率还会进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。
　　涉房贷款难松动
　　房地产从严调控不会松动。7月31日召开的中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
　　从现阶段来看，一方面房地产市场仍然较热，另一方面房地产资金风险压力已到高位。
　　中原地产报告显示，虽然7月单月全国调控次数刷新历史纪录，在调控重压下，标杆房企销售业绩依然爆发，整体看，累计公布前七个月销售业绩的32家房企，销售金额达到25373亿元，同比上涨幅度高达37%。其中，碧桂园销售额3475亿元，同比上涨44.62%；融创销售2276亿元，同比上涨70%；新城控股销售1136.63亿元，同比上涨106.05%；中国金茂销售788.92亿元，同比上涨187.6%。
　　与此同时，房企资金链却频亮&红灯&。在地产政策维持偏紧的基调下，房企发债频遭拒。此前，保利置业申请发行的15.14亿元资产支持证券项目状态，从6月19日的&中止&变更为&终止&；万达50亿元供应链ABS，从一年前的&中止&也转为&终止&；美好置业公告称，鉴于市场环境变化，主动撤回2018年公司债发行材料；华夏幸福40亿元私募、合生创展小公募100亿元、金融街50亿元、碧桂园200亿元公司债均处于&中止&状态。
　　此外，公司债到期的企业也开始出现。此前，中弘控股股份有限公司发布公告称，公司逾期债务本息合计金额约为43.7亿元，控股股东中弘卓业集团有限公司持有的公司全部股份22.28亿股已经遭到司法轮候冻结。
　　在此背景下，一向受追捧的房地产进入评级公司下调名单。近日，中诚信证评决定将18天房1A、18天房1B列入可能降级的信用评级观察名单。天房集团当前负债超过1800亿元，负债率高达85%以上。
　　有业内人士表示，对于企业资金，因杠杆风险仍存，涉房贷款不会松。而个人贷款方面，为避免居民借助杠杆投机房产的行为，大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，短期内保持稳定的可能性较大。
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