终于定了！以后银行再找你收这个钱，你直接说“不”！-宜人贷问答
终于定了！以后银行再找你收这个钱，你直接说“不”！
xiansm4189
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首先要看你是什么原因冻结的，如果是大额的恶性透资，那就麻烦了。
如果只是欠着点小钱就问题不大了。不过，信用卡欠着的钱是要利滚利的。
如果，他冻结你的话，估计会找你交涉下下的，应该不会就这样冻结了。
照你目前的信用情况要贷款是不能的，银行的信息都是互通的。
建议你找个中介公司帮帮忙看，房产中介都和银行有很好的关系。
你的信用污点可以通过他们通路子帮你去消除，招行的就招行的，你还清他们的钱，让他们消除你的信用污点，你就可以去别的银行贷款了，说不定直接在招行贷款就可以了。
回答者：g***9 |
资产负债表同现金流量表之间的“勾稽关系”。
资产负债表同现金流量表之间的关系，主要是资产负债表的现金，银行存款及其他货币资金等项目的期末数减去期初数，应该等于现金流量表最后的现金及现金等价物净流量。资产负债表是一个时点报表，现金流量表是一个时期报表，表间关系的原理同上。想进一步解释一下的就是，什么叫现金及现金等价物，这个概念对于现金流量表来说，是非常重要的。现金大家都明白，就是实实在在的票子和放在银行里的银行存款，是广义上的现金，而现金等价物是个什么概念呢?顾名思义，就是可以把这些东西当成现金来看待的，那企业里，哪些东西可以被当作现金来看呢?主要包括短期投资，以及可以马上变现的长期投资等，那为什么这些东西可以当作现金来看呢?主要是因为他们可以随时的变成现金，可以马上在交易市场上卖了，换回现金，这个同现金没有太大的差异，除了可以从交易市场上换回现金外，几乎还可以直接做为支付手段，支付给客户，因此，在现实运作中，可以将这些东西，看成与现金一样的，在会计上，就叫现金等价物。
至于损益表与现金流量表之间的关系，要通过很多的运算才可以说明，比较复杂，我们可以在以后的时间里，和大家具体的讨论。要注意的是，这两张报表，有他们的相同之处，也有他们的不同之处。所谓相同之处就是，他们都是时期报表，就是反映一段时期内的一些活动情况，一个是反映一段时期内的利润情况，一个是反映一段时期内的现金流量情况;所谓不同之处就是，编制的基础不同，在会计上，对经济活动，有两种不同的处理方法，一种叫收付实现制，就是真正收到钱，才叫收入，在会计上才确定收入，真正支付钱时，才叫支出，在会计上才确定为成本费用，而无论这笔钱是不是应该由收付的当时期间负担，这个可能好理解一点，再来一个不好理解的，就是另一种处理方法，叫权责发生制，什么意思呢，与收付实现制正好对着来，就是在会计上确定收入和成本费用时，不是看是不是真正收到或支出的钱，而是看这些收入和支出是不是“应该”由当期负担，不由当期负担的，就不确定，而是等到应该负担的期间再确认。还真是有点让人不好理解，难怪有人说学会计和律师的这帮人，都是“狡猾狡猾的”，呵呵。
好了，以上我们聊了二个方面的问题，一个是企业中有哪些报表，二个是这些报表是个什么关系。那如果手头上有了这些报表，同时也通过上面的方法，确认也这些报表从形式上没有什么问题，也就是说，这些会计人员至少说得象是真的，那我们应该如何来看懂这些报表呢?
下面，我们来看一看现金流量表是个什么回事。
所谓现金流量，简单的说，就是在一段时期内，现金的流入，流出及结余的多少，现金流量表的目的也就是反应企业在一段时期内，流入、流出企业的资金有多少、分别是从哪里流来的，又因为什么原因流出了企业，这段时期内，到底是流入企业的多，还是流出企业的多，用流入的减去流出的，结余是多少，这个结余，在财务上，我们叫现金净流量。我们可以将企业看成你家的水池，现金就是流经水池的水，现金流量表的作用，就是在水池的进水口按一个水表，在水池的出水口按一个水表，两个水表分别记录流入水池的水量和流出水池的水量，看一看一个月内，你们家一共用了多少水，排了多少水，然后用进水表的数减去排水表的数，再去看一看你家水缸里的水是增加了还是减少了，如果增加了，表示为以后停水做准备的水缸储水量增多了，反之，就要引起注意，如果一旦停水，可能水缸里的水不够烧火做饭用的。
这当然只是一个简单的比方，现实中现金流量表当然不是这么容易的。要理解现金流量表，除了理解现金流量表的作用外，还有一个比较重要的概念，就是收付实现制，关于收付实现制和权责发生制，我们在前面的部分中，已经提到过，在这里我们就不再细说了。要注意的一点是，现金流量表是按收付实现制来编制的，而资产负债表、利润表及利润分配表都是按权责发生制编制的。为什么有了以权责发生制为基础的报表外，还要求编制以收付实现制为基础的报表呢?这是由于权责发生制与收付实现的本质差异造成的，由于一般会计准则大多要求企业以权责发生制来进行会计的核算及报告，而权责发生制的一个特点就是，确定了收入，但不一定收到了钱;收到钱了，也不一定会确认为收入;同时，付了钱不一定确认为成本费用，确认了成本费用，也不一定会付钱。这样就会造成按权责发生制为基础计算的收入减去成本费用后得到的利润，有很大一部分不一定是实实在在收到钱的利润，也许一分钱也没有收到，利润数却很大。这样就给人一种错觉，就是这家公司很赚钱，其实穷得叮当响，银行里一分钱也没有。那这些没有收到钱的利润是什么呢，都是一些没有收到钱的所谓收入，主要如应收帐款对应的营业收入等，这些都是公司有权在以后向债务人收回的钱，但俗语说得好，二鸟在林，不如一鸟在手，以后收回的钱是有风险的，说不定债务人卷了铺盖走人了，那你可就惨了。所以，对应收帐款的分析及管理，对每个公司都是非常重要的。随便加一句，任何有风险的东西，都可能会产生收益，所以，对风险是要加以利用的，而不是一味的加以抵制，应收帐款也一样，有风险，也可以利用来产生更多的收益。再拉回来，我们看一看另外一个需要以收付实现制编制报表的原因，那就是，你活下来，不是因为有利润，而是因为你荷包里有钱，而要确认荷包里是否有钱，钱变多了还是变少了，对于企业来说，要知道这一点，就要以收付实现制来编制报表了。这就是现金流量表存在的价值。利润反映了你赚钱的能力，而现金净流量反映了你未来存活下来的可能性。因此，对于企业来说，一方面要以权责发生制来编制报表，计算出利润，来看一看你有多大的赚钱的能力，同时，另一方面，也要以收付实现制来编制报表，计算出现金净流量，来看一看你未来是否有可能存活下去，活得是否潇洒。
与现金流量表相关的还有一个比较重要的概念，在前面也讲过，在这里再提一下，那就是现金这个概念，在这里我们提到的现金，是广义上的现金，除了包括我们通常说的大团结以外，还包括存在银行里的存款，以及立即可以变成钱的短期投资等其他资金，总之，这里的现金概念，就是有立即支付能力的资产。现金流量表里的数字，就是反映这些有立即支付能力的资产的流动及结余情况。
现金流量表将主要的视线，关注到企业里对现金流量有重要大影响的三类活动上，哪三类活动呢?一类是经营活动，就是我们通常说的产品和服务的业务活动，如，产品或服务的销售，生产及采购活动，以及与之有关的其他活动等;第二类是筹资活动，说通俗一点，就是找地方去骗点钱回来，或者说时髦一点就是圈点钱回来，到哪里去圈呢，无外乎两个地方，一个是股市上，一个是债市上，这也是资金的两个来源，一个是以股本的形式，二是以负债的形式，这就要看资金需求的多少及资金成本的大小了。第三类活动，就是投资活动了，将圈来的钱，或自已赚来的钱，投到哪里去，可以再赚到钱，这个就要考虑投资项目的回报率及风险等问题了，有关筹资与投资相关的问题，可以看一看我在博客中其他的相关文章，具体的内容以后有机会再详细给大家说明。
这三大类活动，可以将他们细分为不同的小类活动，他们都会涉及到现金的流入及流出，关于每个大类中，又细分成哪些小类，这个可以找一个标准的现金流量表格式来看一看，标准格式里有关小类的说明文字都比较明确，一看就明白，在此不做过多的解释。将这三类活动分别计算出流入流出及结余量，然后汇总得出公司在这段时期内，总的流入流出及结余量。
在此要说明的是，这些流量及结余数据的多少，要具体问题具体分析，并不是说流入量及结余量越多越好。打个比方，现在突然给你100个亿的资金，你感觉如何?如何这是真的，你一定没事偷着乐吧，不过，不要高兴得太早，要知道，任何资金都是有成本的，也就是说，任何资金，都是要求有回报的，总不能说，现在给你100亿，两三年后还是还别人100亿吧。那你如何给这100亿资金回报呢?这是个问题，也许对你这个从来没有见到这么多钱的人(当然，我想李嘉诚不会来看我的博客吧，呵呵)，还可能是一个很大的问题，这可不一定是一个好事，可能到时候找你要回报的时候，你会急得团团转，这100亿资金对你来说，可能是一个烫手的山芋。我在这里想说的是，任何资源，都要于驾驭这些资源相匹配的能力，否则，就可能会把自己玩死，这种例子太多了，特别是在金融市场上，如前几年被自己玩死的德龙就是这样。同时，我们也并不是说，流出量增加，结余量减少就一定是个坏事，可能是由于有好的投资项目，包括公司内部投资及外部投资，而进行了大量的资本性支出，等待未来有好的资金回报和现金的流入。
在现金流量表中，除了通过反映这三类活动来计算企业的现金流量外，还有一种方式，就是以净利润为起点，然后通过加减一些不产生现金流量，但对净利润有影响的项目，最后得出企业一段时期的现金流量，因为是通过净利润间接推出来的，这种方式叫间接法，在现金流量表中以附表的方式出现，与间接法相对应，通过计算三类活动来计算企业的现金流量的方法，由于这种方法比较直接，于是叫直接法。在这里想加一句的就是，这里的间接法，其实就是我们上个世纪90年代编制企业财务状况变动表时的方法，这个财务状况变动表如今以现金流量表的附表的形式出现，真是三十年河东，四十年河西啊。不过，可不要小看这个附表。编制现金流量表，包括正表和附表，都需要对企业的业务及财务会计有相当的熟练程度，对报表编制人员有相当的要求，编不编得平，正不正确，反映了一个会计人员的职业水平。不过，现在可以借助于计算机，在编制现金流动的记帐凭证时，就将该数据与现金流量表的表项目相关联，这样，在期末时，就可以直接快速的编制出现金流量表的正表，但附表就不那么容易了，因为要进行一系列的分析和反推，因此，用间接法独立的编制出现金流量表附表，对编制人员的要求更高一些。
回答者：x***5 |
　　小的不才，小时候学业不专，现在跟着人家混口饭吃。这年头，经济危机，什么工作都不好找，讨债到是挺火。现正在一家讨债公司专做银行卡的透支催收。平时带着几个小弟到处找人要钱。呵呵，今天闲着没事，来说说信用卡透支。文笔一般般，有些说漏的地方还请谅解。
　　现在手上有信用卡是很正常的事。银行推销的力度也很强，办卡送礼，刷满几笔免年费等等行销手段。钱包一打开一叠信用卡，各家银行的都有。
　　手上有了卡，就会有消费，一消费就会有透支产生。一般来讲，透支是很正常的事，反正信用卡也有免息期。只要在规定期限内还清就可以了。但现在有那么一部份人，都过了免息期很长时间还不还款，有的甚至透支超过1年。
　　先来简单说说信用卡
　　信用卡其实也有分类，二个大类。1，准贷记卡。2贷记卡。后一种是目前时下流行的信用卡，也是各家银行主推的品种。
　　准贷记卡，这是在贷记卡未推出前银行发行的一种信用卡（其实是一种有规则缺陷的信用卡）。有信用额度，有免息期，本地存取不收手续费。以中行为例。准贷记卡有普卡和金卡之分，普卡有最高5000元的额度，可透支，但没有免息期。金卡，信用额度不限，我见过最高的有10万，可透支，有30天固定免息期。这类卡的权限在各分行手上，因此，透支超期后产生利息，可以通过关系减免。（这种卡其实比现在流行的贷记卡好，除了免息期有些短而已）
　　贷记卡，最长有56天的免息期，双币种。对我来讲也就这点好处。其他的没准贷记卡好。取现的话，不管是透支取现，还是取你存卡的钱，都要付手续费（黑啊）。超过免息期，除了收万分之5每天的透支息外，还要按未还的最低还款额的5%收罚息，此外还透支息每月还要加收复利。这块很厉害，滚几次就很高了。比准贷卡高出不少。
　　信用卡其实就这二大类，其他名称的只不过是对卡换个名字，加上一些商户打折的功能而已。像建行的艺龙畅行龙卡，其实也是贷记卡。最牛B的当数招行，魔兽世界联名信用卡，Tom & Jerry粉丝信用卡， 哆啦A梦粉丝信用卡，Hello Kitty粉丝双币信用卡等等，都是贷记卡。只是附加的商户不一样而已。
　　喽嗦了这么久，下面来说说那一部透支超过期限不还的人吧。天涯林子这么大，应该会这种人。
　　这些人也要分类下：
　　一小部份是好人，只是当时的资料变掉了，没及时通知银行造成的。银行通知不到你就没办法了。
　　另一部份也算的上是好人，忘了。通知他后，也去还了。这也是好同志。
　　另外部份是经济困难还不出的人。这部份人也挺惨的，贷记卡有个每月最低还款额，要是头二个月内按那个数字还掉（头二月的最低还款额不到40%），问题还不大，还是好客户。有些人没还，成逾期3个月了，最低还款额最低也要还款总额的70%左右了，更还不出了。
　　还有部份就是存心不还的人了。呵呵，恭喜他们中奖。他们将要过五关斩六将，经历种种艰辛，才能奔向那自由的太阳。
　　对于后二种人来说，为了几千或者2、3万元，搞那么大，不值。
　　一方面在央行的征信系统内成为不良客户。另一方面，对自己及家庭造成很大的负面影响。
　　成为不良客户，意味着在各家银行的信贷业务都不能办理。如果你的岁数没到50，实在不值得。
　　有些人透支超过3个月(免息期后算起)，每月加收的利息基本在10%左右。10%啊，这可不是个小数目，银行5年期利息都没这么高，贷款利息也没这么高。也别怪银行黑，谁让你自不量力消费的。
　　现在市面上流行POS刷卡取现。呵呵，很多小型皮包公司都有这业务，有些持卡人为也取卡上的钱也常这么干。别以为银行不在意这事，的确，银行在这方面的监管做的不怎么样，但也别总抱有侥幸心情，只要查到，封卡的机率非常大。提供POS取现的也逃不掉。目前这种情况在经后会随着银行监管力度的加强，慢慢减少的。
　　那些去办POS取现的，手续费是不是挺高的啊，嘿嘿。
　　也有些人办了卡后，把卡给别人用了。这些人其实已经违反银行卡章程了。一般也就是查到后封卡。当然严重些的可以送法院，不过现在银行对这块处理还不是那么严格。
　　再来说说催收
　　银行本身也做催收，打打，送送法院。不过现在不一样了。银行也搞上了催收外包，也就是外包给一些专门从事催收的公司做。这招是和国外学的，中行、招行、建行等银行都在搞外包。早些时间看见某家银行的工作人员在报上说，催收外包是一些小银行搞的，大银行从来不搞。鄙视一下他。催收外包是大势所趋，国内各家银行下面的分行，除非透支规模小不搞外包，规模大的都会搞，银行本身没那么多精力做这个。现在中国国内几家比较规模较大的催收公司有，高柏，财安。除此之外，还有一些地方催收公司。高柏有外资背景，从香港过来的，业务水平很高，必经是老牌催收公司，很多银行都是和它合作的。财安是一家上海的公司，现在发展的很大，势头和高柏有的一拼，并且有公安背景。永嘉，不知道是哪的，只听公司老大说过，好像还不错，在长三角地区，特别是江浙地区很有竞争力。
　　如果你是透支客户，那么，不但会有人打你，而且还会接到语音，夜半时分也会有来找你。除了打给你，还会打给你的家人，亲戚，单位同事，领导。别以为打打就好了，会有人去你家，你单位，找你邻居，朋友，在你门上贴通知。反正是把这事搞大了。如果找着了，没还钱，送法院。找不着，请公安。别以为那钱银行会白出，到头来还是算到你头上。现在国内的催收公司做的还算不出格，都还是按常理出牌。公安牛B，找到后直接抓人，然后让你打借钱。借着了再放你出来。别以为不可能，我见过，也别问我这合不合法，反正就是这么搞的。做催收公司的都有社会背景，关系也很复杂。除非你认识什么大佬，打个招呼，可能会放你一马（其实也没放，下面你就知道了）。不过你为了几千，2，3万欠个人情也不值啊。就是警察欠钱了也照样问你要。有一警察，好像还是那种准备升官的那种，欠了几万一直不还，也不接。一个直接打到市局，就说这个人欠钱不还等等，搞的单位所有人都知道了，后来还是还了，不过名声算是坏了。一般有头有脸的都不愿干这样的事。
　　现在透支超期的80后的一代较多，帐上一看，也就欠了几千块，欠几百的也有。工作换了又换。有些人打过去嘴上还硬，认识社会上的某某人，公安局谁谁我认识，法院的谁是我亲戚。真是好笑，要是这个都搞不定，开什么催收公司。，就你帐上那千把块，你让人去打招呼，好意思嘛你。再说了，是你透支，你还有理了？其实这些人应该好好问问自己的良心，对的起父母不。一般遇上这样的，暂时找不到本人的，直接找他父母要。有些父母也挺让人揪心，养儿不成器，还了这家银行，另一家银行找上门。有些父母一看就知道没钱，不过还是说会去和亲戚朋友借来还上。有些父母谈起自己的孩子，伤心之处，痛哭不止，这也许和你们平日所见到的父母不一样。遇上这样的，我一般都会多给些时间，同时给他办停息手续，并给他分期还款，此外再把他账户封了。给你们说个例子，有一个80后欠了几千块，嘴上说还，一直不还，也没工作，打给他父母，他父母在乡下，而且二个都是残疾，行动不方便，而且没工作（这些都是后来知道的）。二位老人家，从早上6点出门，没坐公交车（为了省钱），一路到我公司，走了8个多小时，来给他儿子还钱。还是问周围亲戚、邻居借的。对于这样的儿子，我无语了。他丫的不是人，后来找着后K了一顿。
　　一般来讲催收公司会走法院这一步。上万的会让银行送公安，反正5000已经够诈骗罪了。一般来说，银行也考虑到这个对持卡人影响太大，不会做。不过每年还是会搞几个典型出来。
　　再来说说银行处理后吧
　　一般来讲如果你能存活到银行把这事的流程全走齐。指银行内部核销、冲销完毕。那你可以喘一口气。记得，是喘一口。基本上3-4年内没人会来找你。不过你也是在银行界出名了，此生不灭，征信系统里的会有你浓重的一笔。除了存取款估计没多大问题外，其他的都办不了。（按征信系统的发展来看，估计以后存取款应该也会有问题，不过这个过程会很长）3-4年后银行会把你转给四大国有资产管理公司处理（信达、华融、长城和东方）。这就是银行所说剥离不良资产，呵呵。这些公司再转让或外包给社会公司处理。社会公司再问你要钱，那时候，利息差不多和本金一样，有时还要超过本金。别不愿意，只要找到你，不关你愿不愿意，还是要你还。
　　等这一步做完后，才是真正完结，不过你也累的够呛了。
　　有个欠钱的曾经说过这么一句话 “办卡时，我是你大爷；欠钱了，你是我大爷”。
　　忠告：
　　用卡时及时更新资料；量力为之；为家人着想；为自己经后的人生道路着想。别以为这都是大话、空话，转到底，实际就是这样。
　　如果你打定主意不还银行的钱，别结婚，别住有你或你家人名下的房子，这些可以通过公安，房管局查到。别让人知道你在哪工作，特别是正规企业，这可以从社保查到。别用你或你家人的名字在电信办的固定电信，那也能查到。最好不要存钱，全放家里或身上，银行会去查你名下的资产。
　　我并不是要把这事说的多么多严重，只是希望各位重视透支，钱虽少，信用是大。
　　当然也有不服气的会跳出说几句，其实我也不希望各位都按时还钱，这样的话，我就没的混了。
　　对了，快年底了，银行的力度会加强，这个时候也是我们业务最繁忙的时候，不想还钱的可以先躲躲。元旦，春节也别回家了。听公司老大说，为了来年搞个开门红，也为了打响公司这块牌子，打算组织人员在节日里上家里找人。
回答者：g***0 |
房产企业会计科目
一、房地产会计核算科目设计入门
本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值预备。 1001 现金，这个科目就不用多说了，注重他是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。
1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细
1002.01 结算户 下设明细
1002.02 贷款专户 一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细
1002.03 按揭保证金户 视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户
这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证实，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。
1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息 这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。
1131 应收账款 现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。
1133 其它应收款 留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。
1141 坏账准备，基本不用。
1151 预付账款 基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。
1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。
1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。
1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。
1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。
1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。
1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。
1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。
2101 短期借款 一般房地产开发项目的借款期是24 个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。
2111 应付票据 一般不用。
2121 应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相称的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：
借：应付账款
贷：银行存款
借：开发成本
贷：应付账款
不要简化成
借：开发成本
货：银行存款[1][2]
这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。
2131 预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证正确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目猜测回款提供一定的依据。
2141 代销商品款不用
2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。
2171 应交税金房地产开发企业没有增值税，在此不表。
房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。
账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。
有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里，如果税务关系好，轻易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。
2176 其它应交款 与其它行业与异。
2181 其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。
2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简朴的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。
2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。
2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。
2301 长期借款 核算银行贷款。
3101 实收资本 3103 已归还投资 3111 资本公积3121 盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配与其它无异。
4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015 转入），建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常气愤，结果两个部门都会挨骂。
4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。
5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细。 房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。
另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。
房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机关沟通。关于税的问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。
二、房地产企业资产类会计科目核算
支取现金或是预支现金
借：其他应收账——XX
成本类或材料类科目
从银行提取现金
贷：银行存款
（2）银行存款
（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出让材料而应收取的未收款项
借：应收账款——XX公司
贷：其他业务收入
收回款项时：
借：银行存款
贷：应收账款
②出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
借：应收账款——XX公司或个人
贷：主营业务收入
（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法
提取坏账准备金
借：管理费用
贷：坏账准备
发生坏账时
借：坏账准备
贷：应收账款
收回已转销的应收账款
借：应收账款
贷：坏账准备
借：银行存款
贷：应收账款
（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借：应收票据——XX公司
贷：主营业务收入
商业汇票到期：
若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）
借：银行存款
贷：应收账款
若为有息商业汇票
借：银行存款
贷：应收票据——XX公司
（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供给单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）
借：预付账款——预付承包单位款
贷：银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：预付账款——预付承包单位款
贷：库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）
借：开发成本
贷：应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：应付账款——应付工程款
贷：预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付工程款
贷：银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：预付账款——预付供应单位款
贷：银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：应付账款——应付购货款
贷：预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付购货款
贷：银行存款
（7）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（8）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11） 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
三、房地产企业负债类会计科目核算
（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本
贷：应付账款
以预支款抵冲应付款时 借：应付账款
贷：预付账款
补付其余款时 借：应付账款
贷：银行存款
（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款
贷：预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入
借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款
收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款
（3）应付工资
开出现金支票，发放工资
借：现金 贷：银行存款
借：应付工资 贷：现金
结转代扣款项
借：应付工资 贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租
月末分配工资费用
借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
管理费用——劳动保险费（长期放假员工）
贷：应付福利费（医务人员）[1][2]
（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）
借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
贷：应付福利费
用现金支付福利费时
借：应付福利费 贷：现金
（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）
月末按照实现的经营收入计算应交税金
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借：管理费用
贷：应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末计算的所得税
借：所得税
贷：应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借：应交税金——XX税
贷：银行存款
（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借：主营业务税金及附加
贷：其他应交款——教育费附加[1][2]
四、房地产企业成本、费用类会计科目核算
（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：开发成本——土地开发
贷：银行存款或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：开发成本——土地开发
贷：开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：开发成本——配套设施开发
贷：库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
库存材料或设备[1][2]
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
贷：银行存款
或库存材料
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
贷：开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借：开发间接费用
贷：银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：开发产品——房屋
贷：开发成本——房屋开发
（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等常常费用
发生的销售费用
借：销售费用
贷：银行存款
或应付账款[1][2]
五、房地产企业损益类会计科目核算
（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算
①在实现营业收入同时收到价款时
借：银行存款
贷：主营业务收入
②营业收入实现前，价款收取后的。
借：应收账款
贷：主营业务收入
③预收价款时，待开发完工后再移交使用的
借：银行存款
贷：预收账款
移交使用时
借：应收账款
贷：主营业务收入
借：预收账款
贷：应收账款
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款
贷：主营业务收入
（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。
借：银行存款
或应收账款
贷：其他业务收入
（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转
借：主营业务成本
贷：开发产品
如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本
借：主营业务成本
贷：分期收款开发产品
（4）其他业务支出
（5）主营业务税金及附加
计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
——应交土地增值税
其他应交款——应交教育费附加
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
其他应交款——应交教育费附加
房地产企业会计科目设置
时间: 6:54:07 来源:徽商会计网 作者:richkj 点击次数:1718
关键词：房地产 企业 开发成本 会计科目 设置
房地产企业的主要业务是进行房地产项目的开发及销售。在会计科目设置上，房地产企业与其他企业相比主要是在房地产开发成本的核算上。下面将房地产企业主要会计科目设置介绍如下：
一、开发成本（一级科目）
开发成本的核算是房地产开发企业账务处理的重中之重，主要用于归集房地产开发过程中涉及的直接成本及开发间接费用。开发成本科目一般根据费用项目设置二级明细科目（见开发成本明细科目表，既考虑核算需要，同时兼顾土地增值税等税收规定），三级明细科目根据需要设置。此外，还必须对开发成本明细科目进行房地产单个开发项目的辅助核算（如果采用财务软件核算做一下辅助核算设置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多个开发项目的情况下，就麻烦了）。
二、开发产品（一级科目）
开发产品科目类似于工业企业的产成品科目，借方归集完工的房地产开发项目的成本贷方反映销售结转的成本，一般根据单个楼盘或单个房地产开发项目设置二级明细科目。
三、预提费用
房地产开发项目的建设周期一般都在二年左右，开发成本相关发票的取得时间一般滞后。根据权责发生制原则，需要按照受益期限、对象，进行费用预提。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，下列预提费用可以税前列支：
1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
回答者：g***6 |
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