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网上司法拍卖房产成交普遍低于评估价 多数要求付全款
打开淘宝“司法拍卖”栏目，便可浏览各种正在进行网拍的房产。南方日报记者 王云 摄
一套市场评估价近78万元的房产，通过网络司法拍卖，成交价仅56万元左右。这是4月17日市第一人民法院在淘宝网成交的一套司法拍卖房产。通过拍卖，竞标者以低于市场价近12万的价格获得心水房产。
自日至今，市第一人民法院通过网拍成交的房产总计达到221宗，成交率高达94.85%。性价比较高、竞争者较少，是许多市民参与竞拍的主要因素。
业内人士预计，伴随着网络司法拍卖模式的日益成熟，未来将有越来越多的市民会参与这种拍卖，从而淘到实惠房源。
18处房产正在进行网上拍卖
打开淘宝首页，点击“司法拍卖”这个栏目，选择中山市第一法院的拍卖页面，便可浏览各种正在进行网拍的房产。
5月21日上午11时40分，淘宝网上显示中山共计有18处房产处于拍卖状态，且都显示有截止时间。另外，还有13处房产即将于5月28日开始网拍。
记者从市第一人民法院获悉，司法拍卖是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖给出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分措施。
淘宝网一工作人员告诉记者，司法拍卖具有法律严肃性，不同于商业拍卖。竞拍成功后参与者的保证金会转移到法院的支付宝账户中，如果竞拍到了商品没有付余款的话，法院可以裁定重新拍卖。
另外，如果重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由竞拍者承担，法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金剩余的，会退还；保证金数额不足的，可以责令补交，拒不补交的，法院强制执行。
假设某件拍品的拍卖结束时间是8月8日22时，如果在8月8日21时58分15秒，有竞买人出价，那么系统将拍卖结束时间自动延长至8月8日22时3分15秒；如果在22时3分有竞买人出价，那么系统将自动延时到22时8分。以此类推，直到最后两分钟没有新的竞买人出价，那么该拍品的竞拍结束。
网拍房产成交率高达94.85%
市第一人民法院公布的数据显示，日至日，通过网拍房产成交221宗，总成交额元，成交率高达94.85%，占了全部拍品比重的74.41%。
另外，在竞拍成功的买受人地域分布中，居住在中山的居多，其次是珠三角及省内各市县；再次为临近的广西、贵州、云南、经济较发达的江浙地区等。其中，由港澳台籍人士购买的拍品有6宗，涉及港澳人士6人、台湾地区居民1人，成交的拍品主要集中在房产（5宗）和土地（1宗），总成交金额高达7867241元。
虽然房产司法拍卖日渐受到市民青睐，不过这种拍卖与市场上的买卖毕竟不同，当中仍存在许多细节需要参与者留意。
购买市场上的二手房时，一些税费可以由卖方承担。但司法拍卖中产生的拍卖价、各种过户税费等，绝大多数需买家全额承担。而且有些房产可能以前没有过户，需要缴交两次过户费用，这些成本都需要竞买人在拍前了解清楚。比如近期中山第一法院在淘宝网上拍卖的房产，绝大多数需要由买房承担相关税费。
另外，淘宝网一工作人员告诉记者，绝大多数参与司法拍卖的房产，需要一次性付款。根据司法拍卖规定，竞拍成功需要短时间内一次性支付拍卖款，但动辄数百万元的房子，不是每个人一下子能承担的。
有房产低于评估价23万元成交
通过网拍，竞得的房产是否比市场价更低？
记者查询近期拍卖成功的房产发现，这些竞拍房产的最终成交价，比最初的评估价普遍低3万—10万元不等。在近期，石岐区富康路6号18幢404房将进行第二次拍卖，最终的成交价甚至比评估价低近23万元。
公布资料显示，该房产所在小区东临豪程路，南临嘉盈苑花园，地段较好。房产综合成新率为80%，位于第四层。在拍卖时，起拍价为63.5万元，项目竞买记录达到55次，最终以77.7万元成交，而其市场评估价高达102.4万。
另外，从公开资料来看，也有部分地段较好的房子，成交价甚至比评估价还高。
比如位于港口镇星晨花园的一处房产，评估房地产建筑面积为119.97平方米，起拍价为61万，市场评估价为84.8万。经过66次出价，最终以90万的价格成交，超过市场评估价将近5万元。
于今年2月15日成功拍卖的南区一套房产，同样得到市场较多关注，成交价也远高于评估价。当时，这一房产周边以自建民房为主，项目所在片区原为旧城中村，规划布局较差，其起拍价22.8万元，评估价为33.4万元。但经过73次出价，这一房产最终以48.2万元成交，超过评估价将近15万元。
■拍卖小知识
1.保证金制度
参加一笔拍卖交易，不管拍卖的价格和该宝贝想要竞拍的件数，都只需缴纳一次保证金。法院为每一款拍品单独设置了一口价保证金，在报名时，系统锁定的保证金金额为一口价保证金金额。
在对拍品第一次确认出价竞拍前，竞拍者需要报名缴纳保证金，如您的支付宝账户中有足够的余额支付拍卖保证金，系统会自动锁定该笔款项，并在您的支付宝账户余额中显示为不可用余额，点此查看详细拍卖流程。
2.锁定期限
如果拍品拍卖成功，竞价领先者保证金将转化为部分拍卖款直接划扣给法院指定账户，其余竞价不成功者保证金在3天内释放。如果拍卖不成功，则所有人保证金都将在3天内释放。
3.拍卖评估价
评估价格是指依据一定的评估方法，客观合理价格所做的估计，它以市场交易价格为基础。
南方日报记者 游玉华责任编辑：进展
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Yznews.com.cn All Rights Reserved淘宝第二次司法拍卖房产的保留价预计为评估价百分之几？_百度知道
淘宝第二次司法拍卖房产的保留价预计为评估价百分之几？
淘宝司法拍卖一处房产，第一次拍卖评 估 价 583000元，起 拍 价 475950元，已流拍 。第二次拍卖，评 估 价583000元，起 拍 价 380760元，请问第二次拍卖的保留价大概为评估价的百分之几？预计在多少元至多少元之间？求高人指点!
我有更好的答案
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》　　第八条　拍卖应当确定保留价。　　拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。　　人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。参照百分之二十，预计在3120之间。
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司法拍卖的评估价格值得参考吗
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其实一直想买房子&&但是瑞安的房价市场上看起来还是相对处于高位的&&我关注司法拍卖很久了&&我发现评估价都是普遍低于市场价格的&&另外就是成交价格老城区基本保持在1W1 左右& &就是安阳的比较&&我真的非常喜欢整个瑞安的房产可以趋于理性 至少大家都了解专业评公司的评估 而不是听中介瞎比比
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错别字比较多&&大概意思理解就好了& &只希望房价早日回归理性
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后续交税比较多，其实比正常房子还要贵。
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这样啊&&那不知道了
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都是中介在里面竞价，已经无利可图了。
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单纯卖卖海鲜 发表于
这样啊&&那不知道了
不一定的，有些后续费用比二手房税费少的也有
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略知一二, 积分 260, 距离下一级还需 240 积分
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后续的问题自己都不知道，怎么去说中介，手续那么多，整个瑞安的房价原本就高，在整个中国地级市都是有名的，没了解过市场不要乱去评价，拍卖的东西都是民市纠纷，敢买你早买了还在这瞎说这些干嘛
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登堂入室, 积分 527, 距离下一级还需 473 积分
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不把价格放下来 会有人拍吗 再说拍卖房子有风险 房东赖着不走 或者讨债天天上门 就倒霉了
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驾轻就熟, 积分 3860, 距离下一级还需 1140 积分
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我没发现评估价普遍低于市场价
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后续交税比较多，其实比正常房子还要贵。
税只要交一半的。还有免了中介费。
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其实很多房子，都超过市场价，而且很多中介在
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总之，不要想捡便宜
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法院挖的坑
夫妻同驶一条船，互帮互助到彼岸！--公益广告
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我没发现评估价普遍低于市场价
评估价比起明面上的市场价是要便宜&&而且成交价普遍低于评估价
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法院帮你拍，不要收费啊？
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你根本不懂，现在税才1.5个点。麻烦不要误导别人
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你的5.8万红包，占总价的多少？
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评估价比起明面上的市场价是要便宜&&而且成交价普遍低于评估价
第一，你不能把房东的卖房报价当成市场价，市场价是真正交易的价格，普遍低于报价
第二，现在的评估价跟真实交易价格差不多，这是我的观察
第三，现在法拍房热门房子，如安阳学区房等，最后成交价普遍高于评估价，这个大家搜索下最近成交价比较一下就知道，根本不用辩论，就可以得出自己的结论。之所以成交价高于评估价道理也很简单，许多房东是宁愿出高于评估价市场价的价格也要把自己的房子留住！
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第一，你不能把房东的卖房报价当成市场价，市场价是真正交易的价格，普遍低于报价
第二，现在的评估价跟 ...
我的普遍指瑞安&&你却单指安阳。。。我又没说安阳的便宜了
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司法拍卖房到底能不能买？一篇帮你搞定困惑！
什么是“法拍房”？司法拍卖房，简称【法拍房】。在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”，这一块以往常常是专业人士才会触碰的领域，对普通购房者来说到底有哪些“道道坎坎”需要一一越过？今天头条君就针对淘宝法拍房来做个彻底解答。文章有点长，主要包括以下内容：①法拍房的具体拍卖流程和买入后的手续②拍卖过程中有哪些雷点？如何避雷？③常见Q&A④上海的法拍房真这么便宜？注：本文在公号“关爱买房公会”(guanaimaifang)的2篇原创稿基础上，针对地域和更多细节问题进行增补，其中转载部分已获得授权，特此感谢！增补内容来自法院咨询、银行咨询和淘宝。第1趴-拍卖流程&具体手续-▲公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。TIP：请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”。▲看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。TIP：一般公告中会提示看样申请时间，和联系方式。▲报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍。TIP：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。▲竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得拿下房源。TIP：一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。▲交钱：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。TIP：①一般余款结清时间为200万内10天，200-1000万为20天，1000万以上为30天，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清。②拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。③逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。▲解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。TIP：拍卖成功后应办理的手续未及时办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的一切风险和后果。▲解押：跑房管局，档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。▲过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。TIP：拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外，涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。入手手续（以下内容主要针对成功拍得标的物，付清款项并与有关法院签署《拍卖成交确认书》之后）①拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。②确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。③洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。④拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了）⑤登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。第2趴-雷点&避雷-限购问题很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购，但是，并不是所有法拍房都不限购！解决办法务必看清“竞拍公告”内容，或提前咨询标的是否限购。目前上海本地户口以家庭为单位限购2套住房，非本地户口满足社保缴纳条件和已婚者，以家庭为单位限购1套住房。押金问题报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么闹着玩，但除非遇到：▲拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，押金不能退。▲千万别想着报名围观，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。解决办法查清自己的户口社保，确保还有购房名额。考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。房贷问题拍下房子后，要在10天内付清余款，那是不是只能一次性付款？NO！法拍房虽然不支持公积金贷款，但可以做“拍卖贷”。不过，由于时间有限，申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还亏了押金。这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。首先，上海的拍卖贷主要由2家银行办理：中国银行上海市黄浦支行、上海浦东发展银行金桥支行，贷款利率主要为首套基准利率（中行看资信或许有9.5折），二套上浮10%。因为主要针对法拍房，所以一般放款时间会保证在法院规定的时限内。不过头条君了解下来2家其实都是银行指定的第三方机构，属于代理性质。这2家都需要提前预审的，最好在交拍卖保证金之前3个工作日（保险点5-10个工作日），准备好以下材料：①身份证②户口本③婚姻状况证明④工作收入证明⑤借款人家庭资产证明⑥竞买人登记信息⑦拍卖公告、法拍房标的具体信息⑧委托拍卖函⑨办理贷款所需的其他材料一起发给银行负责拍卖贷款的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给出一个预判结果。这时候确定没问题再交保证金参与竞拍。（但是，在拍卖之前，银行好像也不会和你签订任何合同，以及给予任何承诺，因此也有一定风险）正式贷款流程如下：提交贷款预审批材料申请→银行调查预审批→签订拍卖成交确认书→缴纳首付款→银行审批→签订贷款合同→落实贷款担保条件→银行发放贷款→办理房产过户→借款人按月还款TIP1：中国银行单笔贷款金额最低80万，最高1200万元，贷款比例按现有的首套最高贷款65%、二套最高30%，具体看资信情况。咨询电话：021-1-浦发银行首付款比例和利率同样以现行房贷规定为准，但具体额度限定要视标的物情况和资信情况来定咨询电话：400-TIP2：一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。税费问题划重点，这个问题要小心！司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竟得者支付！
▲上海法拍房交易税费（点击看大图）1套200万左右的住宅，如果房主为个人，房屋不满2年非唯一，税费差额可以达到17万多，所以这一块的成本千万不要忽略。这里需要特别指出，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！另外，如果是商办物业，税费更是个大坑。根据网上的案例，网上有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税，直接跪了……还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。（必须先完成上一手交易流程，再过户。对此法院拍卖公告里会注明）另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，所有欠费也都要竞得者自己买单。房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续，费用从几千到几万不等。户口问题如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。更重要的是，如果是学位房，但学位已经被原业主占用，买了也是白搭。在成功拍到房子，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因）。但需要注意的是，“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。至于学位的问题，不建议大家冲着学位去买法拍房，风险大，前期很难确认学位的使用情况。租户问题如果标的物本身带有租约，根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。不过，头条君看到一个拍卖房案例，标的物本身带有10年租约，且租金早已一次性付清，法院虽然驳回了租户的主张，但不代表会帮你解决纠纷，如果想要追回租金或者驱散租户，都需要你自己想办法了！仔细阅读“竞买公告”，租户情况一般会在公告中出示，但具体情况最好还是自己提前了解清楚，包括租约时间、租金情况等。像上面提到的这种情况，建议普通购房者还是放弃吧，即便再打官司也是劳心劳力的持久战，实在划不来。清场问题网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序。淘宝上现在也有相应的协助过户的服务，费用高低不等，可以提前咨询下情况和处理办法。第3趴-常见Q&A-Q：如果拍到房子后，因为政策变动没有购房资格，能否把房子过户到其他人名下？A：不行。法拍房只能过户到参与竞拍的个人或单位名下，两者必须保持一致。Q：办理过户手续的过程中，最大的风险是什么？A：解封解押后，房产恢复清白身，这个时候最危险，需要立刻开始过户手续。否则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人，后果不堪设想……Q：如果房子曾多次抵押，后期其他债主找上门产生纠纷，如何处理？A：首先，不动产确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)，但根据最高法 的规定，法院在组织司法拍卖的过程中，必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。对于普通买家来说，可以这么理解：如果房子已经被法院拿出来拍卖，表示产权基本没问题。当然，如果是民间借贷，当初签订抵押合同时，没有在房管局对抵押物进行登记，那就不存在抵押权，也就是说这类债主不能干预不动产的买卖。如果存在这类债主，在拍卖后对新业主进行骚扰，可以报警解决。Q：还有其他要注意的吗？A：不少法拍房的实际处置单位并不是本地法院，当你买下标的物后，无论有没有委托人都必须由本人亲自到处置单位签署《拍卖成交确认书》。另外注意，如有委托人，必须在竞买开始前办理委托手续，竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理，委托手续务必齐全，否则竞买活动认定为委托人的个人行为。Q：看到这还想买，有什么方法低价拿下？A：出手时机很重要。法拍房最多会经历三次拍卖。如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会降低！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再出手。如果实在是非常冷门的房子，甚至可以等房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖，这样就能降到房产的保留价，而且1人出价一次就能成交。以前法拍房还没那么火，很多专业的买家按这样操作，确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖，消息传播更广，流拍的情况就很少见了。第4趴-法拍房真这么便宜？-头条君随机选取了2套截止出稿时正在拍卖中和已经结束拍卖的法拍房，给大家对比看下价格。
▲法拍房房源
▲二手房网站同类房源拍出669万的法拍房，头条君找到了同个小区，同个面积段的房源，目前在二手房网站上的挂牌价是754万，差价85万。
▲法拍房房源
▲二手房网站同类房源以491万结束拍卖的这套房产面积为106.86㎡，头条君只找到同个小区的房源，如果按挂牌单价折算同等面积的房源，最低也要654万，差价高达163万。
看看该小区紧邻的仁恒滨江园挂牌价，这个总价段差得就更厉害了。-----分割线-----再来看看出稿时正在拍卖的房源：
▲法拍房房源
▲二手房网站同类房源起拍价210万，同个小区同等面积段，二手房挂牌价260-305万不等，基本均价300万，和评估价完全吻合，但这个价差如果出价次数过多，再算上之后的税费、过户费用等其他支出，性价比可能就未必有这么高了。
▲法拍房房源
▲二手房网站同类房源这套淞宝的房产起拍价570万，面积147.77，网上同个小区同等面积的二手挂牌价在725万，但可以看出单价比其他房源低，实际挂牌价应该更接近评估价787万，其价差依然十分诱人。可见法拍房在价格上确实有优势，但不到拍卖的最后一刻，这种优势仍有其不确定性，对购房者来说，这既是一个“淘金”的机会，也是一次冒险。最终的价值和风险能占多少，其实取决于前期准备是否充分，如果最终评估下来一切问题都可以自行解决，其实就算不上是多大的风险，而一旦涉及到需要靠司法途径解决，那还不如趁早放弃，别为了一点利益搭上自己无尽的时间。-END-一线城市“首付贷”正在卷土重来？ | 一周情报浦东总价170万起的新房周边都啥样？一路之隔的欢喜冤家，到底谁是青浦“iPhonex”?真假？听说9号线要通向嘉兴了？一年一度开学季，虎爸虎妈务必要看看这篇！买房焦虑症：毁了你的不是没钱，是矫情。8月楼市再创冰点 周均成交套数不足千套下图右滑，添加头条君有些小秘密我们只发朋友圈你懂的！
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