江北嘴金融城完美交付&超高品质不负第一
第一次知道江北嘴金融城是一张重庆写字楼调查表，虽然很多人都说在金融城的位置其实很显眼，但对于我这种不经过黄花园大桥的人，再显眼其实也无用。
十余个热门的写字楼项目，从体量、容积率、交房时间、各项配置一一对比，江北嘴金融城不说绝对第一，但绝对也是标杆性的存在。不过当时所有的项目都处在施工阶段，都还只是规划。
在对项目产生了印象之后，有时候会觉得随处都是它的身影。遍布机场的广告，微博上某某转发的首登某高大上杂志的广告，全国商会、港澳台两岸三地青年工商领袖团也纷纷“到此一游”……
由此亦可推，开发商对项目是极为自信的，而同时项目也确实为开发商挣回了颜面。看地段、看配置，看推广，江北嘴金融城是重庆最好的写字楼，在推广上并没有悬念。
九月底，江北嘴金融城2号开始陆续交付。这座号称重庆商务最高配置的写字楼也真实呈现在了面前。
晶莹剔透的外立面，倒映着蓝天白云还有附近的建筑；这是外观给予我的第一印象。而关于内置，金融城的交房标准早已为业内外人士所津津乐道：15厘米架空的OA网络架空地板、进口细孔天花板铝制吊顶和德国吸音纸和集照明、送风为一体的照明空调系统。再配上国际一流的电梯配置，欧洲各国高端写字楼通用的德国米黄花岗石……
实景呈现的江北嘴金融城2号，果然没有辜负这么长久的期待，为重庆呈现了一座最高标准的写字楼。
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琶洲、金融城写字楼PK珠江新城，但2019年前难承接高端办公市场
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广州市市长陈建华在10月底的市规委会上表示，如果说珠江新城是广州CBD的1.0版，金融城就是CBD2.0版，而琶洲西区将是2.5版的CBD。随着珠江新城开发进入尾声，CBD的扩容也是大势所趋。作为同样承接广州未来高端商务办公市场的金融城和琶洲互联网电商总部区，近两年也将逐渐迎来写字楼市场的萌芽阶段。数据显示，今年珠江新城空置率仍然相对高企，未来三年还有约86万平方米的供应量进入市场。因此，业内人士认为至少在2019年以前，琶洲和金融城两大新兴板块难以承接珠江新城的高端办公市场。
租金水平低于北上深顶级写字楼
近几年来，珠江新城的超甲级写字楼不断增加。据高力国际数据显示，截至今年第三季度，珠江新城写字楼入驻面积达到1800万平方米左右，遥遥领先其它板块的写字楼入驻面积。
作为广州市地段、配套占优的CBD板块，珠江新城近年来所开发的超甲级写字楼产品的水平也在不断提高。环保、智能化的硬件设备以及体现人文关怀的软件成为高端写字楼产品的标配。2012年正式开业的超甲级写字楼广州国际金融中心，因为无与伦比的地段优势，在写字楼内可揽花城广场全景，广州电视塔、海心沙广场、歌剧院、博物馆等地标建筑，与地铁站无缝接驳。在软硬件方面，主要通过低碳停车、先进的安防管理系统、引进国际知名物业管理公司，从而保持了多年的写字楼租金最高纪录。目前，该写字楼的租金水平最高可达320元/平方米/月。不过近两年入市的超甲级写字楼项目，虽然在景观上无法和IFC媲美，但是在硬件条件上甚至有所超越。绿色办公是现下超甲级写字楼的一大创新方向，以今年落成的越秀金融大厦为例，该项目就以“绿色、环保”为主要卖点，全外墙铺设三层双银超白LOW—E玻璃有效遮挡日光、阻隔噪音,同时采用搭配双层空气过滤与光催化空气净化装置,达到40立方米/人/小时的欧洲标准新风量供应,远高于30立方米/人/小时的国家标准，还以99%的阻截率隔绝PM2.5与其它有害物质。将于第四季度开业的侨鑫国际中心，室内采用无柱式的空间和罕见的户外露台设计,每个办公楼层都有12个双面透光办公黄金角。办公塔楼共配备21台全进口三菱高速客用电梯，保证乘客平均候梯时间少于30秒。另外，还首创无前台应用，拜访的客户需要通过智能系统和租户取得联系后方能进入，从外观到功能设计都堪称高大上。
业内人士指出，基本上珠江新城的新供应甲级写字楼都拥有过人的硬件，为了增加竞争实力，比拼更多体现在软性服务上。其中物业管理在所构成的评价体系中越来越占主导。以明年入市的东塔为例，写字楼物业将由香港k11 ofice物业团队直接管理，同时还融入人文、艺术因素，如打造K11 Club、K11 Sky Lobby等富有特色的配套。
仲量联行广州商业地产部总监马炜图介绍，现在很多项目都会提前启动招租，侨鑫国际中心以及东塔目前的出租率分别已经达到60%和50%。
据了解，目前珠江新城写字楼平均租金约170元/平方米/月，其中最高纪录由东塔以400元/平方米/月刷新。不过，虽然如此，仍然低于北上深的顶级写字楼租金水平不少。
今年以来空置率连续上升
早在今年初，据机构对广州市写字楼供应数据估计，今年预计有约115万平方米的写字楼将进入可售市场，其中九成位于珠江新城，入市时间主要集中于下半年。据高力国际数据统计，今年第三季度，珠江新城就有越秀金融大厦和珠控国际中心两大新项目入市，除去珠控国际大厦近半数办公空间已售予某公司自用，合计有效新增供应仍有244500平方米。
今年第四季度广州甲级写字楼市场预计再有10万平方米的新增供应量，并全部来自珠江新城，包括高德置地广场最后一栋写字楼H座的落成入市。
高力国际办公楼服务业主代表董事刘凌晴指出，因为新增供应量较大，今年以来珠江新城空置率持续上升，从年初20%上升至第三季度23.2%，但比去年同期仍有4.8个百分点的跌幅。
仲量联行广州商业地产部总监马炜图指出，一般而言，写字楼建成之后有半年左右的过渡期，这段时间不应该视为写字楼的空置期。按照此方法计算，目前珠江新城的空置率仅为10%。对于广州的城市发展而言，不算太高。
马炜图认为珠江新城的写字楼市场还是比较健康，目前支撑起租赁市场的企业主要是互联网、金融、IT等前沿企业，租金近年也在稳中有小幅上涨，除了受到新入市项目租金拉高影响之外，一些成熟的写字楼项目近两年的租金也在走高。这些项目在最初入市用较低租金的手段吸引客户，随着配套越来越完善，办公氛围越来越浓郁，租金也随之走高。
由于老城区几乎没有优质的写字楼项目，租户的升级需求驱动了珠江新城的整体市场需求，尤其以天河北—体育中心市场的租户为甚。
未来三年还有86万平方米供应量
“未来三年内，还有约86万平方米的供应量可进入市场，因此，在三年内空置率下降的可能性并不大。”高力国际办公楼服务业主代表董事刘凌晴表示。实际上，珠江新城的空置率也直接影响全市写字楼市场的空置率。高力国际数据显示，2016年，广州共计约61万平方米写字楼面积共6大项目计划完工，过去五年内，广州年均净吸纳量约为34.2 万平方米，2016年该数值预计将保持大致相符。因此，新增供应量将超过需求，空置率将于第四季度以及2016年在新增供应入市的背景下进一步攀升。
“在2018年左右，珠江新城的写字楼项目将全部完工，并在一年半之后供应量将被吸纳。届时珠江新城写字楼的租金便将迎来较大幅度的上涨。”这个观点也得到了仲量联行广州商业地产部总监马炜图的认可。
10月26日，广州市市长陈建华在广州市规委会上提出将在广州打造一个面积55平方公里的总部金融科技创新集聚区，包括“珠江新城、金融城、琶洲和广州塔”四大片区。珠江新城堪称广州CBD的1.0版、超过8万平方米规划的国际金融城成为CBD2.0版，琶洲西区相当于CBD2.5版。
因此，琶洲和金融城将成为珠江新城CBD高端商务办公功能重要传承的两大板块。
业内人士一致认为，由于琶洲板块特别是金融城板块的商业氛围的营造还有待时日，加上珠江新城未来三年仍有较为庞大的供应量，两大新板块至少在三年内无法承接珠江新城的高端办公市场。
CBD2.5琶洲互联网总部区成有力竞争对手
定位为电子商务和互联网总部区的琶洲A区今年的势头显得非常迅猛，截至今年11月份，就出让了超过10宗地块，成为今年地块供应最集中的板块。在经过6月份和8月份两场拍地后，阿里巴巴、腾讯、唯品会、小米、YY、复星、国美等互联网巨头已经抢先进驻，将兴建集团广州总部中心。本月底，该板块还将迎来第三次土地出让潮，共有三宗地块出让，分别定向为互联网医疗及大健康产业的医药上市企业、科技金融服务的企业以及具有传媒行业及电商运营经验的上市公司。
日前，琶洲A区首个商业综合体邦华环球广场亮相并宣布首推超甲级写字楼，意味着该板块也正式参与到客户的争夺战中。实际上，该项目产品的打造已经足以叫板珠江新城超甲级写字楼，同样出自国际高端设计团队之手，用低碳、智能化的硬件和礼宾服务等优点抢客。
据高力国际数据显示，未来三年琶洲写字楼供应量将达到58万平方米左右，将逐步成为珠江新城的有力竞争对手。
高力国际办公楼服务业主代表董事刘凌晴指出，琶洲规划虽然起步较晚，但是由于会展经济区的规划，已经具备相当不错的办公氛围，紧紧相邻的琶洲A区自然具备更高的起点。她表示，已经抢先进入的互联网巨头的总部中心建成后，自身对写字楼市场消化预计就能占到一半左右，并且将带动其它类似企业的进驻。但她预计首批产品入市后，租金仍然会明显低于珠江新城板块，实际成交价或将在120元/平方米/月。
对于未来两个板块是否将形成互相制衡的竞争关系，仲量联行广州商业地产部总监马炜图则认为，琶洲A区未来虽然将成为超甲级写字楼的主要供应地之一，但是由于在定位上的区别，加上珠江新城20多年来的沉淀，不会对其造成冲击。甚至有些大型企业不排除会继续将总部设于珠江新城，而把科研中心等部门设于琶洲。这两个板块类似于南山科技园和福田中心区两大板块之间的关系，互联网巨头微软公司就是将总部保留于福田中心，而将科研中心设于南山科技园，实际上，二者之间的定位并不冲突。
CBD2.0金融城
办公氛围起码要等8-10年
相比之下，金融城地块的出让似乎没有那么顺利。今年6月份，金融城三宗地块挂牌，其中两宗地块被中途叫停，只有一宗地块成交。11月，广州市政府一口气将金融城5宗商业商务用地推出。市场反响程度如何还有待检验。
实际上，于2013年初首批地块正式出让后，时过两年半，地块项目也陆续推出。金融城首盘汇金中心于去年底就已经亮相市场，项目集公寓、写字楼、商场为一体，而首次推出的产品为商铺，目前仍未正式开售。另外，金融城绿地中心、保利中心也已经相继开放销售中心，对外接受参观。保利中心首期将推出公寓和写字楼产品，而金融城绿地中心也将首推超甲级写字楼物业。
虽然金融城规划提出较早，但是整体氛围还有待酝酿，项目入市的整体速度显得比较慢。据高力国际数据统计，未来三年金融城的供应量约6.3万平方米，到2019年，供应量将大幅增加至41.3万平方米。
高力国际办公楼服务业主代表董事刘凌晴表示，金融城写字楼市场的发展预计需经过较长一段时间，起码将在8-10年后才具备一定的商业氛围。
仲量联行广州商业地产部总监马炜图则认为，金融城的功能定位和珠江新城更为接近，是真正珠江新城的延伸。但是现在的金融城其规划的地铁、道路以及各项配套尚未起步，要等待成熟的时间也将更长。
珠江新城、金融城、琶洲a区写字楼供应量预测
年份& &供应项目& &&&体量（平方米）& &板块
2015 保利叁悦广场& &160,000& && & 琶洲
& && & 越秀金融中心& &159,690& && &珠江新城
　　珠控国际大厦& &81,712&&
　　天盈广场（C1栋）&&62,860&&
　　保利克洛维二期&&122,536&&
　　2016 广州地铁指挥中心&&87,477& & 琶洲
　　宝镜广场& & 80,000&&
　　邦华环球贸易广场&&75,975&&
　　凯华国际中心& &106,787& & 珠江新城
　　天盈广场（C3栋）&&129,800&&
　　环球都会广场& &64,560&&
　　侨鑫国际& & 94,760&&
　　周大福中心& &191,317&&
2017&&赫基国际大厦& & 90,000& & 琶洲
　　保利天目塔& &184,000&&
　　广州报业文化中心&&65,000&&
　　猎德中心& & 93,100& & 珠江新城
　　广发证券大厦& &106,773&&
2018&&金融城绿地中心&&63,000& & 金融城
　　哥弟总部大厦& &71,736& & 珠江新城
2019 汇金中心& & 150,000& & 金融城
　　长江中心& & 100,000&&
　　保利金融中心& &100,000&&
　　星河湾项目& &82,873& & 琶洲
　　粤海三诚项目& &115,580& & 珠江新城
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按俺的理解，金融城不应低于珠心！~无论是楼高还是定位还是总体规划，地下空间，交通规模！！！~
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我是觉得琶洲和金融城都不一定是承接高端写字楼的市场
因为琶洲和金融城都是定向出让的 这样留给企业应该不多。
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广州的企业还是太少，多发展金融业。
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我是觉得琶洲和金融城都不一定是承接高端写字楼的市场
因为琶洲和金融城都是定向出让的 这样留给企业应该 ...
wsy1991 发表于
对，我也希望是企业更多的拿地自建总部，然后自用的比例越高越好。
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& & 觉得两者达到平衡更好。毕竟外资的企业都是已进驻为主。
一个功能区只单单是国内的企业 怎么说也不好。
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我是做金融保值的，想在城南找一个性价比比较高的写字楼，周围
我是做金融保值的，想在城南找一个性价比比较高的写字楼，周围的环境最好也不差？
我有更好的答案
城南那边确实有一个还不赖的
场就在那一边
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