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&&&土地重置成本与房地产价格的关系
土地重置成本与房地产价格的关系
学术界通常把房地产资产价格和物业价值看作是房地产价格的决定因素，但在我国房地产的资产价格是决定房地产价格的唯一因素；土地资产的重置成本和房地产的重置成本又决定了房地产资产价格。因此从根本上讲，土地重置成本对房地产价格具有一定的决定作用。要想有效的抑制房地产价格上涨，就应对于房地产重置价格中的土地成本予以剔除，通过减少房地产交易次数来削弱其投资品属性，进一步减少投资性的土地资产。
摘要： 学术界通常把房地产资产价格和物业价值看作是房地产价格的决定因素，但在我国房地产的资产价格是决定房地产价格的唯一因素；土地资产的重置成本和房地产的重置成本又决定了房地产资产价格。因此从根本上讲，土地重置成本对房地产价格具有一定的决定作用。要想有效的抑制房地产价格上涨，就应对于房地产重置价格中的土地成本予以剔除，通过减少房地产交易次数来削弱其投资品属性，进一步减...&&
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&&&&&&&&土地增值税的清算与检查&&&&中税网杨红注册会计师、注册税务师、注册评估师&&&&&&&&&&&&机构简介&&&&中税网税务师事务所设立于2003年，是中国最早从事税务顾问服务的税务师事务所之一。目前为AAAA级税务师事务所，2013年度5A资质已通过北京税协初审，目前处于中税协审核中。在中国注册税务师协会公布的全国税务师事务所2011年度业务收入排行榜中排名第22位，2012年度业务收入排行榜中排名第29位，2013年排名北京市第一名，全国前十。目前在全国有24个分所，37个分公司。&&&&&&&&&&&&授课讲师介绍----杨红&&&&职务：中税网首席咨询顾问学历：管理学硕士、经济学学士职称：高级会计师执业资格：中国注册会计师、中国注册资产评估师、中国注册税务师专业执业经验：20年财税专业经验15年房地产行业审计及税务筹划经验5年投融资咨询顾问经验5年国企改制重组经验3年涉外税收管理经验&&&&&&&&&&&&授课讲师介绍----杨红&&&&精通国家各项法规政策，尤其是熟悉中国的税制及税法，与税务部门有良好的关系，能够娴熟运用各项综合财税手段进行战略性税务规划，擅长从投资角度运用资金链及股权结构安排达到税负最优化，特别具有十五年的房地产及相关行业审计及融资及税务管理咨询经验；熟悉各种股权交易手段及投融资手段，长期从事股权重组与交易中的尽职调查业务，善于在调查中发现财务与税务风险，为投资者提供准确投资决策。&&&&&&&&&&&&土地增值税的历史与发展&&&&土地增值税溯源?追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦推广。英国和日本分别在年开征土地增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征和取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名义对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内地和台湾。&&&&&&&&?征收土地增值税的国家和地区在具体征收上各有不同。例如征税对象就有所差别：&&&&中国内地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附着物，即房和地；&&&&&&&&台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。&&&&&&&&&&&&土地增值税的历史与发展&&&&土地增值税政策梳理?1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”，并于日实施。日，财政部发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，具体实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。日，财政部发布《关于对日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》。具体规定：日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税；日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税，签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准；&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地增值税的历史与发展&&&&土地增值税政策梳理?日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，对于以房地产进行投资、联营，合作建房，企业兼并转让房地产的征免税问题等进行了相关规定。国税发[1995]48号；?日，财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定自日起对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。?日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税优惠政策延期的通知》，规定：“‘日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税’的税收优惠政策已于1998年底到期。延长至2000年底。&&&&&&&&&&&&土地增值税的历史与发展&&&&土地增值税政策梳理?日，国家税务总局发布《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》，具体规定：“一对在日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）规定：&&&&&&&&?&&&&&&&&（1）、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题（2）、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题&&&&&&&&（3）、关于土地增值税的预征和清算问题&&&&（4）、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题。（5）、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题&&&&&&&&国税发[2006]21号&&&&&&&&&&&&土地增值税的历史与发展&&&&土地增值税政策梳理?财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知财税[06-10-20规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔号），对土地增值税的清算提出了具体的要求。&&&&&&&&&&&&前期开发的界定：&&&&?（1）前期开发。?即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案，施工现场的“三通一平”等工作。（2）中期开发。?即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营方式，方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。&&&&&&&&欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网&&&&&&&&&&&&前期开发的界定：&&&&?（3）后期开发。?即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后，对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要?《房地产开发与经营》&&&&&&&&欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网&&&&&&&&&&&&土地增值税的一般清算鉴证流程介绍土地增值税清算鉴证业务准则总则及一般规定介绍&&&&&&&&纳税主体资格的审核&&&&土地增值税清算单位的审核清算项目收入的审核扣除项目的审核应纳税额的审核&&&&&&&&案例&&&&&&&&&&&&土地增值税清算鉴证业务准则简介&&&&?国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发[号）?总则?第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。?第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。&&&&&&&&&&&&总则要求&&&&?第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。?第五条承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书。&&&&&&&&&&&&总则要求&&&&?第六条土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。?第七条税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。?第八条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。?在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。&&&&&&&&&&&&一般规定&&&&?第十二条税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。&&&&&&&&&&&&一般规定&&&&?第十三条税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：（一）明确清算项目及其范围。（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。（六）明确清算项目的起止日期。第十四条纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。第十五条纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。&&&&&&&&?&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&纳税主体资格的审核&&&&?房地产开发业务的证据资料和审核评价房地产开发企业，是从事房地产开发和经营的营利性组织。房地产开发企业又称开发商或发展商，在有些法律中也称为建设单位。房地产开发企业是以营利为目的的企业组织，通常它组织为公司，因此又称为房地产开发公司。房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件有两个：一是形式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据；二是实质条件，是指受让人对土地使用权取得直接支配的物权，即受让人对土地使用权享有占有、使用、收益、处分的权利。&&&&&&&&&&&&纳税主体资格的审核&&&&&&&&房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。根据房地产常规开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列“五证”。（1）《建设用地规划许可证》；（2）《建设工程规划许可证》；（3）《建设工程开工证》；（4）《国有土地使用证》；（5）《销售许可证》。&&&&&&&&&&&&非从事房地产开发业务的证据资料和审核评价&&&&?从事非房地产开发业务的纳税人申报表时应取得下列证据：（1）税务登记证复印件；（2）土地使用权转让协议复印件；（3）存量房买卖合同复印件；（4）土地使用权、房屋转让发票复印件；（5）营业税、城建税、教育费附加、印花税缴款书复印件；（6）工程竣工验收备案表复印件；（7）房产证、土地使用证复印件；（8）取得土地使用权的出让金单据和出让合同；（9）取得房产证、土地使用证时交付的契税单据；（10）取得土地使用权时支付的补偿费单据合同；（11）建造成本的发票或房屋评估报告；（12）根据项目情况应取得其他有关证据。&&&&&&&&&&&&确认纳税主体资格的税法依据&&&&&&&&?纳税义务人&&&&?根据下列规定，房地产开发企业如果“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入”，就是土地增值税的纳税义务人。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&土地增值税纳税义务人有关概念&&&&对《条例》第二条的规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）解释如下：“第二条所称的‘转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入’是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条所称的‘国有土地’是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条所称的‘地上的建筑物’是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。所称的‘附着物’是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。第五条所称的‘收入’包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。第六条所称的‘单位’是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称‘个人’包括个体经营者。”&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地增值税清算单位的审核&&&&?确认土地增值税的清算条件，应注意收集以下证据资料。&&&&（1）项目竣工清算报表；（2）主要开发产品(工程)销售明细表；（3）已完工开发项目成本表；（4）直接转让土地使用权的转让合同；（5）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；（6）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；（7）清算项目的工程竣工验收报告；（8）清算项目的销售许可证；（9）房屋土地管理局测绘面积成果。&&&&&&&&&&&&清算条件的审核&&&&清算条件有关证据的审核评价，应包括三方面内容：一是项目施工进度和项目的清算单位类型；二是评价哪些清算单位已经符合清算条件，哪些清算单位不符合清算条件；三是按照《土地增值税清算申请表》的要求，对符合清算条件的清算单位，分别做出说明，并填写《土地增值税清算申请表》，为按每个清算单位分别进行纳税申报奠定基础。纳税人提出清算申请后，税务机关受理人员将查验纳税人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。因此，在提出申请前的清算条件认定阶段，无论是企业还是注册税务师，都应注重对清算项目资料的审核。&&&&&&&&&&&&审核清算项目是否与初始项目登记表一致&&&&?土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。&&&&&&&&&&&&整体项目用途与面积分布情况的全面介绍&&&&?总况说明。开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清税面积等情况。普通标准住宅的说明。应按税法规定，审核所清算项目普通住宅开发情况，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况。&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&销售比例的计算&&&&?计算销售比例的时候，应注意国税发[号文件规定的要求进行清算的第一个条件，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”。其中“已转让的房地产(可售）建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，”这句话中的分母是“整个项目可售建筑面积”，而不是“总建筑面积”。上述的销售比例的计算方法，与“四项成本”的每平方米工程造价的分母不同，它的分母使用的是“总建筑面积”。具体公式如下：每平方米工程造价=“四项成本”总金额÷总建筑面积&&&&&&&&&&&&确认土地增值税清算条件的税法依据&&&&?&&&&?&&&&&&&&国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知：&&&&第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&清算申请的期限&&&&?国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知：?第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。&&&&&&&&&&&&报送税务机关资料&&&&?国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知：&&&&第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。&&&&&&&&&&&&委托鉴证应提供的资料清单&&&&?确认纳税主体和经营行为的有关资料&&&&（1）营业执照副本复印件；（2）税务登记证（国、地税）副本复印件；（3）《土地增值税项目登记表》复印件；（4）《建设用地规划许可证》复印件；（5）《建设工程规划许可证》复印件；（6）《销售许可证》复印件；（7）《建设工程开工证》复印件；（8）《国有土地使用证》复印件；（9）合作开发协议；注：（对于非常规开发项目，“五证”不全的，应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料）。&&&&&&&&&&&&委托鉴证应提供的资料清单&&&&?确认清算单位的有关资料（10）项目竣工清算报表；（11）税务机关出具的普通住宅的确认文件；（12）项目建议书的批复；（13）房屋土地管理局测绘面积报告书；（14）商品住房建筑面积情况明细表；（15）商品住房建筑面积情况明细表附表；（16）已完工开发项目成本表；（17）清算项目的工程竣工验收报告。&&&&&&&&&&&&委托鉴证应提供的资料清单&&&&?确认清算条件的有关资料（18）直接转让土地使用权的转让合同；（19）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；（20）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；（21）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；（22）清算项目的工程竣工验收报告；（23）主要开发产品(工程)销售明细表；注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。&&&&&&&&&&&&委托鉴证应提供的资料清单&&&&?确认收入总额的有关资料（24）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；（25）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；（26）银行明细对账单；注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。&&&&&&&&&&&&委托鉴证应提供的资料清单&&&&?确认扣除项目总额的有关资料（27）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；（28）合作开发协议；（29）上缴土地转让金收据复印件；（30）“四项成本”超标，应提交税务机关的核定文件；（31）按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告；注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。&&&&&&&&&&&&委托鉴证应提供的资料清单&&&&?确认税款计算的有关资料（32）土地增值税纳税申报表(一)；（33）记录税款计算过程的有关资料；（34）已缴税款的缴款书复印件；（35）应交土地增值税明细帐复印件。清算申报的有关资料（36）清算土地增值税书面申请；（37）土地增值税清算通知书；（38）土地增值税清算材料清单；（39）土地增值税清算受理通知书；（40）土地增值税清算补充材料通知书；（41）土地增值税清算核定征收通知书。&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&清算项目收入的审核&&&&?国税发[号第十八条规定土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。&&&&&&&&&&&&收入总额的审核&&&&?确认计量房地产开发项目收入总额的证据资料和审核评价?确认计量土地增值税的收入，应注意收集以下证据资料。（1）主要开发产品(工程)销售明细表；（2）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。取得实物收入的，应提交评估报告；（3）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；（4）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；（5）银行明细对账单；（6）直接转让土地使用权的转让合同。&&&&&&&&&&&&房地产开发项目收入总额的审核评价&&&&?按交易价格确认的房地产转让收入&&&&按交易价格确认的房地产转让收入，是企业主营业务收入帐户所反映的房地产转让收入。对这一类收入的审核证据，属于从会计资料中取得的会计核算证据。对会计核算证据的审核，仅对会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性进行审核。对于帐目混乱，收入核算不准确的，应暂停清算审核，待纳税人理清乱帐之后，再重新启动清算程序。清理乱帐，不属于土地增值税清算审核业务的范围。对于按交易价格确认的房地产转让收入，应注意评价帐面的每平米售价，与政府公布的每平米工程造价参数进行对比。如果售价接近或低于工程造价较多，应进一步取得造成差异的证明资料。对有差异而不能取得证明资料的，应终止执行审核业务。&&&&&&&&&&&&?按评估价格确认的房地产转让收入按评估价格确认房地产转让收入，是因为企业主营业务收入帐户所反映的房地产转让收入明显不符合正常交易价格，按税法规定应当按评估价格重新确认房地产转让收入。这一类收入的审核证据，属于中介机构出具的证明文件，表现形式是房地产价格评估报告。国税发[1990]4号文件规定，“房地产所在地税务机关应根据条例和细则的有关规定，对应纳税土地的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用，并将此评估结果抄送土地管理部门备案。”根据这个规定，某个评估报告只要税务机关没有不予采用的记录，正常情况下，说明税务机关已经采用。&&&&&&&&房地产开发项目收入总额的审核评价&&&&&&&&&&&&房地产开发项目收入总额的审核评价?房地产交易的视同销售收入&&&&房地产交易的视同销售业务，是会计上不作为经营收入，而从税法上应作为计税收入的纳税调整事项。国税发[号文件中列举了六个视同销售的交易事项，包括：①职工福利；②奖励；③对外投资；④分配给股东或投资人；⑤抵偿债务；⑥换取其他单位和个人的非货币性资产。对于视同销售收入的审核，包括两个方面，：一是视同销售的六项交易是否发生，；二是已发生的视同销售交易是否按税法规定计价。?国税发[号第二十三条规定纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。&&&&&&&&&&&&房地产开发项目收入总额的审核评价&&&&?房地产转让价格的确定?（l）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。?（2）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估(通常采用市场交易法)确认其价值。对于其他收入，其价值需要进行专门的评估。对于视同销售的房地产，其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。?（3）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。&&&&&&&&&&&&房地产开发项目收入总额的审核评价?房地产转让收入审核的重点&&&&对房地产销售合同的审核。在审核转让房地产取得的收入时，需要认真查看纳税人提供商品房购销合同内容，确定商品房购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。对相关经济利益的审核。房地产转让收入不仅仅是指买卖或交易双方的成交价，还应包括税务机关根据评估价格确定的收入。因此，在确定收入时重点审核企业相关的经济收益是否全部结转在收入里面。同时还应注意纳税人相关的帐务处理，防止收入确定的遗漏。应特别关注往来帐以及“营业外支出、固定资产清理、资本公积、待处理财产损益”等科目，防止企业以房抵债、以房屋进行交换其他资源等。&&&&&&&&&&&&房地产开发项目收入总额的审核评价?对代收费用的审核。&&&&应审核政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，(如：计入“其他应付款”科目的)可以不作为转让房地产的收入。?国税发[号第二十五条规定对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。&&&&&&&&&&&&如何运用截止性测试确认收入的真实性和准确性&&&&?国税发[号第二十六条规定必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：（一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。&&&&&&&&&&&&如何运用截止性测试确认收入的真实性和准确性&&&&（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。（六）审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。&&&&&&&&&&&&扣除项目的审核&&&&?国税发[号第二十七条规定税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。&&&&&&&&&&&&扣除项目的审核&&&&?国税发[号第二十八条规定扣除项目审核的基本程序和方法包括：（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。（六）必要时，利用专家审核扣除项目。&&&&&&&&&&&&扣除项目的审核&&&&?国税发[号第二十九条规定审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。&&&&&&&&&&&&扣除项目的审核&&&&房地产开发项目扣除项目确认计量的证据资料和审核评价确认土地增值税的扣除项目，应注意收集以下证据资料。项目竣工决算报表；已完工开发项目成本表；取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证；国有土地使用权出让或转让合同；清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；借款合同；清算项目的工程竣工验收报告；与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；相关合作开发协议；上缴土地转让金收据复印件；税务机关核定扣除项目金额的有关文件。&&&&&&&&&&&&取得土地使用权所支付金额&&&&?取得土地使用权所支付金额查验出让或转让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。如发票金额与银行支付记录不一致，应要求纳税人提供国土部门的证明。如果一次取得土地，分期开发，还要根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。在计算土地增值税时，需要对扣除项目金额按一定的标准进行计算或分摊。《细则》规定的分摊方法，：一是按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；二是按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；三是按税务机关确认的其他方式计算分摊。实施细则规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。&&&&&&&&&&&&取得土地使用权支付金额的审核&&&&对取得土地使用权所支付的地价款进行审核，应根据不同的取得情况按以下方法进行确认：（1）按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。&&&&&&&&&&&&取得土地使用权支付金额的审核&&&&?国税发[号第三十条规定取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。&&&&&&&&&&&&房地产开发成本审核&&&&?国税发[号第三十一条规定土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。?国税发[号第三十二条规定前期工程费的审核，应当包括下列内容：（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。&&&&&&&&&&&&房地产开发成本审核&&&&?国税发[号第三十三条规定建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。&&&&&&&&&&&&房地产开发成本审核&&&&?国税发[号第三十四条规定基础设施费和公共配套设施费的审核，应&&&&当包括下列内容：（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。&&&&&&&&&&&&房地产开发成本审核&&&&?国税发[号第三十五条规定开发间接费用的审核，应当包括下列内容：（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。（六）审核有无预提的开发间接费用。（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。&&&&&&&&&&&&房地产开发成本审核&&&&要关注“开发间接费用”以及“管理费用”科目，因为有时企业对成本或费用把握不准，把应该计入管理费用的成本计入开发间接费用科目。要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，从而判断其真实性。对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。对于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。核对是否有串用开发成本的情况。对于“开发成本”科目，还应查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费用等，注意企业是否有重复列支材料价款。如将购进的材料已列入成本后收到建筑商的发票中包含材料款后再次计入成本等现象。根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：1、如果对方单位是经营性企业(建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司)，就必须提供税务局监制的发票。&&&&&&&&&&&&房地产开发成本审核&&&&2、如果对方是行政机关(房屋土地局、规划局等)或政府行政管理机构(质检站、测绘站、消防局、市容管理等)，应提供行政事业性收据。3、如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证(合同协议、收据)，应具备对方单位或个人签章要件。4、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。房地产开发通常既包括土地的开发又包括房屋及配套设施的开发，这两项开发的成本在房地产开发企业进行财务会计核算时都计入“开发成本”科目。为了便于操作，将两者放在一起做为房地产开发成本加以解释。这样，不仅适用于只进行土地开发的情况，也适用于既进行土地的开发又进行商品房建设的情况。在计算增值额时，房地产开发成本按纳税人房地产开发项目实际发生的成本予以扣除。即在确定扣除项目时，允许按实际成本进行扣除。&&&&&&&&&&&&据实扣除与核定扣除问题&&&&?开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定的房地产开发成本各项类别进行对应，需要重点确认的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。根据187号文件的规定，“四项费用”的核定办法，由各省（市）根据实际情况自行规定。下面介绍一下，北京市地方税务局的有关规定。如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，有下列情况之一的，税务机关可对所列四项开发成本的扣除额，在土地增值税清算时采取按《分类房产单位面积建安造价表》核定扣除额的方法。无法按清算要求提供开发成本核算资料的；提供的开发成本资料不实的；发现申报资料内容有问题的；虚报房地产开发成本的；清算项目中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知&&&&?北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知&&&&为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）文件精神，现将土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。一、本通知适用于房地产开发项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的核定。二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。&&&&&&&&&&&&关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知&&&&三、核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。四、核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：核定的四项成本=不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积&&&&&&&&五、本通知中不同年代的核定单位成本参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订。北京市地方税务局将根据情况不定期进行调整。未调整期间，2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。六、本通知自发布之日起执行。本通知发布前主管税务机关已受理的土地增值税清算项目仍按照《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔号）的规定执行。本通知发布前主管税务机关未受理的土地增值税清算项目按照本通知的规定执行。&&&&&&&&&&&&房地产开发费用审核&&&&?国税发[号第三十六条规定房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。&&&&&&&&&&&&房地产开发费用审核&&&&?对于房地产开发费用的审核，重点是财务费用，应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行审核。对于据实扣除的，要审核利息支出按清算项目计算分摊情况，并要求纳税人提供金融机构贷款证明；对于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用。对于企业之间的借款等支付的利息不允许扣除。利息支出的扣除按照国家银行公布的不同类别不同时期的利率，以金融机构利息结算单分别计算为依据。超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。金融机构，是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行、以及其他综合性银行；包括全国性保险企业、区域性保险企业，股份保险企业、中外合资保险企业，以及其他专业性保险企业；还包括城市信用社、农村信用社、各类财务公司以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。&&&&&&&&?&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&与转让房地产有关的税金审核&&&&与转让房地产有关的税金这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。对于印花税扣除，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照企业财务制度的有关规定，在开发、转让环节以外缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，在这里不再允许重复扣除。国税发[号第三十七条规定与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。&&&&&&&&–&&&&&&&&&&&&加计扣除项目的审核&&&&–加计扣除对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的20%进行计算扣除。在确定加计20%的扣除时，应注意代收费用金额是否包括在加计20%的扣除基数数额内，在加计20%的扣除时，需减除代收费用的金额后，再作为加计20%的扣除的基数。如大市政费、四源费、用电权费、绿化费等代收费用。国税发[号第三十八条规定国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。&&&&&&&&&&&&本次允许扣除项目金额的计算方法&&&&?&&&&&&&&计算本次允许扣除项目金额,可以采用上述的可售面积百分比法,也可以采用单位成本法。具体公式如下：可售面积百分比法本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×（已售建筑面积÷可售总建筑面积）单位成本法本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×（允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积）&&&&&&&&&&&&取得土地使用权后直接转让的扣除项目&&&&?对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时只允许扣除：取得土地使用权时所支付的地价款；国家统一规定交纳的有关费用；在土地转让环节缴纳的各项税金；不能加计20%的扣除。&&&&&&&&&&&&?对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良即再行转让的，计算其增值额时只允许扣除：取得房地产时支付的价款；按国家统一规定交纳的有关费用；在房地产转让环节缴纳的各项税金；也不得加计20%的扣除。&&&&&&&&取得房地产产权后直接转让的扣除项目&&&&&&&&&&&&仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目&&&&?对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如进行“三通一平”等)，不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时只允许扣除：&&&&&&&&取得土地使用权时支付的金额；按国家统一规定交纳的有关费用；开发土地的成本、费用；与转让土地使用权有关的税金；取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和加计20%的扣除。&&&&&&&&&&&&进行房地产开发建造的扣除项目&&&&?对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除：取得土地使用权时支付的地价款；按国家统一规定交纳的有关费用；开发土地和新建房及配套设施的成本、费用；与转让房地产有关的税金；取得土地使用权时支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本之和加计20%的扣除。&&&&&&&&&&&&成片受让、分期分批开发转让的扣除项目计算方法&&&&?纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，按实际转让的建筑面积占总开发建筑面积的比例分别来计算分摊扣除项目金额。例如：取得土地使用权所支付金额的扣除项目分摊，地价款的扣除，需按全部建筑面积进行分摊，不允许按占地面积进行分摊。具体分摊公式：取得土地使用权所支付金额÷总建筑面积×清税面积在计算土地增值税时就需要对扣除项目金额按一定的标准进行计算或分摊，为此《细则》规定了分摊方法，：一是按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；二是按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；三是按税务机关确认的其他方式计算分摊。国税发[号第三十九条规定对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&成片受让、分期分批开发转让的扣除项目计算方法&&&&?案例：某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积(包括周围的道路及绿地等)4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积(包括周围的道路及绿地等)6000平方米，建筑面积10000平方米。公寓已出售完毕，写字楼尚未转让。那么公寓应分摊的土地出让金为：(1)按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金为：6000㎡×（1000万元÷10000㎡）＝600万元(2)按建筑面积分摊，公寓应分摊的土地出让金为：10000㎡×[1000万元÷(15000㎡＋10000㎡)]＝400万元可见，按不同的分摊办法，其计算出的数额是不一样的。对于房地产开发商建造的商品房，如果层次、建筑面积大体相同，则按土地面积分摊较为简单，如果层次、建筑面积相差很大，则按建筑面积分摊较为合理。&&&&&&&&&&&&综合开发项目增值额确定方法&&&&?综合开发项目增值额确定方法根据《实施细则》第八条规定，房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。但以开发小区为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小区”内的既建普通标准住宅又搞其他类型的房地产开发，应分别核算增值额。不能分别计算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受增值额未超过扣除项目金额20%的免税优惠政策。对于成本核算单位一经确定，在土地增值税未全部清算之前，不得变动。&&&&&&&&&&&&未清税面积的分摊&&&&&&&&?未清税面积的分摊开发土地的成本、费用及配套设施的成本、费用、凡未100%全部销售的或项目小区成片开发、分期立项、分期办理清税手续的项目，必须按所占竣工清税项目面积比例分配计算确定扣除项目金额，对未销售部分面积或自用的面积应承担的开发成本等不得在清税时予以核销，对此类项目，在中介鉴证报告各类扣除项目中都应有分摊计算公式。&&&&&&&&&&&&土地取得情况对“四项成本”评价的影响&&&&?对于发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费等与土地有关的两项费用，是计入取得土地使用权所支付的金额，还是计入房地产开发成本，划分的标准是上述两项支出的发生环节。如果是发生在取得土地使用权之前，就已经包括在取得土地使用权所支付的金额当中，不需要将上述两项费用调整到开发成本；如果是发生在取得土地使用权之后，即在开发过程中发生的上述两项费用，就应当计入房地产开发成本。在确认上述两项费用时，应考虑取得时所支付价款所包括的内容。价款的内容如果是在一级市场出让环节取得，只有土地出让金和有关税金两项；如果是在二级市场转让环节取得，还会包括土地开发的有关支出。由于价款组成的不同，具体到某一个企业对“四项成本”的评价，具体方法有所不同。如果基础设施费是在取得土地前发生的，已经计入了土地成本，按照187号文件的规定，对“四项成本”的评价就变成了对“三项成本”的评价。如果基础设施费，既有在取得土地时发生的，又有在取得土地后发生的，这时“四项成本”还是由四项构成，但并不是全部金额。&&&&&&&&?&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&扣除项目计量的税法依据（国税发[号）&&&&?国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[号文件的规定：房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。&&&&&&&&?&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&扣除项目计量的税法依据（国税发[号）&&&&?房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。&&&&&&&&?&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&扣除项目计量的税法依据&&&&?取得土地使用权所支付的金额。《实施细则》规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”&&&&&&&&&&&&扣除项目计量的税法依据&&&&?土地征用及拆迁补偿费&&&&依据《细则》的规定，土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。包括土地征用费，耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出(即扣除拆迁旧建筑等回收的残值)、安置动迁用房支出等。这里要强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中，应注意不要重复扣除。&&&&&&&&&&&&扣除项目计量的税法依据&&&&?前期工程费&&&&依据《细则》的规定，前期工程费，是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”(通水、通电、通道路、平整地面)或“七通一平”(通自来水或称通上水，通路、通电、通邮、通排水或称通下水、通煤气、通热力、平整地面)等支出。这里要强调的是，如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”，即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分的前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。&&&&&&&&&&&&房地产开发成本&&&&?建筑安装工程费&&&&依据《细则》的规定，建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。&&&&&&&&?&&&&&&&&基础设施费&&&&依据《细则》的规定，基础设施费是指房地产开发项目周围所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。&&&&&&&&&&&&房地产开发成本&&&&?公共配套设施费&&&&依据《细则》的规定，公共配套设施费，是指在房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的公共配套设施所发生的支出。如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、自行车棚、公共厕所等设施支出。&&&&&&&&?&&&&&&&&开发间接费用&&&&依据《细则》的规定，开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。&&&&&&&&&&&&扣除项目计量的税法依据&&&&开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。依据《实施细则》的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。财税字[号文件规定，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。&&&&&&&&&&&&扣除项目计量的税法依据&&&&?与转让房地产有关的税金。&&&&实施细则规定，与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。&&&&&&&&?&&&&&&&&房地产开发企业加计20%扣除。&&&&根据《条例》第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。&&&&&&&&?&&&&&&&&代收费用的具体扣除办法。&&&&财税字[号文件规定，县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。&&&&&&&&&&&&成片受让、分期分批开发转让的扣除项目&&&&?国税函[号文件规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确认，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。上述“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值税的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。&&&&&&&&?&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&旧房及建筑物的评估&&&&实施细则规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。财税[2006]21号文件规定，纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。财税字[号文件规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。&&&&&&&&?&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&核定扣除项目金额标准&&&&?国税发[号文件规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。&&&&&&&&&&&&应纳税额的审核&&&&?国税发[号第四十条规定税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。&&&&&&&&&&&&应纳税额的审核&&&&?税款计算与缴纳的证据资料土地增值税纳税申报表记录税款计算过程的有关资料已缴税款的缴款书复印件应交土地增值税明细帐复印件&&&&&&&&&&&&普通标准住宅征免税界线&&&&?普通标准住宅征免税界线国家税务总局《关于印发土地增值税宣传提纲的通知》国税函发[号规定：“（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20%），免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。”&&&&&&&&&&&&将普通标准住宅与其他住宅分开核算&&&&&&&&?将普通标准住宅与其他住宅分开核算对纳税人既从事普通标准住宅开发建造，又搞其他房地产开发建设的，在计算增值额时，如果能够准确区分建造普通标准住宅与开发其他房地产的收入额和扣除项目金额的，应分别计算，确定其征免土地增值税；如果不能准确区分建造普通标准住宅与开发其他房地产的收入额和扣除项目金额的，则不能按《条例》和《细则》的规定享受减税免税的政策优惠。&&&&&&&&&&&&应补或应退税款&&&&?应补或应退税款（1）核对已缴税款。应对应交土地增值税明细帐户所记录的已缴税款，与土地增值税缴款书进行核对，做到帐实相符。（2）计算应补退税额。根据计算确认的应交土地增值税税额，减去核实后的已缴土地增值税税额，计算确认应补或应退的税额。&&&&&&&&&&&&有多个清算单位的，应分别申报&&&&?有多个清算单位的，应分别申报《土地增值税纳税申报表（一）填表说明》国税发[号文件规定，“土地增值税纳税申报表（一）中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。纳税人如果既从事普通标准住宅开发又进行其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。”&&&&&&&&&&&&&&&&土地增值税税款缴纳的税法依据&&&&?纳税期限纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。（依据《条例》第十条）税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。（依据财税字[1995]48号）纳税地点纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&纳税手续及申报方法&&&&?根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续:纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。申报办法从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容；纳税人转让（预售）其开发的房地产并取得收入的，应根据税务机关确定的时间，定期向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表（一）》。非从事房地产开发的纳税人应在签订房地产转让合同后的7日内，向主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表（二）》。（依据国税发[号）&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&征收机关&&&&?征收机关土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。&&&&&&&&&&&&清算后再转让房地产的处理&&&&?清算后再转让房地产的处理国税发[号文件规定，“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”&&&&&&&&&&&&举例1：成片开发，分块销售&&&&某房产开发公司建造小区出售，共建造十五栋商品楼用于居住，现已全部竣工，可售总建筑面积为60000平方米，总投资费用(扣除项目)如下。200×年9月份售出了3栋商品楼，建筑面积为12000平方米，售价为960万元，销售税金53万元。请计算该房产开发公司200×年9月份应缴纳的土地增值税税额。投资费用：①购耕地90亩180万元；②缴纳耕地占用税27万元；③十五栋商品楼造价1,680万元；④副食店、百货店20万元；⑤补偿费85万元；⑥幼儿园20万元；⑦供水设施30万元；⑧公共厕所(四个)15万元；⑨公用自行车棚(四个)20万元；⑩园林绿化20万元。合计金额2097万元。&&&&&&&&&&&&举例1：成片开发，分块销售&&&&第一步，计算增值额因为此例题是某房产开发公司成片受让土地使用权后，建造商品房，分块出售，而不是全部一齐出售，所以要先计算出售出房产部分的扣除项目金额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让，对允许扣除项目的金额，原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积计算分摊允许扣除项目的金额。”此例允许扣除项目的金额若按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，即难以计算又存在不合理，所以此例的允许扣除项目的金额按出售商品房部分的建筑面积占全部商品房建筑面积的比例进行分摊。允许扣除项目金额＝(出售商品房部分的建筑面积÷全部商品房的建筑面积)×全部扣除项目的金额＝(1)××(万元)增值额＝960－419.4＝540.6(万元)&&&&&&&&&&&&举例1：成片开发，分块销售&&&&第二步，计算增值额占扣除项目金额的比例增值率＝540.6÷419.4×100%＝128.90%第三步，计算应纳税额该房产开发公司的增值额占扣除项目金额的百分比为128.90%，适用第三级次50%的税率，速算扣除率为15%用第一个计算公式计算应纳税额为：419.4×(128.90%×50%－15%)＝419.4×(64.45%－15%)＝419.4×49.45%＝207.39(万元)用第二个计算公式计算应纳税额为：540.6×50%－419.4×15%＝270.3－62.91＝207.39(万元)该房产开发公司200×年9月应缴纳的土地增值税税额为207.39万元。&&&&&&&&&&&&举例2：清算审核案例：项目已竣工，已售面积超过85%&&&&&&&&?清算申请情况北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。&&&&&&&&&&&&纳税主体的确认&&&&?某房地产开发有限公司是东园小区项目的开发商，是该项目的土地增值税纳税主体。证明资料如下：经北京市发展计划委员会于2001年2月以(号文件批准投资开发的项目，座落于东城区××号，规划批准总占地面积80000平方米。某房地产开发有限公司在申请土地增值税清算之前，已经办理并持有“五证”。某房地产开发有限公司在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。某房地产开发有限公司发生了商品房开发销售行为，并取得了经营收入。“东园小区”项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售。到2006年7月，已销售商品房面积占可销售总建筑面积的比例，已达到94%。&&&&&&&&&&&&清算单位的确认&&&&?单位工程的构成情况。根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200000平方米，按用途划分，包括以下各项单位工程：可售面积证书中批复商品房销售面积170000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30000平方米。另外还有配套设施面积12000平方米。普通标准住宅的确认情况。根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。清算单位的确认。“东园小区”开发项目的主管税务所，是×××税务所，该项目只有一个纳税地点。因此“东园小区”土地增值税的清算单位可分为两类，：一是普通标准住宅，；二是其他商品房。&&&&&&&&?&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&清算条件的确认&&&&取得预售许可证已满三年。“东园小区”于2003年5月开始对商品房进行预销售，到申请清算之日，取得预售许可证已超过三年。项目全部竣工，已售面积超过可售总建筑面积的85%。（1）竣工验收情况“东园小区”项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。（2）销售进度该项目已销售面积占可销售总建筑面积的比例为：0000=94%。截止日，可售面积中已出售面积为160000平方米，其中出售住宅120000平方米、出售商业用房15000平方米、出售办公用房25000平方米。剩余未销售面积10000平方米中，已对外出租4000平方米。&&&&&&&&&&&&取得收入情况说明&&&&?房地产转让收入。某房地产开发有限公司于2003年5月开始预销售“东园小区”的房屋，截止到日，共取得销售收入总额元，总额全部为货币收入(人民币)。具体数据如下：（1）出售住宅取得销售收入元；（2）出售商业用房取得销售收入元；（3）出售办公用房取得销售收入总额元。商品房出租收入。取得租金收入200000元，不是转让收入，根据文件规定，该项收入不属于土地增值税的征税范围。&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&取得收入情况说明&&&&?代收费用情况。对于某房地产开发有限公司在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。不属于土地增值税的征税范围。普通标准住宅收入的确认。某房地产开发有限公司对出售的普通住宅，收入和扣除项目按规定进行了单独核算。根据帐面记录，出售普通标准住宅取得收入元。普通标准住宅占清税项目面积的比例为0000=75%&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&扣除项目情况说明&&&&?取得土地使用权所支付的总金额某房地产开发有限公司取得土地使用权所支付的总金额为元。单位提供的“××号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金元，缴纳契税元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为元具体计算如下：计算公式：取得土地使用权支付的总金额×已销售面积÷可销售总建筑面积计算结果：×000元；&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&开发成本&&&&?开发成本支出总金额经鉴证某房地产开发有限公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，具体数据如下：①土地拆迁及补偿费：39,700，000元；②前期工程费：115,070,700元；③建筑安装工程费：290,000,000元；④基础设施费：1,586,000元；⑤公共配套设施费：27,942,700元；⑥开发间接费：19，300，600元。&&&&&&&&&&&&“四项成本”与建设工程造价定额标准对比情况&&&&?“四项成本”总金额“四项成本”的总金额为425，957，300元，具体计算公式如下：“四项成本”的总金额=前期工程费115，070，700元+建筑安装工程费290，000．000元+基础设施费l，586，000元+开发间接费19，300，600元?本次扣除的“四项成本”金额根据纳税人提供的开发项目成本财务报表等资料，并按清税面积与可售总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为400,399,862元，未发现问题。具体公式如下：“四项成本”的总金额425，957，300元×94%=400,399,862元?对比评价每平方米工程造价=“四项成本”总金额425,957,300元÷总建筑面积200,000平方米通过对四项成本计算后，该项目四项成本每平方米工程造价的金额为2129．79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅一毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)&&&&&&&&&&&&本次清税应扣除的房地产开发成本金额&&&&?&&&&&&&&?&&&&&&&&“东园小区”项目，本次清税应扣除的房地产开发成本金额为463,984,000元。具体数据如下：分摊扣除金额计算过程为：①土地拆迁及补偿费39,700,000元＋前期工程费115,070,700元＋建筑安装工程费290,000,000元＋基础设施费1,586,000元＋开发间接费19，300，600元=465，657，300元。具体计算如下：465,657,300元×160,000÷170,000=437,717,862元；②公共配套设施费：27，942，700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用26,266,138元，具体计算如下：27，942，700×160,000÷170,000=26,266,138元计算本次允许扣除项目金额,可以采用上述的可售面积百分比法,也可以采用单位成本法.&&&&&&&&&&&&房地产开发费用及其他扣除项目&&&&?房地产开发费用。某房地产开发有限公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为：(426,008,000＋463,984,000)×10%=88,999,200元与转让房地产有关的税金。缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。房地产开发企业加计扣除。房地产开发企业加计扣除为(426,008,000＋463,984,000)×20%=177,998,400元&&&&&&&&?&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&本次清算允许扣除项目的总金额&&&&?本次清算允许扣除项目的总金额根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为：426,008,000+463,984,000+88,999,200+78,650,000+177,998,400=1,235,639,600元注意：公共配套设施用途公共配套设施面积12，000平方米，用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。&&&&&&&&?&&&&&&&&&&&&纳税情况详细计算过程&&&&?该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。普通标准住宅计算过程。出售普通标准住宅取得收入900,000,000元①普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000÷160,000=75%②扣除项目金额=1,235,639,600×75%=926,729,700元③增值额=900,000，000－926,729,700=-26,729,700元造成负数的原因是因为存在加计扣除20%的因素，增值额的绝对值占普通标准住宅收入金额的百分比为2.97%。如果没有加计扣除因素，增值额不可能为负数。该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20%，应免征土地增值税。&&&&&&&&&&&&?&&&&&&&&其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000÷160,000=25%扣除项目金额=1,235,639,600×25%=308,909,900元增值额=530,000,000－308,909,900=221,090,100元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为221,090,100÷308,909,900=71.57%适用税率为40%应纳土地增值税为：(221,090,100×40%)一(308,909,900×5%)=72,990,545元已纳土地增值税为：5,000,000元应补缴土地增值税为：72,990,545—5,000,000=67,990,545元&&&&&&&&&&&&税务机关审核情况&&&&?经税务机关审核，除下列事项外，其他方面未发现问题，现将有关事项说明如下：公共配套设施费用的审核经对纳税人提供的《鉴证报告》“公共配套设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据国税发[号文件规定的公共配套设施扣除项目处理原则，不应列人公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确