二手房涨价，卖方毁约怎么办
时间：　　作者：赵衡　　来源：检察日报
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　　近期，二手房尤其是学区房涨价厉害，由此导致卖方毁约层出不穷
　　二手房涨价，卖方毁约怎么办&
　　郑春乃
　　门诊问题
　　房屋涨价后卖方毁约，买方如何寻求法律救济？
　　门诊专家
　　北京博人律师事务所律师　郑春乃
　　河北省社会科学院法学所助理研究员　刘勇
　　专家观点
　　◇因房价上涨，卖方以各种理由拒不履行卖房合同的行为是违约行为。
　　◇违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
　　◇签订正式购房合同前，必须了解清楚以下问题：一是查清房屋的权属情况。二是核实房屋是否为共有财产。三是确认房屋是否存在权利限制状况。四是核实房屋买卖是否存在优先购买权。
　　◇政府监管部门应当规范中介机构居间行为，推出二手房买卖合同的示范性合同，建立二手房信息披露制度。
　　据11月9日《北京晨报》报道，翟女士为改善家庭居住条件，在2016年2月通过中介介绍与高先生签订房屋买卖合同，以448万元的价格购买了位于北京市海淀区某小区的一套房屋。签订合同当天，她支付中介费用12万元，并付给高先生定金30万元。然而，签订合同一个月后，高先生以其出售该房屋未征得妻子同意为由反悔。由于双方协商未果，翟女士起诉至法院。法院审理后认为，卖方认可房屋现价值为600万元，因此可确认房屋差价损失至少为152万元。最后，法院判决高先生退还定金30万元，并赔偿翟女士违约金89万元和中介费12万元。
　　伴随房地产市场行情上涨，有关二手房买卖纠纷的案件也逐渐增多。那么，二手房购房合同应该如何签订？签订合同后，房价上涨，卖方可随意“反悔”吗？买房者如何维护自己的权益？中介公司在此过程中应否担责？记者就此采访了北京博人律师事务所律师郑春乃和河北省社会科学院法学所助理研究员刘勇。
　　房价上涨，卖方毁约应该承担什么法律责任
　　因房价上涨，卖方以各种理由拒不履行房屋买卖合同的行为是违约行为。郑春乃表示，房屋买卖双方签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，交易最终不能正常进行的原因在于卖方，故卖方的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
　　郑春乃认为，根据法律规定，出卖人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。买受人可要求出卖人继续履行合同。如果合同无法继续履行，必然涉及承担其他违约责任承担的问题。二手房出卖人和买受人如在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金罚则。以定金方式确定违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。
　　刘勇介绍，如果二手房出卖人和买受人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。
　　“但根据合同法第114条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。”刘勇认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。二手房出卖人和买受人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。
　　此外，买卖合同虽约定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。刘勇表示，违约方应当赔偿因违约给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，双方有约定的，从其约定；双方不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失，无类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
　　面对卖房者违约，买房者应如何维护自己的权益？刘勇认为，一旦出卖人违约，拒不办理过户，买受人应尽量通过与出卖人协商解决减少损失。协商不成的，应及时向法院申请诉前保全涉案房产，同时提起诉讼，要求继续履行合同，如无法诉前保全，则应申请诉讼保全，以防止出卖人将涉案房产“一物二卖”，提前将所有权转登记在善意第三方名下。买受人也可选择要求出卖人双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失。其中赔偿损失，包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。
　　买房者保障自身权益，签好购房合同是关键
　　二手房交易纠纷进入诉讼阶段，耗时费力，郑春乃认为，最好是在签订购房合同时增强法律风险防范意识，设定好二手房买卖合同条款。严格的合同条款是确保二手房安全、顺利交易的关键。由于这是一项专业性很强的工作，建议买房者聘请法律专业人士起草、审核二手房买卖合同。买卖合同应该就房屋权利人、房屋的面积、质量、房屋价款、交房以及违约责任、争议解决等重要条款作出明确约定。
　　郑春乃说，签订正式合同前，必须了解清楚以下几个问题：
　　一是查清房屋的权属情况。购买人在签订购房合同前要查验房产权属是否真实完整。要查验房产证的正本，必要时，可以到房管部门查询房屋产权证的真实性。
　　二是核实房屋是否为共有财产。如果房屋是共有财产，比如夫妻共有财产，在未经其他共有人允许的情况下而由一方单独出卖，这样的购房合同是可撤销的合同。
　　三是确认房屋是否存在权利限制状况，比如抵押。二手房房主有可能将房屋抵押给银行贷款或者抵押给其他债权人。根据我国法律规定，抵押人在处分抵押物时必须取得抵押权人同意，否则转让行为无效。因此买房者应该查清该房屋是否已经设定抵押权。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
　　四是要核实房屋买卖是否存在优先购买权。根据我国法律规定，房屋承租人对其所承租房屋在同等条件下具有优先购买权。如果该房产属于已经出租的房产，则需要卖房者提供该房屋的承租方在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时，根据买卖不破租赁的原则，房屋易主，但承租人有权继续租赁该出卖的房屋。这对为了自己居住而买房的购房者来说，会造成不利影响。
　　“选择规范的房屋中介公司很重要。”刘勇表示，二手房买卖区别于新房交易的重要特点是一般通过房地产中介提供居间服务来进行、完成。中介公司在二手房交易中起着提供房源等重要作用。一个合法的中介需要齐备“两证”，即营业执照和资质证书，从业人员也须具备房地产经纪资格证书。但由于规范二手房居间行为的法律法规的不配套和监管措施的不力，使得中介公司良莠不齐，在高房价、大交易量的背景下，某些房地产中介机构和从业人员为了谋取高额佣金不惜为买房人设定各种陷阱，导致房屋买卖居间纠纷层出不穷。因此，买房人可以查验房屋中介公司证照后再通过网络了解中介公司的口碑。
　　规范二手房交易秩序，监管部门如何发力
　　规范二手房交易秩序，政府监管部门应当发挥重要作用。郑春乃认为，一是要规范中介机构居间行为。二手房买卖中介机构和从业人员必须取得相关房产经纪资质，监管部门应当严厉查处非法中介机构及从业人员，建立违法违规房屋中介机构和从业人员“黑名单”制度。二是推出二手房买卖合同的示范性合同。目前并没有完全适用于二手房交易格式的中介合同和买卖合同。政府相关部门应推行二手房买卖合同范本、经纪合同范本，明确买卖双方权益，杜绝各种“霸王条款”和“猫腻”。三是建立二手房信息披露制度。政府管理部门指定的网站或其他媒体对拟上市交易的房屋相关信息进行披露，该信息由二手房房主提供并且该披露信息作为房屋买卖合同的附件，以规制二手房房主和中介机构的欺诈行为。
[责任编辑： 李瑾]
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二手房买卖如何躲开毁约？ 专家支招防纠纷
涨幅“高调”，是安徽省合肥市最近楼市给人的新印象。
据国家统计局发布，今年3月，在全国70个城市中，合肥是房价环比增幅最大的城市之一。而这一增长趋势，在当地已经持续了一段时间。
合肥的一手房市场火了，连带二手房市场也跟着“蹿红”。眼见不少购房者涌入二手房市场，推高了房价，不少签了合同的卖房者为了卖出更好的价钱，不惜选择毁约，因此而引发的房屋买卖合同纠纷也激增。
五花八门的“毁约”
同期房屋买卖纠纷翻番长
魏某和顾某是亲戚，两家人原本相处融洽，却因一套房屋过户问题对簿公堂。
事情还要从两年前说起，当时顾某要出售名下一套面积约128平方米的房屋，魏某得知后很中意这套房子，便以每平方米6300元的价格买了下来。日，两人订立房屋买卖合同，约定到房产期满五年符合免交营业税条件后，顾某配合办理过户手续。出于对双方的信任，合同内容没有明确约定付款时间及方式。
日，在双方亲友的见证下，顾某向魏某出具收条一份，确认收到房屋全款45万元。但到了房产符合过户条件的时候，合肥房价已经涨了起来且呈现继续增长趋势，尽管魏某多次催促，顾某就是拒不配合魏某偿还银行贷款及履行过户手续。
无奈之下，同年12月24日，魏某以顾某未能履行协议约定义务为由诉至合肥市庐阳区人民法院，请求判令顾某继续履行合同。
考虑到双方是亲戚关系，法院对两人进行了调解。魏某表示经过双方沟通，愿意在已经约定的房屋价款45万元的基础上，再分期支付对方33万元的经济补助费用，顾某则需继续履行合同，协助魏某办理贷款清偿手续、房屋抵押权登记注销及房屋产权登记过户手续。对这一方案，顾某表示同意。
虽然魏某多付了近一半的钱，但好在房屋拿到了手，也顾及到了亲戚感情，相比现行房价来说也算“划算”。
合肥的王女士也遇上了房屋提价的糟心事，还差点房钱两空。
去年4月，王女士与张先生签订《存量房买卖合同》，约定张先生将名下一套房屋卖与王女士，并对房屋出售价格，付款期限和付款方式以及违约责任均作了明确约定。
令王女士没有想到的是，合同签了，定金付了，税款交了，张先生却反悔了。因为他觉得房价涨幅明显，要提价。
就在王女士犹豫时，张先生私下将房屋过户给出价更高的买房人了。于是，王女士要求张先生承担违约责任以及赔偿经济损失，但对方不予理睬。
“他这种‘一房二卖’的违约行为，导致无法实现合同目的，其行为已然构成根本违约，完全无顾法律威严和诚信原则。”王女士气不过，将对方告上法庭。
法院审理认为，王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》真实、有效，系双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行各自应负担的义务。张先生以签订合同时不知晓国家政策所以约定的房屋价款过低，在知道国家政策后想适当提高价款或解除合同的抗辩不能成为其不依约履行合同的理由。
由于目前涉案房屋已被卖给案外人，王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》已经失去履行可能，合同目的也无法实现。法院支持王女士诉请解除合同，判决张先生返还原告王女士定金，协助其办理契税的退税手续。
针对合肥房价涨幅较大的区域，记者采访了所属辖区法院，了解这类案件增长情况。据不完全统计，合肥市包河区法院今年1月至3月共有房屋买卖合同纠纷276件，是去年同期案件数量的3倍左右。合肥市蜀山区法院今年1月至3月与去年同期相比，房屋买卖合同纠纷收案量也翻了一番。近四个月来，合肥庐阳区法院仅民一庭就收案18件，较去年同期上涨260%。其中14件是因为近期合肥房价呈井喷式上涨致卖方毁约。
诚实信用是原则
法律未赋予恶意违约解除权
合肥楼市“火热”，导致开发商不惜捂盘惜售或是捆绑车位、装修，变相抬高房价销售。于是，很多购房者涌入二手房市场，加剧了供需关系的紧张以及中介之间的竞争，甚至出现“一天一价”的现象。
北京中银(合肥)律师事务所律师郭振认为，在现有房价大幅上涨的情况下，出卖方会意识到其违约成本远低于违约后的既得利益，甚至错误地以为只要支付双倍定金，或者违约金，就能解除合同，然后就该房产另行出售，以获得高房价、高收入。正是出卖方出于这种趋利避害的考虑，才导致目前房屋买卖合同纠纷案件的频发。但这种故意违约的行为，是完全背离我国合同法第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。
“诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的‘帝王条款’。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。”郭振说，因此对于出卖方故意违约，并要求解除合同的行为并不受法律保护，合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。
中国法学会会员、安徽省委党校省情研究中心法学博士方堃也同样指出，民法通则与合同法将诚实信用规定为一项基本法律原则。二手房的交易由于买卖双方信息不对称、过户时间长、手续琐碎等本身就存在一定风险，对卖家而言，其表现为买方迟延付款、不能付款等；而买方的风险则更大：卖方未按约交房、不协助过户登记、一房二卖、不迁户口等都是常见的风险，而这些风险往往存在于肆意违约的不诚信行为之中。
专家支招防纠纷
合同条款明确赔偿计算方式
在法律界人士看来，近期多发的二手房交易违约行为既是当前房市剧烈波动的直接反映，也直接关系着二手房交易的法律与制度的完善性。
庐阳区法院民一庭法官孔静告诉记者，在处理二手房买卖纠纷案存在诸多难点，如若买方要求继续履行合同，那么在买方仅支付部分房款的情况下如何操作，特别是卖方如果还有银行按揭贷款尚未清偿完毕的情况下，如何继续履行合同；若买方要求解除合同、赔偿损失，那么损失如何确定，特别是最近房价上涨如此迅猛，在买方仅支付少量定金的情况下，能否主张十几万甚至几十万的房价差价损失？对于这些问题，孔静建议，买卖双方在签订二手房买卖合同时应明确约定违约责任及赔偿损失的计算方式，增加违约成本，促进诚信交易。
“购房者在购买二手房时首先要注意房屋手续是否齐全，房屋产权是否明晰，避免因售房者无权或擅自处分房屋所带来的风险；其次要注意交易房屋是否在租，因为包括我国在内的大部分国家均认可‘买卖不破租赁’,也就是说，房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同；最后要在签订合同时明确约定，对合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等一些细节问题全面考虑并约定清楚。”结合审判实践，蜀山区法院民三庭副庭长李立定给购房者支招。
他还提醒，购房者在通过中介公司购房时，应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解，并且在获悉相关房源信息后，不应为逃避中介服务费而“跳单”。若认为中介公司收取的中介服务费过高，可与中介公司或经纪人进行协商，切勿“私下成交”，否则将承担支付违约金的法律后果。
对于善意买受人，又该如何避免出卖方恶意违约？郭振认为，可以在购房合同或补充条款中明确约定，如出卖方拒不办理过户，或者因出卖方导致合同无法履行，除向买受人返还全部购房款外，出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买受人。若是买受人不愿解除合同，应及时向法院申请诉前保全涉案房产，同时提起诉讼，要求继续履行合同，如无法诉前保全，则应申请诉讼保全，以防止出卖人恶意转移房产，或者将涉案房产“一物二卖”，提前将所有权转登记在善意第三方名下。否则一旦出现上述情况，而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分，或者买受人主张损失的证据不足，则会出现司法不予采信的可能。
当前违约行为之所以呈多发态势，也暴露了法律和制度对于违约处置不够，毁约成本太低等现实问题。方堃认为，当前法律中，赔偿损失、承担定金或违约金责任的目的，主要在于补偿受害方损失，而非惩罚违约方，因此出现了违约者宁愿违约，也要从中获利的局面。对此，有必要实行惩罚性赔偿原则，通过提升违约成本等手段，使得买卖双方不得随意违约。(制图/高岳
记者 范天娇)
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来源：新闻热搜榜已解决问题
二手房买卖法律问题，可能房价回暖，卖家想违约！要注意什么问题？
1，我是买家，现在卖家想以我没有在合同签订5个工作日办妥按揭贷款申请手续（这是合同原话）为由，说我违约，我是委托按揭公司办理公积金贷款的，也在5天内和他一起去按揭公司提交资料的，但由于，我在买他房的同时，也在卖一套房，2套房合同是同时签订，我本身也要还清公积金贷款，并且把卖的这套房过户出去，才能再次申请公积金贷款的。现在那个卖家以此说我未能5日内办妥申请手续，我这种情况，有违约风险吗？&2，如果我不算构成违约，该如何保障我的权益。
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最满意答案
购房签约要注意哪些问题？&五类合同陷阱需多加注意&商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。&第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房买卖合同时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。&第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理公积金贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。&第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变设计，商用房的游泳池变成了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活，对一些关键的问题，开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后千方百计地推卸责任。&第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的，购房人就有权退房，但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定，购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大，计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。&第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格，或者以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件，就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。&■补充条款应对陷阱&一般情况下，以下五方面内容最好在补充协议中体现：&一、房屋面积：开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，正负偏差不得超过3%，如果超出该范围，多出部分业主可按照合同单价进行购买，不足部分开发商必须以合同单价退还买受人。&二、关于装修标准：开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质（指包括公共部分装修时使用的工程材料）和型号（指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等），必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。&三、关于车位：地上车位是否有产权，业主如何购买及使用年限为多久；如果租用车位，费用如何，该收费标准的时限为多久？制定依据是什么。&四、关于物业和绿地：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。&五、关于入住条件和房产证的办理：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。&■开发商拒签补充协议怎么办&建议购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定。&什么叫二手房?&二手房私房上市交易通称二手房。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入住房二级市场(即房地产三级市场)交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。&&二手房&买卖法律问题攻略&共有二手房出售需全体共有人同意&我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书，该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是，如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时，买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。&在实践中，有时会出现这样的情况；属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时，如果买家是善意购房，即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户，法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。&三方需明确各自的权责利&卖方在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格，卖家应注意区分&净到手价&&出售价&及&合同价&，明确房屋的权属和使用现状，&以及委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是。&买家通过中介找卖家时，应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议，应包括房价、保留期限及定金处理等条款，并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后，实际交付定金前，买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。&买家须实地查看卖家房屋有无出租&如果二手房出售前已经有房客承租，那么在租期内，有同等条件下，房客享有优先购买权。卖家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权，卖家有得到房客出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知房客房屋出售的情况，而擅自卖给其他人，则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于买家而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。&妥善解决签约后的后续事项&买卖双方签好买卖合同后，除了收付房款、办理过户外，还有一些后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此，买家卖家也要妥善处理，避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时，买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合，以保证各自的权益。比如，双方可约定合同签订后付房款30%，交房时付房款30%，产权过户时付房款35%。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一方有权选择违约金，超过多少天时，一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。&&两个定金&大不同&定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是买卖双方没能充分理解&定金&的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的，在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在买卖双方对中介进行委托的过程中，用来担保买家卖家在约定的时间内，按照约定的条件，到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时买家反悔不来与卖家签订买卖合同，要承担定金被卖家没收的风险，如卖家反悔不签《房地产买卖合同》，要承担双倍反还定金的责任。&第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签订后，买卖双方能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约的情况，违约方要承担相应责任。&当然，买卖双方也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订的合同后，双方能够按照合同的约定履行各自的义务。&三类二手房权利受限制，交易前必须严加审查&常见权利受限制的二手房大致有以下几类：一是没有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户，二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分配给予职工。职工尽管是&小产证&上的产权人，但要符合一定条件时，才能将房屋上市转让买卖这样的二手房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。
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