动迁房涨价二手房交易卖方违约约

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-08-13 15:10 标签： 二手房交易卖方违约
房主卖房10年听闻拆迁再毁约 赔付买主25万元-中新网
房主卖房10年听闻拆迁再毁约 赔付买主25万元
　　吴某卖父母房屋10年后，得知老宅有可能拆迁，遂通过诉讼确认房屋买卖无效。记者昨天获悉，吴某虽然要回了房子，但被密云法院判决支付给买房人25万余元的损失。
　　2002年，吴某与同村的张某签订了《卖房协议书》，约定吴某将父母遗产中的一处房屋卖给张某，价款1万元。2012年初，得知老房所在地可能拆迁，吴某的兄弟姐妹共五人将吴某、张某诉至法院，以吴某无权处分房屋为由请求确认卖房协议无效，法院判决张某将涉案房屋返还。
　　判决生效后，张某于今年起诉，要求吴某返还房屋价款1万元，地上物增值款4万元及其损失30万元。
　　法院认为，吴某应对合同无效承担主要责任。法院判决吴某返还房屋价款1万元，给付张某房屋及附属设施增值款2.7万余元。涉案房屋价值有明显提升，吴某应赔偿张某损失25万余元。(记者裴晓兰)
【编辑:吴涛】
>法治新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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购房：房价上涨，卖方毁约怎么办？
　　案例　　日，买方吴某（原告）与卖方梁某（被告）经中介介绍签订了《二手房买卖居间协议》。双方在协议中约定：买方以160万元购买卖方所有的涉案房产，付款方式为签约当日支付定金2万元，3日内再付定金8万元，日之前办理首期款监管及银行按揭贷款手续。双方于银行出具贷款承诺函且卖方完成赎楼之日起三个工作日内到房管局签订《二手房买卖合同》并办理过户手续，但最晚不得迟于日。任何一方逾期履行超过5日，对方可以解除合同并有权选择定金罚则或要求其支付转让总价款10%的违约金。签订合同后，买方如约支付定金10万元，并齐备首期款，但卖方却迟迟未配合买方办理首期款监管手续，导致合同最终未履行。买方认为卖方由于所售房屋价格上涨，故而导致不继续履行买卖合同，因此将卖方诉至法院，请求卖方支付违约金16万元。　　律师说法　　被告梁某在法庭辩称：原、被告于日签订合同，约定3日支付定金，但原告直到1月8日才支付定金，违反合同约定；原告要求与被告签订的属“阴阳合同”，其目的是为了逃避应纳税款；原告没有按约支付足额首期款比例不足总房款的三成，且原告没有办理房屋贷款按揭手续，没有取得银行贷款额度，同时原告要求少缴纳税款，被告行使不安抗辩权，符合法律规定；被告致函要求对合同履行细节进行协商，而原告接到被告的函件，没有给予任何答复；被告的房屋至今未再继续挂牌出售，不存在原告所述的因房价上涨致使被告欲毁约的情形。因此，鉴于原告的违约行为，为维护被告的合法权益，被告请求法院驳回原告诉求，并判定没收原告定金。　　法院通过调查认定：双方签订的《二手房买卖合同》为双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。原告已按约支付定金2万元，又于日支付定金8万元，虽有所迟延但不影响合同目的的实现，且被告开出的收款收据的行为表明对原告的迟延履行予以接受，应视为双方在履约过程中对合同的相关约定作出协议变更。　　根据约定，双方须于日到银行共同办理首期款资金监管手续，原告已依约于日前往银行并将首期款存入资金监管账户，而被告经原告、第三人中介方多次催告仍拒绝配合原告办理首期款的资金监管手续，致使合同无法继续履行，被告的行为已经构成根本违约。　　涉诉房产因过户而产生的相关税费尚未发生，虽然买卖双方未对应以何价格签署《二手房买卖合同》达成一致意见，但是合同已明确约定过户产生的一切税费由原告承担，且原告也曾致函表示会严格依法依约纳税，故被告主张拒绝签署资金监管协议系因双方就税费承担问题未达成一致意见而行使不安抗辩权，事实依据不足，法院不予采纳。因此法院判定被告向原告支付违约金16万元。
【延伸阅读】
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位置 : 建新东路与津岐公路交汇处
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热线 : 400-869-1111 转 14962
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房屋涨价 卖方毁约怎么办？
来源：法制晚报
作者：纪欣
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吴先生和中介公司业务员多次找蒋女士协商过户，蒋女士都明确表示将定金和首付款退给吴先生，不卖房了。不知如何是好的吴先生请律师帮助自己维护权益。
&&& 2015年初，吴先生通过中介购买了蒋女士一套二手房，《房屋买卖合同》约定房屋总价380万元，首付160万元，贷款220万元。合同签订当日支付定金10万元，30日内支付150万元首付款。批贷后15日内办理房屋产权转移登记手续。之后吴先生和蒋女士及中介公司共同签订了《补充协议》，约定贷款一次没批的，蒋女士应配合吴先生换家银行再次申请贷款，直至贷款批准为止。
之后，吴先生向某银行申请贷款，还真没批下来，于是中介就说过两天换一家试试。吴先生想如果第二次也批不下来，不能无休止地贷下去，不如先说好如果再贷不下来就解除合同。吴先生就把自己的想法告诉了蒋女士，蒋女士也认为解除更好，于是二人未通过中介公司写了一份《解除协议》，约定解除双方签订的房屋买卖合同及附加协议，吴先生再次去做一次贷款。
于是双方向另外一家银行申请贷款。好在，这次银行批贷了，吴先生马上打电话给蒋女士说已经批贷，约个时间一起去过户。蒋女士以工作忙为由拖着，万 万没想到，最后吴先生等来的竟然是蒋女士的毁约。
原来，就在批贷这段时间，蒋女士这套房子已经涨了几十万元，且已有买家表示愿意多出50万元全款购买。蒋女士告知吴先生房子不卖了。
吴先生和中介公司业务员多次找蒋女士协商过户，蒋女士都明确表示将定金和首付款退给吴先生，不卖房了。不知如何是好的吴先生请律师帮助自己维护权益。
卖方拒绝过户 买方可起诉
北京市东元律师事务所合伙人李松律师指出，房价一波动，就会引起较多的二手房买卖纠纷，本案也是二手房买卖纠纷中比较常见的。如果房屋价值波动较大，从签订合同到过户前，可能房子前后相差几十万甚至上百万，那么作为卖方多多少少心里有些不平衡，只是多数卖方还是准守合同的约定，但也有一些卖方想违约，拒绝履行过户义务。在这种情况下，买方可以起诉到法院请求继续履行合同。
结合本案的情况，李松律师看了吴先生提供的材料后，认为双方合同尚未解除。虽然《房屋买卖合同》是吴先生和蒋女士签订的，但是《补充协议》是由吴先生、蒋女士和中介公司三方签订的，合同具有相对性，只有吴先生、蒋女士和中介公司共同签字同意解除才有效，另外双方约定解除，是附条件的，只有在二次贷款批不下来的情况下，双方才解除合同，现在贷款批了，解除的前提也就不存在了。因此仅由吴先生和蒋女士签字同意的解除协议不发生解除合同的效力，吴先生和蒋女士的房屋买卖合同仍有效。
依据双方《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，批贷后15日内，蒋女士应配合吴先生办理房屋所有权转移登记手续。逾期不办理的，蒋女士构成违约。吴先生可以向法院起诉请求继续履行合同。在继续履行合同的诉讼中，李律师表示，普遍存在一个障碍。现在大多数人买房都是贷款，贷款涉及到银行或是公积金部门的利益，因此法院不能强制他们批贷。在这种情况下，如果买方想继续履行合同，可能要支付全款，法院才可能判决继续履行合同，配合办理过户手续。如买方坚持以贷款方式付款，法院会驳回要求卖方配合办理过户的诉讼请求。本案中，吴先生已经取得了批贷函，比较容易得到支持。
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经济下行压力再度显现，加上CPI走低，在年底之前央行有放松货币政策的空间和必要。
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