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二手房跳单法律责任
二手房买卖通常需要通过中介,而二手房“跳单”，是指中介带看房或者提供服务后，买卖一方或双方跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。那么如何理解二手房跳单行为司法认定与法律责任？二手房卖方违约怎么办？
1 在二手房买卖交易中，有可能会出现买卖跳单行为，那二手房买卖跳单行为司法认定是怎么样的？接下来由华律网的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读! 二手房源资讯大多掌握在房产中介手中，买卖双方进行交易普遍需要通过中介。而“跳单”，是指中介带看房或者提供服务后，买卖一方或双方跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。越秀法院民三庭李昇毅法官表示，中介起诉委托人“跳单”承担违约责任，是常见的居间合同纠纷类型。法院审理此类型案件，认定是否构成”跳单”违约，主要综合考虑以下三个方面： 一、中介是否积极履行居间服务。 中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张“跳单”违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义2 很多人会买卖二手房但是二手房买卖经常产生纠纷，那二手房过户后房东反悔,合同受影响吗？接下来由华律网的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读! 既然已经过户了，原房东已经无权要求撤销，尽量协商解决。 一般来讲，避免房东反悔，购房者应该采取应对的对策如下： 1、在与二手房房主签订购房合同时，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。 2、为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。 3、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。3 二手房买卖中经常出现买卖纠纷，在二手房买卖合同中,哪些跳单行为无需承担违约责任？接下来由华律网的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读! 【案情经过】 原告上海某物业顾问有限公司(简称某公司)诉称：被告陶某利用某公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付某公司违约金1.65万元。 被告陶某辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，某公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某并没有利用某公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。法院经审理查明：2008年下半年，4 其实二手房在交易的过程中存在着很多陷阱，导致购房者的合法权益得不到有利保障，那么如何约定才能避免二手房买卖纠纷和风险?下面华律小编为大家整理了这方面的知识，欢迎阅读! 合同条款要明晰 “阴阳合同”要不得 案例一：去年五月份，张先生通过网络联系到了一位二手房卖家。卖家因为要出国，所以开价不高，而经过多方实地考察的张先生对该套房产十分满意，于是就与卖家签订了二手房买卖合同。同时双方也在合同内拟定了有关违约的相关行为。 签订了买卖合同之后几天，张先生就直接搬入了该套房产。随后，房产的卖家出国去了。但没多久，张先生发现问题来了。由于双方对于该套房产一些日常生活设施账户的交付，没有约定，卖家急着出国也没有办理交接，也就是
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买房跳单引发的一系列麻烦
时间： 06:13:22&　&　&来源：邹平筑家网&　&点击:
为大家分享一个买房跳单的真实案例，通过这件事情想告诉客户买房千万别跳单。
　　整个案子从起诉、审理到最终一审判决，持续了将近大半年时间。&这是一次典型的跳单行为。&麦田房产法务专家刘全波感慨地说，在这半年中，被告罗先生费时、费力，最终败诉，相比之下，选择跳单实在是有些得不偿失。
佣金一分少不了，还要赔上违约金诉讼费
刘全波在麦田房产从事法务工作两年，因为买卖双方跳单而最终被经纪公司告上法庭的，行业里屡屡可见。他本人就处理过好几起跳单官司，全部都是麦田公司胜诉。
&有的客户有法律意识，诚信度也相对高，能意识到跳单将会给交易带来风险；有一部分客户出于某种个人原因私下成交，经纪公司只能按照法律程序处理，打起官司来真的是费时费钱还耗费精力。&刘全波说着，从手头的一摞材料中抽出一份介绍说，这宗案件中的客户与房东在麦田公司签署合同之后，双方私下达成协议，假意退房，并且在未结束合同关系的同时，就选择了私下成交。
这也是一宗典型的跳单案例。案件的庭审过程非常顺利，各项证据表明客户构成跳单事实，法庭最终判决被告要支付麦田公司佣金及违约金将近10万元。本来客户冒险跳单也是想要不交或者少交佣金，结果一分钱都没能少，而且费、诉讼费加起来又是一大笔支出。
屡屡发生的跳单事件常常让房产经纪人们头痛不已，而这一现象也一直是行业中&不能承受之痛&，早前著名学者易中天跳单事件，就曾经引发行业里一场关于跳单的大讨论。
法务专家介绍说，客户之所以选择私下成交，最主要原因是利益的驱动，有人是为了逃避佣金，有人则是受到其他经纪公司短期的利益诱惑，却没有意识到这将给自己带来不必要的麻烦，甚至引来官司。
&事实上经纪公司的佣金都是按照法律及行业规定以及合同约定收取，是非常合理的。&刘全波说，而且很多客户思想上还存在误区，认为只要双方没有办理过户手续，就不必支付中介公司佣金。事实上，行业规定只要买卖双方在经纪公司居间下达成了交易即签署了房屋买卖协议，居间服务就已经达成。
同样，很多客户诚信度不高，对风险的预估过低，而且法律意识不强。曾经某次跳单案件审理中，对方的一位代理人竟然都说，合同只是两张纸而已，让在场的人很无奈。
跳单是一种不诚信的行为，影响个人发展
事实上，很多客户出于利益诱惑选择跳单，却没有意识到这种行为反而会让自己蒙受更大损失。
比如在两家经纪公司签约，很可能就要支付两份佣金。私自成交风险也非常大，交易不稳定，比如市场火热房价上扬，卖方很可能会坐地起价，那买方就竹篮打水一场空了。
法律上将这种跳单行为定位为&恶意串通妨害第三方利益&，法务专家介绍说，这种恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为在法律上是无效的，同时也是极端不诚信的行为。早前易中天跳单事件就曾经引起关于诚信问题的讨论，易教授无论是公众形象还是个人诚信都大打折扣。
但是在国外（房产经纪行业比较发达、制度比较健全的国家），却很少会发生跳单事件。业内人士透露说，一来国外的房产经纪人非常受尊重，同行业内的恶性竞争行为也是受到严格限制的；二来国外的个人诚信体系非常健全，信用档案相当于个人的第二身份证，你的任何损害信誉的行为都会记录在案，进而影响到消费、就业，甚至孩子上学。
事实上现在国内的诚信体系也在逐步完善中，而且很多人的诚信意识越来越高。早前有过一个案例，有卖方出于某种目的怂恿客户跳单，买方非常认真地说，跳单将会影响他的个人信用，划不来。
佣金是中介应收取的费用
频频出现的跳单行为，也让很多房产经纪人很受伤，&一个房产经纪人，每周的工作时间超过70个小时，需要花费大量的体力、精力和时间，才能促成一笔交易。跳单对中介公司和经纪人都不公平。&经纪人很无奈，但对于客户来说，经纪人的诸多付出往往却被认定为只提供了一个信息而已。
那么，在二手房交易中，中介到底在扮演怎样的角色？他们所能为客户提供的服务，是否仅仅是提供房源信息这么简单？北京麦田总经理肖基昌表示，信息其实只是中介公司提供服务的基础。
&在掌握大量信息的基础上，我们要从中帮客户找到最符合他需求的信息，进而帮他完成与卖方之间的沟通、谈判、签订合同、办理后期等等，一直到这一整套交易完成，才是我们完整的服务内容。&肖基昌如是说。&
&很多人买房子就像是谈恋爱，跟着感觉走，并不十分清楚自己想要的是什么。这时，就需要有中介人员了解他的需求，分析细化，进一步清晰，并寻找到相匹配的房子推荐给他，最终达成交易。&肖总认为，频繁发生的跳单事件相当于抹杀了房产经纪人的辛苦劳动，从行业层面来讲，也不利于整个中介行业的发展。
同时，肖基昌也非常坦率地表示，目前的行业现状还不能达到人人都能为客户提供满意服务的理想程度，只有真正优秀的企业和优秀的经纪人才能做到，这也是麦田一直在探索的核心问题。同时，很多同行也都在努力完善内部系统，加大内部培训，努力将人才培养得更符合市场需求。
&客户的理解和支持，会让房产经纪人更加坚定信心，企业内部也会更加注重人才培养和服务提升，这样购房者也能享受到更加专业优质的服务。&肖基昌说，客户的理解至关重要，这是个良性循环，能让整个中介行业更加规范。【邹平房产网】
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? ? ? ? ? ? ? ? ? ?买二手房怎么避免卖方毁约(1)
买二手房怎么避免卖方毁约(1)
来源：中华网
时间： 14:51
导读 : 刚签完居间合同，就发现房价暴涨，对于房屋卖家来说，痛苦莫过于此。如果真遇上这种情况，卖家还有没有办法弥补损失呢？有人以为，只不过签了个预约合同，还没正式网签，似乎有机会把买卖赖掉，于是选择铤而走险，动起了歪脑筋。
刚签完居间合同，就发现房价暴涨，对于房屋卖家来说，痛苦莫过于此。如果真遇上这种情况，卖家还有没有办法弥补损失呢？有人以为，只不过签了个预约合同，还没正式网签，似乎有机会把买卖赖掉，于是选择铤而走险，动起了歪脑筋。房价大涨，反悔违约2015年底，上海的缪阿姨手中有套浦东康桥镇的房屋打算脱手，遂委托一家房产中介帮忙挂牌出售。很快，缪阿姨的房子就被张女士看中，双方在中介的促成下签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，房屋售价为146万元，张女士先行支付给缪阿姨定金10万元。但是，接下来的流程却耽搁了。缪阿姨提出，因房子是登记在其已故丈夫的名下，必须等公证手续齐备后拿到新产证才能与张女士签订正式的《上海市房地产买卖合同》。对此，张女士也没有异议，同意40天之后再进行网签。正所谓夜长梦多，承诺的小船说翻就翻。在等待公证的时间里，上海的房价突飞猛进。缪阿姨眼见楼下邻居同面积的房子一下子就涨到了175万元，心里很不是滋味。为了挽回损失，她想出了一个昏招。中介冒充女婿演大戏缪阿姨找来另一中介小陈共谋大计。听到缪阿姨重新挂牌出售的打算，中介小陈一边跟缪阿姨串通好以家庭矛盾为幌子拖延签约，另一边偷偷地帮缪阿姨另寻出价更高的卖家。缪阿姨答应事成之后借4000元给小陈。与此同时，捡了漏的买家张女士过得也不安稳，她担心房东因房价上涨而违约，一听说公证书办出来之后立即找到缪阿姨，要求尽快签约。“女儿觉得我把房子卖便宜了，骗了她，在跟我闹矛盾，公证书是她交的钱，现在她把公证书拿去了，我办不出新产证。”缪阿姨装作很无奈的样子向张女士说。为了让张女士相信，缪阿姨还让中介小陈充当“临演”，以女婿的身份与张女士交涉，并提出最低180万元的要求。张女士觉得要价太高，断然拒绝。不久，小陈帮缪阿姨找来新买家，以173万元的价格进行了网签，比之前价格整整高出了27万元。待缪阿姨拿到首付款后，小陈接着冒充其女婿，向张女士提出愿意双倍返还定金。至此，张女士也识破了他们的谎言，自然不肯，遂将卖家缪阿姨诉至上海市浦东新区人民法院，要求其双倍返还定金20万元，并支付违约金292000元。根本性违约应赔29万元庭审期间，原告张女士还找来中介小陈作证。原来，缪阿姨当时答应给小陈4000元借款的承诺并未兑现。小陈与缪阿姨本就是利益勾连，没什么情分可言，现在连那一点好处也没了，自然更不愿维护缪阿姨，就这样“变脸”来替原告作证，把实情给招了。法院经审理后认为，原、被告之间签订的合同系双方真实意识表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行；被告将系争房屋以高于原、被告合同价27万元的价格另售他人，其行为表明不再履行合同主要义务，被告构成根本性违约。法院同时认为，本案中定金罚则和违约金条款不能同时适用，审理中经主审法官释明，原告表示主张违约金，返还定金本金。最终，上海市浦东新区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷作出一审判决，被告返还原告定金10万元，并支付违约金29万余元。房屋买卖毁约后的赔偿损失、承担定金或违约金主要是对受害方的补偿，而非对违约方的惩罚，这使得有些人宁愿违约，也要冒险从中获利。在市场利益的驱使下，不遵守合同约定，采取违约方式，以谋取价格上涨所带来的收益，这是典型的恶意毁约现象。可惜在此案中，违约方需要付出的违约金比房屋两卖的差价获利还要高，这位不诚信的房东阿姨最后什么好处也没捞到，倒赔了钱还黑了自己的信誉。理财金手指买二手房怎么避免卖方毁约房屋是大宗商品，买卖需要多加谨慎，尤其是二手房，状况五花八门，私下成交不仅要面临较大的风险，交易的效率也比较低，所以最好通过专业的房地产经纪公司购买，了解正规的购房流程，对所需签字的文件仔细审核。有一些抠门的卖方为了省下一笔中介费，通过中介接触到买方后会和买方协商“跳单”，试图绕过中介直接交易。这是卖家诚信意识不足的表现，碰上这样的卖家，买家要格外提高警惕。在购买二手房时一定要注意查看房屋手续是否齐全，确定房屋产权是否明晰，否则很容易因为售房者无权或擅自处分房屋而承担不必要的风险。比如，在此案中，之所以后来出现了这般变数，原因便是涉案房产登记在缪阿姨的已故丈夫的名下，等待公证手续齐备还需要一段时间，无法马上网签。房屋产权不明晰的后果严重，不仅可能造成买卖合同无法履行，房屋买卖诈骗也常常利用产权问题乘虚而入。另外，本案中，缪阿姨还以女儿不同意为借口来抬价，这也是卖方违约的常见套路。房产如果登记在多人名下，而只有部分产权人出面签约，买方也要提前确认其他共有人知情并同意卖出，以免之后卖方以家庭意见不合为由耍赖。买房双方在签订合同时需要对细节问题进行全面考虑，并在合同中约定清楚，权利保证、房屋价款、交易方式、出现违约的处理方式和违约责任的承担方式都是不可忽视的方面。如果在合同履行过程中，卖方以各种方式明确表示不卖了，这种行为导致合同目的不能实现，属于根本性违约行为。对于根本性违约，在购房合同或补充条款中可以作出此类约定：如甲方不出售该房屋（比如将房屋再售与他人、拒不办理过户、不交付房屋或者甲方其他导致合同无法履行的行为），则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行；若乙方解除合同的，甲方除向乙方返还全部定金、购房款外，还应向乙方支付相当于总房款20%的违约金。此外，守约一方主张权利的成本比如诉讼费、律师费等也可在合同中约定由违约方来承担。
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& & 如今二手房买卖中&跳单行为&非常普遍，买受人通过房产中介公司的居间介绍，找到房源或者出卖人找到买受人后，为避免或减少佣金支付义务，而通过其他中介公司或直接跳开房产中介完成交易的行为，俗称&跳单&。为了避免&跳单&行为，房产中介公司往往采用格式条款对此进行限制，以保证其居间收益。房产中介公司的格式条款是否有效，不应一概认定。而是应当站在公平交易的角度，区别当事人有无规避的主观恶意和客观事实来作出不同判断。若房屋买受人或出卖人构成&跳单&行为，买受人或出卖人要按照合同的约定承担违约责任。违约责任过重的，法院可以依法调整。
[案情介绍]
& & 原告（上诉人）：上海某房地产置换有限公司某分公司。
& & 被告（被上诉人）：周某。
& & 第三人：李某。
& & 日，原、被告签订一份看房确认书，约定由原告带领被告现场查看系争503室房屋，挂牌价格为80万元，被告如与上述房屋的业主达成交易，应当支付原告房屋总价1%的中介服务费，如被告私下或通过第三方与该业主成交，则需阿爸整改房屋成交总价的2%支付原告违约金。
& & 原告诉称，其与被告签订的看房确认书系经过工商局备案的合同文本，具有法律效力。被告的行为违反了看房确认书的约定，应承担违约责任。由于看房确认书确定的房屋价格为80万元，故起诉要求被告按照该价格2%即16000元支付原告违约金。
& & 被告周某辩称，其确实与原告签订了看房确认书。当时被告为改善住房条件，准备将目前居住的房屋出售后更换大面积的房屋。但被告去原告处询问自己房屋价格时，原告说只能卖40万元。后来被告到案外人某不动产南翔店询问，告知其可以卖到49万元，并且该公司也有系争503室的在售房源，所以被告在某不动产南翔店办理了卖出和买进的全部手续，并支付了系争503室的房屋中介费14800元。原告的看房确认书属于格式条款，存在不公平之处，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
& & 第三人李某陈述，其系原503室房屋业主，当时为了出售该房屋，曾在多家房地产中介挂牌销售系争503室房屋。
[审理 结果]
& & 上海市嘉定区人民法院经审理认为，本案所涉看房确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款。原、被告成立居间合同关系。该确认书系原告反复使用的格式合同，作为提供格式合同的一方，原告应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务。由于系争503室房屋的业主即第三人李某在委托原告的同时也委托了案外人某不动产南翔店出售系房屋，现被告通过案外人某不动产南翔店与李某签订了房屋买卖合同，并支付了买卖中、下家的中介费14800元。其并无与业主私下串通的行为，也没有通过第三方规避原告的恶意，而是行使了其应有的选择权。在此情况下，看房确认书中关于&被告私下或通过第三方与该业主成交，则需按照房屋成交总价的2%支付原告违约金&的约定，限制了被告作出由其他也有该套房源但服务更好的房地产中介公司进行居间的选择，损害了被告的利益，因而该约定在此情形下当属无效。故原告起诉要求被告按此约定支付违约金于法无据，不予支持。故判决驳回原告的全部诉讼请求。
& & 宣判后，原告不服一审判决，提起上诉。
& & 上海市第二中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持一审判决。
& & 一、&跳单&行为的界定
& &（一）&跳单&的含义
& & 跳单行为亦称为&跳中介&，是指购房人或卖房人已经与房产中介签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介公司已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务，跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。
& &（二）&跳单&的原因
& & 目前，&跳单&行为的直接目的在于意图不支付或少支付房产中介费用。目前房屋中介市场上房产中介居间费用为向房屋双方各收取房屋成交价款的1%。在二手房地产交易中，房产中介为招揽业务，一般不收取卖房的中介费，而让买方承担房屋成交价的2%的中介费。
& & 二、看房确认书的法律性质
& & 从合同法理上分析，根据订立合同是否有事先约定的关系，可以将合同分为本合同和预约合同，委托购房协议属于本合同，看房确认书属于预约合同，为订立委托购房协议或者委托卖房协议而订立。房屋中介公司之所以要与买房人签署看房确认书，就是为了防止买房人将来补丁里委托购房协议，通过与买房人签署看房确认书这一预约合同，使得买受人受到将订立委托购房协议的拘束。看房确认书建立在双方自愿的基础上，不违反国家法律、法规的强制性规定，应确定为有效合同，进而对买房人和房产中介都有约束力。
& & 三、看房确认书中&跳单&格式条款的效力
& & 本案争议的焦点在于原告提供的看房确认书中&被告私下或通过第三方与该业主成交，则须按照房屋成交总价的2%支付原告违约金&条款的效力。如前所述，这是房地产中介公司为了防止委托人&跳单&而事先制定的格式条款。通常情况下，格式条款只要遵循公平原则且不违反国家强制性规定就应有效的。
& & 合同法是关于格式条款绝对无效事由的规定，其中，免除其责任是指格式条款中含有免除格式条款提供者按照通常情形应当承担的主要义务；加重对方责任是指格式条款中含有通常情况下对方当事人不应当承担的义务。看房确认书中规避&跳单&的格式条款只要不符合上述法律规定的情形，一般应认定为合法有效。但判断看房确认书中某一具体规避&跳单&条款的效力，还要结合该条款的具体内容，具体案情和交易全过程综合分析，按照相应认定标准来判断其效力。比如，非独家代理的情况下，格式条款是否排除或限制了购房人作为消费者选择其他中介公司提供居间服务的选择权。
& & 四、&跳房&行为的认定标准
& & 二手房地产交易中判断买受人或卖房人是否构成&跳单&，需要综合考虑房产中介服务的全过程及看房确认书、委托购房协议整体条款的约定，还有委托人有无规避支付中介服务费的主观恶意和跳过已签署看房确认书、委托购房协议（或委托卖方协议）的房产中介完成交易的客观事实等因素。一般来说，可以通过以下几个方面进行审查：
& &（一）是否签署独家委托卖房或购房协议。
& &（二）房产中介是否积极提供中介服务。
& &（三）委托人是否利用了房产中介公司提供的信息。
& &（四）委托人实际有无支出居间费用。
& & 五、&跳单&行为责任的认定
& &（一）&跳单&方承担违约责任。如果已经签署委托卖方协议（或买房协议）的卖房人（或购房人）的行为违反了其与房产中介公司的协议，构成&跳单&的，应该按照协议约定承担相应的违约责任，如果委托卖房协议或买房协议约定的违约责任过重，法院可予适当调整。
& &（二）&跳单&方承担中介劳务费。如果卖房人（或买房人）在签署了委托协议后，房产中介公司按照协议已经履行了提供房源信息、带领看房、促成买卖双方见面洽谈等义务，卖房人或买房人基于自身原因不再出卖房屋或购买房屋，卖房人或购房人应按照其与房地产中介公司的协议支付合理的劳务费。协议没有约定的，房产中介公司可以向委托方主张，法院可以依法予以支持。&
& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &邵文龙 & &上海市嘉定区人民法院
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