开发商逾期办理房产证，业主可以索赔吗，如何索赔？- 王胜利律师 - 110法律咨询网
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开发商逾期办理房产证，业主可以索赔吗，如何索赔？
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先来给大家普普法：初始登记：楼栋权属证明，俗称"大房本"，合法新建房屋，开发商对整体楼栋申请首次登记；转移登记：房屋产权证，俗称"小房本"，合法新建房屋，首次买卖或其他原因发生权属转移，由开发商协助或代为办理房屋产权证。案例一日连先生与大连某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了坐落大连市高新园区的房屋一套，合同约定开发商应当在日前向连先生交付经验收合格的商品房，开发商代为办理房屋产权证书，如因开发商的责任，自房屋交付起超出一年，连先生仍无法取得房屋权属登记证书的，开发商应负责继续办理，直至完成。双方就逾期办理房产证的违约责任无合同约定。2014年6月连先生诉至法院，要求开发商支付逾期办理房屋所有权证的违约金，违约金计算方式为：已总房款为基数，自日起至实际取得房屋产权证之日止，按日万分之二计算。开发商辩称双方签订的购房合同中未约定逾期办理房屋产权证的违约责任，刘某主张的违约金计算方式没有合同依据，且按照日万分之二计算违约金的标准过高，应予以调整。案例二日刘某购买了某房地产公司开发的位于北京市朝阳区平房乡的房屋，合同关于"初始登记"约定为，出卖人应当在买受人办理房屋交接手续之日起540天内取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不以此为由提出退房，双方同意按照本条第二款"转移登记"的约定执行。合同另约定，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。截至2014年6月开发商仍未办理楼栋权属证明，刘某故诉至法院要求开发商支付其初始登记违约金（从日至实际办理初始登记之日止，以总房款2348830元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率计算）；转移登记违约金（自日至实际办理转移登记之日止，以总房款为基数按日万分之一的标准计算）。开发商辩称双方签订的合同只约定了房屋产权证书逾期办理的违约金，楼栋权属证书没有约定，应按照合同约定执行。且合同约定违约金过高，目前北京整体环境的影响，房屋价格一直处于上升趋势，对连先生并未造成实际损失，应予以酌减。争议焦点：一、合同未对逾期办理房屋产权证的违约责任作出约定，开发商是否承担违约责任，如何承担？二、法院对逾期办理房屋产权证违约金自由裁量的标准？法院判决案例一：法院支持了连先生的诉讼请求，判决开发商给付连先生逾期办证违约金。案例二：法院驳回刘某主张逾期办理楼栋权属证明的违约金，支持了逾期办理房屋产权证的违约金，按合同约定标准计算。律师释法一、合同未约定逾期办理房屋产权证的法律规定我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该法律规定，关于逾期办理产权登记的违约责任，无论是房屋产权证的办理期限，还是逾期办理房屋产权证的违约金计算标准，有约定的从约定，无约定的从法定，开发商都要承担违约责任。二、合同未约定逾期办理初始登记违约责任，如何适用？初始登记逾期办理的违约责任，如合同未予约定，是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任呢？司法实践中，该解释第十八条仅适用于房屋所有权证的办理，即转移登记，如关于初始登记的逾期办理违约责任无合同依据，考虑造成的实际损失很难被法院支持。笔者认为，比较开发商初始登记与转移登记的责任，初始登记为办理转移登记的前提，也是开发商的主要义务，如双方无约定代为办理房屋产权证，则转移登记仅为开发商的协助义务，所以就初始登记违约责任的法律适用还需司法实践的进一步考证。三、法院对逾期办理房屋产权证违约金的调整？我国《合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。实践中，当事人因违约金的过高或过低而请求法院予以调整，法院会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，违约金也具有一定的惩罚性，当事人约定的违约金如未超过造成损失的百分之三十的，法院一般不会认定为"过高"，而尊重当事人双方的意思自治。四、逾期办理房产证造成损失的举证责任如何承担？笔者认为，首先，"谁主张，谁举证"是一项基本的举证责任分配原则，法律没有特殊规定的情况下，违约方提出违约金约定过分高于损失应提出证据，然该条法律规定意在体现"公平"原则，所以在司法实践中，违约方如果能就违约金过分高于损失这一问题使法官产生合理怀疑，法官就会认定完成了证明义务。此时，就会将证明责任分配给守约方，令其证明损失的数额及违约金的合理性。所以就逾期办理房产证的损失，购房人应对损失的证据注意保留和采集。五、逾期办理房产证的损失和风险有哪些呢？笔者简述如下：1、无法买卖、赠与、置换、继承、出租等，即使签定相关合同也不受法律保护；2、房屋被拆迁时无法按国家政策获得拆迁补偿；3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任；4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险；5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行;6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地；7、孩子落不了户、上不了学。律师提示1、签订购房合同时，就逾期办理楼栋权属证明（初始登记）和房屋产权证（转移登记）的办理时间以及违约责任应尽量约定明确；2、逾期办理产权证违约金的计算标准在司法实践中，各个法院对此类案件现都没有统一裁判尺度，法官的自由裁量权较大，购房人在签订购房合同时，要尽量合理约定违约金的标准，过高或过低都不利于购房人权利的保障。3、产权证的逾期办理造成损失的证据，建议购房人在专业律师的指导下采集和取证，为诉讼维权做足充分准备。
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相关法律知识逾期交房，迟延办理房产证开发承担什么责任_百度知道
逾期交房，迟延办理房产证开发承担什么责任
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您好，商品房买卖中，涉及到的问题最多的可能要算逾期交房、办证迟延（不能）这两种情况。可以说，很少有哪一个楼盘在交房的时候是顺利的，业主是心甘情愿接房并赞美房子好的。当然这中间有许多的原因，非常复杂。但开发商的不诚信经营行为应当要算主要原因。毕竟，作为单个小业主而言，能够购买其房子已属不易，更不可能知悉开发商在修建过程中的运作模式和细节问题。在业主和开发商之间，信息永远是不对称的、地位永远是不平等的。强者往往利用其优势地位侵犯弱者的利益。这个很象进化论中弱肉强食的规律，一个简单的进化论原理却在现实社会演义得惟妙惟肖。许多小业主在买房后叫苦不迭、骂爹骂娘。其实，这些都是可以理解的。因为，强者恒强，弱者恒弱。逾期交房是最常见的房产纠纷。购买期房本身就具有很大的风险，而长期不交房，业主面临的风险和经济损失就会扩大。所以，政府示范合同文本中一般约定逾期90天以上业主就可选择退房。但现实中，开发商一般会采取拖延的手段不予理睬并寻找工期迟延等等不是借口的借口来敷衍业主。如果单个业主，开发商更会“毫不客气”地予以回避。而业主之间信息交流的不流畅实际上也为开发商推卸责任提供了一个空间基础。这种情况我们在办理具体案件中多有涉及。所以，如果业主联合起来进行诉讼，启动司法程序，就会给开发商造成巨大的压力，同时，也可以沟通业主间的交流。根据我们办案的实际经验来看，在这种情况下，业主联合起来走集团诉讼的路取得的效果比较好。办证迟延（不能）也是常见的问题。这种情况对业主的伤害更大。因为它限制了业主的业权，增加了业主的风险。要不是土地有问题，就是开发商手续不完善，而这些问题和风险本该由开发商承担的，但却强制性地转移给了业主。所以，实践中，只要产生办证迟延（不能），业主唯一且最好的办法除了联合起来进行诉讼外别无他法。根据办案经验来看，开发商一般是不可能和业主“协商”的，业主要想和开发商“协商”，除了提起诉讼，启动了司法程序，给开发商产生了压力之后，才有可能争取到自己的权益，达到自己的目的。 所以遇到延期交房,首先应仔细查看与开发商签订商品房买卖合同,看合同中对延期交房是否有相同规定。如果合同有规定,按照合同中约定的条款执行。如果合同中没有明确规定,购房者可以退房。其次,应了解延期交房的认定及赔偿标准,除特殊情况外,开发商为按合同约定期限交房,要承担违约责任,赔偿购房者违约金。如果购房者想解除合同,根据《合同法》第114条规定,可以要求开发商承担合同约定的违约金,同时要求开发商返还购房款及利息。若和开发商沟通无果,可进入法律程序,向法院提起诉讼。
承担违约责任
商品房买卖中，涉及到的问题最多的可能要算逾期交房、办证迟延（不能）这两种情况。可以说，很少有哪一个楼盘在交房的时候是顺利的，业主是心甘情愿接房并赞美房子好的。当然这中间有许多的原因，非常复杂。但开发商的不诚信经营行为应当要算主要原因。毕竟，作为单个小业主而言，能够购买其房子已属不易，更不可能知悉开发商在修建过程中的运作模式和细节问题。在业主和开发商之间，信息永远是不对称的、地位永远是不平等的。强者往往利用其优势地位侵犯弱者的利益。这个很象进化论中弱肉强食的规律，一个简单的进化论原理却在现实社会演义得惟妙惟肖。许多小业主在买房后叫苦不迭、骂爹骂娘。其实，这些都是可以理解的。因为，强者恒强，弱者恒弱。逾期交房是最常见的房产纠纷。购买期房本身就具有很大的风险，而长期不交房，业主面临的风险和经济损失就会扩大。所以，政府示范合同文本中一般约定逾期90天以上业主就可选择退房。但现实中，开发商一般会采取拖延的手段不予理睬并寻找工期迟延等等不是借口的借口来敷衍业主。如果单个业主，开发商更会“毫不客气”地予以回避。而业主之间信息交流的不流畅实际上也为开发商推卸责任提供了一个空间基础。这种情况我们在办理具体案件中多有涉及。所以，如果业主联合起来进行诉讼，启动司法程序，就会给开发商造成巨大的压力，同时，也可以沟通业主间的交流。根据我们办案的实际经验来看，在这种情况下，业主联合起来走集团诉讼的路取得的效果比较好。办证迟延（不能）也是常见的问题。这种情况对业主的伤害更大。因为它限制了业主的业权，增加了业主的风险。要不是土地有问题，就是开发商手续不完善，而这些问题和风险本该由开发商承担的，但却强制性地转移给了业主。所以，实践中，只要产生办证迟延（不能），业主唯一且最好的办法除了联合起来进行诉讼外别无他法。根据办案经验来看，开发商一般是不可能和业主“协商”的，业主要想和开发商“协商”，除了提起诉讼，启动了司法程序，给开发商产生了压力之后，才有可能争取到自己的权益，达到自己的目的。 所以遇到延期交房,首先应仔细查看与开发商签订商品房买卖合同,看合同中对延期交房是否有相同规定。如果合同有规定,按照合同中约定的条款执行。如果合同中没有明确规定,购房者可以退房。其次,应了解延期交房的认定及赔偿标准,除特殊情况外,开发商为按合同约定期限交房,要承担违约责任,赔偿购房者违约金。如果购房者想解除合同,根据《合同法》第114条规定,可以要求开发商承担合同约定的违约金,同时要求开发商返还购房款及利息。若和开发商沟通无果,可进入法律程序,向法院提起诉讼。
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开发商延期交付房屋怎么办
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。现实生活中，会遇到开发商延期交付房屋的情形出现，此时购房者应该如何处理呢？
1 购房人在购买开发商预售的期房时往往会遭遇开发商延期交房，到了合同约定的交房日期，开发商总能找出各种客观理由推卸责任，由于信息不对称、不具备专业法律知识及维权意识淡薄，大部分购房者最后只能忍气吞声。 1.出卖人的交付房屋义务 (1)“交付”是指对房屋的转移占有 《合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。 对于房屋的交付，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”故原则上，交房仅仅意味着对房屋的移转占有。由于不动产所有权的移转以2 根据相关规定，开发商延期交房的，将要承担不利的法律后果，支付违约金就是其中一种方式。那么，延期交房违约金怎么算呢?以下是华律网小编收集到的关于延期交房违约金怎么算的一些知识，希望对您有帮助。
关于延期交房违约金的计算标准 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 延期交房导致的买方损失3 华律网法律问题咨询为您提供房产法律咨询一系列问题。如果您遇到房产纠纷方面的问题可以进行律师在线咨询。4 购房者如何应对延期交房的情况，如何在购房过程中避免延期交房引起的纠纷侵害自身利益呢?
1、商品房延期交房，开发商应该担负什么样的责任?
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你这边出资的流水可以留着 在户人员可以作为承租人买下房屋。 您好一般买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。商议不成可诉讼维权 你们合同对办理过户登记是怎么约定的？
邵丽霞律师，硕士研究生，现任江苏智和律师事务所专职律师，中华全国律师协会会员，具有丰厚的法学功底和司法实践经验，条理清晰，思维缜密，擅长房地产、婚姻、...
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自媒体文章起诉开发商逾期办理房产证，购房合同约定了违约金赔偿方式，法院却不支持违约金，这个判决合法吗？ - 知乎78被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="2分享邀请回答1516 条评论分享收藏感谢收起123 条评论分享收藏感谢收起开发商延期办理房产证，按照购房合同规定开发商属于违约行为，如何维权？_百度知道
开发商延期办理房产证，按照购房合同规定开发商属于违约行为，如何维权？
我购买的房子开发商延期超过一年还没有办理房产证，按照购房合同规定交房一年以内需要办理产权证，开发商属于违约行为，我要到法院诉讼，需要准备什么资料呢，提供什么证据之类的呢，这个术语叫什么我不太清楚哈，谢谢
我有更好的答案
延期不超过一年的情形，开发商应在房屋交付后3个月内办理房产证，未办理的，除双方有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。因此，可以先与开发商协商，协商不成可以起诉开发商要求其继续履行合同，限期办理房产证并给付违约金。若合同中没有约定违约金，你可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融计收逾期贷款利息的标准，要求开发商支付违约金。延期超过一年的情形，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。起诉开发商时，应提供本人身份证、合同、补充协议文本，还要提供开发商的法定代表人、住址，联系电话等信息，在开发商辖区法院起诉庭起诉。房产证(Premises Permit)购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。2011年8月下旬税务部门表示房产加名按房价一半征契税 。2013年4月，北京市住建委称，为防止虚假房屋买卖等行为，保障房屋交易安全，今后北京购房人拿到的房产证将可自愿并免费设立密码，房屋如需办理转让、变更、抵押等登记业务时，须提供密码才可办理。预计于2013年下半年实施。
开发商延期办理房产证，按照购房合同规定开发商属于违约行为，可以依法维权。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续.由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证;或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的，开发商应当承担违约责任。
如果你真要去法院的话,只需合同和购房的相关证件就行了,办理房产证需提供你应提供的资料,不知道你都提供好了没有,开发商的购房合同条款里面就该这么有一条.其实这是少事情,只要你所购房屋已按期交付,并已入住,房产证迟早都会办下来的,这样一折腾,费心又费力,搞得自己不开心.祝你天天开心,事事顺利!
本回答被提问者采纳
你如果不属于大客户的话建议不要以个人的名义起诉，最好组织建立业主协会，以业主协会的非自然人身份进行起诉更好一些。其次，现在中国的房地产市场是太严重的霸权市场，制式合同中的不合理条款非常多，打起官司来对于个人业主非常不利。比如，开发商承认违约，按合同上一般提到违约责任处理，赔偿违约金（一般为房价的10%），但坚持要求解除合同，收回房屋，那你就得不偿失了，尤其的买了楼花的人，2年房价上涨的程度不是以个10%可以弥补的。
你是否办理了委托开发商办理房产证手续？把契税，印花税工本手续费以及住房维修基金都交给了开发商？还有代理费用？如果是那样，那么你两年之内是那不到房产证的，一位开发商根本没有去给你缴纳税费办理你的房产证，他们拿着你和其他业主的钱免利息周转两年，才会给你办理！这是行规！这个税费你可以自己去缴纳，很快就能拿到你的房产证，你现在这个情况，就算你打官司赢了，最多给你半年物业费冲抵的赔偿，你还要搭钱搭上时间，划不来！建议你再和开发商沟通协商一下。
首先要 仔细阅读 关于购房合同中延期交房的具体细节，以及违约时 所承担的责任。 建议也别马上就起诉，起诉是要成本和时间，精力的。可以找KFS先协商，如果能按条款中的违约赔偿给你就OK了， 就算起诉到法院，有条款中的约定，你也未必能捞到更多好处。
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