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房产证还没有办下来，跟户主签订购房合同，如果户主在产证办下来之前去世，怎么处理？
情况是这样的：1.房子是成都某单位职工的团购房，手续跟普通商品房一样，只是他们当时购买的价格低，现在卖价也低；2.房子才交房，房产证、国土证都还没有办下来；3.户主是一个90岁的老奶奶，年龄有点大了（丧偶，独身）；4.法定继承人情况&数量暂时未知；我的问题是：1.如果我现在跟户主签订购房合同，并进行公证，同时户主与开发商签订的购房合同、票据等材料由我保管，这样是否能避免户主再转卖给第三方？2.如果在房产证、国土证正式办理下来之前，户主去世，在执行继承手续之前，房产证正式办理下来之后，继承人是否可以代理执行过户手续？如果可以，需要准备哪些材料？如果不可以代理执行过户手续，是否可以与继承人签订协议，双方同意在继承之前，通过和平起诉的方式（诉讼法由我来承担，继承人完全配合我的诉讼，不得提出任何异议），走法律程序，通过法院判决书强制执行过户？3.如果户主去世之后，必须要先又继承人来继承该房屋产权，那这种情况下，继承人肯定就不是唯一住房了，我再与继承人过户买房，是否会产生20%的个人所得税？（如果是这样的情况，这个税点太高，卖家要求我来支付，也不现实，如何才能避开这个20%的税？）
1、如果产权登记是户主，对方可以转卖房子，第三人在善意情况下取得房产，你只能根据购房合同要求房主承担违约责任，而不能要求房主履行合同，因为房产已经出卖，履行不能；2、如果你们签订的合同有效，即使对方死亡，也要继续履行，不会作为遗产，如果对方就这套房屋的继承产生纠纷，您可以拿着购房合同向法院申请作为第三人出庭；3，不会先继承再过户的，建议你和房主签订书面的协议，载明对方死亡后房产不作为遗产，继续履行你们之间的购房合同并公证
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在进行房屋买卖后建议及时办理房屋过户登记手续，对于具体合同事宜建议交由律师进行审核，以降低风险。
能否详细回答一下我的那几个问题呢？感谢。
您好，有风险。
以产权登记为依据
什么意思呢，能否详细说明一下，或者能否详细解答一下我上面的问题呢，谢谢。
以上回复，不符合你的实际情况？马上咨询在线律师！
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免费问律师买还没有办房产证的新房子，对方的购房合同更名怎么操作_百度知道
买还没有办房产证的新房子，对方的购房合同更名怎么操作
他现在要卖给我，我应该怎么操作，我如果要贷款的话，如何操作，改什么内容，我和A和开发商三方在场更改合同，比如那套房子是A与开发商签的购房合同，交的全款打算买套房子，而且对方要全款
我有更好的答案
　　因为没有房产证，只有购房合同是不能进行更名操作的，因为已经在房管局备案了，以后出房产证还是原来房主的名字。　　一般情况下，房产证办理更名的情况主要分为直接添加、赠与：　　1、直接添加：　　在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。　　因此在婚姻期间，这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。　　2、赠与：　　赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友。即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。
生活实施家
并到房地产登记机关办理备案手续。b。答案来自：百度房产交流团，敬请关注，当然这样的税费负担就很重了，以合法形式掩盖非法目的的合同协议都是无效的。d.如果你办理贷款手续的话。c.你从开发商那里买房自然把钱付给开发商了；二是从开发商处买房，并到房地产登记机关办理备案注销手续，流程如下：a.A先把房子退给开发商.你与开发商办理购销商品房的手续，首付款及贷款都是付给开发商的。e.开发商将到手的钱再支付给A。f.你现在与A签订的任何文字都是没有法律效力的，因为以上这种做法是违法的1、有两种方法：一是等A办完房产证后再卖给你
本回答被提问者采纳
这个操作起来很麻烦，主要看合同有没有备案，如果备案了，先要撤销备案。然后你与开发商重新签合同
要购买这种房子就得你与A一起带上自己的资料到开发商那里去修改合同（相当于是转合同，开发商可能会收取一定的费用）其实在这里并不麻烦：主要是看开发商有没有把A的资料提交到房管中心去办理产权证，如果已经交了资料就可以由开发商去拿出来然后改成交你的资料上去。如果退不出资料了就得等产权证下来之后直接去过户（这时候可以申请贷款了，有产权证抵押一般卖房子的人还是会同意你办理按揭的）A是全款买的房子，如果他要求你付全款给他的话，你就没法贷款了！因为现在产权证没有出来你是无法办理按揭的！如果产权证一时半会儿下不来，A也不可能等到产权证下来之后你在办理按揭，到那时房价变动弄不好A又不想卖了，而你也可能不想买了。当然如果实在要交易的话，卖方有同意等产权证下来之后你办理按揭的话，那A可能不会同意马上到开发商那里去办理合同转让，这种情况可以先去办理公证（一定要注意公证的内容），不过尽量不要走这种情况。一是比较麻烦，还有一个就是不能完全保证。希望可以帮到你
首先，购买未做房产证的房子，更改购房合同的行为属于暗箱操作，国家是明令禁止的。因为如果卖方在取得房产证后再卖房子，要交个税、营业税等，而直接改合同就逃掉了这些税费的交纳。但现实中这样改合同的情形还是比比皆是，只要买方同意、卖方同意、开发商同意，私下操作。你买的房屋是期房吗？如果是，请问是否已经备案？那就先牵涉到交易所备案撤消，购房发票改为你的名字，重新签定购房合同。重新签定的购房合同对于是否全额付款是可以更改的，对于卖方的担心，你和他可以另签一份买房协议的，可以首付50%，贷款50%，只是款项是全部给卖方的，但因为你是和开发商签的合同，贷款的款项是先入开发商帐户再转给卖方的。对于卖方和开发商，他们当然希望你能一次性付款的，但是你如果要贷款可以坚持你的要求。
1，如果是转合同，那你只需要和开发商签定合同就行，也就是去开发商那么，把A的名字改成你的名字。2、如果你要贷款，那么50%的首付是要付在开发商那里的。不然你没有首付款的凭证，是没办法贷款的。让开发商给你的A客户就行了！3、如果是买卖合同上写了名字更改成你的了，那么这个合同是生效的！如果合同里有了付款时间，那是不用做公证的，只有外籍人士，需要做公证。
你首先要和开发商联系、确定，房子是否可以改档案，如果资料已经交到建委，是改不了名字的。A:房产证没下来之前，如果在开发商那里可以确定改底档，资料还没有递交到建委，是可以改的，开发商、A和你斗要到场，而且最保险的应该是做一个公证，不过开发商是需要收改单费的。B：是否能贷款，也要和开发商联系，要在改完名字以后，和银行联系贷款手续，只要符合国家政策，都是可以贷款的。C:在和开发商确定，可以改名字之后，在去办理改名手续之前，都要先交给卖房人一部分款，具体数额，双方协商，改完名字当时，你应该付给卖房人全款。因为风险系数高，操作时最好通过中介或公证等第三方，由第三方操作，不过都要交一定的中介费。D:如果不能改底单，在房产证下来之前买卖风险很大，最好通过公证，并订立严格的违约条件。
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购房一年了，开发商还是没能给我们把房产证办下来怎么办
我们贷款买的房。购房合同我们贷款是从2008年3月开始还的。当时已经是现房了。由于房产证一直没下来，房子也有点小毛病，所以我也一直没接房。接房了就要叫交物管费，虽然没有入住前只交半价，但算下来这么久了还是有一笔钱。现在过去一年多了，开发商还是没有...
我有更好的答案
对于延期办理房产证，首先需要看商品房买卖合同的约定，如果购房合同中约定了办理房产证期限，就要按照该期限进行办理；如果合同中没有约定，则需要按照最高院的司法解释规定的期限处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2. 购房合同已约定办证期限以及约定延期处理方式的，应当按照合同履行。
涉及到签字照相等问题，所以你不要着急，可以再等一等。如果18个月后你还没有取得房产证，你可以根据你合同约定的违约条款向开发商索要赔偿，但不会太多，因为那个条款约定的是按照房产价值的2%一次性给付。目前开发商可能没有取得房产局的初始登记批复，之后再提取就是不超过你的还贷金额了。房屋产权证书的办理是需要你自己去办理的。如果想提取公积金就要在取得产权证书后没有办理他项证的时候去公积金中心提取，因为这个时候可以把自己公积金账户里的定期余额全部取出，当取得那个批复后，即可办理房屋产权证书，一般房证都是在房屋竣工交付使用后的18个月可以取得银行不留你的房产证，原件待办理完他项权利证书后即可返还给借款人。房证没下来也不要着急
本回答被提问者采纳
可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2. 购房合同已约定办证期限以及约定延期处理方式的，出卖人应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限对于延期办理房产证，首先需要看商品房买卖合同的约定，如果购房合同中约定了办理房产证期限，就要按照该期限进行办理；如果合同中没有约定，则需要按照最高院的司法解释规定的期限处理
合同上有关于产权登记时间的约定，但指的是权属证书，也就是监证书。。一般是在交房之后60天办理。。。PS：其实开发商统一办理房产证是开发商的一项服务，按照规定，房产证和土地使用证是业主自己办理的，开发商只需要办理权属证书就行了。银行只会拿他项权证，房产证应该在业主自己手上。。
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是全部完毕两年之内大产权下来 小产权才能下来建议首先你要冷静 其次 你找一些跟你一样情况的人 你们共同进退 因为你一个人的话 的确不起什么作用
直接找开发商，不行就直接找房产局。
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