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时间:2018-05-30 07:24
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房屋贷款年龄限制吗
买卖合同签订后房屋有违章建筑无法过户怎么办?
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摘要:买卖合同签订后房屋有违章建筑无法过户,有些人会在买房过程中会与遇到这样的事情,遇到这样的事情该怎么办呢?今天小编就给大家举例说明一下,并根据法律依据给出解决方案。
买卖合同签订后房屋有违章建筑无法过户,有些人会在过程中会与遇到这样的事情,遇到这样的事情该怎么办呢?今天小编就给大家举例说明一下,并根据法律依据给出解决方案。
案例:
2015年4月,邹女士经某小中介介绍,看中松江区某处房产,经磋商谈好价格,与房东龚先生顺利签署《上海市房地产买卖合同》。该房建筑面积178.71平方米,价款2,300,000元。合同约定:日前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。日,上海市松江区住房保障和管理局就系争房屋作出附有违法建筑的房屋认定书,拆除附有违法建筑前,房地产登记机构不予办理该房的相关房地产登记。
2015年11月,原告邹女士向人民法院提起诉讼,要求判令:1、解除原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》;2、被告立即返还房价款215万元。后经人民法院审理后判决驳回原告的诉讼请求。法院认为:原告与被告于2015年4月签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容合法有效,双方均应严格遵照履行。然而,在合同履行过程中,系争房屋因附有违章建筑尚未拆除而被行政管理部门限制办理过户手续。而系争违建已被拆除,已符合过户条件。原告的诉讼请求无法无据。
法律依据:
《合同法》
第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
专家观点:
在房地产买卖交易中,房屋存在违章建筑系普遍现象。买方往往“应知”而存侥幸心理。
所谓“应知”是指在交易过程中对于房子的实际大小都已经在房产证上得到体现。对于无端多出来的面积卖方或称开发商赠送或其他。但是作为一个完全民事行为能力人的购房者,不能一味听信房东或者一些中介,而要有自己的判断能力。而侥幸心理更加是购房者所不能持有的。例如上述案件,法院最终认定房东方没有违约,原告的诉请被驳回。
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第三十八条下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件
房地产转让最主要的特征是发生权属变化,即房屋所有权与房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件,采取排除法规定了下列房地产不得转让:1.达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。做出此项规定的目的,就是严格限制炒买地皮牟取暴利,并切实保障建设项目的实施。2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要,依法裁定、决定限制房地产权利,如查封、限制转移等,在权利受到限制期间,房地产权利人不得转让该项房地产。3.依法收回土地使用权的。根据国家利益或社会公共利益的需要,国家有权决定收回出让或划拨给他人使用的土地,任何单位和个人应当服从国家的决定,在国家依法做出收回土地使用权决定之后,原土地使用权人不得再行转让土地使用权。4.共有房地产,未经其他共有人书面同意的。共有房地产,是指房屋的所有权、土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意,不能因某一个或部分权利人的请求而转让。5.权属有争议的。权属有争议的房地产,是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议,致使该项房地产权属难以确定。转让该类房地产,可能影响交易的合法性,因此在权属争议解决之前,该项房地产不得转让。6,未依法登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续,未履行该项法律手续,房地产权利人的权利不具有法律效力,因此也不得转让该项房地产。7.法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。法律、行政法规规定禁止转让的其他情形,是指上述情形之外,其他法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
房屋转让协议是有法律效力的,要看是否是转让的产权房和受让方本人签字的,如果不是的话一定要公证,委托书如果不公证的话委托方只要一句话就可以让委托书作废,所以还是要公证。如果甲方骚扰乙方生活,即使没有协议也可以报警,双方签字了肯定是有法律效率的,只要是在平等自愿的情况下签订的,没有只侧重某一方的利益。房屋不是产权房也没关系,其它权利也可以转让的,只要通过相关部门办理合乎法律法规的流程之后获得就可以。
根据国家规定,下列房地产不能转让:1、以出让方式取得土地使用权,转让房地产时,不符合下列条件不能转让:(1)按照出让合同支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书的;(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上的;(3)属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,应完成供排水、供电、道路交通、通信等市政基础设施和公共设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或其他建设用地条件的。转让房地产时,房屋已建成的,应取得房屋所有权证书。2、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用权的;4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记领取权属证书的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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该房屋不是产权房,承租房转让承租权需要出租人同意,单方面的转让协议效力待定。委托书经公证后效力更高。即便没有协议,一方如果去干涉骚扰另一方生活,另一方可以报警。
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