二手房， 没有办不动产证， 能不能直接办合同更名？
最近看中一套二手房，是原房东买的新房，刚刚交付，开发商还没有办理不动产证明，如果*河蟹*再过户的话，后期费用太高了请问街上从事房地产的JRS，能不能先办合同更名，再去房管局办理产权变更，最后不动产证明上写我的名字。中介的意思是交钱，他们给办理。
这东西叫改底单，最好找靠谱的中介，签合同留证据。或者让原房东一起去房产公司改底单。
引用1楼 @ 发表的:这东西叫改底单，最好找靠谱的中介，签合同留证据。或者让原房东一起去房产公司改底单。需要缴纳很多费用吗？这边要几万更名费。
[&此帖被阿狸smart在 18:08修改&]
不能，字数，别被骗了
引用2楼 @ 发表的:需要缴纳很多费用吗？这边要几万更名费。黑啊，要是直接买二手的过户呢需要几个钱？
看这个开发商给没给开统一发票 没开之前都可以改 开了的就没办法了 谁也改不了
引用2楼 @ 发表的:需要缴纳很多费用吗？这边要几万更名费。不算黑
有的没下房本的房子确实难更名
但是你花钱更名后将来就不再交房产增值税了。 只要中介靠谱
更名后就不用承担风险了。
给改名费还不如缴税，差不了多钱
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请问购买未出房产证的二手房,房管局那如果没改底单,开发商愿意和你签买卖合同吗?
请问购买未出房产证的二手房，房管局那没改底单，开发商愿意和你签买卖合同吗？要是签订的话，合同有效不？是不是只要手上有和开发商签订的买卖合同，房子就算是自己的了？
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二手房经纪人
提的问题就很模糊，直接去链家最近门店咨询吧。
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
那还不简单你不要说你住多久不就好了
1.开发商当然愿意把卖掉的房产再卖一次,这样一套房子可以收取两次房款,开发商会很乐意做这个事情, 2.签署的购房合同无效,因为这房子之前已经卖给别人,且,这房子购房合同已经在房管部门备案登记, 3.你和开发商签署的是无效合同,房子不是你的,房子是登记在房管部门先前那份合法合同持有人的!
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王树德律师：“改底单”的回迁房能不能买？
近日，有两位朋友电话咨询二手房买卖相关的法律事宜，两位朋友同时想购买位于北京市朝阳区小红门的鸿博家园的房屋，此小区房屋为回迁房，价格低于同地段的商品房，很巧房屋均标价118万，两位朋友均提出了这样的问题：这个房子业主承诺改底单，我要买这个房子，我怎么防范法律风险？
&&& 1、先了解一下改底单的概念
&&&在新购房屋取得房产证前，在开发商处将购房者更改为他人姓名的行为。改底单的行为实际上是一种违法行为，改底单行为多数出现在原始购房人尚未取得房产证又急于转让的买卖交易过程中。
& &&2、为什么要改底单？
&&&&在房屋交易中改底单的目的是少向国家缴纳税款，根据《房地产法》的规定，未取得房产证的房屋禁止出售，但是根据我国的司法实践以及相关的司法解释，尚未取得房产证的房屋再交易合同有效，原房主取得房产证以后应该配合办理过户，否则应该承担违约责任。严格意义上讲，此类房屋出售属于存量房交易也就是咱们经常说的“二手房买卖”，根据各地的政策不同二手房交易需要缴纳的税种是契税、营业税、个人所得税、土地出让金等。
而新房所缴纳的税费只有契税一项，额度很小。新房和二手房税费相差很大，所以如果条件允许好多购房者在购买尚未办理房产证的房屋房屋时，希望能够成功改底单，以达到少缴税款的目的。
& &&3、回迁房改底单的条件
&&&北京市的回迁房改底单不能立刻办理，只能在临近办理房产证前夕才能办理，而且购买此类房屋需要有北京户籍。
& &&4、改底单的风险？
&&&&一&、改底单侵害的是国家税收利益，存量房交易因该底单行为变为一手房，省去了一个交易环节，国家税费遭受损失，国家有可能追缴税款或者承担刑事责任。
&&&&二、&此类约定无法律效力，改底单的交易往往采取以下两种方式：1、&双方在合同中明确约定房主负责改底单;2、双方直接签订存量房买卖协议，房主口头承诺改底单。律师认为，无论约定采取哪种形式，合同内容无论如何约定，都不能否定其违法性，此类约定是无效约定，买卖双方尤其是卖方可不遵守。如果卖方不遵守约定那么买方只能通过正常交税的方式来达到取得房产证的目的。最终核算下来，往往比当初购买新房或者购买直接可以过户的二手房贵很多。
&&&&三&、改底单的时间不确定，上述房源业主表示只有在办理房产证前夕才能办理改底单事宜。律师认为，回迁房办理房产证的速度要远远慢于普通商品房，所以改底单行为可能要房屋交付后两三年之后甚至更长时间才能启动，随着我国法制越来越健全，法律对违法行为处罚力度逐渐加大，到时是否能够变更底单或是否有人愿意冒风险去协助办理更改底单是未知的。
&&&&四&、北京一直没有放慢房价上涨的脚步如果两三年后房产证下发，房屋价格大幅上涨，有可能出现房主以不配合办理改底单为要挟让买房人增加房价的情况发生，到时可能会官司缠身。另外，房价上涨后，最低指导价也必然同时上调，即使售房人配合过户，那么买房人需要缴纳的税费也会税费也会翻翻。
&&& &律师建议：
& & &对于改底单的商品房敬而远之，尤其是回迁房。
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别买了，买到手闹心
不懂，不敢买
别买不安全
登录百度帐号“改底单”的房屋靠谱吗？能买吗？在这个“时间就是金钱”的时代，缩短上下班路程的时间不知不觉成为精英们买房的首要考虑因素，大都市的二手房从来就是“人家的”，不管这房朝向有多么扭捏，也不管这房屋有多么破旧不堪，然而它们永远都是市场上的“香饽饽”。对于每天在各条地铁线上“摸爬滚打”的亲们来说，每平均价赶上好几个月工资的破房子看看便好。但是蜷缩在拥挤的大都市，越是没有属于自己的一方空间，就越没有安全感，越没有安全感，就越发渴求
“家”所能赋予的祥和与安宁。于是为了自己安身也好，为了远在家乡的父母安心也罢，房作为“家”的躯壳就莫名成为每个人的基本生活目标。在二手房房价居高不下的年代，年轻人更容易把目光投向比四环还要多一环的五环外的商品房，“改底单”应用而生。
说白了“改底单”就是买受人购买开发商开发的商品房在取得房产证（小产权证）前，经与开发商协商，变更商品房预售合同，将买受人更改为他人姓名的行为。这样的买受人多为炒房团队的队员，购买商品房仅仅是为了投资，盘算房价上升的空间已经达到自己的心理预期便将房屋出手，他们深知取得产权证后，房价虽然可能还有上升空间，但高额的税费往往会将利益空间挤压掉。所以他们宁愿及早决断出手。“改底单”的行为合法吗？
首先要整理一下法律对“商品房”和“二手房”的定义，买受人如果尚未取得房产证，将买受人更改为他人姓名，出卖人仍为开发商，此时房屋的仍然为“商品房”。买受人如果取得房产证后，再出售房屋，该房屋变为“二手房”。本文的重点当然不在于厘清二者的定义，而在于二者所对应的税费。商品房所缴纳的税费只有契税一项，而二手房契税、营业税（现已“营改增”）、个人所得税等。单单说出几个税种的名称如果还不足以直接冲击到您，那我们就说说以上几种税的税率吧。契税：我国《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税税率为3%—5%。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知中则指出：（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
营业税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。当然购买时间是从完税凭证显示时间为起算时间的，如果没有完税凭证以房产证登记时间为准。所以出卖人购买房屋时间不满2年即出售的，需要缴纳营业税。税率为房屋成交价5.6%左右。
个人所得税：（税率为交易总价款1%或两次交易价款差的20%）征收条件以家庭为单位（主要指出卖人家庭及房产情况）出售非唯一住房需缴纳个人房屋转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
我们不难发现，营业税和个人所得税的税率远高于契税的税率。所以在房屋交易中“改底单”的直接结果就是少向国家缴纳税款。我们也就不难发现“改底单”的行为实际上是一种违法行为。
“改底单”后会出现怎样的法律后果？
一、根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但是根据我国的司法实践以及相关的司法解释，尚未取得房产证的房屋再交易合同有效，原房主取得房产证以后应该配合办理过户，否则应该承担违约责任。二、“改底单”侵害的是国家税收利益。三、“改底单”约定违反了合同法52条规定，合同当然无效。如果合同被认定为为无效，新的买受人只能通过正常交税的方式来达到取得房产证的目的。最终计算下来，得不偿失。
四、”改底单”能否成功受许多不可控因素的影响，随着我国法制越来越健全，法律对违法行为处罚力度逐渐加大，另加上房屋价格的飞速上涨，新的买受人往往需要承担更大的风险。
所以再次奉劝各位着急的买房人，虽然理解各位在拥挤城市对“家”的渴望，但买房不同于买白菜，需要思前顾后，考量各种风险，专业的事交给专业的人处理。否则很容易“一着不慎满盘皆输”。28 条评论分享收藏文章被以下专栏收录