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外墙漏水业主要自己补 自付维修费抵不了物业费
来源：桂林晚报 记者阳颜
　　市民庞龙(化名)购买了我市某小区的商品房，自从住进去以后，他就一直被外墙漏水的问题困扰。
　　他向小区物业公司报修了几次，但对方一直没有个回应。
　　庞龙耗不起，干脆请来施工队伍对房屋外墙进行了维修。
　　维修好后，庞龙觉得这笔维修费本该是物业公司承担的，现在自己出了，就应该从其他地方弥补回来。他觉得，用维修费来抵消物业费是合理的，于是从2009年至2011年期间，他没有再向物业公司交物业费。2011年7月，物业公司一纸诉状将庞龙告上法庭，要求他支付拖欠物业公司2009年至2011年物业费共计2800余元以及滞纳金760元。
　　据法院查明，在庞龙与这家物业公司所签订的协议中，约定房屋共用部位小修、养护、维修费用、大中修费用、更新费用等费用在保修期后，经业主大会同意均从公共维修基金中开支。
　　也就是说，还在保修期内的房屋问题，应由开发商负责维修，物业公司对外墙没有维修义务。而根据《建设工程质量管理条例》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期为5年。
　　最后，物业公司主动减免了庞龙的部分物业费并免除滞纳金，庞龙遂支付了2000元所欠物业费，物业公司撤诉结案。
　　法官说案
　　由于很多小区存在类似问题，本案法官提醒业主，自行修理费用不能抵扣物业费。
　　据了解，市区新楼盘交付时提供给业主的住宅质量保证书上约定的小区外墙保修期一般为5年，超出保修期的大修需要通过小区业委会相关决议方能动用大修基金，因此，业主如果觉得建筑设施需修补，在保修期内应及时联系开发商进行维修；若超过保修期，就要根据和物业公司签订的合同决定是否需要物业公司负责维修。
　　律师答疑
　　在5年保修期内房屋出现问题，如果开发商不予处理怎么办？
　　广西丛中建律师事务所曾敏文律师：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
　　已过保修期的房屋应由物业公司负责维修，物业公司如果推脱责任呢？
　　广西丛中建律师事务所曾敏文律师：物业是否负责保修期后的维修，需视业主与物业公司签订的相关服务合同而定，若合同中约定了已过保修期的房屋应由物业公司负责维修，而物业公司推脱责任的，那么业主可以去法院提起诉讼，要求物业公司履行合同约定的维修义务，对于由此给业主造成的损失，也可以依法要求赔偿。
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房屋外墙漏水 业主维权手记
房屋外墙漏水 业主维权手记
近年来随着商业社区的发展，物业服务这种新型服务业也逐渐融入到我们的生活之中，而且也发挥越来越大的作用，业主们对社区物业的服务要求越来越高，物业自身的专业服务也在逐步提高，物业费也一直在涨，从原先一开始0.5元/平方米到现在的5元/平方米，甚至更高。物业费是一个方面，社区内环境卫生、设备维修、房屋维修、社区安全等等问题已经使现在业主与物业服务公司之间的纠纷越来越严重。
本次是业主外墙渗水无人修理的问题，作为安徽电视台法治时空的嘉宾律师，跟随安徽电视台的记者参与了整个维权过程，包括与物业公司、开发商、施工方的谈判协商；以及向上级行政主管部门质监站、建设委员会、房产局、物管处等反映问题。
事情是这样的，合肥某小区的业主反映其墙面渗水严重，每到下雨天气就会“外面下大雨，室内下小雨”之现象。一开始我是不敢相信的，后来跟随记者的镜头来到业主的家里，实在让我大吃一惊。从肉眼我们就能看到外墙面屡次翻修的痕迹、雨水的痕迹、墙面石灰掉落等，据业主反映，他搬进这里已经4年了，从刚开始进来后就发现，房屋漏水严重，本来以为只是小问题，维修一下问题应该就能解决，所以就向物业公司申请了报修，但让业主没想到的是，该业主近4年时间内竟然报修50次之多，事后连物业公司也“懒”得修理，就这样事情一直到现在，双方已到了剑拔弩张的程度。经过我们了解，业主反映的问题也确实存在，物业公司也认可该问题，但物业公司坚持该维修义务应当由施工单位来翻修，施工单位却像我们反映，物业公司根本没有向他们如实反映问题，每次自己从外面找小工程队私下维修，然后扣施工单位的质量维修金，双向收费，另外业主的保修时间已过。另外本次事件中我们发现开发商的身影一直找不到，记者和我曾经试图联系开发商，但开发商负责人一直说在外开会，就这样三方各执一词僵持不下。私下找每一个部门协商时，却又互相推诿，为了尽早解决问题，准备组织三方协商，但到了协商时间，开发商又开始不露面，就这样一直无法协商。
首先我们就本次纠纷的法律关系进行分析：第一，业主和物业服务公司之间存在物业服务合同，业主有向物业服务公司缴纳物业服务费的义务，物业服务公司对小区的建筑、构筑物、设备有维修的义务，还有其他安全保障义务等；第二，业主与开发商之间的商品房买卖合同关系，业主向开发商缴纳购房款，开发商应当保证房屋的质量问题；第三，开发商与施工单位是建设工程施工合同法律关系，施工方要确保工程质量以及工程质保期的维修义务。单从法律关系来看，与业主方发生法律关系的是物业服务公司和开发商。在此需做出说明的是物业公司的维修一般不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。所以房屋出现质量问题的时候，作为业主应当第一时间找到开发商，应当由开发商在保修期内承担保修义务。依据《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，房地产开发企业应当对其所销售的商品房承担质量保修责任，另外双方应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。另外依据法律规定保修期应当自交付之日起计算。
依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”由此可见，商品房的外墙渗漏保修义务应当是5年的期限。作为业主，我们可以与开发商协商维修方案和赔偿损失。如果在达不成协议的基础上，业主还有权利向人民法院提起违约之诉。当然诉讼的程序，相对简单，但在证据收集方面需要花一些时间，主要涉及到范围的鉴定事宜，房屋的漏水原因很多，需要通过简单才能确认责任主体。
业主也可以向相关职能部门提起投诉，比如建设委员会、质监站主管施工方的施工质量问题，因为一般在保修期内有一定的保修基金存放在政府账户中确保房子安全及其他瑕疵质量问题。业主也可以选择向主管开发商与物业公司的房产局物管处提起投诉，一般也能起到效果。
造成房屋渗漏的原因有很多方面，比如常见的房屋渗漏原因：开发商建房时因质量问题造成的；楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成对楼下住户的侵害；楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏。不同的渗漏原因，形成不同的法律关系，这就影响到适用法律的选择和诉讼的路径。如果确定法律关系错误，就会导致确立案由和适用法律的错误，结果就会差之毫厘谬之千里。
在这里我对说房屋质量或瑕疵问题，难点在与确定责任主体问题。一般需要通过检测或鉴定来确认，责任明确的，应当由责任单位委托法定的检测机构进行检测或鉴定，责任不明确的，一般应当由工程的保修单位委托法定检测机构进行检测或鉴定，最后依据结论来确认责任主体。当然业主有权利去对房屋质量进行检测或鉴定，但费用方面可能需要自己先行垫付，当事人对检测结果有异议的，也可以委托省级以上人民政府建设行政主管部门授权的检测机构进行检测或鉴定，相关鉴定费用由保修单位承担。
纵观整个调解过程，其实最关键的是确定漏水的原因，保修责任的主体。因为出现外墙漏水这种房屋常见的质量问题或通病时，业主切不可掉以轻心，要在发现问题的第一时间咨询相关专业人员，了解清楚维权的步骤。一些细节问题要进行了解，比如若房屋的保修时间、保修的开始时间、结束时间，保修基金的存放时间；还要注意物业公司与开发商是不是同一家单位，开发商如果是和物业公司是“一家人”，那么物业在出现问题的第一时间不是找开发商，而是把责任推到施工方身上，出现互相推诿的现象。当然业主投诉到行政机关也会出现行政机关踢皮球的现象，所以业主最终还是要加强自身的法律意识，如何在行政机关、物业公司、开发商、施工方之间进行最大程度的维权，还是依赖于你对整个事件的法律关系了解，切中主体，才能最大限度的维护自身的合法权益。
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拿到新房有质量问题要发函给开发商进行维修吗
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还在保修期内的房屋质量问题,物业公司有没有义务协助业主督促开发商维修
2001年我与物业公司签定的物业管理合同中，有这样的约定“物业公司有义务对房屋公用部分和公共设施进行养护和修缮。。。”和“如果物业公司养护和修缮不利造成的损失，业主有权要求物业公司进行赔偿。。。”，但是，在《物业管理条例》中的有关规定是“五年之内，开发商有保修的义务；五年之后，可以动用维修基金，但需业主委员会同意”我现在就遇...
2001年我与物业公司签定的物业管理合同中，有这样的约定“物业公司有义务对房屋公用部分和公共设施进行养护和修缮。。。”和“如果物业公司养护和修缮不利造成的损失，业主有权要求物业公司进行赔偿。。。”，但是，在《物业管理条例》中的有关规定是“五年之内，开发商有保修的义务；五年之后，可以动用维修基金，但需业主委员会同意”我现在就遇到了这样的问题：我的房子自入住后，房顶一直漏雨。我找物业，但物业认为保修期内是开发商的问题，与他们无关；即使过了保修，也不是物业自己能解决的。请问物业这样认为对不对？我认为即使保修期内应由开发商负责，但是物业也有义务协助我去督促开发商。我以这个理由拒交物业费有没有道理？
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