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房屋买卖合同纠纷
&&发布时间： 10:43:54
近日，民一庭审理了一件房屋买卖合同纠纷案件。2014年8月7日，王某某与阿某某签订了《房屋买卖居间合同》，居间方为内蒙古某房地产经纪公司呼和浩特分公司。2014年8月30日，阿某某从邻居处获悉诉争房屋内曾发生意外事件，原房主在房屋内上吊自杀。之后，阿某某与王某某多次交涉退房，王某某均予以拒绝。阿某某请求：一、撤销双方之间的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；二、王某某退还阿某某定金10万元。原审法院判决撤销阿某某与王某某于2014年8月7日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；王某某退还给阿某某所付定金100000元。
王某某不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，&下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销&&。&本案中，涉案房屋内曾发生过非正常死亡事件，该事件对买受方是否购买房屋会产生决定性的影响。阿某某结婚是人生喜事，该宅内发生的历史悲剧事件，已对其的选择和以后的使用产生巨大的影响，故本院认为该事件的获悉已对本案当事人在签约时的决定构成重大误解，现阿某某要求撤销双方买卖合同的理由符合重大误解的情形和人之常情，一审此项判决并无不妥，本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，&合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任&。本案中，阿某某虽未按照合同约定履行支付房款的义务，但是阿某某系基于得知该房屋内曾发生过非正常死亡事件之后，该事件对阿某某是否购买该房屋会产生重大影响，故阿某某的行为不构成违约，王某某应该退还阿某某所付的定金10万元，一审此项判决符合合同撤销的法律后果，本院予以支持。
来源：审管办
责任编辑：办公室赵云涛律师网[专注于房产案件]
房屋买卖合同纠纷中差价赔偿判决
日 | 发布者：赵云涛 | 点击：2070 |
摘要：任某某在一审法院起诉称：日，我与张某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，我购买张某某位于北京市朝阳区209号房屋（以下称209号房屋），房屋价款共计116万元。合同签订后，我向张某某支付购房定金及购房款
任某某在一审法院起诉称：日，我与张某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，我购买张某某位于北京市朝阳区209号房屋（以下称209号房屋），房屋价款共计116万元。合同签订后，我向张某某支付购房定金及购房款共计70万元。而张某某在收取我的购房款后，明知自己负有向我移交房屋产权的合同义务，却在取得房屋产权证后立即将房屋抵押给李月齐，给过户制造障碍，张某某的行为应属根本违约，为维护我的合法权益，依据《北京市存量房屋买卖合同》第九条及相关法律的规定起诉，请求：1.判令解除任某某与张某某于日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2.判令张某某返还任某某已支付的购房定金及购房款共计70万元。3.判令张某某赔偿任某某房屋差价损失257.74万元。4.判令张某某赔偿任某某已付的中介费2.9万元。5.判令张某某支付已付款70万元自日至其实际返还之日止的利息。6.判令张某某赔偿房屋装修款14.06万元。张某某在一审法院答辩称：同意解除合同。应先查明违约责任在谁，合同约定在过户前2天支付40％ 尾款，任某某没付。即使张某某存在违约，违约责任应该适用合同的约定。合同约定的违约金过高，请求法院降低违约金。法定责任和违约责任不能并存，违约责任优先适用。任某某已经知道张某某将房屋抵押，任某某仍然进行诉讼，当任某某知道合同不能实际履行时，应该选择合理的方法去解决此事，而不是不断诉讼扩大损失。2009年4月初房屋已经交付给任某某，任某某未支付全款，仅支付了60％的房款。应按2010年9月张某某要求解除合同之日计算损失。房屋还没办理过户，任某某擅自装修，给张某某造成了损失，不同意赔偿任某某的装修损失。不同意赔偿中介费损失，该损失已经包括在违约责任中。同意返还任某某已支付的70万元房款并按照法律规定支付利息，利息应该从日支付到2010年9月张某某提起反诉要求解除合同之日。不同意现在就将70万元返还任某某。一审法院经审理查明：日，经麦田公司居间介绍，任某某、张某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张某某将其名下209号房屋出售给任某某，建筑面积93.31平米，成交价116万元。任某某于日前向张某某支付了定金和购房款共计70万元。张某某于日将209号房屋交付给任某某。张某某于日取得209号房屋所有权证，并于日将该房屋抵押给案外人李月齐，办理了抵押权登记。2010年9月，任某某起诉张某某，要求其继续履行房屋买卖合同办理过户，张某某在该案中辩称因出售房屋未经其配偶单某某同意，故其与任某某签订的房屋买卖合同无效，并提起反诉要求解除其与任某某的买卖合同。北京市朝阳区人民法院在该案审理中查明张某某已将209号房屋抵押给案外人，此后任某某变更诉讼请求为要求确认其与张某某签订的买卖合同有效。该案经北京市朝阳区人民法院审理，于日以（2010）朝民初字第29633号民事判决书，判决：任某某与张某某于日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，驳回张某某要求解除合同的反诉请求。张某某不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于日以（2011）二中民终字第21825号民事判决书维持原判。（2011）二中民终字第21825号民事判决书认为，虽张某某以其出售房屋未取得配偶单某某同意为由主张房屋买卖合同无效，但结合单某某的陈述以及本案合同的履行情况，能够认定单某某对张某某出售209号 房屋一事系知情且同意，故张某某买卖合同无效的抗辩意见缺乏依据。虽然任某某没有办理资金监管，但根据查明的事实，张某某领取房产证后并没有按照补充条款的约定及时将房产证交给麦田公司监管，以便任某某到银行办理资金监管手续，故张某某以任某某未按时办理资金监管构成迟延付款为由要求解除买卖合同缺乏依据。2012年2月，任某某起诉张某某、李月齐，要求确认张某某和李月齐签订的抵押合同无效，经北京市朝阳区人民法院审理，于日以（2012）朝民初字第6902号民事判决书驳回了任某某的诉讼请求。张某某将209号房屋交付给任某某时为毛坯房。任某某收房后进行了装修并将房屋出租。张某某于2011年7月将209号房屋收回。本案诉讼中，任某某申请鉴定机构对209号房屋现价值进行评估，鉴定结论为209号房屋在日的市场价为373.74万元，估价对象室内装修档次为普通装修。鉴定费11 844元，已由任某某预交。张某某申请鉴定机构对209号房屋在2010年9月的市场价进行评估，鉴定结论为209号房屋在2010年9月的市场价为214.07万元，室内装修为普通装修。鉴定费7852元，已由张某某预交。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：任某某、张某某签订买卖合同时，209号房屋尚未取得产权证，张某某在收取任某某的购房款并将房屋交付任某某占有后，明知自己负有继续履行合同、将房屋过户给任某某的合同义务，却在取得房产证后将该房屋抵押给案外人，导致房屋无法办理过户手续，张某某的行为已构成违约。对于张某某认为任某某未按时付款的抗辩意见，（2011）二中民终字第21825号 民事判决书已经查明张某某在领取房产证后并没有按照补充条款的约定及时将房产证交给麦田公司监管，以便任某某到银行办理资金监管手续，故其主张任某某迟延付款的抗辩意见不能成立。因张某某至今仍未能解除抵押登记，仍无法履行过户的合同义务，导致任某某的合同目的无法实现，任某某要求解除合同并要求张某某返还购房款70万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。因 张某某的违约行为导致合同解除，任某某要求张某某承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于损失赔偿数额、房屋差价损失属张京湘应预见的损失，张某某应予赔偿。对于差价款计算标准，因任某某系守约方，在张某某违约将房屋设定抵押的情况下，任某某有权选择要求继续履行合同，张某某要求 解除合同的反诉请求已被法院驳回，张某某主张差价款计算至2010年9月其要求解除合同之日没有依据，故差价款应参照房屋现价值予以确定。对于张某某应赔偿的差价款损失数额，法院根据双方合同履行情况，综合案情，依据公平原则依法酌定为150万元。任某某对房屋的装修已合并到鉴定结论对房屋现价值的估价结果中，法院在酌定差价款损失赔偿数额时已将任某某对房屋进行装修的因素考虑在内，任某某要求张某某另行赔偿房屋装修款的诉讼请求法院不予支持。任某某已支付的中介费2.9万元是其因张某某违约行为导致的直接损失，其要求张某某赔偿有事实和法律依据，法院予以支持。任某某已付款70万 元的利息损失是其因张某某违约行为导致的直接损失，张某某在同意解除合同的情况下仍拒绝退还购房款，任某某要求张某某支付已付购房款利息至返还购房款之日的诉讼请求有事实和法律依据，考虑到判决书生效后有法定罚息，法院判决张某某支付利息至判决生效之日，利息标准本院依法确定。因任某某申请财产保全，法院于日查封了张某某名下×区607号房屋。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告任某某与被告张某某于日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。二、被告张某某于本判决生效当日向原告任某某返还购房款七十万元并支付购房款利息，购房款利息按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从日 起计算至本判决生效之日止。三、被告张某某于本判决生效后十日内向原告任某某支付房屋差价赔偿款一百五十万元、中介费赔偿款二万九千元。四、驳回原告任某某的其他诉讼请求。张某某如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债 务利息。张某某不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审法院判决，改判按照2010年9月诉争房屋的市场价214.07万元赔偿任某某的经济损失98.07万元。上诉理由是：2010年9月，任某某要求履行房屋买卖合同办理房屋过户手续时，张某某就提出反诉，要求解除双方的房屋买卖合同并要求对房屋的市场价进行鉴定，上诉人可以预见的违约损失就是2010年9月诉争期间房屋的价值。且任某某在2010年9月就已明知张某某不能履行合同，张某某的违约发生在2010年，不能以2013年的标准进行赔偿。任某某购买房屋用来出租，上诉人的违约并不造成任某某在同等区域内无法购房的后果。任某某扩大违约损失，必须承担不利的诉讼后果。任某某同意一审法院判决，不同意张某某的上诉请求。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院审理中，双方当事人均没有提供新证据。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。本 院认为：张某某与任某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。违反合同约定，给对方造成损失的，应当按照合同约定赔偿对方相应的经济损失。张某某在取得诉争房屋产权证后，明知应当按照合同约定，给任某某办 理诉争房屋的产权过户手续，但却将该房屋抵押给案外人，造成双方签订的房屋买卖合同履行受阻，其行为构成违约，对由此给任某某造成的损失，应当承担全部赔偿责任。张某某将诉争房屋进行抵押，并不必然导致其与任某某签订的房屋买卖合同不能履行。在此情况下，作为守约方的任某某有权通过诉讼实现其购买张某某房屋的目的。张某某认为任某某扩大损失，要求按照2010年9月诉争房屋的价值进行赔偿的上诉理由不能成立。从双方签订房屋买卖合同至今，房地产市场价格有了很大的增长，必然导致任某某用同样的价格在同等区域内不能购得相同房屋的后果。至于任某某将所购房屋用于自住或出租，与本案并无关联。综上所述，一审判决正确，本院予以维持。张某某的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。财产保全费5000元，由张某某负担（任某某已预交，张某某于本判决生效后10日内支付）。鉴定费19 696元，由张某某负担（其中任某某已预交11 844元，张某某于本判决生效后10日内支付）。一审案件受理费7879元，由任某某负担2784元（已交纳），由张某某负担5095元（任某某已预交，张某某于本判决生效后10日内支付）。二审案件受理费21 000元，由张某某负担（已交纳）。本判决为终审判决。
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房屋买卖合同纠纷司法解释
本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
1 日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)。该《解释》对目前日益增多的房地产纠纷案件在各级法院的审判中遇到的一些悬而未决的问题做出了明确的规定，使各级法院在审理商品房纠纷案件中出现的新问题有了法律师依据。《解释》施行后，可以更好地保护作为买受人的消费者权益，惩罚少数不诚信的开发商，更有利于规范房地产市场并促进整个房地产市场更加健康良性的发展。但《解释》中对买受人颇为关心的室内有害气体及放射性物质超标、噪声超标等问题并未做出解释，有些在《解释》中明确的内容没有规定如何承担违约责任，希望最高人民法院通过各级法院的司法实践，在以后对《解释》中不足的地方做出新的补充。 下面就该《解释》中涉及的笔者认为重要的十五个问题及认为不足的三个问题做一个简要的介绍。 一、六种情况买受人可获双倍赔偿。在《解释》公布前，对商品房是不是生活消费品，在开发商恶意违约和欺诈的前提下能否适用《消费者权益保护法》第49条的规定适用双倍赔偿，各方观点不一，分歧较大。在司法实践中各2 签有购房合同、并向开发商交纳了购房款、水电调节费，在购买使用5年多之后，被开发商从化国泰天彤地产有限公司(下称“国泰地产”)以合同没有经过公证处公正以及分文没有收取购房者何柏雄房款为由起诉要求认定所签合同无效，并收回房屋。经一审法院审理，最后以没有商品房预售许可证为由判决合同无效，并要求业主向开发商交回房屋。目前，业主何柏雄已就此案提起上诉至广州市中级人民法院。 一审判决业主败诉 事情的经过是，业主何柏雄于日，与国泰地产签订了一份《商品房买卖合同书》，合同约定，国泰地产将位于从化市小海商贸城北区的第2-7小区第一幢首层833平方米的铺面，以每平方米1000元的价格出售给何柏雄。合同签订后，何依约向国泰地产支付了全部金额83郾3万元。此后，业主何柏雄还分两次向国泰地产交付了水电调节费25000元。收房后，何柏雄投资将铺面进行了装修，并出租给他人使用至今。 2009年8月，从化国泰地产以合同没经过公证处公正以及分文没有收何柏雄房款为由，将业主何柏雄起诉至广州从化市人民法院，要求认定与何所签合同无效，并收回房屋。 原告国泰地产诉称，与何柏雄所签订了《商品房买卖合同书》之后，由于房屋至今没有取得商品房预售许可证、未竣工验收，已经烂尾;而根据从化市城市规划局2009年4月新出台的规划文件，小海商贸城已经改变规划为“3 近日，最高人民法院公布了帮老百姓讨“说法”的依据——“商品房买卖合同纠纷司法解释”，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、房屋面积缩水等方面作出更加明确的规定。其中对开发商恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。这对买房人是极大的帮助，也将使有关房地产纠纷有法可依。这部解释刚一公布，便引起社会上的极大反响。据说，已有消费者决定将打官司的时间改到６月１日该法规实施后进行。北京市律师协会房地产专业委员会委员、曾起草《２０４条商品房买卖合同》的秦兵律师认为，这２８条“解释”有“三个突破”、“三点不明确”、“三处未提”。 三个突破：“广告、产权证、房屋抵押”纠纷有法可依由于宣传广告是商品房当前促销的主要手段，而我国现在对销售宣传广告的管理又不健全，所以有些开发商在做楼盘的销售广告时往往有夸大甚至虚假成分。因为他们认为广4 最高人民法院日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。每日商报对部分重要内容作了摘编。 中华人民共和国最高人民法院公告（摘要） 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺
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周祎涵律师，毕业于南京师范大学，现任江苏太滆律师事务所律师。具有良好的专业素养和敏锐的判断力，在合同纠纷、交通事故、劳动争议、工伤赔偿、婚姻继承纠纷等...
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