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房屋买卖只有收条没有书面合同,买卖关系是否成立
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《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条第一款规定：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立做出认定”。
吉林雅成律师事务所说法：
《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条第一款规定：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立做出认定”。
吉林雅成律师事务所说法：
买卖合同有书面形式、口头形式和其他形式之分。对于口头形式的合同，当事人对买卖合同是否成立极易产生纠纷。
在买卖合同纠纷案件中，主张合同成立的一方当事人，对合同成立的事实承担举证责任。对于没有书面形式的买卖合同关系，司法实践中，可以通过提交一方已经履行交付标的物或者给付价款的义务，此等证据主要包括交货凭证（如收货单、送货单）、结算凭证（如结算单、发票）等相关举证行为证明买卖合同关系的成立，使法官确信买卖合同关系的成立。但是雅成律所建议您在以后的买卖交易中尽量签订书面的买卖合同，防止自己卷入不必要的诉讼中。
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房屋买卖定金收条 证明买卖交易已经立 反悔 按合同需要定金双倍返 首付款或订金形式交付 现反悔 交房款原数退给行
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《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”。即没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，关键是当事一方是否具有完全房产所有权...《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序：一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”
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&&&&《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称民间借贷解释）第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”该条解决了实务中大量存在并且一段时间以来充满困惑的问题，即以签订买卖合同尤其是以签订房屋（商品房）买卖合同的方式为民间借贷担保，在出借人的民间借贷债权未获清偿时，主张要求履行房屋买卖合同应如何处理的问题。民间借贷解释施行以后，就该条文如何适用，实务认识尚未完全一致。有鉴于此，本文拟就此类案件的裁判思路略陈管见。&&&&一、审查启动&&&&《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十六条规定：“人民法院应当根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，归纳争议焦点，并就归纳的争议焦点征求当事人的意见。”该法第二百二十八条规定：“法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。”&根据上述规定，法庭审查的范围限定在双方当事人争议的事实、证据和法律适用。因此，存在下列情形时，应审查当事人是否存在以签订房屋买卖合同作为民间借贷担保的事实：&&&&其一，对方当事人提出明确的抗辩。此时双方当事人对房屋买卖合同的性质产生了争议，法院应予以审理查明。当然，主张房屋买卖合同系为民间借贷担保的一方，对此负有举证义务。&&&&其二，对方当事人虽未提出明确抗辩或者未到庭参加诉讼，但原告（主张履行房屋买卖合同一方）提交的证据可以证实双方之间的房屋买卖合同是民间借贷的担保。此时，法院审查的是原告提交的证据，亦即原告的诉讼主张是否成立。&&&&其三，对方当事人虽未提出明确的抗辩或者未到庭参加诉讼，原告提交的证据也尚不足以完全证实双方之间的买卖合同系为民间借贷担保，但存在上述可能，而如果认定房屋买卖合同有效，则可能损害国家、集体或第三人利益，以及可能存在“手拉手”虚假诉讼的情形的。例如，双方当事人之间存在赌债等非法债务，而房屋买卖合同的认定足以使该非法债权获得清偿的。&&&&实务中还有一些案件，虽然法官心存怀疑，但没有证据支撑，亦不存在可能损害国家、集体、第三人利益的情形，此时从审理技巧上而言，不妨参照上述司法解释的规定进行假设性释明，如果原告变更诉讼请求，当然可以按照民间借贷的法律关系进行审理；但其本质上仍是当事人提出了审查的要求（变更后的诉讼请求），因此，如果原告不变更诉讼请求，也不宜轻率驳回起诉。&&&&二、认定标准&&&&严格言之，此类案件中，除了少数案件存在直接证据（如通话录音等）外，确实存在举证困难的问题，但并非未无规律可循，从以签订买卖合同作为民间借贷担保的目的着手，可作为衡量的因素有：&&&&首先，提出房屋买卖合同系为民间借贷担保的一方（通常是合同的出卖人）举证证明其存在需要借贷的情形。具体而言可能包括企业或个人资金周转困难的证据、向金融机构借款未被审批的证据材料以及资金的流向等，这是双方之间存在民间借贷关系的合理性基础。&&&&其次，房屋买卖合同中存在可由出卖人控制的解除条件，如合同中存在出卖人可在一定时期内回购等约定，该条件的存在即在一定程度上否定了房屋买卖合同性质中转移所有权的特征。&&&&最后，存在其他有悖于一般房屋买卖合同的情形。如价格明显低于市场价格、某些关键的条件（如交房时间、付款方式等）未作约定，或者约定的期限内并未履行，而双方均无要求对方履行的意思表示。这类情形个案各异，应在具体案件中斟酌。&&&&当然，上述因素只是审理中可以衡量的要点，并非每个案件中均悉数存在。所要说明的是，当具备上述因素中的全部或部分构成一个比较严密的证据链条，从而达到高度盖然性的标准，足堪法官心证时，可以认定签订房屋买卖合同系为民间借贷担保的行为。&&&&三、适用范围&&&&民间借贷解释第二十四条系对以签订买卖合同为民间借贷担保如何规制的规定，其适用应具备三个条件，一是双方订立有买卖合同，二是双方之间存在借贷关系，三是买卖合同和民间借贷合同具有重合性和牵连性。基于上述，对下列两种情形，不应适用：&&&&一种情形是，房屋买卖合同不是双方当事人的真实意思，但现有证据不足以证实双方存在民间借贷关系，对方当事人亦未提出该项抗辩。此情形下，否定房屋买卖合同系双方当事人的真意，逻辑上而言不能据此直接认定双方之间即存在民间借贷关系，故而不能适用上述民间借贷解释的规定，而只能依据民法通则第五十五条之规定，认为双方之间不存在建立房屋买卖合同的真实意思，从而驳回原告的诉讼请求。&&&&另一种情形是，双方存在民间借贷关系，但在债务已届清偿期而未能清偿时，债务人以房产抵债。此情形下，以房抵债的行为发生在民间借贷履行期限届满之后，属于债务的清偿，不属于担保行为，因此不能适用上述民间借贷解释的规定。至于以房抵债行为的效力如何认定，系属另一个问题，超出本文讨论的范围，兹不赘。&&&&（作者单位：浙江省杭州市中级人民法院）
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房价暴涨后，卖方单方违约不愿意再卖房，买方可要求继续履行合同
来源:房产案例 上海房屋继承纠纷律师
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导读：委托代理人：王晶（）
上海众华律师事务所 2016年春节后，房价暴涨，卖方违约数量暴增，对于在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说，不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主张自己所受到的损失 ...
委托代理人：王晶（）&& 上海众华律师事务所
2016年春节后，房价暴涨，卖方违约数量暴增，对于在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说，不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主张自己所受到的损失，且看上海高院的解答：
上海高院认为：其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
一、双方协商确定的，从其约定;
二、双方不能协商确定的：
(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
附：上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答&&
1、本解答的适用范围
答：本解答所涉之“二手房”买卖，系指买卖双方经合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。新建商品房的买卖及公房使用权的转让，不适用本解答。
2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定
答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定
答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。
4、日“期房限转”政策出台后，一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同。该转让合同的效力如何认定
答：高院在今年6月16日《民事法律适用问答》（2005年第1期）对此作了阐述，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。
5、当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效
答:《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。
如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。
如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。
6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理
答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
7、“二手房 ” 买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任
答：买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
8、当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定
答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。
判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。
9、买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理
答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。
10、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理
答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
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律师： [上海-上海]
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