发改委为小区物业费松绑 高端住宅物业费将上涨
发改委为小区物业费“松绑” 能否解决物业管理“燃眉之急”近日，发改委下发文件，决定放开“非保障性住房物业服务”“住宅小区停车服务”等7项服务价格。价格“松绑”后，小区物业费是涨是跌？市场化的定价机制能否提升小区物业服务的质量？长期存在的物业管理纠纷能否迎刃而解？记者调查发现，“政府限价”下我国物业收费标准长期偏低，是导致物业管理水平不高、物业纠纷不断的重要原因。定价机制“松绑”后，高端住宅物业管理费将有望上涨。业内人士同时表示，要真正实现我国物业管理行业的健康发展，还需要完善的法律机制配合，让市场化的选择机制充分运行。收费标准普遍偏低据业内人士透露，正是由于“政府指导价”这一限制的存在，我国小区物业费收费标准普遍偏低。比如，依据上海市2005年发布的《上海市住宅物业服务分等收费标准》，包括综合管理服务等4项基本物业管理服务的总费用最高标准不超过1.2元/建筑平方米×月；而北京市2005年出台的《北京市物业服务收费管理办法》则明文规定，住宅物业服务收费基准价标准为0.9元/建筑平方米×月。记者进一步查阅资料显示，其他城市如青岛、大庆等的物业收费基准还要更低。即使收费标准较高的深圳，在2008年制定的新规中将高层住宅的最高物业收费标准定为3.9元/建筑平方米×月，也比此前的标准降低了13%。业内人士指出，我国的房地产市场，除了土地供应环节之外都已经完全市场化运作，然而物业管理作为房地产在长期存续过程当中的重要环节，却一直还受到政府的严格限制。“扭曲的定价机制往往导致市场行为的扭曲，不利于行业的健康发展。”复旦大学经济学院教授范剑勇认为。与此同时，记者调查发现，在一些城市，物业费的定价权已经存在“双轨制”。比如依据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，已成立业主大会的住宅小区，其物业服务收费实行市场调节价，即由业主大会和物业管理公司协商决定；而没有成立业主大会且容积率高于0.5的小区，其物业服务收费则实行政府指导价。比如沪上一些相对高端的社区，其物业费可以达到3.2元/建筑平方米×月，远远超出政府制定的基准。低收费导致低水平管理国内某大型物业管理公司相关负责人告诉记者，物业公司在做定价时，前期会根据社区的大小、户数等具体情况，配备一定的安保人员、绿化技术人员，再通过成本的核算制定相应的物业管理收费标准。“但是由于政府限价的存在，企业还是不得不在政府允许的范围内做出调整。”这位负责人坦言，资金实力雄厚、特别是有地产商背景的物业公司，为了维护自身的品牌形象，会进行亏本经营，但是对于一些中小型的物业管理企业，则会以提供更低质量服务的方式来应对管理费的不足。“政府限价表面上看是降低了居民生活的成本，实际上却给小区业主造成了更多的隐性损失。”世邦魏理仕中国区资产服务部资深区域董事吴沂城表示，一个小区并不是建好了销售出去就完事了，更重要的是不断地保养和维护，如果没有有效的物业管理，小区的折损速率将大大加快。事实上，发达国家的很多房产历经百年风雨仍然能够良好使用，与精心的物业管理不无关联。专家认为，反观国内，尽管最近二十多年房地产行业高速发展，但是物业管理水平却始终处于低水平的循环当中，一些楼宇甚至建成不到十年就显现出衰败的迹象，很大程度上就是因为物业管理的不到位，造成对资源的浪费。高端住宅物业费将上涨前述大型物业管理公司相关负责人指出，市场化的定价机制下，因为需要业主和物业公司协商定价，将促使业主和业主委员会更为积极地关注所在小区的物业管理，参与到社区治理当中。“而伴随着物业费的提高，物业公司将有更多的资金用于社区的管理和维护，从长期来看，将影响住宅小区的品质，影响到房产的保值增值。”吴沂城指出，尽管政府指导价也划分了多个层级，但是仍然难以满足不同层次的市场需求，仍然存在将市场需求“一刀切”的弊端。业内人士预计，政府部门取消价格限制之后，通过市场化的定价方式，将逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制，高端客户对于物业管理的需求将得到释放，高端小区的物业管理费将出现一定幅度地提升。然而，专家同时指出，提高小区物业费谈何容易，频频发生的物业管理纠纷无不与物业费涨价密切相关。“业主和物业公司互不信任，业主认为物业公司收了钱没提供服务，而物业公司抱怨管理费不足亏损经营。”吴沂城表示。此外调查显示，一些居民缴纳管理费意识不足，物业费欠缴现象仍然严重。范剑勇认为，发改委给物业费定价机制“松绑”，是让市场在物业管理的资源配置当中发挥决定性作用。尽管物业管理行业还有很多待解的“疑难杂症”，但是市场化的定价机制无疑为很多问题的解决迈开步伐。“很多问题都不能政府部门设想一个方案再让市场照此解决，而是通过市场的自由竞争实现均衡。”范剑勇说。然而，吴沂城认为，当前业主大会的法律地位还不够明确，影响了居民、业主大会和物业公司之间的有效沟通。现实来看，业主大会对物业公司以行使权利为主，而较少对物业公司承担义务，而在业主大会的内部，委员会成员对小区其他业主只有服务的义务，而较少能够享受到相应的权利。“市场化的定价机制更要求业主的积极参与，但这种状况又导致打击了业主的积极性。”
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一般小区物业费是多少钱一个月
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一、物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。二、一级收费标准：1.00元 /平方米·月 (已包含税、费 )二级收费标准：0.75元 /平方米·月 (已包含税、费 )三级收费标准：0.45元 /平方米·月 (已包含税、费 )四级收费标准：0.35元 /平方米·月(已包含税、费 )三、依据《物业管理条例》第六条　物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。
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看你家房子面积！一般一平方米大约3元左右！高档小区除外！
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高档住宅物业收费标准是多少？
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高层住宅：指七层和七层以上，以电梯以主要交通方式的住宅。因为《国家住宅设计规范》规定：七层及以上的住宅必须设置电梯。&&&&高层住宅由于其高度，楼层越高景观视野越好，所以一般高层住宅楼层越高单价越贵。而且离地面越远，大气的流动速度越大，自然通风效果越好。但是由于高层住宅离土地更远，住户对土地的亲和力更差，特别是不利于孩子的成长。高层住宅如果设计不妥，容易造成局部小气候的恶化，形成高楼风。&&&&高层住宅中根据层数把7-11层的叫做小高层，可以只设置一部电梯，12层以上的住宅要求设置两部电梯。高层住宅根据自然通风条件又分为板式高层和塔式高层。&低收费导致低水平管理　　国内某大型物业管理公司相关负责人告诉记者，物业公司在做定价时，前期会根据社区的大小、户数等具体情况，配备一定的安保人员、绿化技术人员，再通过成本的核算制定相应的物业管理收费标准。&但是由于政府限价的存在，企业还是不得不在政府允许的范围内做出调整。&这位负责人坦言，资金实力雄厚、特别是有地产商背景的物业公司，为了维护自身的品牌形象，会进行亏本经营，但是对于一些中小型的物业管理企业，则会以提供更低质量服务的方式来应对管理费的不足。　　&政府限价表面上看是降低了居民生活的成本，实际上却给小区业主造成了更多的隐性损失。&世邦魏理仕中国区资产服务部资深区域董事吴沂城表示，一个小区并不是建好了销售出去就完事了，更重要的是不断地保养和维护，如果没有有效的物业管理，小区的折损速率将大大加快。　　事实上，发达国家的很多房产历经百年风雨仍然能够良好使用，与精心的物业管理不无关联。专家认为，反观国内，尽管最近二十多年房地产行业高速发展，但是物业管理水平却始终处于低水平的循环当中，一些楼宇甚至建成不到十年就显现出衰败的迹象，很大程度上就是因为物业管理的不到位，造成对资源的浪费。　　高端住宅物业费将上涨　　前述大型物业管理公司相关负责人指出，市场化的定价机制下，因为需要业主和物业公司协商定价，将促使业主和业主委员会更为积极地关注所在小区的物业管理，参与到社区治理当中。&而伴随着物业费的提高，物业公司将有更多的资金用于社区的管理和维护，从长期来看，将影响住宅小区的品质，影响到房产的保值增值。&　　尽管政府指导价也划分了多个层级，但是仍然难以满足不同层次的市场需求，仍然存在将市场需求&一刀切&的弊端。业内人士预计，政府部门取消价格限制之后，通过市场化的定价方式，将逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制，高端客户对于物业管理的需求将得到释放，高端小区的物业管理费将出现一定幅度地提升。
答案创立者
以企业身份回答&
高档住宅物业收费标准一般有两种情况，如下：一是包括在物业费内（现在各地基本都逐步采用这样的办法，收费转为一费制，及物业费+房屋设备运行费，一般普通住宅各地有最高限价，只要在物价部门规定的范围内，物业服务按照分等定级收费标准达到，就收取对应的费用）；二是物业费之外，另收取房屋设备一般有两种情况：一是包括在物业费内（现在各地基本都逐步采用这样的办法，收费转为一费制，及物业费+房屋设备运行费，一般普通住宅各地有最高限价，只要在物价部门规定的范围内，物业服务按照分等定级收费标准达到，就收取对应的费用）；二是物业费之外，另收取房屋设备运行费（包括电梯设备和为了高层消防所设置的水泵）日常运行的电费，一般是根据实际发生额，按业主建筑面积向每户业主分摊收取（物业公司要单独列账，费用专款专用、定期向业主公示收支情况），现各地物价部门已经逐步采用一费制办法。运行费（包括电梯设备和为了高层消防所设置的水泵）日常运行的电费，一般是根据实际发生额，按业主建筑面积向每户业主分摊收取（物业公司要单独列账，费用专款专用、定期向业主公示收支情况），现各地物价部门已经逐步采用一费制办法。
一级收费标准：1.00元 /平方米?月 (已包含税、费 )1.物业服务人员的工资，业主交的物业费用一部分将用于支付物业服务人员的工资，福利、加班与服装费等。2.物业共用部和共用设施设备的日常运行维护费用，其中有电梯，小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率，电气、燃气、消防系统设备维修保养费。3.物业管理区域清洁卫生费用，包括小区道路、广场、停车场、绿地等的清洁。4.管理区域秩序维护，其中有小区安保巡逻等。5.物业管理服务固定资产折旧费。6.和业主协商的其他费用
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小区物业费过高 收费标准如何制定？
09:25:18 来源：胶东在线　
　　胶东在线消息 的网友留言：请问中拓假日广场，机场路80号的物业收费标准是怎么定的1.3元，烟台高档小区才1.3元。
　　回复：普通住宅小区物业服务费实行政府指导价，最高每平方米1.5元(好电梯运行费)；高档住宅小区或已经成立业主大会的住宅小区物业服务收费实行市场调节价。
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高档小区物业费一年3万 不启用电网致业主被窃30万
浙江在线09月25日讯
（钱江晚报记者 王波 通讯员 王璐& ）门把手上缠着铁丝，家中一到四楼全被翻了个遍，院子里还有几个烟头&&眼前的一切告诉蔡女士，家里被盗了。一夜之间，小偷卷走了价值近30万元的物品。
　　蔡女士家住高档别墅区，一年物业费近3万元。别墅里的四个监控探头，三个被扭了，只有一个处于隐蔽位置的幸存，拍下了小偷翻墙行窃的过程。可奇怪的是，围墙上明明装有电网，院子里还养了两条见生人就叫的狗，事发当晚，却全部&失灵&。
　　而物业公司的保安，却对此一无所知。
　　高档别墅被翻了个遍
　　一夜间小偷窃走30万元
　　依山傍水，满山郁郁葱葱的绿树，空气清新，远离都市的喧嚣，号称拥有一线湖景的东钱湖卡纳湖谷，是宁波最高档的别墅区之一。
　　蔡女士的家在小区侧靠近山边，有4层。蔡女士和丈夫睡在一楼紧靠客厅的房间，家人睡在楼上。
　　9月17日清晨5点左右，蔡女士早早起床，打算上楼去叫醒要出差的儿子。一打开房门，蔡女士愣住了。客厅里被翻得乱七八糟。家里进贼了。
　　家人起床后，将整幢房子检查了一遍。一楼到四楼，几乎都被小偷翻了一个遍。不仅如此，就连停在院子里的两辆汽车也未能幸免。
　　经过清点，蔡家人确定，失窃近30万元。
　　四个监控中三个被扭头
　　家中发现小偷留下的烟头
　　当初入住时，为了安全防盗，蔡家人在家里安装了4个监控。但他们查看监控时发现，3个监控拍摄的位置变了，只有1个还在原位。
　　蔡女士说，被改变拍摄位子的3个监控，在院子和门口，很容易就被发现。位置没变的监控相对隐蔽，拍下了小偷来蔡家行窃的过程。
　　监控显示，在9月17日零点47分，小偷从院子进入家里，共有两个人，都戴着手套蒙着面，直到凌晨2点04分才离开。
　　蔡家人发现，小偷将银行卡和证件都丢在了门口，而对着二楼院子的正大门外的门把手，被缠上了铁丝。
　　&这些细节可以体现出，小偷是经过了一番准备的。首先，他们怕被监控拍到，扭转了探头；作案后怕被我们发现追赶，又用铁丝缠绕大门，阻挡脚步。&蔡女士推测。
　　除此之外，蔡家人还在一楼院子里发现了一根香烟，二楼和四楼以及院子围墙边也有烟头。
　　小偷翻墙进入小区
　　可围墙带有电网，两条狗也没有叫
　　蔡家进贼的消息传开后，邻居也发现了一些动静。蔡家东侧一幢正在装修的别墅，前一天刚刷过油漆的院子防腐木上，有一串脚印。
　　&根据这些线索，以及院子的烟头，我们分析，小偷是从围墙翻进小区，然后沿着围墙一路寻找目标。在确定我们家后，小偷还在院子里抽烟呆了一段时间。&
　　但是，围墙明明装有电网，小偷是如何翻墙的？
　　另外，蔡家养了两条小狗，平时见到生人就叫个不停，事发当晚却没有半点声响。
　　记者了解到，这里所说的电网指的是脉冲电网，又叫电子围栏，与传统意义上的高压电网不同，只要在技术上通过国家有关部门的安全审核就可以安装，对人体没有太大影响。不少小区为了防盗，确保业主的安全，会在围墙上安装电网。
　　物业公司称围墙电网没有启用
　　业主觉得年物业费近3万元不值
　　蔡家人找到小区物业。物业表示，他们只负责小区公共，业主家里被盗，他们管不到。
　　&年初的时候，听说小区里有人家里进贼了，还以为物业会加强管理，没想到我们家也被盗了。&蔡女士说，物业费一年近3万元，可业主得到的却是如此不负责任的服务，让她觉得很不值。&小偷在我们家呆了一个多小时，保安巡逻愣是没发现。还有围墙上的电网和红外线，为什么没有发挥作用。&
　　昨天上午，钱江晚报记者来到东钱湖卡纳湖谷，找到负责小区管理的华润物业。
　　工作人员於建军说，小区里的监控都是好的，可蔡女士家的大门并非对着小区马路，所以并没有拍到小偷。对于围墙上的电网，他承认，现在还没有启用，原因是之前有工人被电到过，怕再出事就关闭了。至于保安巡逻情况，他表示，晚上一般会有9名保安，其中3人负责巡逻，一个小时巡逻一次。
　　记者提出想查看监控，於建军表示要先向领导请示，不过领导不在，电话也不便提供。记者留下联系方式，於建军说会转交给领导。可直到昨晚10点截稿前，记者也没有接到华润物业公司的电话。
　　记者获悉，目前警方已介入调查。
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