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2018房价是暴涨还是暴跌？未来房价走势如何？
14:50 来源：云掌财经
近期，兰州、南京、等二三线城市陆续出台楼市&松绑&引发公众热议。有观点认为，2018年的房地产调控政策有可能&松绑&，这场持续了1年多的房地产调控新政将&无疾而终&，未来中国楼市或将迎来报复性反弹。真实的情况，是这样的吗?实际上，中国不同地区存在的问题不尽相同，若不顾及城市自身的特性，&一刀切&式的将局部房地产政策同中国宏观调控保持高度一致，那势必会造成政策的&水土不服&。而对于一些落后的城市和偏远地区，落实差别化的调控政策，建立长效的调控机制才是正道。兰州：&去库存，保财政从目前给房地产松绑的二三线城市来看，上述城市都是出于自己的需求，而对当地的楼市进行了微调。以兰州为例，其对楼市进行适度放松主要是为了&去库存，保财政&。兰州市社会科学院经济研究所所长牛铮超透露，&兰州去年GDP是6.3%，同比下降2个百分点。&牛铮超认为，在新旧动能转换的关键点上，兰州市出现了经济下行的趋势，居民收入受到了影响;再加上兰州市结构性不合理，核心区房价很高，周边地区房价较低，这种明显的价格差制约了兰州市经济的发展。在此基础之上，出台限购松绑的政策也就不足为奇了。许多观点认为这是通过实行限购&松绑&增加财政收入。有分析称，&松绑&政策出台有明显的去库存、补收入意图。通过取消部分区域限购和社保、纳税证明等方面的限制，而进行二手房限售，实质上是把公众对二手房的需求往一手房挤，消化一手房库存;与此同时，2017年兰州的财政收入下降，而地方债务快要到期，需要土地收入与房地产税收收入支撑。南京：&抢人才，刻不容缓&1月7日，南京市政府召开新闻发布会，正式出台《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》(下称《意见》)，《意见》规定，由专业人才引进项目或政府有关部门评审确定的A、B、C三大类人才所购买的首套住房不受户籍限制;高层次人才住房公积金最多可贷120万元，部分项目可申领不少于300万元的购房补贴。类似的&抢人才&大战同样在郑州、武汉、西安、长沙、天津等城市上演。楼市&松绑&，买房仍不易需要指出的是，不论在一线城市还是在二三线城市现在购房都不是一件轻松的事情。过去十多年，低成本的银行信贷资金不仅让&先知先觉者&实现了居者有其屋的梦想，还让他们阶段性实现了&财富自由&。不过，天下没有不散的宴席。自从中央提出&房住不炒&后，监管部门出台的调控政策可谓是力度空前。特别是上周，银监会、证监会、保监会在同一天相继发声，再度释放监管从严信号。银监会还明确2018年10大重点监管举措，将严查各类违规房地产融资、严控个人贷款违规流入股市和房市。有鉴于此，在金融去杠杆资金成本逐步上涨、房地产调控力度空前的大前提之下，2018年全国房地产价格出现暴涨或暴跌的可能性是非常小的。同时，前期上涨过快区域或缺乏产业支持的城市，将出现房价&理性&下滑现象。
本文来源：云掌财经责任编辑：云掌数据
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　　我研究了十年房地产，2015年我就跟大家推荐过&一线房价翻一倍&，今年我跟夏磊、熊柴在人民出版社联合出了一本书，《房地产周期》。
　　我想大约用10分钟的时间讲一个问题，什么决定房价。这个问题很重要，决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么？可以实战！我们要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌，什么时候会涨，什么时候会跌，这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。那我来问大家，什么决定房价？你会发现，在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产，把它总结为一句话，&长期看人口、中期看土地、短期看金融&，大家记住这句话就行了。
　　我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。
　　貌似是一个很简单的问题，我来问大家，未来中国人往哪里流动呢？人流入的地方，房价持续看涨，你买入并持有就好了，那么未来中国人往哪里流入呢？有人说往大城市流动，有人说往小城市流动。我跟大家说，中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变，&控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展&，这就是我们城市化的思路。
　　未来中国人口往哪里流动呢？我们研究了十几个经济体，美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因，我就给大家介绍日本和美国，一个是人地关系紧张，一个是人地关系不紧张。这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势？不断上升，日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，所以你看它的大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入。有人会说，日本、韩国人地关系紧张，所以人去了大都市。看美国，这是过去将近一百年，美国人口流动的趋势，美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势？也是不断上升的，有没有逆转过？回到小城镇去？没有。美国人地关系不紧张，国土面积跟中国差不多，美国有3.2亿人，中国13.8亿人，人不断往大的都市圈流入。你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。为什么？因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的。
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2018年房价会下跌还是暴涨？看这两个因素就够了
&现在离2018年已不足两个月，中国的房地产市场已经被政策足足压制了一年多时间，现在还看不到放松的迹象。
房地产市场整体上一片萧条，但也有一些亮点，比如一线城市之一的广州房价在还在上涨；上海仍有银行首套房贷款可以打9.2折&&于是，市场上出现了两种声音：一种认为，明年房地产调控政策可能会放开，房价会像强压的弹簧一样快速反弹；
另一种认为，房地产市场已经彻底变天，房价暴涨的时代已经一去不复返。
最近，也有很多人咨询一见君2018年的房价是涨是跌？说实话，很难一下给出非常笃定的答案，在下结论之前，我们先看一个真实故事。
张华10月底刚刚卖了自己上海的房子，说实话卖的很不容易，整整六个月才卖出去，中间还经历了主动降价、赠送家具家电等。
他的房子是今年4月份挂牌的，房子不是非常抢手的那种，老破小，72平米，刚挂牌的前三个月一共只有2人上门看房。
8月份的时候，张华有点着急了，就去问中介，是不是价格挂的太高了，中介建议总价再少两万。
张华也是诚意出售，就听中介的，降价出售，房价已经是同小区同面积挂牌最低价了，后来看的人多了几个，但诚意购买的人还是不多。
直到10月23日，有一对年轻夫妇看中了他的房子，算是比较靠谱的买家，双方关于房子的成交价来来回回谈了好几次，最终张华决定卖给他们。
房子最终的成交价张华不是很满意，比最终挂牌价还低了6%。不降价，就难以成交，所以该妥协就妥协了。
这是一个个例，但反映出三个现实问题：
第一、房子买卖的活跃程度和去年相比已经可以用「冰冻三尺」来形容。
第二、购房者买涨不买跌，越是房价稳定的时候，购房者越容易杀价。
第三、任何一种商品，成交量如果长期低迷，价格想不畏缩，几乎不太可能。
所以问题来了，目前国内房地产市场的成交量到底如何？这种状态还能坚持多久？如果政策放开，成交量会大幅上涨吗？
这些问题都决定了2018年房价是涨是跌，是一路暴涨还是缓慢上涨，是断崖式下跌还是平稳过渡。
从9月份、10月份数据来看，每年房地产市场出现的「金九银十」今年并未出现，很多研究机构的统计数据也证明了这一点。
易居房地产研究院最近发布的《10月住宅成交报告》显示，今年50城9月份和10月份的总成交面积为4542万平方米，与去年同期的6513万平方米相比，下降30.3%。
一线城市总成交面积为334万平方米，和去年相比下降50.41%，创下2008年以来的最低值，甚至比楼市低迷期的2011年和2014年还要低。
北京、上海、广州和去年相比降幅超4成。二线代表城市稍微好一点，和去年相比下降27.93%。三线代表城市和去年相比下降了33.65%。
成交量大跌其实也不难理解，从去年9月份开始，全国各地出台的房地产调控政策太密集，力度也很大，不仅如此，今年9月末，很多城市房地产调控政策还升级了。
据中原地产研究中心统计数据显示，仅9月份单月，就有多达52次关于房地产政策的下发，其中包括地方政府与央行等部门。
而刚刚过去的10月份，全国有超过25个城市发布了34次有关房地产市场的调控政策。
新一波政策成为压垮房地产市场的又一根稻草，一线城市周边受影响最大。
数据显示，张家口、廊坊、蚌埠三个城市的9月份和10月份总成交面积跌幅排在前3位，分别为85%、69%和68%。
在只住不炒的定位和政策针对性调控管制下，房地产「保持稳定」的政策意图已经达到，有些地方的房价也出现了量价齐跌，比如燕郊。
PS:现在市场上影响房价的因素很多，比如人口、货币政策、供应和需求、房价收入比、租售比等一大串指标，但有些指标短期内不会发生太大的变化。
所以，一见君认为，判断2018年的房价，最关键的是两个指标：一个是现在的调控政策能坚持多久？一个是地方政府和卖房者的成熟能力有多大？
更直接一点说，现在的房地产市场几乎已经成为「政策市」，在强大的非市场力量干预下，用纯市场的指标去衡量得到的结果肯定是不准确的。
先来分析第一个指标：现在的政策能坚持多久？
现在外界也有人预测，明年房地产调控政策可能会放开，但一见君觉得，可能性真的不大，即便放开也不会像前几年那样，直接赤裸裸的，一定会有一个缓冲期。
这也就决定了，即便调控政策放开，房价也不会马上暴涨，监管部门需要给自己留台阶下，如果一下放开，过去一年的调控努力会付诸东流。
这个结果是非常可怕的，之前好几轮房地产调控政策之所以让房价越调越高，很大一个原因就是调控政策已经失去公信力，甚至有人认为，调控就意味着房价还能涨。
所以，2018年的房地产调控政策贸然松动或放开的可能性太小了，那些宣扬明年房价还会暴涨的人可能要失望了。
如何衡量明年政策是否放开？强烈建议在明年2、3月份多关注高层在全国两会前后的表态，届时一见君也会做详细解读和分析。
如果房地产调控政策不放开，2018年的房价走势就会呈现两种景象：由于一线及区域中心城市对调控政策的承受力较强，房价下跌的可能性不会很大；以前被爆炒或缺乏发展潜力的城市房价可能会下跌。
第一种城市包括北上广深等传统一线城市，也包西安、郑州、南京等区域中心城市，这些城市成交量可能会继续下跌，但房价暴跌的可能性不大。
第二种城市指的是燕郊、张家口等，这些城市受政策的影响较大，政策太严，房价就会大幅下跌，松动一点，房价就会大幅上涨，游资炒作的可能性很大。
所以，如果您最近有投资置业的需求，建议可以先等等，静观其变，政策不明朗的大环境下，持币待购是普通人最安全的选择。
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