中国式挤泡沫 房地产的崩盘会不会就在眼前？
文/慕容随风不知从什么时候开始，中国进入了一个泡沫的时代？一个接着一个的泡沫层出不穷，我们看到了期货市场上的“蒜你狠”、“姜你军”，目睹了A股市场上2015年的股市过山车，亲眼见证了自2008年以来中国房地产价格在一轮轮调控下的爆发式上涨，在这泡沫盛行的时代，该如何看待我们的当下的市场和泡沫？刚性兑付引发的投资者地产盲目一直以来，房地产价格都是中国人关心的焦点，为什么关心房地产，其实原因也非常简单，因为从90年代开始中国唯一的保值增值的投资品就是中国房价，我们看资本市场，无论是八十年代的东北君子兰炒作，还是90年代深圳认购证事件、327国债事件，再到21世纪的两次大牛市，资本市场的风起云涌导致的是赚钱容易亏钱更容易，大量的投资者被一次又一次的泡沫套牢，血本无归者有之，损失惨重者更多。但是仿佛只要是买房了，那么从上个世纪九十年代末到现在，似乎很少有人亏损的，赚钱的更是十之八九，一时间房地产成为了中国最大的保值、增值投资品。但是我们从经济学的本质来看，房地产真的有那么保值增值吗？其实不然，作为一种特殊的商品，房地产的价值来源于两个部分，一个是房屋本身的价值，一个是其所在土地的价值，所以房地产的价值增值并不是房屋的价值增值，而是其所在土地的价值增值。随着城镇化的不断发展，地方财政对于土地的依赖度不断提升，在我们各地的房地产市场背后有着一个最大的房价潜在背书者：政府，由于有了这样的信用保证，购买房地产就成为了一种只有收益，几乎没有风险的行为。在这样的低风险的情况下，任何一个理性的投资者所选择的一定是尽量的加大杠杆，放大投资，于是我们看到了互联网金融市场首付贷、赎楼贷等等高风险项目的盛行。这种就是中国房地产投资的刚性兑付，因为只要你买了房就可以获得一份稳定保值增值的收益来源，房地产就这样在资本市场脱颖而出了。支撑房地产价格泡沫的四大主要因素最近两年，国际国内各种研究机构都在提示房地产价格泡沫，但是越是预警，房地产的价格越是上涨，最后连不少研究者自己都不敢确定自己所说的泡沫是真还是假了，其实支撑房地产泡沫的除了上文说的刚性兑付以外，其实主要来源于以下几个方面：一是天量的流动性带动了房地产价格的高歌猛进。2008年以来，面对着世界经济危机的袭击，各国央行不得不采用宽松的货币政策，开闸放水，通过低利率、高流动性刺激着经济的增长，但是经济的发展似乎并没有让央行们如愿以偿，所以为了维持目前的增长速度，流动性还在日益提高。在中国，根据人民银行的数据，上半年，中国广义货币M2的余额已经达到了创纪录的149万亿，同比增长11.8%，M2余额已超过GDP的一倍，人民币各项贷款余额已突破一百万亿元。而上半年的新增贷款总量也达到了创纪录的7.53万亿，而这其中更有2.95万亿投给了个人住房信贷。可以说，正是这种天量的货币供应量让房价一步步的攀升，一二线城市房价猛涨，让人完全忽视了中小城市的去库存危机。二是城镇化给房地产留下了大量的想象空间。在讨论房地产市场过热问题的时候，总会有一个声音在反复论述着一个观点：中国的房地产还有很大的空间，这个空间来自于中国的城镇化，因为中国的城镇化率相对于欧美发达国家还有着相当大的距离，目前中国的城镇化比例只有56%左右，而欧美发达国家的城镇化率为80%，那么意味着还有24%的人口进城空间，于是让人有理由相信，这3.12亿人进城，都是城市房地产的刚需人群，我们的房地产还要满足3.12亿人的需求，怎么可能不涨呢？三是中国存在大量缺乏经验的投资者。有人说，在中国的各种投资品中最简单的投资品就是房地产，一方面因为刚性兑付的存在，房地产的价格想跌很难，所以买房只需要买就可以了，另一方面，大多数的中国购房者不会去考虑风险，只会在乎我能不能买到合适的房子。在股市上，经常有机构投资者说中国的某一类投资群体是人傻钱多，这个放到楼市也很适用，可以说不计风险的盲目投资就是一种博傻行为，不怕更傻，只怕最傻成为了一种普遍心理预期，谁都觉得自己不会是最后的那个接盘侠。四是中国房地产开发商被绑架的拿地冲动。这段时间来，各大一二线城市的地王频出，为什么会有那么多的地方，难道开发商不会觉得这个价格有些高的离谱了吗？房地产开发商其实何尝不知，但是房地产开发的客观规律要求房地产开发商必须要不断的拿地，只有这样才能保证其企业的正常运行，这就导致了一个困局，拿地可能会死，但是不拿地就是等死，所以开发商也只能饮鸩止渴。房地产泡沫已经出现在眼前了从上述的四个因素出发，我们会发现，所谓的房地产支撑因素其实都具有较大的不确定性。首先，央行的流动性会一直释放下去吗？一个国家的货币政策是由一国的经济发展需要客观决定的，所以可能会在一段时间内量化宽松，但是不会一直宽松下去，一旦失去了流动性支持，房地产的价格恐怕就难以支撑。其次，城镇化的确空间巨大，但是城镇化的基础是一国经济发展的客观需要，欧美的城镇化都是其在经济发展到一定水平内的客观结果，并不是赶人进城的效果，所以中国的城镇化是结果不是原因，以城镇化作为房地产的支撑幻觉其实是有些因果倒置了。第三，中国的投资者都盲目的相信房地产是其最能保值增值的投资品，这点其实不假，因为无论是股市、汇市、期市都经常让投资者套牢，赚钱的总是少数，但是没有一个投资品是绝对无风险的，随着房地产的价格越高，中国的投资者手中的可调动资金越少，现在中国家庭80%以上的财富都集中于房地产了，那么未来还有多少投资潜力呢？第四，开发商的拿地其实更是一种击鼓传花的行为，谁都不知道那个鼓点什么时候停止，谁是最后的接盘侠。所以，我们看到上述的原因都是一种建立在沙滩上的城堡，一旦有风吹草动，土崩瓦解是极有可能的。我们再来对比世界各地的房价，我们姑且不说在美国用100万美元就能在不错的地段买到一栋前有停车场后有游泳池并且永久产权的别墅了，我们就以和中国最为接近的邻国韩国和日本来看，现在日本东京银座最贵的地段房价不过6万多人民币（1万美元）一平，韩国首尔最高端的江南区房价也不过折合人民币5万-5.5万之间，那看现在动辄7、8万甚至十万的一线城市房价，再对比30多万一平的上海楼市新地王，不禁有些冷汗直冒。中国经济以及进入了阶段性L型增长的新常态时期，货币刺激的效果越来越弱，结构性转型的趋势已经十分明显，这个时候资产价格的高昂无异于是一种空中楼阁，我们不知道中国的房地产泡沫会不会像日本一样被强行刺破，成为失落的20年，但是我们担心，在如此的泡沫的情况下，如何能够真正的实现泡沫落地，实现房地产软着陆，将是一场真正的考验。作者：慕容随风（战略研究员，从事互联网金融与产业经济研究多年，兼任《理财》杂志、《亚太日报》专栏作家，中信、华章等出版集团特约书评专家，中国经营报、每日经济新闻等十余家财经媒体特约评论员与撰稿人。）(瀚海观察)
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房价泡沫破灭真的会来吗? 你不得不警惕的三大信号!
最近，网上开始流行这样一个段子：房产交易中心，一拨人卖掉了房，准备进股市抄底，另一拔人，刚从股市中套现准备扫房子。两队人马擦身而过，暗中各自默默说了一个词：SB...来源：华尔街见闻（wallstreetcn）、新财富杂志（newfortune）、第一财经日报笑过之后，你不得不感慨，这可能是人们对于态度的最真实写照。如今越来越多的人开始将当下的楼市和去年的股市相提并论，并认为楼市将重蹈。甚至有人认为“现在买房相当于去年在5100点买股票”。对此，见闻菌的态度是，楼市泡沫肯定是有的，但要说即将崩盘那还没那么夸张。房地产虽然具有金融和投资属性，但毕竟和股市不同，房子本身就是商品，是可以拿来居住的，存在大量刚需。即便是降价，也不会出现像股市那样的非理性抛售，因为毕竟人们都是需要住房的嘛。海通证券李迅雷近日曾清晰地指出，过去16年来推动中国房地产增长的有两大根本动力：人口和货币。人口向城市迁徙创造了大量的住房需求，而房地产市场庞大的体量和长期以来的上涨预期又理所当然地令其成为吸纳货币超发的蓄水池。李迅雷称，前者是2010年之前中国房地产增长的主要动力，而后者是此后房价继续上涨的主因。如今，在稳增长的背景下，中国央行已经开启了宽松周期，一年半的时间中六次降息和六次降准。而且周小川明确表态今年的货币政策是“稳健略偏宽松”，这意味着在相当长一段时期内，宽松的音乐都不会停止。所以，只要市场继续充满流动性，房地产热作为一种“货币现象”依然会继续下去。尽管如此，如今疯狂的市场上已经出现了一些值得警惕的信号。如果你还在琢磨“卖股炒房”，那么你或许应该更加慎重。警钟1：富人开始逆势减持尽管一线城市房价连连上涨，但高净值客户对于房产反而主要是在减持，目前想增持房地产的更多并不是手握大资金的超高净值客户，而是资产量相对偏少、缺乏安全感的那一部分人，包括原本就有购房安排的刚需群体。诺亚财富2月23日发布的《2016高端财富白皮书》显示，将投资性房产作为主要配置资产的高净值人士占比降至46%，且45%的人士计划进一步减少配置，而计划增加配置的比例是14.6%。《21世纪经济报道》援引国内某大型商业银行私人银行部门的主管称，就其观察到的深圳市场情况，高净值客户现在普遍对房地产的配置比重并不低，加上深圳房地产去年就已经有四五成的涨幅，高净值客户对其风险也是有所顾虑和担忧。该报还援引金斧子理财超市CEO张开兴评论称，一线房价上涨成了现象级的事情，但其接触的高端客户在这轮上涨中主要是在卖房，减少房地产配置，增加其他多元化的投资，而恐慌性购房的，主要是中产。在中产们倾其所有恐慌性购房之际，高净值客户开始减持房产。这只能意味着一件事：富豪们开始觉得，随着价格的飙升，房产投资的风险收益比正在快速下降。警钟2：上海人口出现负增长华尔街见闻本周二就曾发出过警告，2015年上海外来常住人口出现了负增长，同比下降1.5%，这是十五年来的首次。常住人口更是改革开放四十年来首次负增长。这对火爆的一线楼市来说是一个危险的信号。众所周知，北上广深等一线城市房价之所以能够持续上涨，很重要的原因就是这些它们能够提供大量其他城市所没有的资源和机会，源源不断地导入新的人口，维持庞大的住房需求。但上海常住人口40年来首度步入负增长，却给一线城市敲响了警钟。一方面，人口减少本身就意味着对住房需求的减少，另一方面，由于增速远超人们的收入，高昂房价和房租正在变得让越来越多的人难以承受，最终选择离开。房价收入比（房总价/年收入）是衡量一个地区房价是否合理的重要指标。每日经济新闻提到，业界有计算认为，结合国情，我国的房价收入比在6~7倍之间较为合理。但将北京、上海、深圳三地上市公司的董事长、总经理薪酬进行统计，发现即便是这些人群的房价收入比，也已经超过7倍的合理范围。警钟3：大量杠杆资金进入楼市在去年9月和今年2月连续两次下调之后，央行已经将首套房的最低首付比例从30%降至20%，这意味着杠杆率从3.33倍升至5倍。今年G20会议上，中国央行行长周小川明确表态，个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，还有很大的发展机会，并且将来会将首付、利率等的裁量权下放给银行。这意味着，未来个人房贷的杠杆率还会提高。而且这只是个官方的杠杆率。随着房价的疯涨，由互联网金融平台、地产中介等发起的众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品也层出不穷，大幅增加了房贷杠杆。以互联网金融为背景的搜狐和搜易贷联合推出的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。这意味着，购房者如果足额贷满，理论山可以零首付购房！新华社本周就曾直言不讳地指出，深圳房价上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。新华社旗下《经济参考报》更是批评：“现阶段的楼市状态有些像2014年底、2015年初的股市，本应逐步上涨，但快速进入疯牛状态。”通过加大杠杆，鼓励那些原来买不起房的人去借钱买房，你是不是看到了一点美国次贷危机的前兆呢？以下为海通证券首席经济学家李迅雷最新的演讲稿，用最通俗的文字，帮你深度理解当前的房地产市场：本文为[新财富投研圈]房地产系列活动（第2场，线上活动）纪要分享，首发于微信公众号“新财富杂志”房地产泡沫真的会来吗？文/李迅雷各位下午好，非常荣幸能够在这里跟各位做一个交流。本人对房地产是外行，从我研究经济的角度来谈对房地产市场的理解，讲的不对地方，也请大家多多指正。在今年2月初时我写了一篇文章，叫《房价如何看：从货币现象到人口现象》，主要观点是，16年来，中国的房价一直在断断续续往上涨，可以说是历史上少有的一个慢牛。那么这么长时间的牛市，是什么推动房价的上涨呢？我主要的逻辑是，最初房价上涨主要是人口现象，后期房价上涨主要应该体现为货币现象，那么先来谈人口现象。1、人口红利支持2010年之前的房价上涨人口现象对房价的作用与对经济增长的作用其实是一样的，中国经济从80年代改革到现在为止已有36年了。80年代初，中国经济处在资金短缺的背景下，所以中国需要引进外资。引进外资之后，利用廉价的劳动力。这些廉价劳动力对吸引外资非常有优势，就像我们目前产业向印尼，印度越南转移一样。当劳动力充裕、价格便宜的时候，就会吸引更多的资金来投资，这就是经济增长表现为人口现象。中国之所以具有这样大的人口红利，就是因为在六七十年代，中国人口出生率比较高，当这些人成为劳动力人口时，也就是这30年，给中国经济增长作了很大贡献。所以说中国经济增长，从某种意义上来讲，就是一个人口现象。同样，要研究房地产，也可以从人口的角度去研究。比如我们的城市化率的提升也是人口现象。为何我国的制造业基本上集中在东部，当时是为了引进外资，选择在沿海地区优先开放，然后中西部人口往东部迁移。这样就导致中国城市化率不断提高。城市化率水平的提高，又需要提供住房，来满足人们居住的需要，所以中国经济之所以能够高增长，一方面来自于劳动力的供给端，即廉价劳动力。另外又在于需求端的购房主体，因为中国的购房主体年龄基本上在25岁到44岁，那么这个年龄段的人他们的购房需求会比较大。所以你要研究房地产市场的话，就是要研究这个年龄段人口数量何时增加或减少。人口现象的另一方面表现就是人口流动。人口往东流动，比如最近北京深圳上海等一线城市的房价出现比较大的上涨。其实跟我们的人口流向是相关的。所以我一直认为中国的城镇化其实是大城市化。城镇化这个词只有中国有，在全世界讲到农业人口向城市转移都是叫城市化。中国其实也是一样，跟全球各个经济体的人口转移特征是一样的，主要往大城市集中。往大城市人口集中越多，大城市房价涨的就越多。在十年之前，我写过一篇文章《买自己买不起的东西》，因为在十年之前大家的收入或财富差距还是比较小，如果你要获得更多的财产性收入，可以通过加杠杆，因为那时大家起点还是差不多的，城市化率水平还是比较低，所以你若预期将来某一类资产价格有很大的上涨空间，就可以加杠杆买入。人口结构和流向什么时候出现变化？是在2011年，2010年之前，我们农业人口转移的数量还在不断继续的增加，增加到2010年时是达到了峰值，当年有1200万的农业人口成为进城农民工。2011年之后转移人口的数量就逐步开始下降，2011年大概降至1000万，2012年是800万，2013年是600万，2014年大概500万，到2015年呢？到目前为止统计局还没有公布这个，但是据我的猜测，几乎等于零。这也就意味着2010年之后，以农业转移人口特征的城市化进程基本上是已到后期，接下来我们的城镇化就是农业人口的市民化的过程。另一方面，中国劳动力人口数量在2010年也达到一个峰值。2010年16岁到64岁这一年龄段人口达到一个峰值。这就意味着我们经济增速要下行，因为劳动力人口数量开始下降，另外一方面就是农业转移人口数量也在下降。这两个事件都发生在2010年。还有一个数据也比较有意思。我们的房地产投资增速也是在2010年达到峰值，大概增速是30%左右。那么看到这几个数据我基本上就是把房地产走势分为两个阶段，一个是2010年之前，再一个就是2010年以后。在2010年之前，房地产是一个人口现象，因为一个是劳动年龄人口数量在不断增加，我们享受人口红利，中国经济中国制造业也由此保持高度增长；到人口红利结束之后，经济体需要拉动就需要更多的资金，那就是货币现象。2、房价已经是货币现象生产要素主要是三个：劳动力、资金、技术进步。过去对经济拉动所做的贡献主要靠劳动力这一要素，如今，劳动力这一生产要素的优势在减弱。30多年高增长之后，中国也积累大量资金。长期外贸顺差、大量外资 流入以及在人民币升值预期下热钱流入使得中国资金已经比较充裕。所以2011年之后，中国生产要素当中资金起到比较大的作用。当然之前资金也同样起到了重 要作用，只不过相比劳动力来讲，资金的优势相对小一些。过去25年中国的M2增速大概每年平均增长20%左右，这在经济规模小时影响不是很大。当经济规模达到一定水平时，比如我们现在成为全球GDP第二大国时，在此情况下M2增速还维持如此高的水平，显然对房价产生比较大影响。M2高增长不仅对房价产生影响，对其它资产价格同样也产生很大影响。所以，这个研究货币现象也是很有意义的。比如在1993年时，经济学家麦金农对中国货币超发提出一个疑问，他问，“为什么中国货币增长这么快但中国没有出现通货膨胀？”之后解释也比较多，比如当时中国的货币化率和资本化率均比较低，因此，有金融深化的要求。确实，那时中国金融发展水平比较低，债券市场、股票市场等资本市场的规模很小，房地产市场也没有建立起来，所以，对货币的可容量还是比较大。但到后期再用这些来解释是有点讲不通。为什么中国M2总额已接近美国两倍时还没有引发通胀？其实我觉得是钱流到资产领域，对应的是资产的泡沫。中国的收入结构在这方面有个非常大的特点就是贫富差距比较大。这几年讲到居民收入增长要快于GDP增速，说明可以与GDP对应的是居民可支配收入；而可与居民财富增长对应的是M2。所以仅仅看GDP，只能说明低收入群体的收入增长快于高收入群体，贫富差距在可支配收入方面略有缩小。若是比较财富的贫富差距，因为财富增长是盯着M2的，中低收入群体财富规模比较小，因此，在财富扩张的时候，贫富差距就又扩大了。所以这个基本上就可以解释现在为什么房价涨会遭到大部分人痛恨，而股票涨则是大部分人都喜欢的。前者是富人指数，或者是中产指数。由于过大的财富差距，中低收入群体的收入水平就相对偏低。由于物价指数CPI是平民指数，M2的高增长并没有带来中低收入群体的收入高增长，所以CPI的涨幅长期来看还是比较低。偶尔有几年涨幅比较大，这实际是一个矫正的过程。也就相当于股票跌多了偶尔反弹一下，但是总体趋势还是远远跑输了M2增速跟名义GDP之差。关于资产价格是否存在泡沫或扭曲问题，可以以深圳和香港为例。香港股票市盈率非常低，几乎是全球最低的，深圳股票市盈率几乎是全球最高，因为香港是一个国际市场国际投资者主导的开放市场。而深圳主要是一个国内市场，存在进入壁垒。所以这两个市场就存在巨大的估值差异，即便最近以来股市大跌，股价比以往便宜了很多，但是所有市盈率中位数我估计在70倍左右。这个应该也是全球最高。也就是说，给一个封闭的市场注入足够多的钱，其价格就必然扭曲。北上广深的租金房价比大概是2%，2%对应的是50倍市盈率，那这个市盈率水平也应该全球也是很高。为什么市盈率那么高，原因就是货币发行量过大。货币发行量过大跟银行融资间接融资为主的融资体制也是有关的。所以不能把中国M2与美国M2做简单对比，更应该参照的是中国跟日本，中国跟德国的对比，因为这两个国家以间接金融为主的，但即便如此，我们的M2增速也会是远远超过这两个国家。房价作为货币现象又如何体现呢？例如，中国富人阶层中，至少超过50%居住在北京、上海、深圳这三个城市。为什么居住在这三个城市？跟投资机会、经济发达程度和社会福利体制有关。我们的社会福利基本上很难做到均等化，在深圳北京上海有更多的高校、医疗、和基础教育条件，这些优势使得大城市的人口不断集聚。比较一下发达国家，虽然他们地区之间产业发展水平有很大差别，但是有一点是比较好，就是公共服务均等化。所以即便人们住在中小城市也可以享受到大城市相似公共服务。有一个概念叫人均GDP，中国为了追求区域间均衡发展，政府引导大量资金往中西部地区投资。但是中西部地区流动之后并没有显著改善中西部地区经济发展状况，故从人均GDP来看，地区之间差距比较大。但是在发达国家一个地区GDP可以是另外一个地区GDP十倍二十倍，但是他们人均GDP基本上是差不多的，因为人口流动是没有限制、没有户户籍制度、公共福利制度都是一样的。这就是中国跟发达国家很大区别地方。所以人口还是要往资源相对多的地方去。富人积聚之后也会给体力劳动者提供很多就业机会。这就可以解释为什么像上海深圳北京保姆价格涨幅是非常大。这个价格就是由富人财富规模所决定的。这就是我讲的为什么中国房价从2011年之后上涨就是货币现象的原因。这个货币现象，除了与这些年来为了实现稳增长的目标有主要关系之外，又是跟中国人对财富的追求有关，这是非体制性因素。我在以前也写过类似文章，专门分析中国人对财富追求巨大的欲望，我们股票交易量全球第一，我们贸易出口、内贸又是全球第一。比如说海运、外贸出口、网上购物等的全球份额都是第一。除此之外，人口流动规模也是全球第一。所以，中国人对财富追求的风险偏好这在全球相对来讲是比较罕见的，这也是拉动中国经济增长。同样，中国跟印度比，印度是一个宗教国家尽管有廉价劳动力，但这些年中国已经远远超过了印度。所以说这是一个非体制性因素。3、房价泡沫破灭会来临吗？就目前来讲，我觉得房价涨幅过大，尤其是一线城市，泡沫化程度比较明显。既然说股市有泡沫，债市有泡沫，而资金是无孔不入，即便有管制的墙来阻隔，但世界上没有不透风的墙。所以我觉得房地产肯定面临泡沫破灭的风险。但在目前这样一个经济通缩的格局下，它还不至于马上就要消退。因为目前这一轮行情与政府鼓励相关。政府希望居民加杠杆，实现去房地产库存。房地产库存可以通过居民加杠杆解决。但是居民加杠杆会加在哪里？钱是否流到政府想流的地方去？未必。所以最近周小川提出不能老用货币政策，货币政策只能解决总量问题，没法解决结构性问题，结构性问题需要财政政策来解决。但是货币政策用起来效率是最高的，说扩大货币量就能马上扩大的。但是货币扩张很难流到政府想流的地方去，比如说现在房产主要过剩在三四五线城市，可是，资金还是流到一线城市，二线城市。这就是目前很多政策存在天生的缺憾，包括财政政策。财政政策它的意愿就是管好结构问题和经济发展，但是能保证能做到真一点吗？很难做到。比如说，过去20年 当中，整体来讲，国家资金整个投向比重是西部地区是在增加，东部地区是在减少，但是我们的人口西部地区在减少，东部地区在增加，也就是说人口往东流，资金往西流。这也不是政府的意愿。政府的意愿是中西部地区人口实现本乡本土就业，解决中国经济均衡发展问题。但实际上是很难做到。我们在分析政策目标时，一定要看到这些目标可能不会达到预期，因为政策目标总是过于多元化。在目前这个情况下面，我依然觉得政府目标还是多元化，还是把稳增长放在第一位，然后就是防风险。总共有五大目标：稳增长、防风险、调结构、促改革、惠民生。这么多目标不可能同时实现。那最愿意实现是哪些方面呢？我觉得是一防风险、二稳增长。故今年还不会采取紧缩手段，为调结构促改革而牺牲增长。这一轮一线城市房价虽然暴涨，总体房地产还是供大于求，但是要出严厉调控手段还是不至于。一线城市房价虽然涨的那么多，也是存在很大非理性因素。但是我们要看到趋势：资金还在往一线城市集中。因为全球经济的发展都是一个不平衡的发展，迄今没有一个成功的案例表明一个国家的经济是可以在不同区域均衡发展的，也就是说四五线城市要发展为一线城市的经济水平是很难的，只能通过当地人口不断流出来实现全国不同地区间人均GDP的均衡化。这是全球普遍的规律。所以大量的投资机会和就业机会都会集中在一线城市和二线城市。1000元就能炒房了？看看他们怎么说本文综合自微博和第一财经日报报道一线城市房价飙涨，据说已经有许多投资人加入众筹买房、联合炒房队伍。众筹买房即几个朋友凑首付，并备好两年月供，房价上涨到某个点时抛出，获利分成；联合炒房的极端是“包楼”：与协商承包整栋楼，自己慢慢卖。现在连千元起步的炒房都有了吗？千元炒房的交易不是富爸爸说的，是曹山石说的→@曹山石：有粉丝咨询国内首家众筹炒房网，1000元就可以炒房！炒房P2P，号称年化收益率44%-77%。查了下工商局资料，运营主体去年6月登记成立，背后大股东注册资本100万，在居民楼里办公。股市停息，房市不止。@李亿欧：今儿才知道，深圳去年房价爆涨是因为背后有很多炒房团在行动，他们众筹资金，或通过P2P来获取资金，几乎不用自己出什么钱，就攫取到超十倍的利润。而另一边作为优秀企业代表的A股上市公司，去年有四成公司的年利润不足1500万，几十万亿股民资金支撑的上市公司，四成每年竟赚不到一套房钱，说明什么呢？@曹山石：广州今天变相解除限购；深圳房价一年翻倍，有投资客抱团众筹买下整栋楼，留着自己屯着卖；过去一年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场——总结起来，就是八个字：实干误国，炒房兴邦！从众筹到“包楼”据记者采访了解，越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。“众筹买房并不复杂，就是几个朋友凑齐首付，并准备好两年左右的月供资金，大家签订一个合约，以其中某一位的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。”一位投资人说，合同中还要考虑房价滞涨的因素，若到某个时间点，房价涨幅依然不高，也必须抛出。联合炒房的极端，便是“包楼”。一位投资客透露，深圳一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留着自己慢慢卖。限购也限制不了投机客，投机客会通过成立公司、购买“房票”等方式获取购房资格。“房票”即购房资格，过去一年，深圳“房票”的价格已从几千元上涨到了数万元。在投机客中有一类特殊人群，即房地产中介从业人员。由于对房地产行业有较为专业的认知和判断，中介从业人员更容易从投资房产过程中获利。相比于普通购房者来说，中介从业人员更容易接触到笋盘（处于价格洼地的房源），可以先行买入，待房价上涨后抛出，赚取差价。就在近期，深圳规土委发布了一则《关于规范房地产经纪机构和经纪人员购房等行为的温馨提示》，提出房地产经纪机构不得对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价。可以想见真实市场中的情况如何。减税降低了投机的交易成本日前，财政部等三部委为促进市场交易，出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，旨在降低房产交易成本。其中，一线城市仅适用一条契税优惠：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。以上海为例，此前契税税率为3%。对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，90平方米以下的，减按1%税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。上海市地税局解释说，以前的政策中，必须是普通住房才有可能享受契税优惠，取消了“普通住房”这个条件，也就是说，无论是不是普通住房，只要符合新的规定条件，都可以享受契税优惠。“上海此前144平方米以上（含）的住房需缴纳3%的契税，此次调整后，将降至1.5%。以一套1000万元的房屋为例，此前需要缴30万元的契税，而现在只要缴15万元，这类中高端房产交易将受益。”智库研究总监严跃进告诉记者。所以，你懂的。声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见，并不代表本平台立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。
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