律师解读:网签购房合同与实际购房合同哪个有效?
根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了，未来可以办理产权，网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容，主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。那么，问题来了~ 现实生活中如果既有网签购房合同，又有实际购房合同，而且两个合同内容不一致，哪个更有效呢?
【案情简介】
王某于2008年经中介介绍从刘某手中购买一处住房，双方商定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签订了购房合同，合同金额为120万元，同时为了避税，在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。因此，同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。合同签订后，王某向刘某支付了40万元的首付款。之后因王某未能向银行及时贷款，刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话，王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。之后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖与他人，网签购房合同价格仍为80万元。另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。现双方因此产生纠纷。
【律师点评】
本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。
一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效?
在本案中，双方为避税，将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案，是典型的以“合法形式掩盖非法目的”，根据我国合同法第五十二条的规定，该种合同无效。因此，王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。
二、补充协议是否有效?
根据合同法相关规定，从合同效力从属于主合同效力，本案中，王某与刘某的购房价格是120万，而备案价格却是80万元，应为无效，那么主合同无效，补充协议亦为无效。
三、违约责任如何承担?
对于买方来讲，具体到违约责任，我们知道，根据我国合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。具体到本案中，也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限，40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了，超过部分的违约金约定应为无效。王某应向法院诉讼，请求法院判定违约金过高，降低违约金。但是本案中违约金过高的举证责任在王某，虽然房价是不断上涨的，但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失，因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。而王某与刘某签订的购房价格确实120万元，如此而来刘某的损失就是40万元了。因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格，所以该方案并不是明智之举。
那么，上面王某谈到，双方订的关于违约金的不成协议是无效的，故40万不能作为违约金，应与返还王某。这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。
【焕廷有话说】
本案中，因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。但有的朋友可能就问了，那如果两个合同都是有效的，应以谁为准呢?讲到这里，我们就不得不谈谈何谓网签购房合同，它的性质是什么?
一、什么是网签购房合同
网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签购房合同号，可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。
二、网签购房合同的流程
第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网。
第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的(电子)合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份)。
第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
三、网签购房合同注意事项
如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前，开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后，电子合同的核心内容(核心内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。
而在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款，开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。
总结：网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力。
来源：华律网 作者：作者：焕廷法律服务团队
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网签合同已备案!付款方式改变!我应该怎么做呀?
我买了一套商品房,合同是网签合同!而且已备案!里面的内容其中一条付款方式是:付了30%的首付!剩下的钱是银行按揭贷款!但是由于各种原因!银行贷款不能通过!现在我想一次性付款!开发商也同意我全额付款!但是我想补签一个协议!并且把合同里面的付款方式更改为全额付款!但是开发商那边说网签合同不能更改合同里面的内容!说只要付清全款就行...
我买了一套商品房,合同是网签合同!而且已备案!里面的内容其中一条付款方式是:付了30%的首付!剩下的钱是银行按揭贷款!但是由于各种原因!银行贷款不能通过!现在我想一次性付款!开发商也同意我全额付款!但是我想补签一个协议!并且把合同里面的付款方式更改为全额付款!但是开发商那边说网签合同不能更改合同里面的内容!说只要付清全款就行了!说会给我付全额款的相关票据、不动产票据、房产证给我!只要我保留这些就可以了!现在关键是开发商也不愿意更改合同!也不愿意补签任何协议!这样直接付全款给开发商!然后我保留相关付款票据!还有房产证这些!会对我以后转让房子有影响吗?会给我以后造成什么不利吗?谁能告诉我应该怎么做呀?
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想多了，贷款没有批，也就没有贷款记录，全款付清有证明就可以，事实行为变更很正常。
房天下知识为您分享了一条干货
没有影响，你付款就行了。
没有什么影响，以后转让房产只是产权变更，不再需要以前的合同。
你好，不会有影响的，只要你将钱款全部付清，同时签订补充的付款协议即可。
我和你正好相反，我是付了首付；然后告诉我网签是全款；我交了首付,但是却不能签合同。拿着一些票据在手上，怕被坑啊！
没有补充协议的话，你全额付款的话，价格上也没优惠
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卖房，已网签，由于买方没办下贷款，后改全款买房，用重新签合同办网签吗，有啥影响？
卖房，已网签，由于买方没办下贷款，后改全款买房，用重新签合同办网签吗，有啥影响？
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律师回复区
不用重新签合同，双方协商一致，签订补充协议，将付款方式改为一次性付款购买，房屋买卖合同继续履行。
一般不用，可来电话咨询
是不用的，直接交款，房管部门办理过户。
咨询房管部门
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严禁随意改网签 买房后没有房产证还能交易吗？
&从法律上讲，没有产权证的房产是不允许交易的。但在现实情况中，由于各种原因，例如违建、开发商手续不全，本身没有产权的小产权房等等，会出现没有房产证的情形，这类房子的交易在实际操作中还比比皆是。有网友曾经就问住爷，买房后想出售房子，已经网签但还没有交房，，在还贷期间，这种房子能交易吗？
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没有房产证有很多情况，简单的就是刚交了首付款，还没有办理按揭。这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。买卖双方可以直接跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将原来的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样了。网友的这种情况，因为已经办理了网签，所以存在一定的复杂性，在今年4月17日之前可以直接使用往常的改合同或者双方签订协议来交易，具体内容：方式一：直接更名流程：
1、卖方将银行的贷款还清;2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。需要注意的是：房子必须还清银行贷款;更名必须取得开发商的同意;买方不能再按揭，必须全款购买。这种方式的优点是手续简单，而且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量空白期，风险较大。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了问题只能自己兜着。
方式二：双方约定等房产证下来再过户这种方式属于二手房买卖，因此要缴纳的税费比较多。没房产证能否先公证再过户?没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。如果要买的话，会有风险。需要注意的是，如果只办理公证而不过户，对购房者来说也有巨大风险。因为在我国律法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买房人的利益将无法保障。这样的交易方式，也让一些炒房客钻了空子，但是，4月17日，山东省住建厅发布了一项打击囤房炒房的严厉措施：4月15日起至10月15日，山东省住建厅在全省组织开展为期半年的打击囤房炒房专项行动。其中有一条就是：严禁随意变更撤销网签“改合同”倒房无路可走。2016年济南出台楼市调控政策，严禁随意撤销网签。今年，禁止随意变更撤销网签的规定将在山东全省继续执行。凡不符合“改网签”相关规定的，一律不得办理网签变更、撤销手续。省住建厅要求做好网签合同撤销后的跟踪检查，网签合同撤销后开发企业再次销售该商品房时，对该房屋销售合同的价格等条款进行严格把关，违规撤销网签合同进行期房转让的，不予网签。所以一旦网签，想通过变更网签信息换个名字，用“改合同”的方式倒卖新房避税的老把戏行不通了，这在一定程度上抑制住炒房客的炒房行为。总结来说符合修改网签相关规定，是可以进行房屋交易的，但是因为存在一定的空白期，对于买方和卖方来说都会有风险，而且往往买方的风险更大，顾虑更多，毕竟房产证是房屋所有权的第一证据，一旦卖房人将房屋抵押或转售，买房人的利益将无法保障。
针对于炒房行为，济南4月19日发布的限购政策里，明确提到：限购区域内自本通知施行之日起购买的住房,须取得满2年后方可。
成都、珠海在之前也相应的出台严厉的调控措施：不动产权证满3年后方可转让。
4月12日成都：在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后方可转让。4月8日珠海：通过赠与方式转让住房后，须满3年之后方可以再次购买住房；接受赠与的，必须符合珠海的现行限购政策；居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易(转让)。
&一.房地产海南开发商随意涨价5%以上，将暂停网签，停发预售许可证海南日报消息，2月28日海南省住建厅召集42家房地产开发企业和28家中介机构召开座谈会，之后又约谈19家近期因涉嫌违法违规行为被公开曝光的企业相关负责人，强调要求企业遵守法律法规开展经营，维护房地产市场秩序，为海南省营造一个良好的房地产市场环境。海南省住建厅表示，对销售价格超过备案价格5%以上、随意涨价的，责令限期整改、暂停网签、停发...&日前，国土资源部有关负责人表示，力争今年年底前，所有市县全部接入国家级信息平台，全面实现不动产登记“四统一”。我国《不动产登记暂行条例》明确，国家实行不动产统一登记制度。这一制度，包括登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”。目前，“四统一”的前三项已基本完成，最后一项信息平台统一，也就是全国联网，有望在今年年底实现。还有不少人关心，不动产登记全国联网，是不是在为房地产税开征作准备？您要是...&买房办理产权证书本来是天经地义的事，可在具体实践中，的确存在不少买房忘了办证的人，甚至还有些人买房后不想办证。导致购房者买房不办证的原因较复杂，也不一定都是开发商的问题，比方说，有些买房者买到理想的房子后，重点考虑的是如何装修、如何确保顺利入住的问题，而对于办理房屋产权证却不上心，拖得时间长了，就忘了;有些买房者则是比较在意契税、公共维修基金等费用，认为，反正根据合同，房子已经是我的了，办了证，还...&城市房地产管理法中对房子出售进行了明文规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。但没有房产证包括很多情况，比如根据因法律法规无法办理房产证的房子、暂时没有取得房产证的房子、房产证丢了、部分没有房产证的校产房、军产房等等。哪些情况的房子不能卖？哪些房子能卖？怎么办才能让房子能正常上市交易？一、因法律法规无法办理房产证的房子不能卖按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证...&海南买房签购房合同时要注意什么？海南买房签购房合同时要注意以下八点1确认开发商基本的“五证”是否齐全这“五证”具体包括商品房预售许可证、房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证，只有“五证”齐全了，买房者以后才能顺利办理房产证。还需注意的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。2如果买的是期房期房（在建、未完成建设、不能交付使用的房屋）你要查看开发商是否有...&
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