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2016近日上海市住房公积金个人贷款政策
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
11月28日，为进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，对本市住房公积金个人贷款政策进行调整。具体包括以下内容： 一是严格执行公积金差别化信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展。即在区分首套和二套购房的前提下，调高对第2套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款较高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款； 二是体现公积金制度的公平性、可持续和风险可控。借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第2套改善型住房认定标准的口径。 本次公积金差别化贷款政策的调整，并不影响本《通知》明确的首套自住购房的职工家庭，对在本市无房和无公积金贷款记录的职工，在首付款比例方面仍然按照购房90平米以下不低于20%，90平米以上不低于30%的政策执行，并且贷款利率不实行上浮，较高贷款限额不下调，继续体现公积金对中低收入群体自住购房保障的制度初衷，继续体现对创新创业人才进入上海首套购房的政策支持。因此，此次调整不仅坚持体现了住房公积金差别化信贷政策，体现了住房公积金制度的公平公正，也强调信贷风险防控，实现政策的长期稳定，这将有利于本市房地产市场健康有序地发展。
一.加强住房公积金差别化信贷政策审核 （一）缴存职工家庭名下在本市无住房和公积金贷款记录的，认定为首套住房；无住房、有一次公积金贷款记录的，或已有一套住房、购买第2套符合改善型认定条件的，均认定为申请第2套改善型住房贷款。 （二）停止向符合下列情况的借款申请人发放贷款： 1、已有两次公积金贷款记录的缴存职工家庭。 2、购买第2套非改善型住房的缴存职工家庭。 二.调整第2套改善型住房贷款政策 认定为首套住房的，公积金差别化信贷政策保持不变。 认定为第2套改善型住房的，公积金贷款利率调整为同期首套住房贷款利率的1.1倍；家庭较高贷款额度调整为80万元（个人较高额度调整为40万），有补充公积金的调整为100万元（个人调整为50万）；公积金贷款首付款比例，普通住房不得低于50%；非普通住房不得低于70%。 三.调整计算公积金贷款的还款能力比例和存储余额倍数。本市计算公积金贷款还款能力的每月还本额占月工资基数比例调整为不超过40%；计算公积金贷款额度的存储余额倍数调整为30倍，补充公积金的存储余额倍数调整为10倍。 四.严格首付资金真实性审核和信用审查。市公积金核心应要求各受托机构继续严格对首付资金真实性审核，进一步加强对借款人家庭信用状况、还款能力审查。对有不良信用记录的借款人应从严审批贷款。尚未还清公积金贷款的借款人，不得办理除还贷以外的其他公积金提取业务。 本市住房公积金个人贷款政策调整问答 1.本次公积金贷款政策调整的背景和意义是什么？ 答：为促进本市房地产市场平稳有序健康发展，进一步加强公积金贷款风险管理，严格按照国家住建部、财政部和人民银行有关规定执行，坚持体现差别化信贷政策，支持购买首套住房且头次使用公积金贷款的缴存职工家庭，强化信贷风险管控，以体现制度的公平性和公正性，实现政策的长期性和稳定性，确保资金的安全性和可持续性。 本次调整内容均符合当前总体房地产市场稳健发展和防范控制风险的方向，同时兼顾公积金贷款管理的连续性和渐进性。 2.本次公积金贷款政策调整的依据是什么？ 答：根据本市住房公积金差别化信贷政策，以往主要是审核申请贷款家庭名下住房情况，即使缴存职工使用过公积金贷款，在还清后仍可再次申请。本次调整为同时审核家庭在本市名下住房情况和公积金贷款记录。对于购买首套住房且从未使用过公积金贷款的缴存职工家庭，公积金差别化信贷政策不作任何调整；对已使用过1次公积金贷款的缴存职工家庭，即使名下无房，也只能按照第2套改善型住房贷款政策；对已经使用过两次公积金贷款的缴存职工家庭，不再向其发放第三次公积金贷款。这将有利于体现公积金贷款的差别化和公平性，同时也体现公积金核心支持的对象。 调整第2套改善型住房的贷款政策是根据本次房地产调控要求所作的相应调整。2010年，住建部等四部委要求第2套改善型住房的公积金首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。2014年11月，为支持住房消费，本市根据人民银行、银监会文件要求，对购买第2套改善型普通住房的公积金贷款政策均参照首套住房政策执行。在目前房地产调控的背景下，对购买第2套改善型普通住房不再参照首套住房贷款政策，对其首付款比例，公积金贷款利率和较高贷款限额都进行相应调整，以更好地体现与首套头次购房家庭的差别化管理。 调整借款人计算还款能力的月收入基数比例是根据《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金［号）中“在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%－60%。”的精神进行调整的。本市目前计算公积金借款人还款能力为月还款本金不超过工资收入的50%，如果加上利息，每月还款额占工资收入的70%左右，超过了50%-60%的上限控制标准。本次从50%调整为40%后，能够真实反映借款人的偿债能力，月还本付息额控制在政策规定的范围内，以降低公积金贷款违约风险产生。 严格对购买第2套改善型住房的认定是根据《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金［号）中“第2套住房公积金个人住房贷款的发放对象，只限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），且贷款用途只限于购买改善居住条件的普通自住房”的精神进一步明确认定口径。& 计算公积金贷款额度的缴存余额倍数，通常综合考虑贷款风险杠杆以及住房公积金的互助、公平、共享和可持续原则。全国其他城市都不高于25倍，普遍在10-20倍间，本市兼顾了政策连续性和渐进性等因素，从40倍适当下调至30倍（补充公积金从20倍下调10倍）。 3.本次公积金个人住房贷款管理措施执行时间是什么时候？ 答：考虑到将政策调整对新申请贷款家庭的影响降到较低，本次政策调整以购房合同网签时间为界。网签时间在11月28日之后的，申请公积金贷款执行新政策，网签时间在11月28日（含）之前的，申请公积金贷款执行原政策不变。
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上海市：关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知（沪公积金管〔2016〕18号）
沪公积金管〔2016〕18号
上海市公积金管理中心：
为了进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展，严控贷款风险，保障资金安全，加强差别化信贷管理，经市住房公积金管理委员会审议通过，现就调整本市住房公积金个人贷款政策有关事项通知如下：
一.加强住房公积金差别化信贷政策审核
(一)缴存职工家庭名下在本市无住房和公积金贷款记录的，认定为首套住房;无住房、有一次公积金贷款记录的，或已有一套住房、购买第二套符合改善型认定条件的，均认定为申请第二套改善型住房贷款。
(二)停止向符合下列情况的借款申请人发放贷款：
1、已有两次公积金贷款记录的缴存职工家庭。
2、购买第二套非改善型住房的缴存职工家庭。
二.调整第二套改善型住房贷款政策
认定为首套住房的，公积金差别化信贷政策保持不变。
认定为第二套改善型住房的，公积金贷款利率调整为同期首套住房贷款利率的1.1倍;家庭最高贷款额度调整为80万元(个人最高额度调整为40万)，有补充公积金的调整为100万元(个人调整为50万);公积金贷款首付款比例，普通住房不得低于50%;非普通住房不得低于70%。
三.调整计算公积金贷款的还款能力比例和存储余额倍数。本市计算公积金贷款还款能力的每月还本额占月工资基数比例调整为不超过40%;计算公积金贷款额度的存储余额倍数调整为30倍，补充公积金的存储余额倍数调整为10倍。
四.严格首付资金真实性审核和信用审查。市公积金中心应要求各受托机构继续严格对首付资金真实性审核，进一步加强对借款人家庭信用状况、还款能力审查。对有不良信用记录的借款人应从严审批贷款。尚未还清公积金贷款的借款人，不得办理除还贷以外的其他公积金提取业务。
本通知自日起执行。
上海市住房公积金管理委员会
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欢迎您的精彩评论。2016上海房产新政:首套房首付款比例不低于35%
【导语】：自日起，上海购房贷款实施新政策，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。　　上海市住建委今天(28日)公布，自明天(日)起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。相关阅读&&　　市公积金管理中心说，公积金贷款利率、贷款额度等也将根据情况进行调整。详见下文。　　11月28日,市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，旨在进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展。　　《通知》规定，经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：　　自日起，居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。　　《通知》要求，各房屋管理部门要加强房屋交易审核工作，认真做好住房信贷房屋信息查询工作。各商业银行应继续强化对首付资金来源、收入证明真实性等审核，根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握具体执行水平，对于有投资、投机性购房特征的，应从严确定首付款比例和利率。人民银行上海分行和上海银监局将加强监督检查。此外，上海银监局已会同规土部门深入核查了部分土地拍卖的竞得资金来源，正在对查实存在资金违规进入土地交易市场问题的银行业金融机构采取行政处罚措施。后续还将积极配合相关部门，持续开展土地交易资金来源核查工作。　　同日，市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，　　一是严格执行公积金差别化信贷政策。在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。　　二是体现公积金制度的公平性、可持续和风险可控。借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍;严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。　　此外，本市将加大商品住房用地供应，确保2016年商品住房用地供应同比增加。进一步强化商品房预销售行为管理，加强对房地产企业和从业人员监管，持续开展房地产市场秩序专项整治工作，坚决打击房地产开发企业和经纪企业捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易及各类价格违法违规行为;加大对编制谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为查处力度，依法依规予以严肃处理。培育和发展住房租赁市场，鼓励社会专业机构不断扩大代理经租业务规模，切实落实居住房屋租赁合同登记备案制度，规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，保障租赁当事人合法权益。　　本市将继续坚持“以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主”的住房市场体系，不断完善“四位一体”的住房保障体系，按照国家关于住房限购、限贷的要求，继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，强化市场调控职责，加强监督检查，落实考核制度，确保各项调控政策执行到位，促进本市房地产市场平稳健康有序发展。　　政策问答　　一、商业银行如何认定首套房贷?　　答：居民家庭名下在本市无住房，且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的，按照首套房贷政策执行，首付款比例不低于35%。　　二、商业银行如何认定二套房贷?　　答：居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的;或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的(无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清)，均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。　　三、本次政策调整从何时起执行?　　答：考虑到将政策调整对新申请贷款家庭的影响降到最低，本次政策调整以购房合同网签时间为界。网签时间在11月29日(含)之后的，执行新政策，网签时间在11月28日(含)之前的，执行原政策不变。　　四、购房人如何办理住房信贷的房屋信息查询?　　答：签订购房合同后，借款人及其家庭成员应持购房合同、经贷款银行审查的《借款人家庭住房查询申请表》、借款人及家庭成员的身份证件、户口簿、结婚证等材料，向市房屋状况信息中心申请核查家庭名下住房状况，市房屋状况信息中心受理后5个工作日内出具查询结果，该查询结果作为贷款银行审贷的依据。　　为方便办理查询手续，本市多数商业银行提供房屋信息查询的代办服务，经当事人授权的，可由贷款银行持相关材料统一向市房屋状况信息中心办理查询。　　五、《通知》提出严格核验购房居民家庭住房状况相关信息，具体包含哪些内容?　　答：市房屋状况信息中心会同各贷款银行严格核验借款人家庭住房状况相关信息，一是核查借款人申报的其家庭成员名下住房状况信息;二是与民政等部门联网核查借款人申报的婚姻状况等信息;三是比对借款人在房产税、住房限购和差别化住房信贷申请中申报相关信息的一致性。　　六、本次公积金贷款政策调整的依据是什么?　　答：根据本市住房公积金差别化信贷政策，以往主要是审核申请贷款家庭名下住房情况，即使缴存职工使用过公积金贷款，在还清后仍可再次申请。本次调整为同时审核家庭名下住房情况和公积金贷款记录。对于购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金差别化信贷政策不作任何调整;对已使用过1次公积金贷款的缴存职工家庭，即使名下无房，也只能享受第二套改善型住房贷款政策;对已经使用过两次公积金贷款的缴存职工家庭，不再向其发放第三次公积金贷款。这有利于体现公积金贷款的差别化和公平性，同时也体现公积金支持的对象。　　调整第二套改善型住房的贷款政策是根据本次房地产调控要求所作的相应调整。2010年，住建部等四部委要求第二套改善型住房的公积金首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。2014年11月，为支持住房消费，本市根据人民银行、银监会文件要求，对购买第二套改善型普通住房的公积金贷款政策均参照首套住房政策执行。但在目前房地产调控的背景下，对购买第二套改善型普通住房不再参照首套住房贷款政策，对其首付款比例，公积金贷款利率和最高贷款限额都进行相应调整，以更好地体现与首套首次购房家庭的差别化管理。　　调整借款人计算还款能力的月收入基数比例是根据《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》(建金[号)中“在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%”的精神进行调整的。本市目前计算公积金借款人还款能力为月还款本金不超过工资收入的50%，如果加上利息，每月还款额占工资收入的70%左右，超过了50%-60%的上限控制标准。本次从50%调整为40%后能够真实反映借款人的偿债能力，月还本付息额控制在政策规定的范围内，以降低公积金贷款违约风险产生。　　严格对购买第二套改善型住房的认定，是根据《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建金[号)中“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房”的精神进一步明确认定口径。　　计算公积金贷款额度的缴存余额倍数，通常综合考虑贷款风险杠杆以及住房公积金的互助、公平、共享和可持续原则。全国其他城市都不高于25倍，普遍在10-20倍间，本市兼顾了政策连续性和渐进性等因素，本次从40倍适当下调至30倍(补充公积金从20倍下调10倍)。
　　七、什么是上海市市场利率定价自律机制?　　答：上海市市场利率定价自律机制是人民银行上海总部监督指导下的在沪银行金融机构自律协调机制，在上海市房地产金融调控中发挥重要作用：一是根据上海市房地产调控要求，在人民银行上海总部指导下，按照“因城施策”的原则，协商确定差别化住房信贷政策调整方案。二是在统一差别化住房信贷政策具体执行标准，规范商业银行与房地产中介业务合作，防范“首付贷”等房地产市场场外配资加杠杆行为，维护住房金融市场秩序等方面发挥了关键作用，有效督促商业银行全面贯彻落实上海市房地产金融调控政策。&
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