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二手房过户需要夫妻双方都在场吗就落一个人的名字
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二手房过户需要夫妻双方都在场吗就落一个人的名字
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卖房，一定要夫妻双方到场吗？
　　见习记者诸葛昕
　　随着楼市新政落地，特别是营业税免征期5年降为2年、契税和营业税率双双下降，刺激了二手房市场的活跃。二手房的买卖涉及到产权的转让和变更，很多市民在交易中遇到了困惑和麻烦。市民张女士就遇在买二手房时，由于房东的丈夫一直没有出现，让她产生了担忧。
　　张女士欲购买市区某楼盘的房产，因该楼盘已售罄，她将目光转向了二手房市场。她联系某房产中介，得知恰好有房主出让该楼盘小区。谈好价格之后，中介就请卖方李女士与买方张女士见面，接着就进行签订合同、办理手续。
　　房屋总价102万元，张女士需提前支付28万首付款给李女士，剩下的通过贷款由银行支付。令张女士困惑的是，房产交易全过程，都未见到李女士的配偶到场，令张女士有些担心，这套房产是否存在纠纷。
　　据悉，张女士几番要求李女士配偶到场，都被对方以各种理由推脱。李女士解释，该房产产权属于她本人的婚前财产，并且自己配偶已知并同意自己的卖房行为。
　　经记者调查，房产证上姓名确实只登记了李女士一人。但张女士认为，这并不能证明该套房产就属于李女士的婚前财产。担心引起纠纷，她希望李女士进行举证或直接请配偶到场，一同在合同上签字。日前，她致电本报房友热线咨询：&买二手房，房东夫妻一定要到场吗？&
　　律师面对面
　　那么，张女士的担心是否有必要呢？为此，记者咨询了浙江无剑律师事务所陈庆林律师。
　　针对张女士的疑问，陈庆林律师认为，如果房产证上确实只属于李女士，并且能提供婚前财产公证证明的情况下，可以由李女士本人处置房产。否则，容易存在纠纷。另外，由于出售二手房，若需办理税收减免，卖房要提交家庭只有一套或多套房的证明。买卖二手房情况相对较复杂，最好还是由夫妻双方到场，以免纠纷。
　　面对二手房买卖的诸多典型问题，陈庆林律师还提醒消费者，做好事前调查和准备，一旦已经交易产生纠纷，容易产生损失。
　　首先，在二手房买卖中，买受方要审查卖方身份证件、房产证等。买受方有权对意向购买的房屋产权，到房管部门进行查询。在买前，应该确定房屋产权的归属、是否存在抵押或查封等情况。
　　其次，在签订购房合同中，应该明确规定双方的权利和义务。尽量写清权责细则，比如明确不能过户怎么办，出现纠纷怎么办，并约定违约金。一旦出现纠纷，即可根据合同，追究对方责任。
　　再次，也是较多人容易忽略的一点。即交易后，及时办理房产证过户。不少二手房买受方，由于各种原因未能及时办理过户及办理房产证。这一期间，产权实际上还归于卖方，存在风险。请二手房买受方务必及时办理房产证过户。
　　最后，陈庆林律师补充解释，如果卖方在售房过程中存在欺瞒行为，或有特殊情况，比如隐瞒房产为&凶宅&等情况，视为欺诈，买受方可申请交易不成立。
　　栏目主持：阿云
　　嘉宾律师：陈庆林
　　(浙江无剑律师事务所)
　　联系电话：3012538
　　邮箱：
[来源：衢州晚报　　编辑：许文奎]请简明清晰的描述您的疑问。如：怎么办理房产证？&
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您好，由于是婚后买房，属于共同房产，需要夫妻双方均到场，如果一方不能到场，需办理公证，委托他人代为办理。
擅长领域： 房产买卖
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找中介买二手房靠谱吗？问题详情：想买个二手房，不懂程序，啥都不懂。想找个中介帮忙，请问中介可靠吗推荐回答：本人去年通过中介买了二手房，可以简单的分享下购置过程。1、首先，是要不要找中介的问题。这个回答是肯定的，买二手房一定且只能通过中介。至于为什么，猜测可能有如下两点原因：一是国家为了给中介这一行业一口饭吃。就像本人是从事专利代理行业，国外申请人想要在中国申请专利，一定得找中国的代理机构代为办理，否则就不能申请。类推到二手房交易也是一样，既然有房产中介这一行业，国家就不可能坐视不管，如若大家以后交易二手房因为中介费的问题不想找中介，那么从事房产中介的人可能就会大量失业，这样规定毕竟间接解决了不少人的就业问题。二是为了规范，提高效率。二手房交易过程涉及的东西很多，在这不一一列举。二手房买家可能多是第一次购房，对这些东西不是很熟悉，这个时候房产中介就可以发挥作用，比如需要准备什么材料、材料准备是否合乎要求等，他们都会提醒，毕竟他们就是干这个的。这样就可以减省你很多的工作量，最重要的是可以避免返工。2、其次，是找中介之前做的准备工作。中介这一行水很深，根据我自己以及身边的同事分享的实际例子来说，对于中介说的话，一定要选择性的相信，不然很容易会被忽悠。一般情况下，为了尽快促成交易的完成，他们往往会夸大其词，让你产生恐惧心理。举例来说，他们往往会说这套房子怎么怎么好，以后一定涨价，现在不出手，后面肯定涨价，还有好多人在预约看这套房子布啦布啦。这个时候，如果你事先不做足充分的准备，往往就会被搞的昏头转向了，所以事先的准备工作一定要做。那么应该怎么做呢？首先，①你的预期是什么？想买什么样的房子？能够承受的心理价位是多少？这些做到心里有谱就行；②先上网查些资料，包括目前房价的走势、城市不同区域目前房价怎样；③综合自己的心理价位和当前房价，大致确定大致的购房区域；④在确定的购房区域内搜索小区以及房源。需要提醒你的是，网上挂出来的房源标注的价格不要相信，都是假的（要么根本就没有这个房源，那么标注的价格比实际价格低），都是中介发出的烟雾弹，目的是吸引买家关注，给他们打电话，他们知道你是潜在买家，就会给你推荐其他房源（一般是更贵的房源）。这个时候，你可以适当去实际看一看他们给你推荐的房源，不合适就不买呗，多走走看看总没错。3、最后，就是你最关心的问题，找什么样的中介。一般来说，既然是中介，那么他们肯定是各种资质都有的，肯定都能帮你解决购房过程中的各种问题。那么，中介的差别无非就是品牌或服务质量的问题。通常，品牌较大的中介像链家、我爱我家等，大家可能都听说过，这样当业主想卖房时，可能会首先就想到他们，也就是说，这样的中介，他们手里掌握的房源可能比较多，像我当时买房时，找的是我爱我家，后来买的房子就是他们的独家房源。不过，这样的中介，中介费当然也就比较高。而一些比较小的中介，他们的中介费可能相对较便宜，但是掌握的房源可能比较少。不过，据我自己的亲身经历来说，现在中介不论大小，中介费都大差不差（一般都是买家1..5%，卖家1.5%）。这么说来的话，选择那么比较大的中介应该是正道。结尾给你放个大招，这是我师傅当时买房用过的招式，觉得挺不错的。我师傅15年决定换房，找的我爱我家，中介带他去看了一套房子，我师傅觉得房子很不错，当时就决定要了，但是表面上十分的淡定，没有让中介看出有任何端倪（心理战，不要让中介看出你的情绪变化，否则很不利）。但是中介费太高了，他不想出那么多钱，就想直接跟卖家谈（卖家有时也烦中介，如果买家有诚意买的话，他们更希望跟买家面对面谈）。可偏偏这个房子也是我爱我家的独家房源，中介不可能给你卖家的联系方式。这个时候，我师傅想到一个绝佳的办法，他找到一家很小的中介，进去直接甩给他们1w块钱，就一个要求，帮我找到XX房子的主人。这家小中介不需要带人去看房子，他们省了多少事，找个人不分分钟的事情吗，他们肯定乐意了。后来，就花了1w块钱的中介费，就买到了称心如意的房子。我师傅搬进去一个星期后，周边土拍，房价一夜之间涨了5000，6月份买的房，12月份净涨将近200w，牛吧！以上是我的一些经验，希望能够帮助到你。二手房抵押贷款年限是多久?二手房抵押贷款有哪些流程？问题详情：二手房抵押贷款年限是多久?二手房抵押贷款有哪些流程推荐回答：二手房贷款年限要求：各银行具体规定不一致。要求汇总如下：二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年。【部分银行规定】贷款到期日不能超过土地使用的到期年限;贷款期限与借款人年龄之和最高不得超过65岁。二手房贷款年限受到借款人年龄、二手房房龄、土地使用年限等因素影响。借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长;对于二手房房龄，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限，银行普遍规定二手房房龄不能超过20年或25年，有银行规定不能超过15年，更严格的要求不能超过10年，因此房龄过大，可能就贷不到最长年限了;此外土地使用年限也是影响贷款年限的重要因素，房屋土地使用年限是从开发商拿地时就开始算起，土地使用年限正常应该为70年，但是一般二手房肯定达不到这个年限，土地使用年限过短也会影响房贷年限。二手房贷款流程二手房贷款所需资料买房人需提供：身份证、户口本、结婚证、收入证明、6个月内银行流水、贷款银行储蓄卡，同时也要提交购房合同，即《存量房买卖合同》。两点注意的事项（1）银行会查未成年子女名下的房产情况，假如购房人户籍在北京，其未成年子女名下有1套房产，购房人名下也有1套房产，就超出了限购要求，银行将不予贷款。（2）银行对借款人的收入也有明确要求，假如借款人名下还有其他贷款，那么月收入要求如下：月收入=（原有贷款还款月供+现申请此笔贷款还款月供）X22.银行对申请贷款房屋进行估价一般，银行会交由专业的机构进行评估。3.银行审批审批通过后银行会出具批贷函，向卖方证明银行同意放款给购房人，卖方可将房屋过户。4.过户在实施了不动产登记制度后，现在过户时，仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证，不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。5.将不动产权证交给银行做抵押到不动产登记部门办理《不动产登记证明》，用以证明此房产上有银行的抵押权，一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。6.银行放款经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。 二手房有房产证但是当时开发商没有办理土地证，如何购买过户？问题详情：想买一个商品房，但是只有房产证，开发商目前还没办下来房产证，是不是无法过户？如何购买能过户，且法律能保障购买者利益。推荐回答：这样的房子是不能进行过户的。因为房屋的过户必须要有土地证和房产证，二者缺一不可。但是房子如果是有不动产登记的话，是可以办理过户的。有问题可以关注北京英淇律师事务所的号，在评论区留言，我会一一回复的！办二手房过户有什么流程？问题详情：办二手房过户有什么流程？推荐回答：很多购买二手房的朋友都会遇到房屋过户这件事儿，下面为大家分享二手房过户有哪些流程以及注意事项的知识，让您过户再也不发愁。二手房过户需要什么手续？第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。第二步，签订二手房买卖合同。第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。第六步，将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。第七步，凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。第八步，凭完税契证到土管部门办理国土证。第九步，凭完税契证到房管部门办理房产证。如果是全额支付房款，则可以省略第三和第四步手续。走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。二手房过户需要提供的资料主要有：房屋权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。卖方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证)；2、房产证；3、网签的房屋买卖协议；4、税费缴纳证明。买方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证)；2、网签的房屋买卖协议；3、税费缴纳证明。二手房过户需要注意的事项1、办理房产过户手续所需要的时间过户之后，房产即登记在买方名下，但领取房产证还需要等一段时间。这段时间根据不同办理机关，时间也不一样，一般在7个工作日左右。有些房屋需要到市建委办理土地证，则全部办证时间需要40天左右。2、本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续，法律规定可以委托他人代为办理，卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书，买方可以手写一份委托书，写明委托权限和时间，可以不办理公证手续。3、在建委办理了过户手续，却迟迟拿不到房产证怎么办?在极特殊情况下，买卖双方在建委正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。如果是因为发证机关需要完善手续修改数据，延迟一段时间发证，这种情况买方可以放心等待。如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。实践中绝大多数延迟发证，是因为建委需要完善手续、修改数据。办理过户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。4、房产过户后由银行放款，不需要买方另行授权以贷款方式支付房款，银行放款的时间在办理房产过户之后。这样就可能出现这种局面，即一旦办完过户，银行又因故拒绝放款，房主将面临房、钱两空的尴尬境地。事实上，这种情况是不会出现的，这是因为银行在房产过户后放款不需要买方签字授权，就可以将房款直接放至房主的账户内，银行在这里起到一种保障作用，保护买卖双方的利益。银行放款有两种模式，一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二是依据抵押材料(他项权利证书)放款。第二种模式更快捷方便，但需要担保机构提供担保才能操作。5、政策性住房如经济适用房和房改房产房注意事项政策性住房如经济适用房和房改房产房在办理过户手续时有一些限制性规定，不满足规定条件不能办理过户手续。买卖双方需要提前沟通情况，切实消除过户障碍，防止一切手续办完才发现不能办理过户，给双方带来巨大损失。二手房交易后要把房产证交给银行吗？问题详情：我在8月份买的房子，是二手房，10月9号过的户，我拿到房产证需要给银行吗？给银行的话需要银行给什么凭证吗？我是找的中介，他说把房产证给他就可以，行吗？还完之后怎么能拿回房产证？房子是在内蒙古赤峰。推荐回答：你这样担心很没要，目前房产证已过户到你名下，你去银行办理贷款，抵押房产证很正常，而且还有中介参与，假如你是卖方，房本已过户，房款未收到，那你这几个月估计睡不好觉了，开玩笑别介意买二手房要交多少钱才过户？问题详情：想买一套二手房，126万包一切杂费，但一次要交86万才过户，为什么一次要交那么多，卖家是拿房产证抵押了还是干嘛了吗，可不可以一次交少点让卖家就过户呢？推荐回答：谢邀首付款支付过高，尾款只有40万了，风险很大，必须弄清楚业主为什么这么要求。原因可能有：一、该房产有抵押贷款尚未偿还，贷款金额高。这属于替卖方偿还贷款，一般叫法是“赎楼”，因为赎楼之后才能交易。怎样防控自己的风险？①提前考察好该房产是否产权清晰，这个需要到所在地的房屋登记大厅查档。②还款的时候为了保证专款专用建议直接将款还到银行，让银行当时扣款，防止卖方将款挪用。③找专业的垫资赎楼公司操作，这样可以把买房人的风险降低，但是这需要收费的，收费标准各个地区各家公司不一样，需要中介公司推荐或者自己找。二、卖方有其他的用款需求，作为卖房的一个重要条件。遇到这种急需用钱的卖方，自然房价也是便宜的，作为买方自然也是心动的，可以理解。这种情况就更需要核实该房产产权是否清晰了，自然也要去当地房管局登记大厅查询。如何尽量降低自己的风险呢？①核实卖方真实卖房用途
A、如果是不靠谱的投资、炒股或者欠了太多外债的那就尽量远离。B、陪同去征信机构打印一份《征信报告》，看看其信用记录是否良好。C、在全国法院“被执行人信息”查询系统查询一下是否属于“失信人”，如果是，请远离。D、如果卖方有公司，在企业信用信息网查询一下其公司是否正规，是否有严重不良记录状况。如果无不良记录，需三思而后行。②锁定交易之后再付款A、必须要求做完“网签”（官方系统的买卖合同）之后再付款，剩余房款一定要办理资金监管，有的地区官方指定监管，没有指定可以找银行办理资金托管或者开设共管账户。B、要求收押其房产资料，房产证、发票、契税票，防止拿此房产再融资，增加交易风险。C、要求办理交房手续，提前入住，充分保护自己的权利。D、如果业主有其他房产或有价值资产，可以要求其抵押给买方人作为担保。关注“北京二手房交易专家”，所有内容均为原创，获取更多房产交易咨询请长期关注或私信准备买二手房，如何选择中介？问题详情：所以想找个新的中介来做，这个中介是一个开发商的下属产业，想着他们刚开始要做口碑，会不会好一些，到底是找老中介还是新中介好一些呢？希望买过二手房的帮我分析分析，谢谢！推荐回答：1、自己亲力亲为，而不是委托中介，这是最一劳永逸的解决方案，甚至连“劳”都算不上，是非常简单易行的。只需要和卖家约好时间，让他带上身份证明，到房地产交易中心，填好表格，交几十元的查阅费，工作人员就会给你一份房地产登记簿，上面就有房屋是否被抵押的信息。如果卖家拒不配合，那明显就是有问题，就不必再往坑里跳了。现在绝大部分中介都声称自家房源是经过调查的，甚至不止一次，然而买房子不是买白菜，还是不要存在侥幸心理为妙。有些人以为看房产证就够了，其实房产证上虽然有权利人、地址、建筑面积等基本信息，但是完全看不出抵押、查封等权利限制的情况，可谓毫无用处。2、实地考察，务必去物业中心询问业主信息。之前有看中一套房子，中介说，卖家要求这套房子的卖房钱款必须一次性以现金的形式交付。注意，提这种要求的房子多半有问题。经过多次讨论，后来他们又说接受先付部分首付，剩下的办理贷款。但是和中介的协商中，中介无数次的暴露他们急需要钱的态度，引发了我们的怀疑......于是我们特意去找了小区物业了解一下情况。物业听说这个房子，告知我们，听说房东外面欠了钱。谨慎的我们又向另一个物业工作人员咨询，也说这个房东听说赌博，外面欠了高利贷，还告诉我们，中介是知道这个情况的，所以这个房子才这么便宜。吓出一身冷汗，这样的房子再便宜，买了也是后患无穷。3、签约前对房屋质量一定要认真审查。不要天真的以为你看到的就是真的。除了查看本房屋外，一定要向左邻右舍或物业公司询问房屋是否大修过，查看房屋的内部结构时，特别看天花板有没有漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况。有其是对于简单的新装修二手房，更要区分是否掩盖了房屋墙壁上裂缝、天花板渗水痕迹等一些瑕疵。4、最好能直接和卖家当面议价，避免中介恶意抬高房价。房屋价款本来应该是买卖双方的事情，但现实中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解卖家的委托价，最好在中介的组织下直接与出卖人进行协商。但是现在好多中介都强迫卖家签独家协议，那就没有办法了。其实签赔协议对买家卖家都没啥好处，唯一从中牟取暴利的就是中介而已，居然还有那么多人前仆后继的中招，我也是醉了。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。5、交易失败，一定要找认识的、可靠的律师朋友要回定金。这一点的前提是一定是因为中介刻意隐藏真实信息，如买到抵押房、查封房才有用。因为根据我国有关法律的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误判断的，可以认定为欺诈行为。合同双方一方出现欺诈行为，则视为违约。中介明知故犯，于情于法都是理亏的。但是，现在的中介态度都很强硬，一般都一口咬定不可以退。当时差点买到抵押房的时候，我们找了一个当律师的同学，正好是做房产纠纷这块的，最后2万块钱定金还是被要了回来。同学说多数情况下一扯到律师什么的，中介大多不想把事情闹大，虽然过程麻烦，但最终还是可以拿回定金的。准确说，不止他们这家中介，作为一个买房者，稍微接触下这个市场后，就会发现大多数中介都是差不多操作流程，只在乎最后合同签订那点中介费，你的保障你的安全没人管。相比之下，反而觉得直接交易更可靠，毕竟房东没有中介那么圆滑。之前在网上看到一直被讨论的“互助卖房”，买卖家直接勾兑，很多人关注。还有房多多也推出了“直买直卖”，和房东直接联系，没中介，佣金也省了。这可能是另一种可行的模式。
郑重申明：本文内容来源于互联网，由人工智能大数据分析系统自动抓取筛选后自动生成，非人力所为，若有侵犯您的合法权益，请点击右上角[侵权举报]按钮维权，我们将立即进行处理。贷款买二手房，卖方是婚前买的房，房本上只有一人，我办商贷面签要对方夫妻都到场吗？过户呢？谢谢！|产权|二手房|商贷_贷款问答_融360
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贷款买二手房，卖方是婚前买的房，房本上只有一人，我办商贷面签要对方夫妻都到场吗？过户呢？谢谢！
提问者：REN***
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