这种二手房千万别买！这种二手房千万别买！老房翻新之承家家居百家号买房子要注意非常多的因素，其中房龄因素好多购房者都忽视了，其实这是非常不对的。买房不看房龄入住必定后悔。今天小编告诉您如何判断房龄，及买房什么房龄的房子适合买！很多打算买二手房的朋友们在买二手房时往往只关心了房屋结构，地理位置等因素，却忽略了二手房的房龄的因素。其实买二手房房龄也是要重点关注的因素。比如有的购房者没关注房龄，入住后才发现家中的管道老化，墙面掉皮，后来才发觉买的房子至少30年的房龄了。今天，小编给您讲讲如何识别二手房的房龄。如何识别二手房房龄？二、如果房屋内重新装修过，可以从厨房、卫生间的装修以及地板观察推测房龄，因为厨卫的装修比较难以改变，地板不容易更换，比较容易判断出房屋的真实装修年代。三、楼道和户表也能体现房龄的两个地方。四、查看产权证，产权办理的时间能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年，商品房则递推一两年时间。五、所以在购二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明＂房龄＂，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，业主应承担相应违约责任。二手房房龄不同于“房屋使用年限”首先我们需要明确房龄的概念。顾名思义，“房龄”就是房子的年龄，是自房子从竣工验收合格交付使用时开始算起的。也就是说，在买新房时，开发商在验收合格的基础上向业主交房了，这时候就开始计算房龄了。而在实际操作中，不少购房者经常会将其与“房屋使用年限”混淆。需要注意的是，房屋使用年限，其实说的是房屋土地的使用年限，是从开发商拿地之日开始算起的。举个例子来说明二者的区别，比如开发商2010年拿地，70年使用权；开发商在该土地建的房子，2012年交付使用。到了2018年，土地使用年限剩余62年（）；该房屋的房龄为6年（）。不过两者之间也有联系，通常房龄越长，其土地使用年限（已用）也越长，两者相差的就是开发商拿地后建设的时间。多少房龄的二手房，才最值得选呢？第一：买二手房的时候，房龄和小区新旧和管理有关；一个成熟的二手房小区，一般管理都非常的成熟，小区的舒适度，车位数量，管理理念等等，否非常的关键；一是现在买房，一个重要的指标，停车位；人人有车的时代，已经到来，小区里的车位是越来越值钱，也越来越紧张；二手房小区车位，是一个值得参考的标准，非择未来生活非常的不方便，车位价格要清楚；二是绿化和管理理念；记得有一个小区，小区的绿化是天然的，就在山上盖的小区，空气没得说；小区也还有一个高尔夫训练场，有幼儿园，有各方面的配套，可是小区管理太混乱，二老板说了算，二老板又是个独裁的人，物业管理也独裁，就和黑社会似的；这样的小区打死也不要，管理上太乱，负能量太多，到处都是埋怨，就要远离；第二：二手房的房龄和贷款有关系；现在买二手房，2000年以前的房子，都不能办理贷款，理由就是房龄太长，实际这些房子都是预制板的，不符合抗震和安全要求，当然那些电梯房还是批贷款的，高层是可以办理的；有的银行，对二手房贷款是有要求的，什么要求呢？一是二手房贷款最长年限是20年；但是有的银行规定，房龄加上贷款时间，不超过35年或者45年，这就好玩了；也就是说你买的二手房20年房龄，只能贷款15年，这个是一个要考虑的一个因素；二是房贷的比例也有所区别；房龄影响到贷款比例，公积金贷款比例与房龄关联非常的密切；比如房龄10年以内房屋，贷款成数为6成，10－15年以内房屋，贷款成数为5成，15－20年以内房屋，贷款成数为4成；20－30年内房屋，贷款成数为3成；而且商业贷款中，个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数。房龄越老，贷款的年限就越短，成数就愈低，甚至对一些高龄房产，银行是拒接放贷的。买二手房时，要知道房龄不只是关系到房屋的新老程度，还会影响房屋价格及入住体验。房屋越老里面的小问题越多，毕竟谁也不想自己的房子3天一小修，7天一大修的烦恼。更多经验分享，敬请关注本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。老房翻新之承家家居百家号最近更新：简介:专注老房改造设计施工作者最新文章相关文章昆明无证小区大盘点！卖不了房、贷不了款，业主已哭瞎昆明无证小区大盘点！卖不了房、贷不了款，业主已哭瞎从冬乐居百家号需要买房的小伙伴们，在昆明买房一定要注意一件事。那就是是不是证件齐全。具体是是那些证件，请看下方如果你要买的是新建商品房，那么需要查看项目是否五证齐全，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。你可以到房管局去查看项目是否取得了预售证，一般预售证是五证中最后一个取得的，如果项目取得了预售证，那代表其他四证也具备了，也就五证齐全了。如果你要买的是二手房，需要查看业主是否取得了房产证，土地证。如果没有这些证件的房子，再便宜你也不要买，因为证件不齐全在今后使用和交易中存在法律问题。许多昆明市民有这样一句感慨““躲过了烂尾楼，躲过了假学区房，却万万没想到，哉倒在土地证上。”也有很多市民庆幸，尽管自家小区绿化不够好、开发时间太早，但是证件齐全，没有带来不必要的麻烦。这些感慨的源头来源于新政策的实施。不动产登记日，昆明在全市范围内实施不动产统一登记，这对于昆明房地产市场而言极不寻常。房屋交易，特别是二手房交易，深受影响。由于许多楼盘开发商没有如约将土地证交付到业主手中，不少市民在房屋交易以及贷款时遇到难题，引发集体吐槽。为什么要替房地产开发商“背锅”？为什么有房屋预售许可证，最后却无法办理房产证、土地证？以下为各位看官的很吐槽 ！！@昆明二愣子：昆明没有土地证的小区至少占整个昆明市小区的一半。没有土地证二手房无法交易，好多新楼盘价格涨了不少。@芹V菜_428：说白了，土地证都是开发商的问题，我们老百姓不懂这些，老百姓自己有土地证如果出现问题还行，现在百分之99，全是开发商没办土地证，为什么要老百姓买单，开发商卖房子怎么没有政策要求他办土地证？？@风骑兵8084：刚买的二手房，过户完，土地证还没过户，然后六月初扣押至今没解决，贷款迟迟放不下来，如何解决？@诚实的复杂：小区建成已经快十年了，但是土地证一直没有办下来，问过物管总是说正在办理，现在房屋无法出售，希望相关部门协调。@single_shena：6月份交易的房产因新政实行无法抵押，买方贷不到款，房东收不到款，各种纠纷，请问如何解决@三神MT：我想问个事，咨询昆明公积金中心，住房商业贷款转公积金贷款现在仍然还要房产证和土地使用证，但是日开始两证合一，开发商半年前就接到通知因为两证合一所以不再新办土地证，半年时间过去了都没有个解决方法难道老百姓又中套路了？吐槽归吐槽，对于想买房或是买了房没有证的市民而言，大家更希望搞清楚哪些小区没有证？没有证会有哪些影响？应该怎么办？房产君今天就帮大家盘点解读一下！大家千万要警惕这些拿不到证的楼盘！警惕！盘点昆明&缺证”楼盘1/国福现代城位置：五华区红云片区北仓村动态：该项目由昆明市国福房地产开发集团有限责任公司开发，2012年10月开盘。据业主介绍，2013年12月以8060元/平方米购入，2015年6月交房，但直到现在房产证、土地证都没有拿到手。而当询问何时能拿到双证时，开放商一直以“尽快”推诿。2/白龙小区位置：盘龙区白龙路与华安路交叉口动态：白龙小区属于老小区。据业主介绍，17年前购买了该处房产，但土地证一直没有办下来，因此房屋无法出售。对此，相关部门解释，因开发商没有办理土地出让手续，因此住户不能办理土地证。而开发商表示，此事较复杂，正在与相关部门协商解决。3/金福地花园小区位置：官渡区新螺蛳湾二期斜对面，子君村经济适用房旁动态：据业主介绍，该楼盘已经全部交房，但大家都没有拿到房产证和土地证。该业主表示，“开发商现在没有钱，欠了融资公司的钱，人家起诉他们，要拍卖他们的债权，但拍卖了几次都流拍了，没有人买。“晚报记者了解到，业主与开发商合同约定的办证时间早就过了，3年来，开发商一直都以“在办了”各种推脱。而从相关部门了解到，该开发商没有缴纳土地出让金，并且，预售许可证被收了，房产证都没有办法办理。4/海运花园位置：官渡区彩云北路与广福路交叉口东北侧动态：据介绍，该小区与金福地花园小区同属于一个开发商。目前，1000多户住户都没有拿到房产证和土地证。5/云康园位置：盘龙区金色大道月牙塘公园旁动态：据居住在该小区多年的业主介绍，一直想完善住房手续，曾多次找到开发商，但目前仍然只拿到房产证，没有土地证。对此，相关部门解释，开发商未到国土部门申请办理分割大土地证的相关手续，建议开发商持该宗地大土地证等资料向国土五华分局申请为小区住户办理小土地证的分割手续。6/佳湖新城小区位置：西山区爱地路与前新路交差路口动态：据住户介绍，从2006年交房至今10年了，部分业主始终没有拿到土地证。7/铭诚雅苑位置：盘龙区金沙路与寺瓦路交叉口东北角 动态：据业主介绍，该楼盘交房已经三个年头了，但房产证、土地使用权证都没有拿到，每次去询问，开放商都说年底就可以拿到。8/都市枫林位置： 盘龙区植物园旁动态：业主表示，小区建成已经快十年了但是土地证一直没有办下来，问过物管总是说正在办理9 /兰亭上锦位置：西山区人民西路与春雨路交汇处动态：据相关律师介绍，该楼盘仍有住户没有拿理土地证。10/云南映象花好月圆小区一期位置：穿金路与铂金大道交叉口附近动态：该小区自2010年交房以来，开发商办理房产证的时间一拖再拖，不少业主生活受到了严重的影响：房子难租难卖、业主落不了户、娃娃上不了学……对此，开发商给出的解释是，由于土地政策变更，部分手续还没完全办下来。目前他们正在积极与政府部门协商，希望尽快给业主一个交代。11/名匠誉峰（溪谷雅苑）位置：北市区龙泉路动态：无法办理土地证，原因是开发商无力偿还5317万元贷款，银行质押名匠誉峰土地证，业主不能办理土地证和产权证，开发商提出拍卖未售房源总共532套（68套房源和464个地下车位），用于偿还银行贷款，解压土地证，为办理房产证扫清障碍。但据拍卖公司透露，今年1月份只成功拍卖了3套房源及4个地下车位，对于解压土地证来说还只是杯水车薪，恐怕连偿还银行利息都不够。原定于5月25日第二次拍卖，因无人报名，拍卖会最终惨遭取消。12/盛世百合小区位置：五华区虹山南路动态：房屋已交房多年，但开发商至今都未将房土地证、产权证办理给业主，业主拨打了市长热线，经昆明市住房城乡建设局调查处理，回复业主，该项目存在问题：一是开发公司占用购房者预交的维修基金和契税款，现开发公司财务困难，无法再缴纳到相关部门；二是四期项目土地抵押未解除；三是房屋登记申报主体问题（因开发公司已无人进行工作）；四是发票问题。开发公司未开具税控专用票。现阶段，各部门正努力解决以上问题，使购房者能够领到土地证和房产证。13/都市名典小区位置：盘龙区穿金路 动态：由于开发商迟迟没有向昆明市国土局缴纳土地出让金，导致小区土地使用证迟迟没有办理，并将土地使用期限从50年缩为40年，业主多处维权，昆明市国土资源局于日通知企业尽快补缴出让金，截止今年4月，开发商尚未缴清土地出让金，以致无法办理后续用地手续。14/盛世豪庭（4期）位置：五华区虹山南路65号动态：购房时宣传为证照齐全，但业主迟迟办不了土地证和产权证，业主到相关部门反映，获得的答复是4期的土地证被抵押了，开发商的契税和营业税都没有缴。15/银杏金川小区位置：官渡区环城南路动态：小区从2014年交房以来土地证和房产证一直未办理，燃气一直未开通16/溪畔丽景小区位置：盘龙区小庄立交桥旁动态：房产证遥遥无期，小区业主多次维询问，开发商表示正在办理，社交论坛中许多业主发帖诉苦，影响了孩子上学、落户、卖房。17/东盟森林位置：呈贡新区小王家营动态：房产证问题都入住多年开发商迟迟办不下来房产证，业主通过各种方式维权无果。18/昆明玉器城位置：盘龙区茨坝花渔沟片区石关村动态：据业主介绍，昆明玉器城小区因违规交房，配套设施一直不健全，房产证迟迟办不下来，房屋验收不了。19/磊鑫花园位置：昆明市五华区昌源北路1069动态：磊鑫花园业主曾在百度贴吧发言：从交房到现在已经有六年了，房产证一直办不下来。跑了多少次，回答都一样，说要补交地价差额款。业主质疑：这跟我们买房的老百姓有关系吗？既然发了预售许可证，就是认可此房可以交易，但是又办不了房产证，这是为什么？20/万宏嘉园位置：昆明市盘龙区旗营巷3号动态：据业主介绍，购房时开发商承诺8－10个月拿证，但一直未拿到。对此，昆明市住建局回复：经核实，该项目已完成相关综合质检验收，基本具备办产权证条件，但该项目土地抵押期至日，需解除土地抵押方可办证。为什么会出现没有土地证的情况？事实上，昆明的缺证楼盘远不止这些。早在2014年就有媒体做过相关报道，昆明市国土资源局调查显示，截至2014年，10%左右的已购房屋没有土地证。大概计算一下，昆明至少有上百个小区因各种原因没拿到土地证。在盘点时，房产君发现，尽管4年过去了，但许多当时没有土地证的小区，如今依然没有，业主们依然在为土地证的事情奔波，“双证合一”新政出台后变得更加焦虑。为什么会有这么多小区、楼盘，没有土地证，甚至连房产证都没有？购买了类似小区的业主应该怎么办？对此，昆明市国土资源局解释：土地证具有维护土地市场交易秩序、为土地管理和交易提供依据等功能，致使土地证拖延发放的原因主要有以下几种情形：第一，是上世纪90年代以来，利用划拨土地进行商品房开发的历史遗留问题。有的开发商拒绝补缴土地出让金，不主动申报，或开发商已经改制、变更、注销等情形；第二，是2010年12月，根据昆明市委、市政府的政策要求，对日以前已开发建设、已形成事实销售但未取得预售房许可证的，必须按规定补缴土地出让价款，否则将不得办理建设工程规划许可证、建设施工许可证、预售房许可证和相关登记手续。在进行个人已购住房登记时，有不少开发商仍未按上述规定上缴土地出让价款，导致无法办理房屋和土地登记手续；第三，是开发商在未依法通过招、拍、挂、划拨等有偿或无偿方式取得建设用地，未取得土地证的情况下，就擅自进行商品房建设和销售；第四，是开发商利用集体土地建设房屋进行销售，没有办理土地征收、农用地转用等用地手续，而购房者已取得了房屋所有权证；第五，是开发商已将大土地证进行了抵押贷款，导致购房者无法办理到小土地证。没有土地证有哪些影响？事实上，在不动产登记实施之前，没有土地证的弊端并没有暴露的如此明显。尽管多年前，昆明就已经明确，没有土地证的二手房禁止上市交易，但该类交易始终未受到实质影响。一位业内人士透露，在实施不动产登记前，根据国家规定，“房屋所有权证”和“土地使用证”两个证是完全分开办理的。实际操作中，二手房交易时，一般是完成房产证过户后，拿着新的产权证和相关购房协议等材料到国土部门变更土地证，土地证的过户相对滞后。交易过程中，也的确有一定比例的已购住房没有土地证，但也在正常交易。但是，自从不动产登记开始之后，没有土地证的房屋交易就受到影响。有房产中介向记者表示，目前，房产证和土地证都已经停办，办理二手房交易如果不持双证或者证明土地手续合法性的文件，是没有办法办理不动产登记的。而对于当前市民反映的各种问题，昆明市国土资源局表示，正在研究过渡性举措，以解决眼下推进不动产登记中出现的普遍性问题。此外，值得注意的是，没有土地证危害多多，不但影响不动产登记、无法进行二手交易，业内人士还分析，没有土地证，业主可能面临5大潜在危害：首先，开发商可以霸占着你的土地证大肆做文章。我们购买的商品房，大多为公寓式住宅。在售房时已将房屋所占土地及附属公共用地计入房屋总价，购房人应共同享有这部分土地的使用权。但若不办理住房用地登记，这部分土地的权利及范围就不能在法律上予以明确，容易被其他人侵犯。如果土地使用权分割证仍然在开发商手中，开发商就可以不断地违规建设，侵占公共用地，您的权益就受到了侵害。其次，房屋没有土地使用权证，就不能合法上市出售。第三，没有土地证，房屋所有权人就无法办理房产抵押贷款登记。第四，没有土地证，还会惹上不明不白的债务风险。购房人没有住房用地土地使用证，住房用地土地使用权有被原土地使用者(开发商)转让、抵押或因其他债务问题而遭受司法执行的危险。原因在于此时土地使用权证载明的权利人仍为开发商，土地使用权证仍在开发商手里。此外，没有土地证，拆迁安置时，业主只能得到地上建筑部分的赔偿，而得不到土地部分的补偿。最为关键的是，期限届满，不能申请自动延期。土地证的重要性不言而喻，买了房却拿不到土地证的昆明市民不在少数！而拿不到土地证的原因往往是开发商方面造成的！如何保障市民的权利，让他们不替开发商“背锅”？如何让没有如期拿到土地证的市民顺利完成不动产登记？这问题都亟待解决。今日话题：你的小区有没有这样的问题？记得给房产君互动，关注和点赞也走一波本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。从冬乐居百家号最近更新：简介:本人有丰富的综合领域写作经验。作者最新文章相关文章麦田房产提示：二手房房龄长短对购房有何影响？_中国产经新闻网
麦田房产提示：二手房房龄长短对购房有何影响？
现如今，很多人在购买二手房时，看重地段位置、户型、生活配套等因素，却容易忽视房龄问题。麦田房产提示，需要注意的是，二手房的房龄，对于买房时办理贷款的影响是很大的，同时也会涉及到土地使用年限等方面的问题，需要引起足够的重视。
房龄不同于&房屋使用年限&
首先我们需要明确房龄的概念。顾名思义，&房龄&就是房子的年龄，是自房子从竣工验收合格交付使用时开始算起的。也就是说，在买新房时，开发商在验收合格的基础上向业主交房了，这时候就开始计算房龄了。
而在实际操作中，不少购房者经常会将其与&房屋使用年限&混淆。需要注意的是，房屋使用年限，其实说的是房屋土地的使用年限，是从开发商拿地之日开始算起的。
举个例子来说明二者的区别，比如开发商2010年拿地，70年使用权;开发商在该土地建的房子，2012年交付使用。到了2018年，土地使用年限剩余62年();该房屋的房龄为6年()。
不过两者之间也有联系，通常房龄越长，其土地使用年限(已用)也越长，两者相差的就是开发商拿地后建设的时间。
房龄长短与银行贷款相关联
在二手房交易过程中，房龄长短会对购房者产生哪些影响呢?麦田房产提示消费者需要注意以下方面：
首先，目前住宅的土地使用年限为70年，房龄越高，剩余的房屋使用年限(即土地使用年限)就越短。对于土地使用年限到期的房子，是自动免费续期还是继续承担土地使用费，目前还没有定论。而且相对来说，房龄高的老房子，有可能出现问题也会较多，房屋涉及的维修费用也会相对增加。
其次，购房者按揭贷款时，房龄与贷款年限以及成数密切相关。比如有的银行规定，房屋贷款年限加上房龄不能超过40年。1998年的房子，至今已有20年的年限，正常情况下，银行最长的贷款年限是25年，此类房屋则最长只能贷款20年。
虽然各家银行的政策有所差别，但是总的来说，都是房龄越长，贷款的年限就越短，成数就愈低，甚至对一些高龄房产，银行是拒接放贷的。
用正确的方法准确判断房龄
既然房龄是购房前需要了解清楚的一个要素，那我们就需要通过正确的方式来确定房屋的真实房龄，避免被错误信息所误导。
正常情况下，看产权证登记表那一页的建成年代，如果没有就看登记表左下角的测图日期。若是以上两点都无法查询到房屋真实年限，则可以通过到房产管理部门查档获得。这需要房主配合，带上房本和身份证等相关资料进行查询。
另外，在二手房交易网上备案的情况下，网上挂牌后，输入产权证号，可查询房屋相关信息，但一般只有拥有挂牌权的中介公司才能查询。因此，要找正规的中介公司，减少风险。
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