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房屋的其它合法权属证明是什么
房屋的所有权除了房产证外还有哪些属于其它合法权属证明?如何取得?
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除了房产证,也就是买卖合同。其他没有什么能证明了。
房天下知识为您分享了一条干货
房产证是最具权威的证明,没有其他合法权属证明
买卖合同或购房**(契税**)
比如买卖合同,购房**等
房产证就可以直接标明此套房屋的所有权,不需要其他来证明了!
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论规避限购政策情况下借名购房房屋权属认定
日 | 发布者：徐欣 | 点击：855 |
摘要：论规避限购政策情况下借名购房房屋权属认定摘要：日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，部分地方政府也随即出台了各种限购政策。为规避限购政策，借名购房也随之而来，当纠纷产生时，借名
论规避限购政策情况下借名购房房屋权属认定 摘要： 日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 ，部分地方政府也随即出台了各种限购政策。为规避限购政策，借名购房也随之而来，当纠纷产生时，借名买房合同效力如何？借名所购房屋的所有权的归谁？目前学界观点不一，有观点认为规避政策借名买房合同合法，也有观点认为违法，属于以合法形式掩盖非法目的。而目前实践中判决结果不一，本文将通过引入真实案例尝试分析此问题。关键词：借名购房、规避、限购
& &一、引言2009年以后，包括上海在内的部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，为遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院于2010年4月发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，又于2011年发布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，部分地政府为贯彻国务院通知的精神，也纷纷出台了房屋限购令。为规避限购令，一些不具备购房资格的购房者借用他人名义购买房屋，随着房价的继续上涨，借名买房纠纷增多，一旦纠纷产生借名购房其合同效力如何？房屋所有权到底归谁？现实践中类似案例不断出现，而法律对此却无明确规定，各地在司法实践中判决结果也不统一，甚至同一地区不同法院的判决结果也会存在差异。 & & & &二、司法实践现状 & &针对为规避限购政策而借名买房行为，司法实务中各地法院规定的处理标准相去甚远，例如：“浙江省高级人民法院民一庭于2011年4月份出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第8条就对此作出规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策。以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后。以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(《以下简称《意见》)第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”由于各地法院没有统一的判案标准，导致实践中相似的案件事实，判决结果却天差地别，例如：1、张晓琪与高原所有权确认纠纷一案[1]【（（2015）深中法房再字第134号）】申请人：张晓琪被申请人：高原 & &案件事实：再审申请人张晓琪为非深圳户籍，在深圳已经拥有一套住房，根据【2010】82号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，张晓琪为深圳市商品住房限购对象。2012年，申请人委托被申请人代其购买房屋，双方未签订书面协议。2012年11月，被申请人高原作为买方签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》，购买房屋的首付款、税费、贷款均由申请人支付。后，申请人具备购房资格，起诉至法院要求确认涉案房屋归其所有。法院认为：1、张晓琪与高原之间存在事实上的借名买房合同关系。2、《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。根据上述法律规定，物权以登记发生法律效力。本案中，高原作为买方与开发商皇城公司签订了房屋买卖合同，并依法办理了登记手续。涉案房产现登记于高原名下，按照上述法律规定，高原是该房产的物权所有权人。现无证据证明涉案房产的登记事项存在错误，故张晓琪请求确认涉案房产的所有权归其所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于张晓琪与高原之间因借名买房合同关系而引起的涉案房产应如何处理的问题，不宜在本案确权纠纷中予以处理，当事人可另循法律途径解决。结果：最终未支持张晓琪诉请。广东省深圳市中级人民法院确认了张晓琪为规避限购令而借名买房的事实，却回避了对其行为性质进行认定，直接以无证据证明房产登记存在错误而驳回申请人的诉请。2、袁海振等诉袁也等所有权确认纠纷一案[2]【（2016）京0114民初5244号】原告：袁海振、贾祥凤被告：袁也、孙梦案件事实：原告袁海振、贾祥凤系被告袁也的父母。被告孙梦与袁也系夫妻关系。原告夫妻二人欲购买北京市昌平区东小口镇天通东苑二区某号房屋，因为限购、贷款问题，日，由被告袁也（买受人）与案外人签订《北京市房屋买卖合同》，所有房款均由二原告支付。涉案房屋登记在两被告名下，二人共有形式为共同共有。后原告起诉至法院，请求法院判决：北京市昌平区东小口镇天通东苑二区某号房屋所有权归原告贾祥凤、袁海振共同所有；法院认为：1、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。2、诉争房屋是二原告借用二被告的名义购买，二原告为诉争房屋的出资人和实际购买人。现二原告符合在京购房资格，其要求二被告将诉争房屋过户给他们的请求合法有据，也没有现实障碍，本院对二原告的该项请求予以支持。结果：位于北京市昌平区东小口镇天通东苑二区某号房屋由原告袁海振、贾祥凤共同共有。3、占俊华、虞秀斌与被告占剑所有权确认纠纷一案[3]【（2016）沪0115民初45811号】原告：占俊华、虞秀斌被告：占剑案件事实：两原告系外地来沪人员，被告以人才引进形式落户上海且长期在上海生活。原告作为被告的父母，打算在上海购买一套自住房屋， 2014年6月，两原告与房屋出售人薛某某签订了《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖合同》及《佣金确认书》，由于原告属于限购范围，而被告不属于限购范围，故在日，按照之前签订的《房地产买卖合同》的约定期限，以被告名义与出售人薛某某签订了《上海市房地产买卖合同》，购买房屋的钱款由被告支付。原告起诉至法院要求确认涉案房屋归其所有。法院认为：限购政策属于国家对房地产市场宏观调控的行政手段，即使原告借被告名义购房系双方的真实意思表示，但由于原告系限购对象，房屋产权过户至原告名下存在法律上的障碍，属于履行上的不能，故原告为规避宏观调控政策，通过确权实现产权变更的诉讼请求，本院不予支持。结果：驳回原告诉讼请求。上述三个判例可见，第一个判例法院认可原、被告借名买房的事实，但却认为物权登记没有错误，不认可借名买房的合法性，物权属于名义购买人；第二个判例认可原、被告借名买房的事实，也认可了借名买房合同合法有效，判定实际出资人为房屋所有人，第三个判例，法院认可借名买房的事实，但认为因违反限购政策而履行不能，故未支持原告诉请。由上述三个案例可知，实践中法院判决标准不一，有的直接将所购房屋判归实际出资人所有，有的驳回实际出资人的诉请，但是对驳回理由往往一笔带过，含糊不清，并不实际分析借名合同的效力。 三、学界主流观点（一）借名合同合法有效这类借名合同虽违反了地方政府发布的限购措施，但地方政府发布的限购令属于政策，而非法律、行政法规，故不构成违法，应属有效。借名合同无效理由一：借名合同属于“违反法律、行政法规的强制性规定”，故无效；理由二：借名合同属于“恶意串通损害国家、集体或者第三人利益”，故无效。 本人观点笔者认为规避限购令借名买房的行为合法有效，而房屋所有权应归属于实际出资者，但若判决时实际出资者仍无购房资格，则以判决履行不能驳回实际出资者要求过户的请求。具体分析如下：（一）为规避限购政策借名买房的合同合法有效1、不属于“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形限购令既非行政法规，也非地方性法规。第一，制作主体不同于法律、行政法规。根据立法法，法律制定主体是全国人大及其常委会，行政规定的制定主体是国务院，而限购令，则基本都是由地方政府部门制定发出。其次，形式不属于法律、行政法规。法律的形式通常是以主席令的形式发布，名称一般为“法”，行政法规通常的表现形式是“条例、办法、规定”，而限购令， 都是由地方政府部门机关，以“意见、通知”等形式发布。所以限购令根本不属于法律、行政法规。限购令本身的合法性广受质疑。首先，“限购令”涉嫌违宪。一些地方的“限购令”禁止缴纳所得税不满一年的外地人买房，一些地方的“限购令”禁止外地人贷款买房，违反“公民的权利能力一律平等”的民法基本原则，并且损害公民的迁徙自由。宪法第三章：“公民的基本权利和义务”第九十条第二款：“中华人民共和国公民有居住和迁徙的自由。其次、限购令涉嫌违法。1、限购令不符合法律优位的要求。《中华人民共和国合同法》第4条规定，“当事人依法享有订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。至少从形式上看，楼市限购令违反了《合同法》规定的契约自由原则。虽然契约自由不是绝对的自由，在一定的情况下，国家可以干预市场，干预契约的订立。但这只是例外，而且国家的这种干预必须有强烈的公共利益正当性的理由，必须符合法律保留原则，通过法律的形式来进行，而且其所采取的手段必须符合比例原则。2、限购令不符合法律保留的要求。在依法行政原则中，法律保留原则为一个核心的概念。作为一项基本的宪政常识：为防止绝对权力对人权的侵犯，通过宪法——人民与政府之间的契约来确立人民的基本权利，为防止宪法基本权利被架空，创造了包括法律保留原则在内的宪法保障制度。很明显，限购令涉及对购房者交易权、居住权、平等权（以户籍为区分标准）以及对房产开发商经营权的限制，而以上权利属于宪法性基本权利，根据法律保留的原则，必须通过全国人大至少也要通过全国人大常委会颁布的法律来进行。所以，违反限购令的就不属于“违反法律、行政法规的强制性规定”。不属于“恶意串通损害国家、集体或者第三人利益”的情形恶意串通，是指双方当事人非法串通，共同订立某种合同，造成对国家、集体或者第三人利益的损害。而借名购房，显然没有损害集体或者第三人的利益。但对国家而言，国家利益是指国家在整体上具有的政治利益、经济利益、安全利益。[4] &根据该定义，借名买房未损害国家的政治利益、经济利益、安全利益，即未损害国家利益。不属于“损害社会公共利益”的情形首先，何为社会公共利益？所谓社会公共利益，是指社会上大多数成员的利益，而不是哪一个单位、部门或者集团的利益，更不是某个个人的利益。社会公共利益具有广泛性和群众性，该利益的维护将有利于公众的生活、产生、学习和工作，对社会公共利益的破坏将影响到广大群众的生产、生活与学习，给公众带来不便等等。[5]那么，规避限购政策借名买房是否损害了社会上大多数成员的利益呢？笔者认为没有。借名买房的行为，究其根本就是一个有资格的人用自己的资格为一个没有资格的人购房，等于说一个人放弃了自己的购房资格。如果说一个地区有资格购房的人是一千万人，如果发生借名购房，这个地区有资格购房的人仍然是一千万，并不会因为借名购房而导致有购房资格人数增加，即双方的行为并没有影响其他人的利益，更谈不上损害社会公共利益。借名买房，也不存在其他符合法律规定的合同无效以及可撤销的情形。故，笔者认为规避限购政策情况下达成的借名买房合同应属合法有效。所购房屋所有权人为实际出资人 & &民事行为应当遵守诚实信用原则，双方协商一致达成的借名购房合同，均应恪守，任何人均不应因其不诚信行为而获利。根据日刚刚生效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。不动产登记是一种法律推定，不具有绝对的排他性，故不能仅凭登记就认定所有权人。在不涉及善意第三人的情况下，应认定实际出资人为房屋所有人。但若实际出资人始终处于限购状态，那么应仍然认定其为房屋所有人，只是判决履行不能。
[1] 中国裁判文书网，“张晓琪与高原所有权确认纠纷审判监督民事判决书”，2016年12月07日。[2]中国裁判文书网，“袁海振等诉袁也等所有权确认纠纷一案”，2016年11月23日。[3]中国裁判文书网，“占俊华、虞秀斌与被告占剑所有权确认纠纷一案”，2016年11月1日[4] 王轶：“合同效力认定的若干问题”，《国家检查官学院报》， 2010年第 5期，第 58 页。[5] 李慈文：“如何界定调解书损害国家利益和社会公共利益”，中国法院网，。
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最高院民一庭：房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题
来源｜最高院法官公众号 法语峰言提示｜点击阅读原文，欢迎有偿法律咨询一案情简介上诉人：王某军被上诉人：李某强被上诉人：童某东王某军与李某强合伙经营高尔夫球用品业务，于 2001 年购得某市朝阳区东三环中路某大厦 A 区 1003 门面房（以下简称1003 房屋）一套，购房价款为 300 万元双方约定，王某军出资200 万元，李某强出资 100 万元；鉴于王某军系国家公务员，故经营高尔夫球用品业务以李某强的名义进行，合伙财务人员由王某军确定；二人并约定将 1003 房屋的国有土地使用权证和房屋产权证均登记在李某强名下后王某军与李某强因经营发生纠纷，高尔夫球用品商店于 2008 年 10 月停止经营停止经营后，李某强与王某军对合伙事务进行了清算双方于 2009 年 10 月约定，合伙结束后，所有合伙经营的事务均交由李某强所有，李某强补偿王某军人民币 760 万元在李某强付清补偿款760 万元之前，1003 房屋归双方共有；补偿款760 万元付清后，1003 房屋的产权完全归李某强所有在李某强付清上述款项之前，1003 房屋由王某军对外出租，并有权收取租金收益王某军与李某强并于同月对上述清算协议进行了公证至 2010 年 10 月，李某强共支付王某军 460 万元，尚欠 300 万元至本案一审诉讼之前，1003房屋的出租事宜一直由王某军负责，并收取租金收益，但出租房屋的签约主体均为李某强2010 年 10 月底，李某强在未经王某军同意的情况下，与童某东签订房屋买卖合同约定，1003 房屋以 900 万元的价格出售，童某东于合同签订后 30 日内付清全款，之后双方共同办理权属变更登记手续关于违约责任，双方约定，任何一方违约，赔偿房屋价款的 30%作为违约金房屋买卖合同签订后，童某东依约交付了全部购房款之后，童某东要求李某强协助办理房屋权属变更登记手续，但李某强要求童某东增加房屋装修款 100 万元二人协商未果另外，李某强在出售 1003 房屋时，李某强的妻子出具同意出售的证明，该房屋承租人亦明确放弃优先购买权2011 年 7 月，王某军起诉至一审法院，请求确认李某强与童某东签订的房屋买卖合同无效，主要理由为，1003 房屋系其与李某强的共有房屋，李某强未经其同意对外出售，违反了法律规定及双方关于合伙清算的约定，且侵害了其作为共有人的购买权益，应为无效合同另外，该房屋出售价款过低，根据其调查，同地区的房屋价值为 1500 万元故李某强出售该房屋的行为，损害了其合法利益李某强辩称，1003 房屋确实系其与王某军合伙购买，且在合伙清算时约定为双方共有财产其在出售该房屋时，确实未征得王某军的同意，故其同意王某军的诉讼请求童某东辩称，案涉房屋买卖合同系当事人真实意思表示不违反法律行政法规的强制性规定其在签订房屋买卖合同时，已经由李某强的妻子出具同意出售的证明，且房屋租户也放弃了优先购买权，其系信赖房产证才同李某强签订房屋买卖合同，是善意的，无任何过错至于房屋出售价款，1003 房屋签约时的购买价格900 万为市场价之后由于价格上涨，这是市场的因素造成的也正是由于价格上涨，故才有李某强不愿意销售的情况在李某强要求其另行支付 100 万元装修款未获得同意的情况下，该案系王某军与李某强恶意串通的虚假诉讼故请求驳回王某军的诉讼请求二法院裁判情况一审法院认为，李某强与童某东在签订房屋买卖合同时，童某东基于信赖李某强是1003 房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，且在签订房屋买卖合同时李某强的配偶也出具同意出售的证明，其信李某强为 1003 房屋的完全处分权人，对此没有任何过错，故对于其购买 l003 房屋的信赖利益应予以保护且经查明，童某东所购买的 1003 房屋在签订房屋买卖合同时，同周边同类型房屋的出售价格是一致的，且略高于周边同类型房屋的价格至于王某军所主张的 1500 万元的价格系本案诉讼时1003 房屋涨价之后的价格，不能以此作为认定童某东与李某强签订房屋买卖合同时的不合理对价基于此，在李某强作为该房屋的登记权利人同童某东签订房屋买卖合同时，童某东是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故房屋买卖合同系李某强与童某东的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效至于王某军所举出的证据能够证明其系 1003 房屋的共有权人问题，其法律效果是，在该1003 房屋共有权人不同意出售情况下不能完成物权变动，而不能否定案涉房屋买卖合同的效力据此，一审法院判决，驳回王某军的诉讼请求王某军不服一审判决，持与一审起诉基本一致的理由上诉至二审法院请求，撤销一审判决，确认案涉房屋买卖合同无效李某强同意王某军的诉讼请求童某东辩称，其系信赖 1003 房屋的登记簿，且其购买房屋时支付的对价是合理的，是善意的，并不存在同李某强恶意串通的情形其全款支付系通过银行转账，有明显的证据支撑至于房屋涨价属于市场的因素造成，与该房屋买卖时的价格无关，故请求驳回王某军的上诉请求二审法院认为，1003 房屋虽然在购买时由王某军和李某强共向出资，属于二人共同所有，但该房屋购买之后一直登记在李某强的名下；在出售该房屋时，李某强并未告知童某东该房屋属于其同王某军共有的事实，且童某东也无法知悉王某军同李某强之间关于 1003 房屋属于二人共有的事实，故童某东购买 1003 房屋是善意的另外，童某东购买 1003 房屋所支付的对价系签约时的市场价，此种对价是合理的，并不存在侵害王某军利益的情形综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确据此，判决：驳回上诉，维持原判三主要观点和理由由于种种原因，我国许多房屋存在产权不清错登误登漏登疏忽登记及隐瞒登记等情况在城市，居民私有房屋及相应的土地使用权未登记的，也非个别现象；夫妻双方将房屋登记在一方名下的比比皆是；家庭成员在房屋继承或分家析产时常常未办理或者未及时办理产权变更登记手续上述种种原因致使本属于共有的房屋登记在某一个或某几个共有人个人名下而在房屋交易中，登记权利人在未经过其他共有人同意的情况下出卖登记在其名下的房屋，往往构成无权处分，对于买受人与该登记权利人所签订的房屋买卖合同的效力如何认定，产生大量的纠纷本案所反映的问题在审判实践中具有典型性，主要涉及到出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合法律行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的约定的条件，如果买受人是善意，且支付合理对价，其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的，人民法院能否支持的问题对此，在审判实践中存在以下不同的处理意见第一种处理意见认为，案涉房屋买卖合同为效力待定的合同具体而言，某一或某些共有人作为登记权利人，未经全部共有人的同意，擅自对共有财产进行事实上的处分，该买卖合同的行为属于效力待定的无权处分行为因此，对于上述案例中的买卖合同的效力，根据合同法第五十一条的规定，属于效力待定的合同进而言之，在其他共有人追认或者出卖人取得完全的处分权时，买卖合同有效；而在其他共有权人不予追认或者出卖人不能取得完全的处分权时，买卖合同当然无效第二种处理意见认为，案涉当事人之间所签订的买卖合同应为无效的合同主要理由在于，首先，我国物权法对于共有物的处分规定了明确的条件，该法第九十七条对共有物处分明确规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外因此，在不符合上述条件的情况下，部分共有人处分共有物的，合同应该无效其次，我国城市房地产管理法第三十八条第（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让，因此在共有人未同意的情况下，当事人之间所签订的房屋买卖合同因违反上述规定而无效，故上述案例中的买卖合同确定无效再次，从最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则&若干问题的意见第89 条关于共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿的规定来看，其处理原则也体现了买卖合同无效的要求第三种处理意见认为，应对我国合同法第五十一条作限缩性解释，把效力待定确定在处分行为的效力待定上，而在买受人是善意买卖合同约定的对价是合理的情况下，即使出卖人处分共有房屋的行为构成无权处分，但是此种无权处分影响的是能否实现该房屋的物权变动，而不影晌物权变动的原因行为即买卖合同的效力，故根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，对于出卖人请求确认买卖合同无效的，人民法院不予支持对于上述几种处理意见，我们认为，第三种处理意见是合理的主要理由是：首先，对于我国城市房地产管理法第三十八条第（四）项规定，未经其他共有人书面同意的，不得转让共有房地产的规范性质，我们认为系属于管理性强制性规范即共有人之一的登记权利人违反该规定引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，不符合法律规定的共有物处分条件或者当事人约定的共有物处分条件，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续但是，对于这种管理性强制性规范的违反，并不导致登记权利人同买受人签订的房地产买卖合同无效的法律效果其次，在登记权利人出卖共有物不符合法律规定或者共有人约定的处分条件时，则登记权利人对于房屋的处分构成无权处分对于无权处分的买卖合同的效力，虽然在我国经历了一段时间的争论，但是随着最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第一款规定的出台，该争论得以一定程度的解决；即合同法第五十一条所规定无权处分影响的是物权能否实现变动问题，而不是以出卖人无权处分或者所有权为由认定买卖合同无效当然，在审判实践中，也有不少实务界人士提出疑问，上述司法解释的规定能否适用于不动产交易对此，我们认为，上述司法解释所确定的原则具有普遍适用的属性，应适用于不动产交易纠纷的处理基于上述判断，我们认为，对于本案的处理，根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第一款的规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效，故其他共有人要求确认买卖合同无效的，人民法院不予支持再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及到房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖保护二者之间的平衡，即真正额权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡对此，维护房屋买卖合同的效力，有利于保护善意买受人的合法权益，有利于提高经济效率，维护和促进诚信市场秩序的构建；并且，在共有人不同意出卖共有物，则买受人在不能实现其缔约目的的情况下，可以请求解除买卖合同，并请求由出卖人承担违约责任，这较之于认定房屋买卖合同无效的双务财产返还，对于买受人的保护力度更大当然，在房屋买卖合同有效的情况下，也并不表示对于物权人静态利益的不保护，即如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出卖的情况下，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益受到保护此种处理方式，较好地实现了物权人静态利益同善意买受人动态利益保护的平衡四最高人民法院民一庭意见出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持提示：欢迎添加最高院法官公众号：法语峰言其他公号需转载法语峰言公号内容，必须事先通过后台征得该公号同意本文转载自民事审判指导与参考总第56辑，执笔人：仲伟珩& 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