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如何办理房地产抵押登记，哪些房地产不能办理抵押登记
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如何办理房地产抵押登记，哪些房地产不能办理抵押登记一、如何办理房地产抵押登记房地产抵押登记程序如何办理?房地产抵押贷款之日起30天内签订合同,抵押当事人应当取代房地产住房房地产抵押登记手续,行政部门房地产抵押合同抵押登记之日起生效。办理登记时，抵押当事人应提交下列文件：(l)主合同及抵押合同;(2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;(3)抵押登记申请书;(4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(5)以预售的商品房作抵押的，须提交生效的商品房预售合同;(6)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;(7)可以证明抵押房地产价值的材料;如有效的房地产评估报告;(8)登记机关认为必要的其他文件。登记机关应对抵押申请进行审核，权属清楚、证明材料齐全的，应在登记受理之日起15日内作出是否准予登记的书面答复，并予以登记发证：(l)以依法取得房屋所有权的房地产抵押的，登记机关应在原《房屋所有权证》上作他项权利记载，交由抵押人收执，同时向抵押人颁发《房屋他项权证》;(2)以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。房地产抵押登记自抵押登记之日起生效。如未办理抵押登记，可能给你造成损失。二、哪些房地产不能办理抵押登记(1)权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等);(2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的;(3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的;(7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。
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不能办理抵押登记的房产有哪些？
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学校医院国家机关社会福利机构宗教寺庙等公共福利事业的不动产军队的房地产一般是不能作为抵押有产权纠纷的房地产产权关系不清的房地产被法院或国家司法机关裁定予以冻结扣押监管或以其他形式限制的房地产由国家计划即将拆迁的房地产在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产没有地上建筑物的农村集体土地不包括荒山荒地等已作过抵押但未经前抵押权人书面同意的房地产违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物具体到我们所熟知的产权性质还包括小产权房也叫乡产权房未满五年的经济适用房军产房校产房未办理《央产上市证明》的央产房平房绝大多数银行不予受理廉租房目前，银行和其他金融机构的能接受抵押的房产包括商品房公寓二次交易并已交纳土地出让金的已购公房满五年的经济适用房和可上市交易的央产房等等如果简单归纳成一句话就是能够顺利上市交易买卖过户的房产都可以向银行申请抵押贷款但需要注意的就是房产的房龄如果房龄太老比如在年以前建造的房产银行和其他金融机构就不能接受了&本文转自网络，如有侵权请联系删除。
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相关法律知识庄民们注意啦！这几类情况不能办理不动产登记|二手房|房产证_凤凰资讯
庄民们注意啦！这几类情况不能办理不动产登记
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导语：12月7日，石家庄不动产统一登记正式开始实施。不动产登记局提醒市民，村证房、小产权房等这些以前不可能发房产证的房子仍然拿不到不动产权证书。
原标题：庄民们注意啦！这几类情况不能办理不动产登记导语：12月7日，石家庄不动产统一登记正式开始实施。不动产登记局提醒市民，村证房、房等这些以前不可能发房产证的房子仍然拿不到不动产权证书。村证房、小产权房不能办不动产登记小产权房，通俗的理解是指在农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。按照《土地管理条例》第六十五条第三、四款规定，禁止在集体所有的土地上开发建设；同时《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。由于小产权房不是商品房，不但不具备交易的前提条件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真实存在，但购买人无法在政府职能部门登记过户，更不可能变更房子的归属关系。这四类情况也不予登记违反法律、行政法规规定的如土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。存在尚未解决的权属争议的对有权属争议的土地，应该在依法解决争议之后进行登记。申请登记的不动产权利超过规定期限的包括超过耕地、草地、林地等土地承包经营权的期限；建设用地使用权的期限；海域使用权的期限；地役权的期限；抵押权的期限等。地方居民购买的军队享有使用权的土地上开发的房屋不予登记注意：旧证换新证的暂不受理旧房产证不用专程去换成新的不动产权证书石家庄市的不动产系统刚刚开始运行，系统还不太稳定，尤其是一些老旧小区的房产和土地信息还没有落宗、挂接，而工作人员也在业务熟悉过程中，所以建议没有房产买卖、过户、赠予，没有进行房产抵押业务的居民，不用来办理不动产登记。按照国家“不变不换”的原则，12月3日之前颁发的土地证、房产证等各类不动产权证书继续有效，旧证、新证同时具有法律效力。权利不变动，证书也就不需要更换。不动产登记大厅目前暂时还不受理产权未发生变化、单纯想把旧证换成新证的业务。要先查询再办理买卖交易时，原来核发过土地证的，办理过户时必须同时提交房产证和土地证。通过中介办理二手房交易过户的个人，要提前通过中介机构进行查询，确认交易过户的房产信息和土地信息已经落宗、挂接，再签合同，然后按照规定准备材料，再去办过户；对于办理二手房抵押登记业务的个人和单位，在签约前也需要通过联网银行查询要抵押的房产信息和土地信息是否已经实现数据挂接匹配，信息挂接无误后再签约办理。房产证丢失补办不动产登记证要先挂失房主本人需要拿身份证去位于石家庄正东街与平安北大街交叉口附近的石家庄市房地产交易中心档案室办理挂失，提供其房屋坐落、结构、面积、所有权来源情况、现状和产权人姓名、住址、营业情况等内容，然后登报声明，随后拿着报纸和之前开具的资料去不动产登记中心办理补证即可。具体细节流程按工作人员指引进行。只有房产证没有土地证交易过户需要先查询业主需要先查询房地是否挂接，确认房产信息和土地信息已经挂接的，可以直接办理不动产登记证书；如果房产和土地信息没有挂接，则由原房主到不动产登记大厅现场登记办理，工作人员将会及时上门进行土地信息测绘、登记，与房产信息进行挂接后，再按规定提交材料，方可办理手续核发不动产权证。(据燕赵晚报、石家庄日报、新华网等综合)
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48小时点击排行抵押登记已对房屋权属进行限制
案例1孙先生手里有一处小产权房，他最近因为生意原因，想利用这处小产权房抵押贷款，于是他想咨询一下，小产权证能不能办理抵押登记，办理抵押登记后是否有效？【律师解析】小产权房建设用地有的属于耕地，有的属于宅基地，有的属于产权不明晰的土地或者有争议的土地，根据《物权法》第184条的规定，耕地、宅基地，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。其均属于没有变更为商业用途的土地，不能随意处置。国家房地产登记管理机关不得为其颁发合法的证、土地使用权证，更不能办理抵押登记。【律师提醒】小产权房不能办理抵押登记，仅能在本集体经济组织内部转让流通，为其办理抵押登记的行为也是无效的行为。案例2陈先生在今年4月的时候与买方签订了房屋买卖合同，并且办理了房屋预告登记。现在陈先生在公司经营过程中出现了困难，想把这处房产抵押向银行办理贷款。陈先生记得法律规定办理预告登记后，未经预告登记权利人同意，不得随意处分房产，那他想知道他是否能够设立抵押权？【律师解析】处分已经办理预告登记的房产，包括另行买卖，设置抵押权、质押权。设立预告登记后，标明该房产已经产生了新的权利人，该权利人一般已经开始陆续向原权利人付款，等待办理房产转移手续。因此如果允许在该房产上设立抵押权，会出现原权利人将房产抵押后，还不上贷款本息，导致房产被拍卖、变卖，预告登记人的权利就会丧失。因此，已经办理预告登记的房产，未经预告登记权利人同意，不得办理抵押登记。如您想设立抵押权的话，需要经过买方的同意。案例3曹小姐想咨询，她的房产证只在房产局进行抵押登记转让备案，但是没有过户的其他项权证，此登记是否有效？【律师解析】根据最高人民法院观点，房管局的登记只要不违反国家法律规定和当事人申请登记的真实意思表示，该登记应当认定为有效。抵押登记时对房屋权属的限制，或者是向抵押权人授予优先权。尽管该房产没有颁发他项权证，并不能影响抵押登记机关抵押登记的效力。因此，只要在法定登记机关办理了抵押登记，该登记即为有效的行为。
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来源：生活晨报
编辑：刘强
&&& 近日，记者接到很多读者来电，他们均是咨询关于房产抵押贷款方面的问题。本期，记者专访了太原市房地产产权登记中心抵押登记科巩成晨来解答读者问题。&&& 记者：你好，读者樊女士说，她现在经营一家酒店，想扩大运营规模，可是却苦于手中没有大额的流动资金。樊女士称，她名下有两套房产，地段不错，市场价也很高，这两套房产均无贷款，可不知道能否通过抵押来获得房产抵押贷款。&&& 巩成晨：你好！像樊女士这种需要资金购买或租用，可以将名下的房产做抵押向银行申请贷款，经营贷款一般最高可以申请到房产评估值的七成，贷款利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上，贷款年限一般在五年以下。在抵押贷款业务中，用于企业经营的约占50%左右。&&& 办理以上手续需要提供的材料有：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明等；本公司营业执照副本加盖公章、公司章程、近1-3年公司财务报表、企业银行流水、企业经营或融资用途证明资料。&&& 记者：读者孙倩准备今年12月份结婚，最近，刚在省城小店区买了一套两居室的房子，作为“爱巢”，孙倩这套房子是用自己所有的积蓄和父母的资助款全款购买的。眼下房子是有了，可是装修款却没有着落，她一时不知如何是好。&&& 巩成晨：时下年轻人都追求生活质量，对房子的装修也越来越讲究，装修款是一笔不菲的数目。孙倩可以将这套房产做抵押用于装修，按月偿还抵押贷款的月供，该房产仍可以正常居住。除装修外，抵押贷款还可以出国、留学等其他个人消费用途。抵押贷款用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%，最长贷款年限为10年。抵押房产用于个人消费的人群约占35%左右。&&& 孙倩可以带着借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、个人消费用途证明等材料到相关部门办理。&&& 记者：读者黄老板在省城建设北路胜利街口附近开着一家装饰公司，5年来一直租用着临街的一家底商，他每年光租金就要支出近二十万元，所以，黄老板想自己买一套商铺。但黄老板的钱都用在了进货上，手头一下拿不出两百多万元。现在，他名下有两套没有贷款的房产，不知道可不可以做抵押用来购买商铺。&&& 巩成晨：就黄老板的案例，虽然去年抵押贷款购房用途被叫停，但商业用房是不在调控之列的，像底商、写字楼、酒店式公寓等规划性质为“商业用房”的房产均不受限制。所以黄老板可以将名下两套房产做抵押，将抵押出来的钱用来购买商铺做生意。像黄老板这种购买商用房来做生意、或是居住、投资的人群约占到抵押贷款总办理人群的15%。&&& 需要提供材料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、购买商用房合同。&&& 记者：现在办理房产抵押的个人和公司是非常多的。那么我想了解一下，房产抵押为什么一定要办理抵押登记呢？&&& 巩成晨：首先，根据《中华人民共和国担保法》的规定，房地产抵押合同自办理抵押登记之日起生效。只有办理了抵押登记，抵押合同才具有法律效力，抵押权人的合法权益才能得到有效保障。另外，抵押登记还有优先受偿的效力，房地产抵押以后，债务人如果不履行到期债务，债权人就有权就该财产优先受偿。&&& 记者：如果有人想要申请办理抵押登记是需要谁来办理呢？是当事人拿上合同和申请书就可以办理吗？&&& 巩成晨：这个办理起来非常简单，只要借贷双方共同申请就可办理。这儿，需要提醒的是，单方当事人是不可以单独申请办理抵押登记的。&&& 记者：有市民也有这样的疑问，像民间借贷这种形式，能否办理房地产抵押登记？&&& 巩成晨：是的，现在还是有很多民间借贷这种形式。民间借贷是指自然人之间、自然人与法人之间、自然人与其他组织之间的借贷。民间借贷是我国法律所允许的，但非法金融活动则被法律禁止。所以，如果想进行民间借贷的话，只要是双方当事人意思表示真实即可认定有效。&&& 记者：那么，房屋的一般抵押权登记该如何办理呢？&&& 巩成晨：只要提交材料就可以办理。需要的材料要件有：（1）登记申请书；（2）抵押人的身份证明（原件核对，复印件存档，公房需出具可证明婚姻关系的材料，如结婚证、户口本）；（3）房屋所有权证书或者房地产权证书（未注明单独所有，则需单身具结或者配偶签字）；（4）主债权合同；（5）抵押合同；（6）房屋他项登记申请受理单（加盖银行公章）；（7）抵押权人的身份证明（即法人、代理人复印件加盖公章存档，代理人原件核对）；（8）可以证明抵押房地产价值的说明或文件（评估报告等）；（9）银行授权委托书（法人签字加盖法人名章、公章）；（10）银行企业法人营业执照（复印件加盖公章）；（11）银行组织机构代码证（复印件加盖公章）；（12）银行金融许可证（复印件加盖公章）。&&& 记者：还有一个问题，房屋最高额的抵押权登记该如何办理呢？&&& 巩成晨：这个办理也是需要很多材料的。提交要件：（1）登记申请书；（2）抵押人的身份证明（原件核对，复印件存档，公房需出具可证明婚姻关系的材料，如结婚证、户口本）；（3）房屋所有权证书或者房地产权证书（未注明单独所有，则需单身具结或者配偶签字）；（4）主债权合同（一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料）；（5）最高额抵押合同；（6）房屋他项登记申请受理单（加盖银行公章）；（7）抵押权人的身份证明（即法人、代理人复印件加盖公章存档，代理人原件核对）；（8）可以证明抵押房地产价值的说明或文件（评估报告等）；（9）抵押权人授权委托书（法人签字加盖法人名章、公章）；（10）抵押权人企业法人营业执照（复印件加盖公章）；（11）抵押权人组织机构代码证（复印件加盖公章）；（12）抵押权人金融许可证（复印件加盖公章。注：抵押权人如为外地人时，需公证该企业的营业执照及金融许可证）。&&& 记者：上面咨询了不少贷款问题，那么现在再来看看读者的问题。有读者问：“我想办理抵押登记，但我有事儿不能去现场，该如何办理呢？”&&& 巩成晨：这个问题是个很普遍的问题，申请办理抵押登记时，需要申请双方当事人到场办理。如当事人不能前来的话，则需提交公证委托书委托他人代为办理抵押登记的相关事宜。&&& 记者：还有一个问题： “以未成年人名义购买的商品房或者未成年人与父母共有的房屋可否设定抵押？”&&& 巩成晨：可以明确告诉这位读者，未成年人是可以买房的，也可以领取房屋所有权证。按我国《民法通则》第18条第一款规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产。如果未成年人的法定监护人违反这一规定，擅自处分了未成年人的房产，应当对此承担民事责任。《房屋登记办法》第14条规定，因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供未成年人利益的书面保证。只要其监护人提供了这一书面保证，未成年人与父母共有的房屋也可以设定抵押。&&& 记者：还有一位是我们微信平台上的一位网友，他问：“我已经把贷款全部还清，银行已经给我出具了贷款结清证明，本人拿结清证明是否可以办理抵押权注销登记？”&&& 巩成晨：这个是不可以的。办理抵押权注销登记也是“双方申请”办理的，单方是不可以办理抵押权注销登记的。除了有银行出具的还款证明外，提交的材料还有：房屋所有权证；他项权证；抵押权注销登记申请书；产权人身份证；银行营业执照；银行授权委托书；银行授权人身份证与被授权人身份证明。&&& 记者：好，以上就是本期读者在线咨询的问题，希望其他读者和网友也可以积极参与咨询。也非常感谢巩成晨接受采访并为读者带来详细解答。晨报记者 张巧珍