请问向这问题我能否认为开发商在签合同时有欺诈行为故意在合同中设置陷阱,　能否根据合同法第五十四条要求撤消此内容?另外对于开发商手上和两户业主仲裁书的效力能否汲予我们全体业主?开发商现在强制扣押两证将交-找法网（findlaw.cn)
请问向这问题我能否认为开发商在签合同时有欺诈行为故意在合同中设置陷阱,　能否根据合同法第五十四条要求撤消此内容?另外对于开发商手上和两户业主仲裁书的效力能否汲予我们全体业主?开发商现在强制扣押两证将交
咨询下我04年8月买了商品房在交房时开发商要求交纳2500元管煤建设费,但按照省市一价清规定是不允许总价外加收的,就此问题也向物价投诉,物价局也明确答复不允许收已收的要退还,来开发商和两户业主(据说是开发商的亲戚)裁后说要收的理由是合同补充协议上有,合同法效力大于规定.但一价清制度是在04年1月1日就实施了,也就是说在签合同时开发商早该知道了但没告知我们,且物价局也对此仲裁提出了抗议表示不于支持.现在开发商据书拿着和这两户业主的仲裁书强制我们交钱不交就扣两证.请问向这问题我能否认为开发商在签合同时有欺诈行为故意在合同中设置陷阱,　能否根据合同法第五十四条要求撤消此内容?另外对于开发商手上和两户业主仲裁书的效力能否汲予我们全体业主?开发商现在强制扣押两证将交纳管煤费作为拿证的前提是否已经违反合同了能否要求赔偿?请详细回答万分感谢!!!
免费法律咨询，多年执业经验律师为您提供法律咨询服务惠州离奇仲裁：开发商延期交楼 可不按合同赔偿惠州大件事原创 08:13关注
开发商延期交楼，与开发商协商赔偿金额不成，惠州山语豪庭小区4名业主申请仲裁。惠州市仲裁委员会的仲裁结果却让他们大为意外，仲裁判赔的赔付比例比协商还少了一成。相关仲裁理由称，开发商延期交楼，避免了购房者过早地将房屋出售带来更大的利益损失。
部分业主手持裁决书继续维权。60多户业主遭遇延期交楼据了解山语豪庭位于惠州市惠城区龙丰街道办辖区。目前，该楼盘开发的是一期，共有1、2、3、8四栋楼，该楼盘的开发商是惠州市新恒基房地产开发有限公司。
据业主何先生、钟先生、周先生和宋小姐反映，2014年，他们先后购买该小区房子成为准业主。根据他们与开发商签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，开发商应在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付给购买人使用；逾期超过60日交房的，购房人有权解除合同，开发商当在解除合同之日起30日内退还全部已付款，并按购房者累计已付款的5%支付违约金；购买者要求继续履行合同的，自交楼期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向购房者支付已付房价款万分之三的违约金。
实际上，何先生、钟先生、周先生和宋小姐4人购买的房子，日才被通知入伙。像他们4人一样，遭遇延期交楼的业主共有60多户。裁决结果比双方协商的还少一成 据了解，延迟交楼纠纷发生后，开发商与相关业主展开协商。其中，约有一半遭遇延迟交楼的业主与开发商达成了赔偿协议。以延迟交楼赔偿约定的6折予以赔偿；另一半没有达成协商结果的，通过惠州仲裁委员会进行仲裁。
而仲裁结果，却出乎业主预料。仲裁庭认为，申请人（业主）与被申请人（开发商）签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，签约主体适格，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方具有约束力。
仲裁庭是鉴于约定逾期交房违约金的目的主要是弥补购房者所遭受的损失，且购房者已对涉案房屋完成验收交接手续，结合目前涉案房屋价格上涨等因素，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，仲裁庭同意开发商关于违约金予以减少的请求。
仲裁庭认为，以购房者按日向开发商支付已交付房价款万分之一点五的违约金的标准计算违约金较为适宜；仲裁费用，申请人和被申请人各付一半。4名业主质疑裁决书不公继续维权南都记者从山语豪庭开发商处了解到，该裁决结果出来后，他们通过继续协商的方式，已经将绝大多数涉案业主提出的延迟交楼问题，通过赔偿予以解决。原本有5户业主质疑裁决不公，后来经过做工作，一户同意了7折赔偿（略高于协商解决的业主，是弥补他的律师费和仲裁费），目前还剩4户。
何先生等4名业主认为，明明有《商品房买卖合同》及《补充协议》，开发商却不严格履行合同和《补充协议》有关违约金的条款，惠州仲裁委在仲裁过程中忽略这些因素，涉嫌偏袒开发商，因此，他们对该裁决结果表示不服。此外，该案的独任仲裁员王某在市房管部门工作，他们申请要求回避；结果，市仲裁委主任不同意王某回避。他们怀疑其中存在利益问题，影响公正裁决。
何先生拿出《裁决书》给记者看，他指出，仲裁委认为本案中，申请人（购房者）没有造成权益的严重损害，也未造成严重的经济损失，相反，被申请人（开发商）因为延期交楼的缘故，从某种意义上讲，保护了申请人的权益，避免了其过早地将房屋出售带来更大的利益损失。
何先生认为，该说法非常不合理，他们4名业主要求按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定赔偿。矛盾焦点合同成立有效 为何减半支付？4名业主认为，既然《商品房买卖合同》及《补充协议》是合法有效的，就应当按照合同约定执行，按照每天万分之三的标准赔付延迟交楼违约金，这样才公平公正。而仲裁委在作出合同成立有效的前提下，又裁决减半赔偿，显然有失公正。 仲裁委认为，2016年底惠州房价上涨，申请人（4名业主）因为持有房屋的缘故，从而房价大幅增值，获得了巨额利益。《合同法》的本意是为了保护买卖双方的利益，即使是被申请人（开发商）延期交楼，也没有对申请人造成巨大经济损失。作出减半赔偿的裁决，恰恰体现了《合同法》的公平原则。各方说法开发商：可继续协商也可走司法途径惠州市新恒基房地产开发有限公司总经理助理许欢介绍，山语豪庭1期延期交楼的原因，主要是开发商和承建商间的工程款纠纷造成的。对于延期交楼的责任问题，该公司从未推卸并一直是在通过协商、仲裁等方式进行解决。 许欢表示，山语豪庭的《商品房买卖合同》及《补充协议》中，违约金按照万分之三赔偿的条款，约定的太高了，正常情况下，都是万分之一。对于由该公司造成的失误，公司一直在积极面对，也希望业主理解。对于剩余的4户业主，公司考虑到业主缴纳了仲裁费和聘请律师费用，愿意按照违约金约定的赔付金额的7折予以赔偿，也算是弥补。如果4户业主仍不满意，也可以通过诉讼走司法途径解决。 目前，该纠纷问题仍在进一步协商处理中。律师：裁决减半，符合《合同法》公平诚信原则
广东人为律师事务所律师赵国通解释称，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。
就本案讲，延期交楼给当事人造成的损失，主要体现在房屋租赁方面，按照合同约定每天万分之三赔偿，以何先生购买的房子总价827449元计算，一天的违约金就是248.2347元，一个月就是元，该赔偿额度显然远远高于山语豪庭地段的实际房屋租赁价格。若减半赔付，每月平均赔偿额元，应该说，略高于当地同等面积房屋的租赁价格，是比较公平的。业内人士：回避请求莫名被拒，裁决公正性遭质疑
仲裁委员会的宗旨是：依法、公正、及时地仲裁平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权利纠纷，保护当事人的合法权益，保障社会经济健康发展。
惠州一名不愿透露姓名的仲裁业内人士认为，在仲裁过程中，对于申请人提出的仲裁员回避申请，如果符合道理，应尽可能满足其请求。独任仲裁员是由仲裁委主任指定的，决定是否需要回避也是由仲裁委主任决定的。比如，此案中，申请人提出该请求，肯定有其道理。独任仲裁员王某是市房管部门的公职人员，申请人怀疑其和开发商存在利害问题，由此申请回避。反过来讲，仲裁委主任不同意由他指定的独任仲裁员回避，很容易引发申请人对裁决公正性的质疑。市仲裁委：申请人认为违反仲裁规则，可向中院申请撤销
惠州市仲裁委有关领导介绍，仲裁案件一般是不予公开的，对于申请人提出的回避问题及对仲裁结果不满问题，仲裁委都有卷可查，有据可依，不是随意作出仲裁的。
其中，该案申请人提出仲裁员回避的申请，不符合现行施行的《惠州仲裁委员会仲裁规则》第26条和《中华人民共和国仲裁法》第34条的规定，故作出了不同意回避的决定。
而根据《惠州仲裁委员会仲裁规则》第26条第一款规定，与本案有利害关系的仲裁员应当回避。此案中，4名业主的质疑点，正是认为独任仲裁员王某在房管局工作，而该纠纷是与房产开发商间的纠纷，才申请其进行回避的。
此外，惠州仲裁委认为：案件裁决书是由仲裁庭作出的。本案仲裁庭认为，鉴于约定逾期交房违约金的目的主要是弥补申请人所遭受的损失，且申请人已对涉案房屋完成验收交接手续，结合目前涉案房屋价格上涨等因素，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，仲裁庭同意开发商关于违约金予以减少的请求。仲裁庭认为以被申请人按日向申请人支付已交付房价款万分之一点五的违约金的标准计算违约金较为适宜。
该负责人表示，惠州仲裁委作出的裁决是终局裁决，自作出之日已经发生法律效力。如果申请人认为仲裁委违反了仲裁规则，可以向惠州市中级人民法院提出撤销裁决。采写/摄影：南都记者郭秋成 实习生陈文珊编辑：易福红 实习生李佳珊TA的文章惠州大件事有种·有料·有趣惠州大件事的其他文章各位好，我因为开发商延期交房违约，申请仲裁后裁决解除签订的商品房买卖合同开发商在做出裁决后是不是故意变更法定代表人以逃避执行呢？--在线法律咨询|律师365(64365.com)
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各位好，我因为开发商延期交房违约，申请仲裁后裁决解除签订的商品房买卖合同开发商在做出裁决后是不是故意变更法定代表人以逃避执行呢？
延期开庭:是指仲裁庭确定开庭审理的日期之后或者在开庭审理的过程中，由于出现法定事由，导致仲裁审理程序无法按期进行时，仲裁庭根据当事人的请求，将仲裁审理推延到另一日期的行为。
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甲与开发商签订购房合同交付房款，开发商延期交房。甲领取房子后与乙签订二手房买卖合同，将房子出售过户给乙。现在还在诉讼期内，乙能否起诉开发商延期交房。乙能否得到开发商的违约赔偿吗？
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开发商延期交房能不能解除合同，延期交房可以退房吗？
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开发商延期交房怎么办，延期交房如何解除购房合同
根据规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人才有权。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说者并不能马上解除，但是如果在宽限期限过后，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，而且可以要求开发商返还所交的首付款和利息，并支付。可以的十种情况：第一，延迟交房。此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还或支付房款利息。第二，开发商缺少有效证件与批文，导致。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与人签署的合同属于。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。第三，开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。第四，拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到，购房人也可以要求退房。第五，无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对或贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。同样，如果因开发商的原因购房人无法办理商业按揭贷款的，也可以依照合同规定退房。第六，实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。今年3月15日启用的新版合同规定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。这突破了以前按建筑面积来测量的“惯例”。第七，房屋质量不合格。房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，目前房地产市场较少发生。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到目前为止，北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。第八，地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。这是今年3月15日启用的新版合同规定的，买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。第九，房屋质量导致严重影响使用。根据2003年出台的最高法院司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。第十，开发商把房子。如果开发商在出售房屋之前就把所售，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。
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2387今日解答商品房未按合同时限交给业主，延时半年，开发商拒不赔付，我先经过天津市仲裁委员会仲裁后请问此份仲裁书可否还有效？--在线法律咨询|律师365(64365.com)
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问：感谢您的耐心回复，已经申请劳动仲裁追问：但原单位拖欠零散拖欠的并已经超出仲裁时限，劳动仲原集体企业零散拖欠我父亲工资，跨度在10年左右，已经过了仲裁时限，仲裁意见是直接起诉原单位，但原单位已经被法院以债权纠纷的名义拆分判给三个债权人了，现在已经没有原单位了，原企业法人承认拖欠工资，但拒不兑现，请问还能起诉么？请解答为盼。
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2387今日解答商洛X地开发商违约延迟交房&&业主维权获仲裁支持-商洛论坛-华商论坛
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商洛X地开发商违约延迟交房&&业主维权获仲裁支持
近年来《商品房买卖合同》纠纷屡见不鲜，开发商违约问题严重，但是业主维权往往处于弱势，找开发商解决问题，开发商不是借口推诿，就是蛮不讲理，业主也不知寻求司法救济。导致自己的合法权益遭受侵害而却求助司法。近期我委接连裁决了多起商洛XX地置业有限责任公司逾期交房违约案件现推举一起案例供各界参考借鉴。案&&&&情申请人柯XX于日与被申请人商洛XX地置业有限责任公司（以下简称XX置业公司）签订了《商品房买卖合同》购买了XX置业公司开发的商品房，合同第八条约定：交房期限“出卖人应当在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起31日内告知买受人的；2.“不可抗力”包括但不限于不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的事件。若出现上述不可抗力情形而导致交房延误的，出卖人可根据不可抗力持续时间长短，相应延迟交付该房屋，且买受人不能追究出卖人的逾期违约责任。”第九条：出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：⑴逾期不超过90日（含90日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹违约金。”申请人已按合同约定全面履行了自己的义务，交清了全部房价款，但被申请人至今未交付房屋。依据合同中约定的仲裁条款约定向西安仲裁委商洛分会委员会提请仲裁。被申请人辩称：被申请人认为不应该承担逾期交房违约金赔偿。关于交房一直在协商，是申请人拒绝接房，不是被申请人不交房。依据双方当事人所签订的《商品房买卖合同》中第十一约定：被申请人全部履行了交房公告，就应视为交房。合同第八条中约定了四条验收方式。其中第二条：该商品房经综合验收合格和第四条：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件没有约定。被申请人和申请人所谈的不是综合验收，综合验收是政府部门组织的验收，而合同约定的验收所选择的第一条：该商品房经验收合格，这显然是申请人与被申请人的验收，只能是甲方和乙方的验收，不能要求第三人来验收。商洛市住房和城乡建设局的函是行政行为，政府行政机关不能介入干涉双方当事人的权利，严重超越行政行为。因此被申请人不认可。本案的验收不是指综合验收，综合验收不是商品房交付的条件。争 议 焦 点本案的争议焦点是：房屋需经如何验收？验收合同约定的质量合格由谁履行？申请人认为商品房验收合格是指在相关单位组织验收并出具验收合格报告。被申请人认为验收是由申请人亲自对所购房屋室内情况进行验收则视为合格；申请人认为验收指相关政府职能部门进行综合验收，自己不具有相关专业知识，不是验收主体，而被申请人则认为根据相关法律规定，申请人则视为验收主体；申请人认为其所购房屋没有经过验收合格不具备交房条件，不予接房，而被申请人则认为，自己已在华商报及商洛日报上刊登了交房公告，应视为申请人实际已接房；申请人认为被申请人直至现在未对其所购房屋进行交付已属违约，而被申请人则认为，其以发出交房公告，申请人拒不接房，不存在违约。仲裁庭意见及处理结果经仲裁庭审理查明：申请人柯XX于日与被申请人XX置业有公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XTD---2011117）合同第三条：买受人所购商品房的基本情况约定“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第6幢1单位08层801号房。该商品房的用途为住宅，属框架剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上 18层，地下 1 层。该商品房阳台是封闭式。该商品房【合同约定】建筑面积共151.39平面米，其中，套内建筑面积_____平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 &&&& 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条：计价方式与价款“出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3，305.76元，总金额（人民币）伍拾零万零仟肆佰伍拾玖元整（500，459.00元）；第六条：付款方式及期限“2、按揭付款；”第八条：交房期限“出卖人应当在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起31日内告知买受人的；2.“不可抗力”包括但不限于不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的事件。若出现上述不可抗力情形而导致交房延误的，出卖人可根据不可抗力持续时间长短，相应延迟交付该房屋，且买受人不能追究出卖人的逾期违约责任。”第九条：出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：⑴逾期不超过90日（含90日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹违约金。”第十一条：交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人向买受人发出书信通知（或者登报公告）即为送达，买受人收到出卖人通知之日起15日内未办理房屋交接手续，则视为买受人无异议接受所购房屋。”合同签订后，申请人分别于日、日、日付购房款258,425.27元和日经被申请人同意和商洛建行约定结清按揭241,474.73元，共计付清房款499,900.00元人民币。申请人依约履行了合同约定的房款交付义务。按照合同约定，申请人于日后，曾多次联系被申请人验收交房未果后，于日依照合同第十九条约定向西安仲裁委商洛分会委员会申请仲裁。请求裁定：1、被申请人违反《商品房买卖合同》第八条逾期交房175天，应按《商品房买卖合同》第九条承担违约责任。赔偿违约金8，750.00元；2、被申请人承担仲裁费用。日申请人庭审变更增加申请主张：①、裁定被申请人承担自日至实际交房之日的逾期交房违约金；②、被申请人承担因未验收而明知不能达到交房条件而于日在商洛日报公告交房的行为属欺诈，应依法支付申请人所购商品价款的1倍赔偿。③、向申请人道歉。被申请人分别于日、日和日收到商洛市建设工程质量安全监督中心站和商洛市住房和城乡建设局“经检查大部分工地冬季保温措施实施不到位。为保证在建工程施工质量，杜绝发生工程质量安全事故，经市住建局研究：正在施工的工程一律暂停施工：因工期紧确需施工的工程，施工单位必须制定切实可行的冬季施工方案，经监理审核同意、建设单位审批，在落实了冬季施工措施后方可施工。”的商建质发（2010）19号和商政建发（2011年）184号、商政建发（号的“在建工程冬季暂停施工的通知”文件，但未告知申请人。被申请人就房屋验交曾于日后和申请人进行过协商无果。日、日，被申请人先后在《华商报》、《商洛日报》发布“交房公告”称：“6、7、8＃楼已经具备交房条件。10月31日至12月31日为交房期。”“首先，贺禧各位业主所购买的XXX天地一期6、7、8#楼已具备交房条件且已公告交房，目前交房工作已到尾声，请尚未办理入住手续的业主在本公告公布之日起，及时前往物业公司办理入住手续。若截至日前还未办理入住手续，将依据《商品房买卖合同》第十一条之相关约定视为相关业主已经收房，同时物业费将从日起计收”公告，明确约定业主“及时前往物业公司办理入住手续，”但没有告知申请人进行验收房屋事项。由于相关当事人聚集上访至政府相关部门，日，商洛市住房和城乡建设局函告被申请人“经调查，你公司开发建设的“XXX天地”项目在交房、物业服务过程中存在未竣工验收擅自交房、未取得相关许可物业服务擅自收取相关费用等违规行为。先责令你公司：立即停止违规向业主交房行为，待相关部门综合验收合格，满足交房条件后方可在再行交房；立即停止相关物业费的收取活动，待取得物业企业资质，经物价部门备案后按照相关物业收费标准方可收取：严格按照合同约定向业主足额支付逾期交房违约金，如有争议，业主有权申请仲裁或向人民法院提起诉讼。我局将视整改情况对你公司作出进一步处理。”仲裁庭认为：双方当事人于日所签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，且双方表示愿意继续履行，为有效合同。根据合同约定和建行商洛分行安排，申请人履行了合同第四条、第六条和双方补充约定的房屋总价款499,900.00元人民币。仲裁庭予以支持。被申请人违反合同第八条、第十一条及相关补充约定，逾期交房违约过错事实清楚。合同第八条交房期限约定：“出卖人应当在日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”而被申请人并未在日前和日前通知申请人对合同约定的6—1—801#房屋进行验收。房屋验收是当事人履行合同第十一条交接约定条款的前提和基础。验收房屋是双方当事人对合同标的物质量等约定的条件的查验，但验收并不产生合同标的物的交付转移。交接是合同标的物经验收后质量及合同约定的标的物条件合格后标的物发生转移的行为。即没有“验收”就不能发生交接。目前国家《建筑法》、《合同法》等相关法规规定和商洛市人民政府实行的是商品房验收交接制度为分户验收和“建设工程竣工验收备案表”强制性规范制度。合同第八条1款明确约定“依照国家和地方人民政府的有关规定，”并符合合同约定方式进行验收。而被申请人日前至今没有对6—1—801#房按约定双方进行分户验收和履行建设工程竣工验收备案表制度。被申请人发布在报刊上的公告明确为“交房公告”而只字未提验收房屋，并且公告“贺禧各位业主所购买的XXX天地一期6、7、8#楼已具备交房条件”，要求申请人“及时前往物业公司办理入住手续。”的公告内容，事实侵犯了申请人对该商品房是否达到了合同约定的交房条件的分户验收权利和查看被申请人建设工程竣工验收备案表的权利。尤其是合同双方当事人一方并不是“物业公司”，而被申请人要求“申请人及时前往物业公司办理入住手续，”显然违反合同约定的分户验收的一方当事人主体是被申请人的约定。被申请人既主张房屋验收是双方当事人的权利，又不履行合同约定的双方房屋验收的程序而直接公告要求申请人于日前往物业公司办理入住手续的行为，侵犯申请人合同义务权利，违约过错事实清楚。且被申请人没有证据证明通知过申请人履行房屋验收后合格的法律事实证据。被申请人答辩理由：“是申请人不接房不是被申请人不交房”的主张，仲裁庭不予支持。合同第八条再约定的“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.“不可抗力”包括但不限于不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况、政府行为及公用部门所引起的事件。若出现上述不可抗力情形而导致交房延误的，出卖人可根据不可抗力持续时间长短，相应延迟交付该房屋，且买受人不能追究出卖人的逾期违约责任。”被申请人举证的商洛市建设工程质量安全监督中心站商建质发（2010）19号和商洛市住房和城乡建设局商政建发（号、（号文件及“情况说明”、明确指出“因工期紧确需施工的工程，施工单位必须制定切实可行的冬季施工方案，经监理审核同意，建设单位审批，在落实冬季施工措施后方可以施工。”其文件内容属于可克服、可避免、可预见性。而不符合我国《合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”规定界定不可抗力事件的要素即“不能预见、不能避免、不能克服”。且被申请人就所上证据文件也没有按合同第八条第二款“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”的约定告知申请人。违反《合同法》第一百一十八条:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”之规定。被申请人主张的合同第八条因所上文件为不可抗力免责违约条款不能成立，仲裁庭不予支持。合同第十一条：交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”6—1—801#住宅商品房是否达到“交付使用条件，”应当由约定该商品房使用条件的合同双方当事人验收确认后，如达到交付使用条件后，被申请人亦应取得合同第八条规定的证明文件后由出卖人书面通知买受人办理交付手续。合同第八条明确约定“双方进行验收交接时”即双方验收为双方当事人，交接也为双方当事人。而且合同第十一条约定了“出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件”后“并签署房屋交接单。”被申请人没有按合同第十一条约定的而取得合同第八条约定的在房屋交接时应当向申请人出示的 “证明文件”事实清楚，更没有通知申请人履行“双方验收”以确认6—1—801#住宅是否达到了合同约定的交付使用条件过错成立。交易习惯中，尽管双方当事人往往在履行房屋“验收”和“交接”时习惯合并进行，但仍然事实实际履行了验收和交接的两种完全不同形式又可衔接进行的行为。合同第十一条同时约定了“出卖人向买受人发出书信通知（或者登报公告）即为送达，买受人收到出卖人通知之日起15日内未办理房屋交接手续，则视为买受人无异议接受所购房屋。”的条款属约定既定条款，既定条款在条件成就时生效。被申请人以单方在报刊发出的“交房公告，”即认为交房通知已送达申请人， 申请人即应承担“则视为买受人无异议接受所购房屋”的理由不能成立。对被申请人以报刊公告发布认为的申请人在被申请人公告交房后申请人已无异议接受所购房屋的主张不予支持。被申请人举证报刊交房公告证据仲裁庭不予采信。被申请人应依照《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定承担违约责任。综上，被申请人没有履行与申请人签订的《商品房买卖合同》第八条，第十一条的约定，没有证据证明其按约定与申请人履行了合同第十一条“双方进行验收交接”和第八条“该商品房经验收合格”的法定事实，从而难以实现其按合同第八条约定的“出卖人应当在日前”将“并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的目的。违反了《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百五十三条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”和第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”的规定和合同第九条“（1）项”之约定承担继续履行合同、采取补救措施和赔偿损失的违约过错责任。申请人申请被申请人应当承担逾期交房的赔偿请求仲裁庭给予支持。被申请人在未进行工程决算、双方验收和未取得国家房屋质量强制验收程序的文件建设工程竣工验收备案表的情况下，明知该商品房质量不具备交房条件而为了实现合同第十一条三款既定的交接房属违约免责的成就条件，有意回避合同第八条约定房屋交接所约定须向申请人提交的规定的文件和双方“经验收合格“的权利而在报刊发布已具备交房入住条件的交房公告的虚假信息，从而使被申请人实现申请人实际承担“公告即为送达，买受人收到出卖人通知之日起15日内未办理交房手续，则视为买受人无异议接受所购房屋”的违约过错之责任目的的违约事实清楚。违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”的规定，属发布隐瞒真实误导信息，侵犯申请人知悉真情权，从而实现其合同约定的被申请人的既定免责成就条件，过错事实成立。被申请人答辩“有交房公告，就应该视为交房”的主张仲裁庭不予支持。申请人主张被申请人不具备交房条件，而在报刊公告交房信息肆意掩盖没有验收房屋的违反合同约定的事实，和试图以交房公告诱导申请人放弃知情权利及国家建设工程质量强制性验收规定的行为，应当按《合同法》第一百一十三条的规定承担损害1倍赔偿的主张，仲裁庭经调查目前商洛房地产市场经营的实际情况和被申请人实际形成过错的情节予以据实部分支持。被申请人应当承担履行合同不诚实信用的损害补偿责任。处 理 结 果依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百七十九条，《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十一条一款、第五十五条、第五十七条之规定，先行裁决如下：被申请人商洛XX地置业有限责任公司自收到本裁决书之日起15日内赔付申请人柯XX逾期交房至日242天违约金12097.58元人民币；逾期按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。仲裁费用由被申请人承担。本裁决书自作出之日起发生法律效力。
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