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被执行人只有一套房屋能否强制拍卖？
作者：金溪县人民法院 侯志丹&&发布时间： 09:33:41
　　【案情】
　　邵某向资某借款30万元未还，资某诉至法院，法院判决邵某归还借款。判决生效后，邵某仍未履行，资某申请执行。在执行过程中，执行人员查询到被执行人邵某有一套80平方米左右的房屋，未发现其有其他可供执行的财产。执行人员立即对该房屋予以查封，并将查封裁定书送达双方当事人。申请执行人资某得知邵某有房产，要求法院对查封的房产评估、拍卖。另查明，被执行人邵某有一儿一女，均未成年，随邵某生活。
　　【分歧】
　　关于法院能否对被执行人邵某仅有的一套房屋进行拍卖，存在两种不同的意见：
　　第一种意见认为：可以拍卖。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。”第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。”对于生效的判决，邵某应当履行。房屋登记在邵某名下，属其财产，可以用于清偿债务；房屋被法院查封后，邵某仍未积极履行义务，因此，法院应当对邵某的房屋进行拍卖，以清偿资某的债务。
　　第二种意见认为：不能拍卖。被执行人邵某只有一套房屋，无其他财产可供执行，邵某有两未成年儿女需要抚养，因此，应当保留邵某和其所扶养家属的居住需要。因邵某的房屋只有80平方米左右，且有四人居住，未超出人均居住面积。因此，不能对邵某仅有的一套房屋拍卖清偿债务。
　　【分析】
　　笔者同意第二种意见，理由主要有：
　　首先，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定 》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”邵某向资某借款，未以房屋设定抵押，因此，邵某的房屋不是必须拍卖、变卖清偿债务的抵押物。
　　其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”根据上述法律规定，被执行人邵某只有一套房屋，且有两未成年儿女需要抚养，其房屋面积也不大，因此，在执行过程中，应保留邵某和其所扶养家属的居住需要。
　　再次，法院已经对邵某的房屋进行查封，邵某无法对其财产进行处置，从一定程度上保障了资某的权益。另外，从司法人文关怀及保障当事人必要的生活必需品来看，应该保留被执行人及其所扶养的家属的必要生活必需品，保证人有所居。
　　综上所述，邵某向资某借款时未以房屋抵押，房屋面积不大，且邵某有两未成年子女需要扶养，应保留邵某和其所扶养家属的居住需要，因此，不能进行拍卖。
责任编辑：元春华503 Service Temporarily Unavailable
503 Service Temporarily Unavailable享知识丨被执行人“只有一套房”也可以被强制执行
一、“一套房不能强制执行”是对法律的误解
司法实践中，很多人都认为“一套房不能强制执行”，是因为很多人记住了一个法条：“对于被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。”
其实是不存在这么一条法律的，正确的法律是这样的，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养亲属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”
根据该法律规定，我们不难看出：只要保障了被执行人最低生活标准的居住条件下，法院可以依法对被执行人的房产进行强制执行，即使房产是被执行人唯一的房产。
二、正确界定“被执行人只有一套房”
1、被执行人是农村户口，其在城市里只有一套房不属于“被执行人只有一套房”
很多人从农村来到城市，购房置家。由于其长期生活在城市，我们很多时候忽略了他的农村户口身份。其实如果他是农村户口，他在城里即使只有一套房，仍然可以被强制执行的，因为我们必须要知道，是否可以对被执行人的房屋采取执行措施并不是被执行人房屋的数量决定的，而是该房屋的功能决定的，简言之，只要这套房屋不是属于保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的房屋，就可以被强制执行。
所以如果被执行人是农村户口，那么他的住房保障问题是由农村宅基地制度来解决的，故城市里即使只有一套房也不属于“保障被执行人及其所扶养亲属最低生活标准所必需的居住房屋。”
2、被执行人尽管只有一套房，但如果户口并没有登记在该房屋中，也不属于“被执行人只有一套房”
现在由于人口流动加剧，故“人户分离”是非常常见的现象。所谓“人户分离”即一个人的经常居住地和户籍所在地不一致的现象。而在强制执行领域，“人户分离”是指被执行人只有一套房，但被执行人的户口并没有登记在该房屋中。这种情况下不属于上述中所说的“被执行人只有一套房”。
根据《户口登记条例》等相关法律规定，公安部门办理户口登记时就审核了登记人的居住问题，如果你的户口登记在一个地方，那说明你在这个地方有居住保障，这时候你在其他地方有房屋，那么这套房屋当然不属于保障你最低生活标准的，故不适用“被执行人只有一套房”的规定。
三、“被执行人只有一套房”的司法实务及处理
司法实务中，被执行人的确只有一套房，而这套房的功能的确是保障被执行人及其扶养亲属最低生活标准的住房的，如何被强制执行呢？
司法实务中，如果被执行人一套房屋是超出标准的，各地法院都会在保障被执行人及其扶养亲属基本居住用房的前提下采取“大房换小房“、“好地段换差地段”、“提供临时住房”等方式强制执行。
三种方式中较为可行的是“提供临时住房”的方式来解决被执行人基本住房的问题。具体如何操作呢？各个法院。各个案件都有具体的情况，不好一一列明。但实务中，执行法官大多都要求申请执行人先垫付部分租金，给被执行人提供临时住房，然后拍卖房产，再扣除垫付租金等方式来解决这一问题。
四、新型诉讼：代位析产之诉
司法实务中，经常遇到被执行人不仅只有一套房屋，而且这套房屋还是和他人共同所有的，这种情况下，怎么强制执行呢？如果大家遇到这种情况，可以向法院提起一种叫做“代位析产诉讼”来解决这一问题。
代位析产诉讼和确认不侵权之诉一样，都是最高人民法院根据司法实务中遇到的问题通过司法解释所确立的一种新型诉讼。简言之就是在债务人没有其他共有人达成分割协议的情况下，可以由债权人行使代位权，提起诉讼将债务人与他人共有的财产进行分割以供执行。
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今日搜狐热点听说中央高级法院有新文件,说被执行人跑了,最后一套住房也能执行,农村住房也_百度知道
听说中央高级法院有新文件,说被执行人跑了,最后一套住房也能执行,农村住房也
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高级住宅可以，但一般住宅和农村住宅都不可以。
最后一套房子要是别墅之类的
跑得了和尚跑不了庙，有房有车的可以执行住房和车
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最高法：被执行人为躲债转移房产致仅一套房产可执行
来源： 中国新闻网作者：
范向阳表示，正是基于上述指导思想，本次司法解释规定了对被执行人只有一套房的执行的，在进行充分利益权衡的基础上作出了一定变通的规定。种情况，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。
最高法：被执行人为躲债转移房产致仅一套房产可执行
发布会现场
　　最高人民法院执行局复议监督室主任范向阳今日介绍，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对于金钱债权的执行，明确了对被执行人只有一套房可执行的三种情况，执行依据生效之后，被执行人为了逃避债务，转让、转移自己的名下的房产，造成了只有一套房产，不属于保护的对象。
　　最高法今日举行发布会，通报《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关情况。
　　有记者问，《异议复议规定》提出被执行人名下只有一套房产的也可以执行具体在什么情形下可以执行？又应该如何执行？
　　范向阳表示，这个问题将来是一个社会关注的一个热点问题。在最高法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》时，第六条的规定就引起了强烈的社会反响。因为第六条规定，对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必须的房产，人民法院只能查封，不能执行。尽管第七条同时规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
　　范向阳介绍，实践中，人民法院处于维护社会稳定的考虑，往往是在被执行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止执行。后来，在很多金融机构作为申请人的执行案件中，申请人反应比较强烈，如果在被执行人只有唯一住房的所有案件中的房产都不能执行，那么很多金融借贷都不能执行。金融机构通过国务院、银监会、银行业协会这些部门与最高人民法院作了沟通。为了确保实践中的问题得到妥当解决，在充分考虑这一类债权特殊性的基础上，最高法依据法律又做了一个补充的规定，对于设定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要设定了抵押，就表明对这个房产可能被执行有充分的风险预料。
　　范向阳介绍，在对被执行人及其所扶养亲属作出必要的安置，留出一定的宽限期以后，人民法院可以执行。但是，对于没有设定抵押的房屋作为执行标的的这类案件中，执行程序就一直处于停滞状态。社会各界对此反应非常强烈。很多情况下，债权人往往因为债权不能及时收回，处于生活无着的状态，而被执行人名下明明有房产、财产，但却不能执行。为了进一步解决问题，本次司法解释起草过程中，经过充分征求意见、深入探讨研究，坚持了一下几点指导思想。
　　第一，在执行程序中，人民法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。
　　第二，这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必须的，否则，就不属于必要的保障。
　　第三，这个保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，被执行人最终居住权的保障还是要靠当地政府的各种救济保障机制，就是说应当向当地政府申请社会保障，而不能让本来应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。
　　第四，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。我们通过充分调研发现，很多案件中，被执行人本来有几套房子，人民法院的判决或者仲裁机构的裁决一做出来，被执行人意识到自己马上要输官司了，就赶快卖房，把自己名下的房屋全部转让、转移，有的转移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院执行的时候，被执行人称自己只有一套房子，不能执行。
　　还有一种情况，现在北京、上海房价上涨比较快，一些房屋的所有人把自己房子出卖以后，买受人把价款全部交付。经过一段时间后，卖方的人一看房价上涨，就不愿意交付房屋了。这个时候，买受人就打官司，要求卖方交付房屋。人民法院判决合同有效，限定出卖人在一定的期限内向买受人交付居住的房屋，等到法院执行的时候，他说我就只有一套房子，你不能执行。在这类案件中，出卖房屋是当事人能够预料的风险范围，是当事人真实的意思表示。进入执行程序后，被执行人又以这个理由对抗执行，就没有依据了。因为这违反了任何人都不能因为自己过错行为而获得利益这样一个法律基本的原则或者原理。
　　范向阳表示，正是基于上述指导思想，本次司法解释规定了对被执行人只有一套房的执行的，在进行充分利益权衡的基础上作出了一定变通的规定。
　　一是在债权的种类上区分为金钱债权和非金钱债权两种情形，有所区别。对于金钱债权的执行，对被执行人保障力度大一些，列举了可以执行的三种情形。
　　第一种情况，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必须的居住房屋的，比如老人名下虽然有一套房子，但其儿子房子多，足以保障生存，对其保障就没有必要。
　　第二种情况，执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的，本来有房产，甚至有多套房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，转让、转移自己的名下的房产，造成了只有一套房产，这不属于保护的对象，因为目的是为了逃避债务的履行。
　　第三种情况，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。这可能在大城市就比较困难，因为找到合适的、适当的房源是比较困难的事情。所以解释规定了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5-8年租金的。
　　这是因为，考虑到被执行人向当地政府申请被保护，需要一定的周转时间，所以规定了5-8年的期间。这5-8年的时间也给当地法院预留了做工作的时间。如果被执行人比较配合法院的执行或者申请人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被执行人不配合法院甚至抗拒执行，就会少扣除一些，扣除5年也可以。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。
　　另外就是针对非金钱债权的执行。这类案件中，执行依据本身就是交付居住的房屋，人民法院必须按照执行依据所确定的内容执行，这没有商量。但是考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以给予3个月的宽限期。如果3个月的宽限期过了，还是拒不搬出，人民法院只有强制其迁出。
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编辑： 汤云佩
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