&p&刚刚，我终于把上海的房子卖掉了。&br&很不容易。&br&从4月挂牌，今天出售，已经半年过去。&br&其实已经快要失去信心了，早上刚刚通过链家把房屋出租委托协议签好，打算出租作罢。没想到中午来看房的客人格外满意，下午就谈妥了条件，签了合同。&/p&&p&15-16年上海市场火爆的时候，这个楼盘的房子出售周期在两周左右，因为在周边来看，这个小区算是配套、品质、交通各方面还不错的。&/p&&p&&br&&/p&&p&有几个朋友最近半年在卖房。说一下他们的情况：&/p&&blockquote&有一个在仙霞路有一套优质地段的老公房，属于老破小，卖了半年没动静，他放弃了。&br&有一个在浦东世博板块，72平米新公房，近地铁站，挂牌在链家，整整3个月，一共只有2人上门看房。我问他是不是价格挂高了，他说已经是同小区同面积挂牌最低价。&br&还有一个朋友在闵行莘庄，上个月成功出售，120平米的房子，630万成交。最初挂牌价格是680万。不降价，就难以成交，所以该妥协就妥协了。&/blockquote&&p&&b&我卖房的价格不方便透露，但可以透露最终成交价在最初挂牌价的基础上，降低了11%。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&以上都是个例，但因为平时很关心房地产，也跟周边买房卖房的朋友交流，可以判断：长达半年左右的成交周期，议价幅度5%-10%，是目前上海二手楼市的典型缩影。&/p&&p&据房产中介透露，今年上海二手房的真实成交量，只有去年的三成左右——有的朋友可能不清楚，与二三四线城市不同，上海这种成熟的一线城市，房屋交易的主体是二手房市场，而非新房市场。&/p&&p&任何一种商品，成交量暴跌的情况下，价格想不畏缩，几乎不太可能。&br&严格的限购手段和越来越不友好的信贷政策，虽然也让很多想买房的朋友苦恼，但是请相信我，更苦恼的，一定是卖房人。&/p&&p&在上半年，我写了一篇专栏文章，&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&一苒说：2017年，房价的拐点是不是到了？&/a&&br&我分析了有利的因素和不利的因素，综合来看，不利的条件更多。不看好短期的房价趋势。&br&从目前的结果来看，算是暂时没有说错。房价大势稳中有降。&/p&&p&有人说近期三四线暴涨？&br&没错。但其实只是部分强三四线城市。更多的弱势城市将持续弱势。少数三四线最近腾飞，只是因为一线二线锁住以后，热钱投机而已。这种增长不是内生因素，不可持续。&/p&&p&&br&&/p&&p&下面说说18年的房价趋势判断。&br&谈几个点：&/p&&h2&&b&1 短期看货币&/b&&/h2&&p&货币就像用肥料浇庄稼。肥施的多，植物发育就好。很简单的道理。&br&15-16年货币非常宽松。17年在房地产行业大幅收紧了——房贷利率上升、限购、提高贷款首付标准。&br&这三招，我猜，18年不会有本质变化，但不排除稍微放松。&br&猜测的理由是：首先历史经验限购一般要持续2年以上；其次，17年市场太惨淡，18年稍微松绑一点是有可能也有先例的；但肯定不会真正宽松，只是不那么紧。&br&因为人家美国结束了宽松货币，开始从紧。中国货币要松太多的话，人民币就可能快速贬值或者热钱大量流出。造成金融不稳定。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&2 长期看人口&/b&&/h2&&p&先说大趋势，中国90后只有80后数量的80%。&br&如果你家开了一个餐厅，平时每天接待10桌客人，后来每天只能接待8桌。假设别的条件不变，盈利会发生多大变化呢？是降低20%吗？&br&错！可能是锐减50%！&br&因为你每天的固定成本需要6桌客人去摊平，其实只有4桌是盈利的。当客人降低时，利润会大幅削减。&/p&&p&房地产市场也是类似的问题。&br&一旦人口少了，总体大势就很难非常好。这跟70后传递接力棒给80后时不一样。90后为主体的购房需求会下滑。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&3 中期看供需&/b&&/h2&&p&有人说，中国有史无前例的城镇化？&/p&&p&没错，城镇化带来新的住房需求。&/p&&p&但我们也要看到。目前的一代中老年人，很多都在自住需求外，购置了额外的商品房，进行投资。在二三四线，拥有2套及以上住房的家庭实在太多，考虑到老人的住宅以后还会被子女继承，很多大家庭内的90后未来将面临持有3套或以上房产的幸福烦恼。&/p&&p&这是一种新的社会现象。&/p&&p&你见过哪个80年左右出身随便就拥有2-3套住宅吗？&/p&&p&不太可能的！他们的父辈处于计划经济住房短缺时代，没法留给他们很多房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&国家统计局的官方数字显示：2016年，中国全国人均住房面积达到了40.8平米。&/p&&p&这个数字，其实已经很高了，说明中国人并不缺房子。各位网友见过身边哪怕有很多人没有自有住宅吗？他们基本都有房子——他们抱怨房子稀缺，其实指的是优质房子稀缺，他们也许在北京东三环没有房子，但在老家都是有的。&/p&&p&其实任何领域的优质资源都是稀缺的，比如美女，比如钻石，比如NBA级别的篮球比赛，所以这种抱怨并没有太大意义。&/p&&p&&br&&/p&&p&40.8平米人均住宅是什么概念？意大利是43平米，荷兰是40.8，德国是39.4，英国35.4，法国35.2。80年代时，父辈一家人挤在20平米筒子楼的时代一去不复返了，我们已经赶上西方发达国家了。&/p&&p&中国土地辽阔，咱真的不缺房子。&/p&&p&查阅一下北京上海广州的人口密度，对比一下东京伦敦纽约，就会发现所谓“中国人口多，所以房价就应该很高”，不构成“一线永远涨”的支撑。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&4 政策 政策 政策！&/b&&/h2&&p&很多评论区的网友都指出了，在中国政策很重要。&/p&&p&确实如此。&/p&&p&首先，最近在开的大会定性了“房子是用来住的，不是炒的”。怎么理解这句话呢？&/p&&p&别光看政府怎么说，看看他们怎么做。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&以上海为例，看看这座城市的大招：五年内新建70万套永久租赁住宅。&/b&&/p&&p&为此，上海牺牲了数百亿土地拍卖收入，在很多外环内的优质地段，规划好了土地，低价卖给大国企地产玩家们（大概只有土地市场价的2成左右），然后由这些企业来建公租房。&/p&&p&这些土地，分布在张江高科，有世博园，甚至有古北豪宅区——这就是中央强力意识的典型体现。&/p&&p&70万套是什么概念？目前全上海有效租赁房源总计210万套。而且绝大多数都是民居，并不是专业的租赁用途产品。&/p&&p&如果你是一名一线城市的外来者，在北京上海租过50平米的民宅，一般都是80/90年代左右兴建的老房子，设计水平、破旧程度，可能会令你追忆起孩提时代自己在老家的居住氛围。&/p&&p&但是崭新的公租房，要好太多了。我在上海住过一年普陀区的公租房：品质大幅高于老破小，低于商品房。50平米左右，很合适都市年轻人，小区里还有地下地上车位。&/p&&p&70万套这样的新租赁住宅入市，将彻底改变上海的房屋租赁市场。&/p&&p&如果一位大学毕业的年轻人，发现他在上海短期内没有任何希望买到动辄数百万的住房，他可能会有些灰心，想要离开这里。但当他转念一想，只有在上海才有这么多良好的工作机会、发展平台，还可以用公平的市场价租到舒适的公租房，那他还是很有可能留在这里的。&/p&&p&&br&&/p&&p&很多城市都出了大招，另一个印象深刻的是武汉。&/p&&p&&b&武汉宣布：大学毕业生找到工作，一律给户口，买房政府补贴20%。&/b&&/p&&p&武汉这座城市有一个得天独厚的资源，就是每年30万毕业生，仅次于北京上海。&/p&&p&如此大力度的户口和补贴政策，说明武汉加入了著名的“抢人大战”——各个地方政府开始不把人口作为负担，而是视为一种资源了。&/p&&p&大家不要觉得中国政府不聪明，其实他们掌握最多的信息，丰富的经验，他们非常聪明。像武汉这样的决策，反应了一个趋势，也是葛优先生好多年前就在电影里预测过的：21世纪什么最贵？人才！以后人才是稀缺的，房子没那么稀缺。&/p&&p&中国人口以后的趋势是不涨反降，消费旺盛、生产力强的年轻人越来越不够，消费疲软、生产力弱的老年人越来越多。&/p&&p&像武汉这样的城市，就是希望变成人力资源抽水机，喝饱自己，饿死别人。&/p&&p&所以我强烈不看好三四线城市和小乡镇的未来——人口越来越像一场零和游戏，有人赚就一定有人亏。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么对人才吸引力强的一二线城市，就真的高枕无忧，房价一路涨吗？&/p&&p&我觉得也不现实。房子最终要靠老百姓的口袋买单。像武汉这样大规模拉拢年轻人进入劳动力市场，在人才供给旺盛的情况下，工资根本很难有效提升——过去10年，中国房价翻了多少？年轻毕业生薪水才加了多少？远远低于房价涨幅。&/p&&p&政府如果想要有效吸引年轻劳动人才，吸引创业公司，吸引产业资本，房价不能过高。这等于让这座城市失去“成本竞争力”。&/p&&p&按照政府的理想算盘，应该是维稳横盘：目前在一二线城市推进的“限购限贷”，在部分城市发生的“限售”，以及对新房子售价的“压制性审批”，实际上就反映了政府的心态。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&5 新房与二手房价格倒挂&/b&&/h2&&p&目前在不少限购的一二线城市，出现了新房售价与二手房倒挂现象。&/p&&p&倒挂的意思就是，同一个地区，新房售价比二手房还低。不合理。通常新房在同地区比二手房高20%以上。&/p&&p&武汉，嘉兴，甚至上海个别地区，都是如此。&/p&&p&这到底说明了什么？&/p&&p&我认为，说明政府努力刹车，压制房地产的过热。&/p&&p&过去的经验表现，房价暴涨很难被控制——这一届政府用肌肉告诉你，他们依然可以有效控制！&/p&&p&控制的方式可以很粗暴：开发商申报卖16万一平米，政府只批12万，还要求你不能捂盘。&/p&&p&这不符合市场经济，但是在中国，有时候“乱世需要重典”，没办法那么斯文。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&限制新房定价，造成新房二手房价格倒挂&/b&——如此以来，在限购限贷的大背景下，有限的购买力会优先投射到新房交易市场，这符合政府、开发商的利益，也不违背买房老百姓的利益，唯独打压了卖房老百姓的利益——新房这么便宜，他们的二手房还卖个屁，除非割肉变现。&/p&&p&一线城市还好，因为新房项目很有限。二三线城市就不一样了，新房满天飞，二手房根本卖不动——你以为你投资房产，赚了大钱，等你有一天去交易的时候，才发现：&/p&&p&&b&房屋投资的流动性可能远远比你想象的差！&/b&&/p&&blockquote&补充说明一下：每一次新房的交易，政府等于在土地出让、开发、售卖过程中，抽走大量的收益。每一次二手房的交易，政府抽走的只是几个点的税费。两者的利益回报完全不同，所以当限购来临，交易量锐减的时候，政府当然希望开发商的新房继续卖，老百姓的二手房冰冻就冰冻吧。&br&这是现象本后的本质。&br&这就是我在浦东世博的朋友挂牌3个月只有2个人看房的真实原因。&/blockquote&&p&&br&&/p&&h2&综合上面所有的分析，2018年，我个人的预测是：&/h2&&p&&br&&/p&&p&一二线延续限购限贷政策，银行货币维持17年的调性，最多适度放松。&/p&&p&新房价格维持稳定，个别新房供应极为稀缺的城市，可能微涨。&/p&&p&二手房价格出现肉眼可见的下跌。&/p&&p&&br&&/p&&p&三四线城市分化严重。不可以统一预测。&/p&&p&这么多三四线城市，根本就不能混为一谈。&/p&&p&比如浙江的嘉兴，潜力十足，周围100km可以到达上海／杭州／苏州／宁波长三角四大经济体，交通便利，天赋异禀。这种地方以后就算演变成中国的硅谷，也未可知。&/p&&p&而内地比如湖南衡阳，就只是一个普通的内地省份的普通地级市。没任何潜力。&/p&&p&判断三四线城市的价值，关键要看区位、交通等因素，如果能够成为一二线核心城市的分工合作者，能够导入更大的产业和人口，那还是有希望的。&/p&&p&否则特别不建议继续投资——不管短期房价走势如何。&/p&&p&中国就这么多人口，这么多财富，真的不够分。&/p&&hr&&p&&b&更多&a href=&https://www.zhihu.com/people/d98b0e713fbfcc49c62c& class=&internal&&@一苒&/a&的回答：&/b&&/p&&ol&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&为什么雷克萨斯在知乎上评价这么高？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&长城汽车年利润超过百亿，为何不拿钱出来做研发？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&奇瑞到底是一家怎样的公司，能否成为中国的本田？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如何看待五菱宏光上央视专题？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&丰田在国内为什么不销售一款20万的 MPV？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&为什么 WEY 销量越来越好，宝沃销量越来越差？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&为什么说电动车淘汰内燃机是大势所趋？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&一台车的毛利润如何计算？&/a&&/li&&li&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&买一辆二手车是一种怎样的体验？&/a&&/li&&li&&a 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刚刚，我终于把上海的房子卖掉了。 很不容易。 从4月挂牌，今天出售，已经半年过去。 其实已经快要失去信心了，早上刚刚通过链家把房屋出租委托协议签好，打算出租作罢。没想到中午来看房的客人格外满意，下午就谈妥了条件，签了合同。15-16年上海市场火爆…
&p&&b&从历次地产调控效果告诉你什么样的调控政策才会导致房价真正下跌&/b&&/p&&p&本轮房地产去库存以来，一线城市房价暴涨，然后引发政府调控，在2016年10月调控开始的时候，我曾写过《中国的房价什么时候会崩盘》，认为一线城市的上涨势头会得到遏制，进入横盘阶段，但是崩盘是不可能的，未来3~5年，一旦放开调控还会暴涨。&/p&&p&而实际上，北上广深这四个一线城市的房价被政府遏制住了之后，开始横盘止涨，买房资金开始蔓延到南京、合肥、武汉等二线城市，二线城市调控之后开始蔓延到三四线城市，于是引发了全面调控，如今全国房价都开始进入大横盘时代。对于全国所有的房价调控，我认为他的核心目的都只是不让房价涨，断然不会允许房价跌，这一点是可以历史来证明的，今天主要给大家说一下30年来的房产调控历史,让大家更深刻的了解中国房地产市场。&/p&&p&1980年是中国房地产的元年，这一年邓小平书记把房子定义为商品，同时推动房改和土改，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。1984年，邓小平肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。1987年，深圳在还没有修改宪法的情况下，冒险打了擦边球进行了首次的公开土地拍卖点燃了全国房地产加速前进的热情，如果确切的给一个中国地产开始进入商业化的时间点，我觉得1987年是比较合适的。&/p&&p&1991年，国务院批复了24个省份的房改方案，鼓励个人购买房屋，当年万科股票上市，全国房地产进入起飞阶段，中国地产的首个泡沫开始蓄积。&/p&&p&1991年，海南房地产均价是1400元/平米，1992年是5000元，93年达到峰值7500元，2年涨5倍，银行和国企的进入资金接近千亿元。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台，日，朱镕基发表讲话，宣布终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产市场，严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资等。于是海南泡沫直接炸裂，当年海口1.3万家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。同时，海南地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场进入寒冬。&/p&&p&由于房价连续阴跌，无人购房，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积达到5031万平方米，1996年房地产行业出现了全面巨额亏损，随着1997年亚洲金融危机的到来全国房地产行业已经濒临崩溃。&/p&&p&于是政府开始救市，日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全面终止福利分房，实行住房分配货币化。1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房，堪称中国房地产去库存的1.0版本。&/p&&p&2001年，供需关系开始失衡，这一年的第一季度，3个月内北京房价上涨达到97.3%，当年政府开始全面整顿地产行业。2002年，胡锦涛总书记在全国经济工作会议上提及房地产过热问题，掀开了政府和地产商之间的调控博弈大戏。&/p&&p&02年首先发布的调控大菜是《关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展的若干意见》，地产业称之为217号文，从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。&/p&&p&03年6月，央行印发《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》（银发【号）文，对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面做出规范收紧银根。对二套房提高首付比例，上浮利率等耳熟能详的规定就是在此文中出台的。121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头被终结，全国地产行业进入冬季。&/p&&p&但是造化弄人，03年中国遭遇非典，全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%，出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了《关于促进房地产持续健康发展的通知》，简称18号文，此文内容和121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。&/p&&p&于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出《关于切实稳定住房价格的通知》，称之为国八条。大概内容是要求各地政府重视房价过快上涨的现象，控制措施不利要追求领导责任，调整住房结构，保证中低价位、中小户型的供应，大力建设廉租房。&/p&&p&国八条完全没有卵用，市场用年涨幅12%来欢迎国八条调控的到来，2006年政府再度调控，推出国六条，大概意思还是国八条的重复不过再度强化，首次提出90/70的户型政策，核心落眼点还是让地产商多造小户型让百姓住的起房子，当年房价上涨6%，调控变为空调。&/p&&p&2007年，民怨沸腾之下，央行和银监会联合下发《关于加强商业地产信贷管理的通知》，要求对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制房地产开发贷款，项目资本金必须达到35%才发放贷款。效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。&/p&&p&又是造化弄人，半年之后，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地，在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年，如此巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。&/p&&p&除了四万亿投入基建行业外，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定，于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。&/p&&p&于是再度民怨沸腾，为了安抚民心，09年12月，政府推出国四条，10年1月政府推出国十一条来调控市场，我这里特意不写他们的名字以及内容，是要告诉你，这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子，怎么做经济适用房，怎么做小户型等等，没有收紧银根，没有降低贷款。所以，全部空调，2010年房价继续上涨，当年涨幅冠军为通州的副首都概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。&/p&&p&日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称国十条，其余9条我就不写了，不过其中一条必须写，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。&/p&&p&效果很显著，海南房价在2010年3月到7月的住房均价分别为1、、7019元/平方米，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势，于是2010年9月，国土部和住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。&/p&&p&接下来就是5年的冻市期，，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，所谓房地产去库存3.0版本，然后2016年国庆前夕再度开始调控，这些大家都很熟悉了。&/p&&p&上文是中国房地产二三十年来的历史，我今天把他们罗列到一起，大家看完之后我相信是很有收获的，对中国房地产的发展有了一个清晰的认识。从以上多次调控我们可以看出以下几点：&/p&&p&首先，政府是有砸盘能力的，93年海南泡沫一夜之间崩盘，全国房地产应声大跌，足够说明，只要银行断贷抽资下狠手，中国房价分分钟硬着陆，房价半年暴跌70%不是梦，不过代价是整个中国经济一同完蛋，所以政府绝不允许房地产行业崩盘，目前政府所有的调控，都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘，仅此而已。&/p&&p&其次，是历次调控真正引发房价下跌的那部分政策，从历代调控效果来看，当房价上涨的时候，任何政策都不能阻挡房价上涨，全部沦为空调，唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果，不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨，再多一点房价就开始下跌，如果减的狠了房价还能崩盘。&/p&&p&所以，当下次发布调控措施的时候，到底是空调还是真调，你看看有没有缩减房产信贷总量即可，他对房价影响所占据的权重非常大，同时房价崩盘有千万种可能，但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。&/p&&hr&&p&买房的最佳时机是什么时候？ - 紫色的股的回答 - &a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/2641&/span&&span class=&invisible&&4129/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&中国房价涨成这样，为何没有任何经济危机的征兆？ - 紫色的股的回答 - &a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/5633&/span&&span class=&invisible&&9355/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&想了解我更多内容，可以关注我的微信公众号：紫色的股。ID：zisedegu66&/p&
从历次地产调控效果告诉你什么样的调控政策才会导致房价真正下跌本轮房地产去库存以来，一线城市房价暴涨，然后引发政府调控，在2016年10月调控开始的时候，我曾写过《中国的房价什么时候会崩盘》，认为一线城市的上涨势头会得到遏制，进入横盘阶段，但是崩…
&p&这是一篇杂文，主旨算不上清晰，只是记录一下自己一直以来的一些看法。&/p&&p&前言：&/p&&p&&b&刚需的买房预算政府是当作自己未来的财政收入的。&/b&&/p&&p&&b&刚需的买房预算政府是当作自己未来的财政收入的。&/b&&/p&&p&&b&刚需的买房预算政府是当作自己未来的财政收入的。&/b&&/p&&p&&b&政府限贷限购本质上就是捂紧了自己的钱袋子。&/b&&/p&&p&要和政府一起收刚需的人头费？二手房主们，你们什么时候觉得自己可以和政府昭穆而坐，占政府的便宜了？在限贷限购的时候入市买房，就是在打政府的钱袋子的主意，试图和政府分享刚需买房的预算，这还是在政府捂紧了自己的钱袋子的时候，这种行为我觉得和与虎谋皮无异。&/p&&p&&br&&/p&&p&目录：&/p&&p&一、房子作为金融资产的性质&/p&&p&二、用价值投资分析房价的一些看法&/p&&p&三、房子在地方政府政策中的地位和性质以及对我国政策的理解&/p&&p&四、对限购现代政策的理解&/p&&p&五六七八、待续&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一、房子作为金融资产的性质&/b&&/p&&p&我不看空，也不看多，我只看收益和风险的比例。如果一项资产承诺超常收益的同时又承诺超低风险，那么这个资产就是可疑的，就是要审慎考察的。&/p&&p&对大部分人来说，把所有资产都押在一项高风险资产上是不合理的，哪怕这项资产有符合其风险的高收益。甚至对大部分金融机构都是如此。高杠杆满仓超高风险资产的，这是部分对冲基金大佬偶尔才敢玩的把戏，所谓艺高人胆大。但是你要想到，索罗斯的复合增长率是没跑赢巴菲特的。看到狼吃肉的时候就觉得自己是狼，看到狼挨打的时候就觉得自己是猎人，这种想法是不对的。&/p&&p&一个资产，要么期望收益和风险都高，要么期望收益和风险低，你觉得凭大部分老百姓的本事，买得到期望收益高风险低低的资产么？万达也是搞住宅地产发家的，我也相信凭万达的实力在一线城市核心地段拿地盖楼不成问题，你们可以自己看看万达是什么时候大幅缩减住宅地产规模的。收益和风险匹配，这是金融领域最基本到的原理。当然风险包括价格风险和流动性风险，但无论哪个风险最终都会体现在资产价格上。&/p&&p&地产跌了国家金融系统要完蛋，这个理论是建立在大部分地产和土地库存在开发商手里的，开发商是有限责任公司，贷款还不上了直接破产清算，资产拍卖了以后还不上的钱就一笔勾销了，所以风险会传递到银行。只要个人背上月供，也就是接过了开发商的负债，那么银行就安全了，我国是没有个人破产制度的，还不上月供就拍买房子，剩下的没还上的贷款个人要慢慢还，想赖掉银行的贷款只有自杀一条路，你觉得银行给个人住房贷款的利率比给企业的贷款低那么多是为什么？还不是看中了个人无法申请破产保护。顺便提一句，征信系统建立很完善了，欠钱不还高铁和飞机都做不了，出国就更别想了，当然偷渡另当别论。&/p&&p&想体验房价跌了赖掉银行贷款是什么感受的话，建议刷爆信用卡然后坚持三个月不还钱（前提是你信用卡要至少有个几万的额度，几百块银行有时候是懒得追债的），你会体会到我国银行系统的执行力的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二、用价值投资分析房价的一些看法&/b&&/p&&p&粮食是刚需，能源是刚需，因为没了这两样你活不下去，是会真的死的。所以在这两项上囤积居奇是可以赚钱的。因为只要掌握了供给，只要一个人还想活着，那么他无论价格多高都会想办法买粮食买能源的。哪怕借高利贷也会买粮食的。哪怕去借年息100%的高利贷款也要买粮食，哪怕抵押老婆女儿也要买粮食，这就叫刚需。所以这两类东西原则上是可以永远涨，直到涨到内战为止的。所以黄世仁可以卡住粮食的供给，逼迫杨白劳用喜儿抵债。因为不借钱就要被饿死，所以明知道借了就是一辈子的枷锁，也不得不借。&/p&&p&没房子会死么？租房子会死么？不住在一线城市会死么？如果要你抵押老婆抵押女儿去借100%年息的高利贷买房子，还不上房贷女儿就去给人做小妾，你还会买吗？如果这几个答案是不会的话，那么很抱歉，房子对你不是刚需。&/p&&p&承认与否，房子的“所有权”从来都不是刚需。居者有其屋是刚需，但是这个“有”是使用权的“有”，而不是所有权的“有”。房子的所有权从来都是奢侈品。&/p&&p&中国人热衷买房，有很大一部分原因是因为房子和学校以及医疗绑定，所以买房本质上买的是教育和医疗服务，剔除掉教育和医疗的房子是远远不值这么多钱的。如果如此的话，那么合理的逻辑应该是房屋的高收益支撑起了教育和医疗行业从业人员的高收入，只有这样才能保证有源源不断的人才进入教育和医疗行业进一步支撑起高昂的房价。但现在我观察到的一个问题是，大部分公立医院和公立学校（也就是和房子绑定的医疗和教育服务）的任职人员并没有参与到房地产行业的利益分配中，其收入和其支撑起的房价是不成比例的。海淀区动辄10万一平米的学区房和15年以来暴涨的楼市没有带动教师和医生的收入大幅上涨，作为价值的最初提供者在利益分配中只占如此小的比例是十分不合理的。最终的后果只可能有两种，一种是教育医疗行业人才收入出现巨幅上涨，按照帝都现在学区房的价格的话，我觉得人大附中的教师&b&平均&/b&收入至少要在年薪80到100万才合理，校长的收入更是要达到500万到1000万才合理，帝都知名三甲医院的医生和院长的收入也可以参考这个数字，毕竟他们支撑起的资产的价值已经至少有几百上千亿了。&b&如果海淀区学区房是一家上市公司的资产的话，那么这个公司市值恐怕上千亿甚至是大几千亿了，千亿市值的支撑者年薪几百万我觉得是合理甚至有些偏低的&/b&；另一种就是房价下跌到合理水平，以匹配现有人才的收入水平。否则势必带来人才的流失，至少是新入人才的减少。&b&至于流失到哪里去呢？我觉得不要学区的私立学校和补习机构是个好去处，同时还有能负担得起高薪的私立医院也是个好去处。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&三、房子在地方政府政策中的地位和性质以及对我国政策的理解&/b&&/p&&p&现在中国楼市的问题是，&b&政府用土地出让金作为收入来源，建立起了医院学校和其他基础设施。&/b&这代表了政府的收入是来自于一手房的买卖的，&b&所以政府不在乎二手房能卖多少钱，只要一手房能卖高价就行。&/b&而大部分二手房的投资者们，其实是搭了政府的便车，因为政府维持地价的努力变向推高了二手房的估值，而早先投资二手房的房东们用这种方式和政府一起对城市新市民“收税”。某种程度上说，&b&二手房的房东的获利是“薅社会主义羊毛”，是在政府的财政收入里分了一杯羹的&/b&。对政府来说，由于我国没有对房地产收资产增值税和房产的持有税，所以新市民购买二手房政府几乎得不到什么收益。&/p&&p&相信大家都明白，房地产增值的最根本一环，是城市新市民的增加，一个人口净流出的城市是无法支撑长久的房价上涨的。&/p&&p&如果假设城市每年净新增人口是10万人，这10万人人均有100万的购房预算，那么这个城市每年可以支撑起的房屋总价值的增长总额为：V=10万*100万=1000亿。&/p&&p&假设市面上待售的新房和二手房的比例为3：7，同时假设新房的销售收入100%由政府享有（假设政府自己就是开发商），那么可以得出政府可以从这1000亿的房产增值中收入为I=30%*1000亿=300亿。&/p&&p&这就带来了两个问题：&/p&&p&其一，是随着市面上可供出售的二手房数量的增加，政府必须要维持每年新房的销售和二手房的销售同比增加才能保证政府从房屋增值中的收入比例不变。&/p&&p&其二，是由于城市人口不断增加，政府需要更多的收入来支撑城市的日常运转，如果单单只是保持收入不变的话，那么由于开销随着人口增加而不断增加，政府势必面临不停增长的赤字，这是不可持续的。&/p&&p&解决问题一的一个办法是，增加新房供应以保证新房销售和二手房存量同比增长。问题是如果让土地供给不停增加以保证政府的分配比例的话，由于每年新增人口是固定的（甚至考虑到中国的人口结构，每年新增人口可能是不断减少的），那么一定会造成土地单价的下跌，到最后地变得不值钱，导致收入大幅减少。这是土地财政所不能容忍的问题。问题一不解决，土地财政的游戏就没法玩下去，&b&毕竟搭政府顺风车的人太多了，政府的发动力是拉不动的，政府千辛万苦建立了发达城市，不是让房东们坐收渔利的。&/b&（这里搭顺风车的人是指二手房房主，发动机是新增城市人口的购买力）。&b&我们的政府目前想到的方法就是暂缓二手房上市交易&/b&（个别城市实行的购买n年内不得上市交易的方案），这样可以保证在政府销售一手房的时候不会立即带来市面上可供出售的二手房的数量的增加，即可以&b&暂时&/b&保证政府在房屋销售中所占收入的比例，当然这个是以牺牲二手房房东的流动性为代价换来的。&b&不过有房子的人是最支持稳定的人，也就是最不可能闹事的人&/b&，&b&政府牺牲这部分人的利益基本没什么后顾之忧。毕竟一个民心不稳整天有人闹事的城市房价是肯定要跌的，所以房主们是不可能用上街这种方式来保护自己的利益的。&/b&&/p&&p&解决问题二的办法是，要么另辟蹊径增加收入来源（开源或者增加税种），要么节流减少城市人口（节流或者疏解）。政府一直在吹风房产税和资本增值税就是试图开源，同时北京控制人口增长，疏解非首都功能就是在节流。节流的效果总是有限的，因为节流的同时也势必会影响政府其他方面的收入，所以我认为政府最终一定会开源，从房价的增值部分里分一杯羹，这才是一劳永逸的办法。同时这也是个合理的办法，毕竟政府的投入带来了城市的发展，城市的发展带来的房屋的增值，那么增值部分里政府拿走一部分也是非常合理的，至于使用评估价值+房产税的方式来拿，还是用交易价格+资本增值税的方式来拿，就不太好说了。同时北京推出的部分产权房也可以看作是政府的一个实验，毕竟部分产权给政府带来了部分收益，结合足够同权一起来看，让政府可以从房屋价值上涨和租金上涨中分得一部分收益。如果说这会带来二手房价值的上涨，也不是不可能。但是我个人认为，有了之前对付搭便车的房主的经验，我们的政府应该不会再犯同样的错误。我个人想的办法是，房产税和增值税双管齐下，用房产税逼迫空置房上市交易，同时立法，将房屋卖给政府（或者政府下设的公司）可以减免增值税，这样政府可以回收一批现有住房用来实行部分产权房。但这样会占用政府大量资金，当然政府可以分期购买，以减少资金的占用（相当于向政府向房东借了一笔钱），是否可行我也不确定。&/p&&p&当然，结合最近的雄安新区的出台，政府还有另外一种方式来解决问题二，那就是&b&拿走城市中支撑房价的核心部分（医疗和教育），将其迁移至雄安新区，同时在雄安新区实行新的地产政策，所有房屋都是部分产权房或者是政府所有的公租房。&/b&这样可以保证政府在雄安新区可以直接参与到城市发展的利益分配中，保证了政府有源源不断的收入来支持城市建设。只要政府动了清华大学或中科院+部分知名医院+部分国企，我就可以预期北京市的房价会陷入漫长的阴跌过程。这样相对来说比较容易，因为目前支持北京高昂的房价的主要支柱就是教育和医疗以及企业。教育和医疗都基本是国有的，迁移只需要top的命令就可以，北京的企业也恰好是以国企和高新产业为主，国企迁移和高校医院一样，都是命令就可以。高新产业是会随着教育和科研资源而移动的，且如果雄安新区的房价低于北京，企业迁移到那里还可以适当减少薪水支付，对企业来说有利无弊。用这种方法有可以同时做到开源节流（获得了雄安新区的房屋增值利益，同时降低了北京市政府的负担），所以中央才会用“千年大计”这么夸张的词汇来形容新区的重要性。同时雄安新区也给中国其他城市做了一个榜样，如果北京和雄安的模式能够成功，那么就可以在全国大范围推广，为中国的新区建设打开了新的大门，同时也为中国的房地产市场建立了一个新的模式。如果真的能推广到全国的话，称之为千年大计似乎也并不夸张。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&四、对限购限贷政策的理解&/b&&/p&&p&众所周知的，中国很多城市已经在今年开始了堪称严厉的限贷限购政策。对这个政策，我的理解是政府试图在看好自己潜在的钱袋子（也就是所谓刚需的购房预算）。如果这个时候刚需盲目入场，大量举杠杆购房，势必透支了其未来数十年的购买力。刚需的钱都没了，政府在北京和雄安把公租房和共有产权房建设的再好，又能卖给谁呢？这个时候政府的限购政策，意义不实在限制刚需入场，而是在于限制二手房主们拿着刚需从银行贷来的钱离场。刚需的钱是政府未来建设城市维持城市运转的救命钱，政府没拿，谁也不许伸手。我认为政府现在得意思是：刚需不要把钱给二手房主们赚了，反正让谁赚都是赚，不如等一会儿， 等我的新区建设好了，等我的共有产权房和公租房建设好了，你直接来买我的房子，我也有钱投入到未来的发展中了。限购限贷政策先行，雄安新区紧随其后，然后是租购同权，然后是共有产权房（共有产权房的租金政府是按照比例分成的），我认为限贷限购政策是这一套组合拳里的第一拳，和后几拳联系起来看逻辑就很清晰了。我现在认为，有很大可能性，政府是打算用这套组合拳打趴下二手房市场，既然已经是高位了，就继续维持你们的纸面富贵，维持二手房市场的有价无市。你们蹭了这么长时间顺风车了，是时候处理一下没买票就上车的人了。&/p&
这是一篇杂文，主旨算不上清晰，只是记录一下自己一直以来的一些看法。前言：刚需的买房预算政府是当作自己未来的财政收入的。刚需的买房预算政府是当作自己未来的财政收入的。刚需的买房预算政府是当作自己未来的财政收入的。政府限贷限购本质上就是捂紧了…
虽然通过房贷计算器很容易就能算出房贷月供，但购房者为图个放心还是想知道买房贷款利息怎么算、银行按揭贷款的利息计算公式是什么。本文将回答购房者这个问题，希望对你的购房置业起到帮助。&/p&&br&&p&
一套房子，80平方，30000每平方，首付三成，贷款20年来算，月供多少，总利息多少：&/p&&br&&p&
按以上的是题意：该房屋的总价为万元，首付三成（72万元），贷款金额为168万元，贷款期限20年，按揭利率为5.15%（按日基准利率计算），按还款方式“等额本息法、等额本金法”分别计算如下：&/p&&br&&p&1、等额本息法：计算公式&br&&/p&&p&
月还款额=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]&/p&&p&
式中n表示贷款月数，^n表示n次方，如^240，表示240次方（贷款20年、240个月）&/p&&p&
月利率=年利率/12&/p&&p&
总利息=月还款额*贷款月数-本金&/p&&p&
经计算：月还款额为11226.94元（每月相同）。还款总额为元，总利息为元。&/p&&br&&p&2、等额本金法：计算公式&/p&&p&
月还款额=本金/n+剩余本金*月利率&/p&&p&
总利息=本金*月利率*（贷款月数/2+0.5）&/p&&p&
经计算：第一个月还款额为14210.00 元（以后逐月减少，越还越少）。还款总额为2548805元，总利息为868805元。&/p&&p&
以上两种方法相比较，等额本金法比等额本息法少还元。&/p&
虽然通过房贷计算器很容易就能算出房贷月供，但购房者为图个放心还是想知道买房贷款利息怎么算、银行按揭贷款的利息计算公式是什么。本文将回答购房者这个问题，希望对你的购房置业起到帮助。 一套房子，80平方，30000每平方，首付三成，贷款20年来算，月供…
&p&对于这个问题，让我们来开个上帝视角，把空军和多军的观点放在一起看。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一回合：人口&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 计划生育导致人口快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，羊越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？&/p&&p&&br&&/p&&p&2. 现在，买房的主力还是80后和90后，等到00后谁还买房子，00后的家长大多都是7080后，等00后长大准备结婚的时候，哪家没个3，5套供来挑选？&/p&&p&&br&&/p&&p&3. 从数据上看，放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势，需求减少是必然。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.根据国家计生委预测，2030年中国总人口就将出现逆转，变为负增长。随着老人离去，遗留下来的房子越来越多，又不能大量拆除，人却越来越少，供远远大于求，房价吃枣药丸。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来，将会出现大量的空城。现在的老城区，迟早变成卖不出去也没有人租的空城。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.中国目前城镇化率只有57.35%，远未达到发达国家85%以上的平均水平，因此还有至少20年的路要走。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.去年国家就下了死任务，要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口，各省都有指标，必须完成，这是人为增加需求。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-dffb4fcd61d7_b.png& data-rawwidth=&820& data-rawheight=&654& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&820& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-dffb4fcd61d7_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&3.在这个过程中，会有大量的农村人进城，变成城市户籍，这就意味着，进城就要买房，因为户籍变了，想回也回不去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.老城区的改造，和新城区的建设，都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁，更多的是进行货币化安置，而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱，一定会想办法买成房子，这也是一波非常大的需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.新的城市居民在解决自己的居住问题后，会想办法改善居住环境，为自己买房，为父母买房养老，一个家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以说是买来自住的。&/p&&p&&br&&/p&&p&因此，目前来看需求量依然很足。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一回合结束。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：在【2018】这一语境中，多军暂时领先一筹。至少在近几年，确实还有不少人造需求来支撑房地产。&/p&&p&&br&&/p&&p&从人口需求上来，2018年&b&多军占据优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二回合：调控&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.调控绝对可以控制房价，甚至让房价下跌，比如北京，已经连跌三个月，二手房平均下滑超过10%。不是房价管不住，而是看ZF想不想管。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.别看现在大部分二三四线城市涨的欢，那是因为让你们去库存，一旦去库存完毕，羊毛薅完，2018分分钟让你重新做人。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.现在房价确实太高，有发生系统性金融问题的风险，所以ZF开始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你还用老的思路，来看房价，一定会吃大亏。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.共有产权房，人才房，租赁用地，只租不卖，租售同权，这些最近出台的一系列政策，都是变相消弱房子的金融属性，让房子的内在价值减弱。政府的目的已经非常的明显。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.房产税即将出台，又是一大利空。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.明年买房大概率遇到限卖，动辄5年不能变现，把你的钱套死在里面，遇到风险跑都跑不掉。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.房地产是支柱产业，关乎民生和社会稳定的问题，政府不会让房价出现大跌的情况。2008年房价曾经遇到过暴跌的危机，ZF立刻就出台了4万亿救市，房价应声而涨，再创新高。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.调控是为了抑制房价过快上涨，从来没说过是让房价下跌，不大涨不大跌是最直观的表态，根本不用担心当接盘侠。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.地方zf没有打压房价的动力。因为卖地的收入，是地方主要的收入来源之一，在土地财政没有得到很好的解决之前，地价将很难降的下去。&/p&&p&现在就算再限地价，土地的价格相比于15年之前来说依然很高。面粉都那么贵了，面包能便宜到哪去？房价根本将不下来。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.调控短时间确实可以抑制房价的增长，但是一旦限购放开，调控解除，长期被压抑的需求就会立刻爆发，房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系，无异于饮鸩止渴。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.楼市的不景气会影响到经济，经济的不景气会影响到民生，民生的问题会影响到社会稳定，所以楼市可以涨，可以稳，可以小跌，但不能崩。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.楼市一直都是老一套，3年一轮循环，先上涨1年，再用2年消化泡沫，等房地产低迷到影响经济了，再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此，就像一种轮回，现在回过头看，每一次的限购期都是上车的好机会。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：空军在这一回合扳回一局。&/p&&p&&br&&/p&&p&经验主义并不能很好的解释2017年的新套路，如租售同权，纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是2018买房会被限卖这一点，相当于锁死了未来5年以上的交易权，除非是自住，投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。&/p&&p&&br&&/p&&p&从政策导向上来看，2018年&b&空军占据优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第三回合：信贷（贷款利率）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.美联储加息周期至19年下半年，中国肯定是要跟的，一旦中国加息，利率就会上升，利率的上升会大幅增加购房者负担，减少购房需求，影响房价预期，直到最后让房价下跌。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.银行9折利率已基本全面取消，基准利率现在都不好找，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%！&/p&&p&&br&&/p&&p&3.很明显，目前国内在定向加息，也就是不加基准利率，只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年，离19年还有2年时间，利率都已经飙升到这个样子，等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率，谁还买房子？&/p&&p&&br&&/p&&p&4.目前M2增速已经连续7个月下滑，6月份更是首度跌破10%，买房抵御通货膨胀一说不攻自破。&/p&&p&2018年，把钱存在手里，比放在楼市里5年不能动风险要小的多，现如今支付宝的利率都超过4%了，要知道巴菲特晚年也就是年化8.4%的收益率，这个收益率绝对是可以了。&/p&&p&&br&&/p&&p&知道北上深的租金回报率是多少么，全都不到2%。目前全国70个大中城市，租金回报率能超过4%的只有2个。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.最最重要的一点就是，但凡房贷利率升高，楼市必定降温。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ce643f67d83da69ddfe7c97a84c9f6fc_b.png& data-rawwidth=&574& data-rawheight=&374& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&574& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-ce643f67d83da69ddfe7c97a84c9f6fc_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.加息什么的都是纸老虎，现在的房贷利率，依然是20年来最低的！就算上调到30%，也不过6.37%。&/p&&p&看看2008年-2014年的利率吧，大多数时间都在6.37%以上，那个时候房价没涨么？不还是翻了好几倍。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-5a5bba3d5dc525e663379_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&714& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-5a5bba3d5dc525e663379_r.jpg&&&/figure&&p&3.空军总是说今年放水少了，08年4万亿不会再有了，知不知道4万亿早就变成日常了。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-05e89ff5fb94ec05f4b42c971b491a9f_b.png& data-rawwidth=&568& data-rawheight=&251& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&568& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-05e89ff5fb94ec05f4b42c971b491a9f_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&再来看看当年4万亿的主要方向，看完你就会明白，买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a926dbd80e22fcf0e0b0_b.png& data-rawwidth=&577& data-rawheight=&309& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&577& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-a926dbd80e22fcf0e0b0_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&三回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：从利率角度来看，依然是&b&空军略胜一筹&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&单看2018年，利率折扣大幅提高，房价遇冷回调，是一个大概率事件。&/p&&p&&br&&/p&&p&利率上不如17年有优势，价格上不如19年有优势，18年买房特别的尴尬。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是从整体来说，谁知道未来会不会又是08年的一个延续呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&07年的时候，也是像现在这样，各种调控，各种加息，然后08年下半年房价崩了，08年上半年买房的各种断供，炒房的各种跳楼，然后4万亿救市，所以才有09年房价的起死回生。&/p&&p&&br&&/p&&p&看看北京08年房价走势。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f1d8e1aae6ca_b.png& data-rawwidth=&417& data-rawheight=&781& class=&content_image& width=&417&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&不知道以后一旦出问题还会不会再来一次救市，不过这一次，没个40万亿怕是不够用。&/p&&p&&br&&/p&&p&中场休息，未完待续，空军暂时领先，目前比分2：1&/p&&p&------------------------&/p&&p&8.26更，中场休息结束，下半场开始，多空双方调换发言顺序&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第四回合
土地 （供给）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.中国是世界上土地最稀缺的国家之一，人均可居住面积只有世界平均数的三分之一。随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境，增大居住面积是长期存在的需求。因此，目前开发的房子和土地的数量还远远不够。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.从供给侧分析，不要期待中国的房子比外国便宜。国外人少地多，中国本来就是人多地少，再加上中国大面积的地都是高山、平原、荒漠、沙漠，都是不可居住的区域；&/p&&p&&br&&/p&&p&3.国家要守住18亿亩耕地红线，要保证粮食的产量，不可能无限制的扩张城市范围。因此，那些人口大量流入，提供很多就业机会的城市，如北上深，土地一定是越来越稀缺的资源。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.最最重要的一点，土地供给由国家控制，每年出让多少面积ZF说了算，国家不可能一次性让大量的土地入市，不然的话会造成房价崩盘的危险，这也符合我们现在的表现，供地就像挤牙膏。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.政府的土地政策是从香港学来的，看看香港就知道了。香港70%的房子面积到不到70平，人均居住面积更是只有16平米，超过70平的房子就会被称作豪宅。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是香港缺地么？香港根本不缺地！&/p&&p&&br&&/p&&p&全香港1100平方公里的土地上，就有高达400多平方公里是没人去的郊野公园。目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么不供地？要维护有房者的利益，就不可能大量供地。&/p&&p&&br&&/p&&p&当年香港8万5公租房计划，就是因为房子建多了，又遇到金融危机，导致房价跌的太猛，损害了大量有产阶层的利益。房价大跌让不少人几十年积累的财富瞬间化为乌有，引发了超大规模的游行。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后香港迫于压力，停止了之前的8万5造屋计划，转成了勾地政策，土地政策又回到了挤牙膏的阶段，于是房价又开始上涨，越涨越高，人们反而没有再出现过对立的声音。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.中国不缺地，中国人口密度143人/平方公里，世界排名第55。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国城镇人均居住面积已达到36.6㎡，位列世界第五。&/p&&p&（注意，人均居住面积，和上面多军的人均可居住面积，是两个不同的概念）&/p&&p&&br&&/p&&p&2.中国宜居面积占全部面积的60%以上，这是除去山川河流荒漠外可以适宜居住的面积。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.中国只有少数几个城市土地稀缺，大部分城市都在去库存，17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.农村正在衰落，很多小镇已经濒临崩溃（尤其是东北），人口大量外流，只剩下独居的老人。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.未来人口都会流向大城市，就像吸血一样，从农村开始，到县城，到5线，最后到3，4线，将来这些地方的房子根本都不会再有人买，因为人都在往大城市涌，在小城市赚的钱，也都会被转移到大城市中，这是一个不可逆的过程。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.未来，哪里有工作，哪里才有人，哪里的土地和房子才值钱，三线后面的城市别再有幻想。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.至于大城市，土地也不可能永远涨，现在基本上卖地都是限价卖，更别说租赁用地了，简直就是白送，8月23号上海推出的4块租赁用地，楼面价都是只有5000多/平，这可都是在黄金地段。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.土地财政模式正在改变，“轻租重售”完全被颠覆。&/p&&p&&br&&/p&&p&深圳已经明确，未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。北上广未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例更是超过26%，未来将有大量的“公租房”进入市场，抑制房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&四回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：香港其实是一个很好的前车之鉴，这一回合&b&多军优势明显&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&谁控制土地的供给，谁有话语权，说白了，房价涨跌明显是可以被控制的。&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然正在出台一些改变的政策，比如增加供地，增加租赁用地。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是政策从发布，到土地入市，到建成交付还需要很长的一段时间，也需要市场的检验，检验效果到底如何，我们仍需保持疑问的态度。&/p&&p&&br&&/p&&p&毕竟，廉租房、经济适用房和限价房，都是当年曾经使用过的套路，然而现在来看，房价降了么？并没有。最后谁获利的更多？房叔房妹房婶房哥房嫂房姨，这些都是能搜出来的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从土地供给这个角度来看，&b&2018多军占据优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&目前比分2：2&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第五回合
收入，房价，租金
（租售比，租金收入比，房价收入比）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.目前国内租售比低是因为房价涨的快，房价上来了，但租金还没有跟上来，以后会慢慢涨上来的，像美国，英国的一线城市，房价高，租金更高。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.中国租售比低是因为观点导致的，跟房价没关系。中国处于相对传统社会文化,落根文化根深蒂固,对故乡感情有一种特殊理解;美国处于一种迁移社会文化,人们并没有故乡情结,人口处于高度流动。 所以，美国人喜欢租房，中国人喜欢买房，需求点不同，自然造成中国房价高，租金低，美国房价不高，但租金相对较高。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.中国租金低，还有一个很重要的原因，就是租赁市场不规范，没有保障，比如房东会不会突然涨价，会不会突然卖房，会不会突然不让你住赶你走等等情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&而在国外，相关的法律非常健全，比如租住后多少年不能赶人走，比如每年租金涨幅不能超过多少，等等，所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规，相信愿意租房的人会越来越多。&/p&&p&（下图是世界各大城市买房租房情况情况）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ffeb0e635ae8_b.png& data-rawwidth=&367& data-rawheight=&210& class=&content_image& width=&367&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&租房市场还有很大的空军，租金一定会上来的。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.虽然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明显租房划算。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是，由于中国房价一直上涨，导致了大多数人买房是为了财富增值，变相的扩大了购房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房价高的现象，租售比低，并不意味着房价就会崩盘。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.过去，只有买房才有户口，才能上学，而租房没有，因此买房本身含有的价值就比租房要高的多，虽然现在搞租收同权，但是好学校都是要排队的，租房都要排到3级4级了，根本不可能上好学校。&/p&&p&比如深圳，上海，天津，长沙，石家庄等地，早就可以通过租房上学了，但是，都需要积分排队。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b4bdb0ee73d3e3f022af4d_b.png& data-rawwidth=&380& data-rawheight=&445& class=&content_image& width=&380&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以，想上好学校还得靠买房，租售根本不可能真正完全同权。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.中国人收入增长的很快，2016年十八big就明确表示，2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要担心房价会不会下跌。虽然房价在涨，但是收入也在涨，而且房价涨的时快时慢，有时候甚至好几年不涨，但是收入是每年都在涨的。走走停停，总能赶得上，不会让房价成为空中楼阁，绝对有足够的支撑力。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.房价收入比过高，不吃不喝要36年才能买房。&/p&&p&&br&&/p&&p&国外顶级城市，如曼哈顿，东京，慕尼黑，按照城市均价和城市人口平均收入水平，基本10年就能买套房，也就是说房价收入比基本都在10左右。&/p&&p&&br&&/p&&p&而深圳，按照平均收入来算，至少需要36年才能买得起，这样的房价绝对过高了，至少按照当下的收入水平来说，支撑不起这么高的房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&全国30个重点城市，20个房价收入比都超过10，说明现在的房价是绝对过高的。&/p&&p&（下图中人均收入是半年的，不是全年的）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-6e507b3baea7b7cbd52bb8_b.png& data-rawwidth=&814& data-rawheight=&611& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&814& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-6e507b3baea7b7cbd52bb8_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&2.租金收入比过高，大多数人一半的钱都要交房租。&/p&&p&&br&&/p&&p&根据报告统计，2017年6月全国50个城市中，超过70%的城市房租过高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。&/p&&p&&br&&/p&&p&也就是说，北上深的大部分人，一半的工资都要交房租，算上房租+日常开销，还能剩下什么？这还叫人怎么生活？&/p&&p&&br&&/p&&p&房价远高于租金，租金增速远高于收入增速，当下的收入，如何支撑虚高的房价？&/p&&p&&br&&/p&&p&3.租售比过低，买房的钱用来租房可以租100年。&/p&&p&&br&&/p&&p&越是房价低的城市，租金的收益率就越高，越是房价高的城市，租售比就越低。&/p&&p&&br&&/p&&p&像厦门，买房子的钱完全可以租房子100年！&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ccb514ab34e569e99634d_b.png& data-rawwidth=&1225& data-rawheight=&414& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1225& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ccb514ab34e569e99634d_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&但是，美国等发达国家，人家房价也很高，甚至有些高过北上深，但是租金回报率都能超过3.5%，如下图。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c60bb47e6f9fee3da886d7e1d46962c2_b.jpg& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&528& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c60bb47e6f9fee3da886d7e1d46962c2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这完全说明了，人们的收入水平没有提上来，租金水平也没有提上来，但是房价反而提前透支了，未来有很大的可能，房价是不涨甚至下跌的，因为人们的收入确实太低了，没办法给高房价持续做支撑。&/p&&p&&br&&/p&&p&短时间的房价上涨，是金融属性的影响，是信贷的推波助澜，但是房价的长期稳定，还是要靠人们的收入来决定。毕竟，贷款贷的再多，买房买的再多，也是要通过收入，去还银行钱的。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.之前，租房不能落户，不能上学，确实让租房市场受冷，但是2017年完全变了，最近出台的种种政策显示，未来租住是会享受同样待遇的，就像现在欧美国家一样，租房和买房，完全享受相同的待遇，都可以上同样的公立学校。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.多军总喜欢说租赁市场空军很大，一旦政府合理规划开发，需求一定会提升，租金一定会上涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么问题来了，当大家都愿意多花钱去租房的时候，是不是买房的人就少了，是不是购房的需求就少了，房价是不是就更不稳了？&/p&&p&&br&&/p&&p&总之，国内这几十个大中城市，尤其是北上广，除了房价，租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平，必然是有风险的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&五回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：这一回合，&b&空军明显占优&/b&，有理有据，更让人信服。&/p&&p&&br&&/p&&p&每每谈到租售比，收入比，房价比等话题，多军基本都是在防守，很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳，收入三流，租金二流，房价一流是不争的事实。&/p&&p&&br&&/p&&p&再这，2017年这一波租赁市场，租售同权的推进，确实跟往常的小打小闹不一样。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从收入，房价，租金的角度来看，&b&2018空军占有优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第六回合 代言人PK&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军代表人物：任志强&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&１号对手：牛刀　&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&赌注：房价如果再涨，从此不再谈房价&/p&&p&&br&&/p&&p&2010年初，著名地产空军叫板任志强，称如果今年70个大中城市的房价涨幅超过5%，他就再也不谈房价；倘若房价涨幅不足5%，则请任志强从此闭嘴。&/p&&p&&br&&/p&&p&2010年底，房价上涨超过６％，任志强获胜。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&２号对手：郭建波&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&赌注：房价必降，不降裸奔&/p&&p&&br&&/p&&p&2012年12月，深圳英联不动产董事长的郭建波在微博上约赌任志强，预言一线城市楼价的全面下跌行情即将开始。&/p&&p&&br&&/p&&p&按照郭建波的赌约，如果明年3月中国楼市出现上涨，他将于明年两会的开幕当天在北京长安街裸奔十公里，反之则要求任志强在媒体上公开道歉。&/p&&p&&br&&/p&&p&３个月后，日晚间，郭建波表示，对于去年底他发起的与知名地产商任志强之间的赌局，他愿提前认输，并向“@平安北京”提出申请，希望批准其履行“在长安街裸奔十公里”的赌约。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&３号对手：吴晓求&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&打赌观点：买房不如买股票　or　买股票不如买房&/p&&p&&br&&/p&&p&吴晓求，著名&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//baike.baidu.com/item/%25E7%25BB%258F%25E6%25B5%258E%25E5%25AD%25A6%25E5%25AE%25B6/17464& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&经济学家&i class=&icon-external&&&/i&&/a&，金融证券研究专家，现任中国人民大学副校长 ，金融与证券研究所所长，金融系教授，&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//baike.baidu.com/item/%25E5%258D%259A%25E5%25A3%25AB%25E7%E5%25AF%25BC%25E5%25B8%2588& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&博士生导师&i class=&icon-external&&&/i&&/a&，教育部&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//baike.baidu.com/item/%25E9%2595%25BF%25E6%25B1%259F%25E5%25AD%25A6%25E8%& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&长江学者&i class=&icon-external&&&/i&&/a&特聘教授，国务院学位委员会学科评议组成员，中国证监会第九届发审委委员，中国金融学会常务理事。&/p&&p&&br&&/p&&p&吴晓求透露：2013年的时候曾和任志强打赌，他认为五年内房价不会再往上涨，号召大家买股票，而任志强则号召大家买房。“现在过去四年了，我非常的恐慌，当时我说五年以后看谁能赢，一开始我雄心勃勃，因为中国不可能违背这样的规律，但是到了现在发现，我输的概率要大了。”&/p&&p&&br&&/p&&p&这是任志强３次非常著名的赌约，３战全胜。&/p&&p&&br&&/p&&p&在2016年底，任志强更是对2017进行了预测：2017年房价还会继续上涨，而且下一轮涨幅会比这一轮更高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军代表人物：牛刀&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&2007年，牛刀帮助空军获得了历史上唯一的一次大胜利。&/p&&p&&br&&/p&&p&2007年7月，中国著名经济学家、加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授说:&/p&&p&&br&&/p&&p&“深圳房价肯定要涨，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉”。&/p&&p&&br&&/p&&p&作为深圳的一名市民、知名地产博客牛刀出面应战。牛刀表示，2008年深圳房价不会涨。于是一场关于徐滇庆与以牛刀为代表的深圳市民设下了这一场赌局。&/p&&p&&br&&/p&&p&一年之后，北大教授徐滇庆向深圳市民公开道歉。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cf500d4af8d9ede40e76230a60ced587_b.jpg& data-rawwidth=&444& data-rawheight=&320& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&444& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-cf500d4af8d9ede40e76230a60ced587_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&但是，当初相信牛刀而没有买房的人，在2009年都后悔了，因为房价再创新高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&著名空头叛变为多军的代表人物：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&１.史上最大空转多，谢国忠&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&谢国忠算是中国房价最坚定的唱衰者之一了，他在10年左右的时间里，一直唱空中国房地产市场，发出过诸多如未来5年内房价会跌掉一半、不到一年房地产泡沫会破灭等论断，但是这些论断全部没有实现。&/p&&p&&br&&/p&&p&而在2016年，更是曝出空头转多军的内幕。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-52beef2d8e5f3f576b88ee980dce12af_b.png& data-rawwidth=&559& data-rawheight=&105& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&559& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-52beef2d8e5f3f576b88ee980dce12af_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&２.“三年不买房行动”发起人，邹涛&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&日，邹涛在某网上发表了一封《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，并称“团结一切可以团结的力量，让房子烂到炒房人手中。”&/p&&p&&br&&/p&&p&此信一时间引起社会巨大轰动，被广为转载，成了多个网站的热门大帖。响应者众多，10多天时间内参与者已超过1.6万人。邹涛作为“３年不买房行动”策划发起人，更是被评为2006年最受网民关注的十大网络人物。&/p&&p&&br&&/p&&p&３年过去了……&/p&&p&&br&&/p&&p&到了2010，邹涛通过其博客，向2006年5月响应他“三年不买房行动”号召的全国同胞公开致歉。他表示，中国的房价已经连诺贝尔经济学奖获得者也看不懂了，他唯有“顺势而为”。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-8cac51505cee9e3e71e89_b.jpg& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-8cac51505cee9e3e71e89_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&如今，邹涛早已转型成功，自我描述为楼市的实战型专家。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9cf2fcbbcea4a48e05360df_b.png& data-rawwidth=&927& data-rawheight=&406& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&927& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9cf2fcbbcea4a48e05360df_r.png&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&六回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：这一回合，多军&b&仅靠任志强一人&/b&，就取得了一夫当关，万夫莫开的奇效。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市最危险的不是有人唱空，而是大量的空头大Ｖ，纷纷由空转多，而那些没转的也被网友喷的不敢再发声，一个个都销声匿迹。这个时候，其实危险性比起十年前来，反而还要大的多。&/p&&p&&br&&/p&&p&有时候，真实的民意，大多数的民意，也是这样表现出来的。&/p&&p&&br&&/p&&p&没了带头大哥，知乎天涯虎扑的网友们再怎么看空，也都是一盘散沙，形成不了战斗力。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从代言人的PK来看，&b&多军又扳回了一分。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&正赛结束，由于双方平手，&b&进入加时赛&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&未完待续，目前比分３：３&/p&&p&------------------------&/p&&p&楼市相关分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&每日一篇最热楼市文章。&/p&
对于这个问题，让我们来开个上帝视角，把空军和多军的观点放在一起看。 第一回合：人口 空军： 1. 计划生育导致人口快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，羊越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？ 2. 现在，买房的主力…
10.22更新&br&感谢私信让我剔除敏感内容的朋友。&br&&br&&b&深圳房价什么时候崩盘，答案是：不可能。&/b&&br&&br&先抛个结论：&b&我个人保守估计深圳房价整体跌25%就是一个铁底，俺大boss则认为&/b&&b&深圳房价整体平均跌&/b&&b&20%就是极限。&/b&&br&&br&为什么要引述大boss的观点，因为每次一线城市房价起伏，大boss的预测值十次有八九次是跟实际值非常接近。那你要问了，为什么大boss的预测都很准确，提一点就好了，大boss实际上控制着多家房地产开发公司，每年看的报告数量没有上万也有几千，而我目前的主要工作的侧重点已经不是房地产开发，而是跟土地相关的，所以我现在对房地产市场的嗅觉比以前差了一截。&br&&br&在分析深圳房价之前，先引述我在知乎首答（&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&买房的最佳时机是什么时候？ - 地主家杂工的回答&/a&）里面的几点内容，首先第一点：&br&&br&&b&要分析某个城市的房价，从来就不是一件草率的事情。&/b&&br&（感谢评论区及私信邀请我分析某个城市房价的朋友，从认真负责的角度出发，除非那个城市我手头上有相应的数据，并做过深入的分析，或者刚好我非常了解的，我才会把观点抛出来。否则，瞎掰是毫无意义的，也是对大家不负责的。还望大家见谅。）&br&&br&说到哪了，哦，“要分析某个城市的房价，从来就不是一件草率的事情”。继续说，而且有这么一个特点，城市级别越高，例如北上广深，分析起来相对比较简单，城市级别越小，例如那些四五线城市，分析起来就相对比较困难。&br&&br&其中的原因在于：首先是一二线城市的数据公开程度较大，数据种类较为齐全，各类可供参考的研报数量也较多，而三四城市的数据比较任性，不仅公开透明度低，且水分较大；其次是一二线城市作为全国的楼市风向标，房价走向与国家性政策关联度很强，易于把握。&br&&br&第二点：&br&&br&&b&依据经验，此番回调保守估计不会超过一年，整体跌幅在15%以内，一年内房价必企稳，达到回调的目的，但是这些都是套路，过了回调期，一二线城市房价势必会迎来新的上涨行情，部分城市，例如深圳，届时绝对会有新的一波暴涨。&/b&&br&&br&说完了大形势，我们现在可以慢慢来剖析深圳的房价走向了。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-db8dea60a232a78f392303ca_b.jpg& data-rawwidth=&809& data-rawheight=&384& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&809& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-db8dea60a232a78f392303ca_r.jpg&&&/figure&行内人看到这个主色调，基本都能够知道是哪一家网站给出的图表数据，我在此就不提了，避免广告嫌疑。&br&&br&言归正传，我们现在通过这个图表回过头来谈论深圳房价一年以来走向的时候会发现，大家还是会觉得这个涨幅速度难以置信，在2015年9月份到2016年9月份短短一年时间内，深圳一手房均价从38765元/㎡直接飙升到55001元/㎡，涨幅达到了41.88%。&br&&br&&b&房地产这个火苗已明显燃烧得非常疯狂，是时候需要降降温了。&/b&&br&&br&记得大boss在6月初的年中总结会议上面说到，按照深圳房价的走势，政府势必在国庆节前后出台调控政策，而且不能单点作战，政策必须在国内全面开花。&br&&br&没曾想，大boss的话应验了，预测时间点与实际情况完美吻合。全国各地在国庆节短短一周中陆续出台调控政策，其中，以深圳的控制措施最为严厉。&br&&br&接着说回房价，现在我们假设如果房价从现在55000元/㎡，开始下跌，经过一年到2017年6月份，跌到38765元/㎡左右，降幅接近30%，是无法让人接受的。不过，我们现在分析房价是不能以大众的心理预期作为判断标准，必须有一个综合数据标准下的推算值。&br&&br&得益于深圳房地产市场信息数据的高度公开，在不到三小时的时间内，助理已经收集齐我需要的数据，我将数据代入自己第一个套模式的测算表格后，得到的房价企稳区间大概是40000元/㎡~43000元/㎡，而第二套模式的测算表格，得到的房价企稳区间大概是39000元/㎡~42000元/㎡，两套模式的重合区间大概是40000元/㎡~42000元/㎡，再加上修正参数的调整&b&，最终显示深圳房价下跌的铁底为41000元/㎡&/b&。&br&&br&&b&也就是说，当深圳均价接近四万一的时候，也就是你可以买买买之时。&/b&&br&&br&=============评论区有人问到测算的原理=============&br&测算的算法我讲讲大致原理：依据过去的社会经济数据构建一个预测未来房价的走向的模型，要预测某个时间点的房价得先经过参数的定性分析，再依据经验确定各个参数的调差，最后套入模型中得出结果。当然，这个模型的数据走向不是百分之百精准，我半年前做过一个研判，测算的结果是在10月底–12月中会有一轮调控，调控时间越晚，政策措施力度越大，这不，与现实的时间差了半个月。这个模型我从六七年前开始接触房地产行业的时候就开始搭建，中间修修改改了无数版才到今天这个版本，近几年已经很少需要去修改，其作为一个参考工具已经足够了。另外，如果遇到黑天鹅事件，预测什么的都是狗屁。&br&&br&声明一点，这个模型最初的原型是09年，十三个前辈的一起搭建起来的，我当时只是参与了一小部分工作。这些前辈每年会不定期互相交流信息资源，从自己的专业角度出发碰撞各种见解，附带着修正这个模型，但是到2012年，所有人得出一个一致意见：&br&&br&首先是&b&没有模型可以完美地匹配整个市场走向；&/b&&br&&br&其次，大家根据自己所在行业的特点、岗位工作的需要已经发展出自己的模型以及修正系数，这样子一来，修改一个普遍适用的模型已经没有意义了。&br&&br&现如今，我也有自己的一套模型跟修正系数，至今一直在不断完善中。&br&&br&==========为什么要反对深圳楼市崩盘论==========&br&&br&首先一个原则，咱得实事求是，就事论事。&br&看清崩盘论的套路：&br&1、类比日本楼市崩盘；&br&2、类比去年的股灾；&br&3、举例实业的萎靡；&br&4、举例房价工资比；&br&6、类比海南崩盘；&br&5、泡沫论；&br&诸如此类，不胜枚举。&br&&br&我们用简单的事实就可以击穿这些言论。&br&北上广深是目前中国楼市的风向标，锁住了巨大的资金量。深圳所有的房子大概价值13.5万亿，这是一个什么概念，见下图，接近我国03年的GDP总值，大概相当于2015年的五分之一。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-3107b4dbc5b072ac415d64d354b6f13b_b.jpg& data-rawwidth=&534& data-rawheight=&282& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&534& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-3107b4dbc5b072ac415d64d354b6f13b_r.jpg&&&/figure&&br&&b&这样的体量以及本身的示范效应&/b&，一旦崩盘，就是关乎国家安全的问题。&br&&br&覆巢之下，焉有完卵！&br&所以，大家可以坐等那些深圳楼市崩盘论被打脸。&br&北上广在内一线城市的楼市同理，二线城市也是保护对象。&br&&br&==========评论区的观点==========&br&&br&评论区有朋友A表示崩盘就联系到国家安全问题令他很反感，但这个是确确实实的问题。国家利益远高于一切，有时候，真传一句话，假言万卷书。像这种大问题就得抓住主要矛盾来解释，过多的论述次要因素只能使事情愈发扑朔迷离。&br&&br&评论区有朋友B表示”你说深圳楼市值13万亿，占GDP的五分之一，所以不可能大跌，崩了就是国家安全问题，请问逻辑是什么？2015年A股市值缩水30万亿，占GDP一半，为什么没成国家安全问题？为什么没有保住？”&br&1、首先，逻辑是什么？这个逻辑就是我加粗部分的文字；&br&2、其次，下面来继续来说说这13万亿的事情。我没有把GDP拉进来是让大家对13万亿有一个概念，而不是说这个数占GDP的五分之一。就好比说很多新入行的人对房地产项目的体量没有认识，你说几万平跟几十万平，在他们脑海中是没有概念的；&br&3、最后，股市跟楼市的资产价值分别对社会的影响是不同的，举个不太恰当的例子，这两者的影响就好比是金币与大米对于人民的影响。一个是奢侈品，一个社会必需品，老百姓对于两者的价格变化敏感性有很大的差别，所以不能拿来类比。&br&&br&评论区有朋友C表示“因为牵涉国家安全 所以不能跌 难道日本的房市不牵扯日本的国家安全吗？美帝的次贷危机不牵扯美帝的国家安全吗？所以楼主的逻辑是，我天朝特色社会主义，说不破就不会破对吗？”&br&事实上，日本、美国和中国之间，各个国家的情况都不一样。这样比喻吧，三个国家就像三个村庄，甲乙丙三村，同在一条河边生活。甲村在上游，房子建在离岸边五十米远处，农田建在离岸边一公里远处；乙村在中游，房子建在大堤的旁边，农田建在离岸边五百米远处；而丙村很牛，房子直接建在了河上，农田呢，大部分是围湖造田、填海造田。有一天，台风袭击，暴雨倾盆而至，河水水位上涨，甲村那边首先遭遇洪水，冲垮了部分离岸边较近的房子，一部分农田受损；洪水蔓延到了乙村那边，房子都垮了，农田还剩下一小部分；等洪水到了丙村这里，你还想着能人定胜天不是？&br&&br&感谢这些有理有据提出质疑的朋友，看到更多有独立思考的人，真的很开心，这是社会的进步，未来的希望。&br&&br&&b&但我的意思不是表示房价会一直涨下去，后期必须有一个休止符，只是可预见的十年内不会出现这个休止符。&/b&至于这个休止符是会在怎样的时间点出现，会以什么形式出现，这个话题更大，得重新开帖来写了。&br&&br&评论区很多朋友问到三四线城市，点名了很多个城市，我近期除了首答刚去的那个三线城市，其余的没有深入的研究，所以不敢妄言，还望大家见谅。&br&&br&&b&对于整体三四线城市来讲，我就先提供给大家两个基础的评判标准供大家参考：&/b&&br&&br&&b&1、库存去化周期&/b&&br&&br&库存去化周期=该城市已建成商品房待售的建筑面积/过去一年的平均月销售面积，周期大于10个月都是比较大的风险，有些城市还存在卖楼花的情形，这个风险还要翻倍（卖楼花指的是开发商在商品房未取得预售许可证即售卖）；&br&&br&&b&2、人口迁入/迁出趋势&/b&&br&&br&古人讲治理城邦，都是“故远人不服，则修文德以来之。”&br&“文德”放在现代，就是政策、规划带来的实实在在的资源注入，这个指标可以窥见一斑。很多城市的政策雷声大、雨点小，各种概念、口号喊得很勤快，但落地呢？&br&所以现在是：“故远人不服，则修房子以来之”，可行吗？&br&&br&&b&另外，我不是大神，真正的大神是不会讲这些事，我是给大神打杂的。&/b&&br&&b&因为看不惯一些专家的言论在忽悠大家，所以根据自己掌握的信息，谈谈自己的观点。&/b&&br&&br&助理说我可以考虑开个帖专门拆穿那些“专家”的言论套路，擦亮大家的双眼，但是砸人家的饭碗 不是我的做事风格。&br&&br&另外说一点感受，这些房产文章在写的时候，如履薄冰，很多内容游走在敏感信息边缘，令我左右为难。但是只有先保住文章，才能够把一些观点以及分析的方法慢慢跟大家分享。&br&&br&最后，再次感谢私信提醒删除文中敏感信息的朋友，若要论大神的话，私信区有真正的大神。&br&&br&=======最后附上我的首答：&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&买房的最佳时机是什么时候？ - 地主家杂工的回答&/a&=======&br&&br&10.16更新&br&删除、修改了一些敏感内容。&br&&br&本文所有观点都将十分明确，单纯毫不做作，跟外面那些自称专家，观点意见模棱两可的妖艳贱货完全不一样。另外，我不是大神，真正的大神是不会讲这些事，我是给大神打杂的，看不惯一些专家的言论在忽悠大家，所以根据自己掌握的信息，谈谈自己的观点。&br&&br&在同一个时间段，对于某个城市来说，可能是其最佳的买房时机，而对于另一个城市来说，则可能是其最佳的卖房时机。所以对于这个问题，我们得实事求是，看看对象具体是哪一个城市，&b&所有抛开具体城市谈买房时机的一刀切说法都是耍流氓。&/b&&br&&br&就总体而言，&b&目前是三四线城市最佳的卖房时机，等一二线城市房价回调过后，企稳之际则是一二线城市最佳的买房时机，因为届时房价将又会迎来新一轮暴涨&/b&。&br&&br&国庆节以来，各种调控政策层出不穷，导致房价暴跌、房市拐点、经济危机等言论又再次甚嚣尘上，此等言论势必将会被打脸。&br&&br&先说说未来的行情走向：&br&先声明：讲行情必须把时间跨度以及各种价格区间明确摆出来，没有数据的说法都是耍流氓。&br&&b&调控政策之下，大部分一二线城市房价肯定先跌一波给你看。&br&依据经验，此番回调保守估计不会超过一年，全国房地产市场整体跌幅将在15%以内，一年内房价必企稳，达到回调的目的，但是这些都是套路，过了回调期，一二线城市房价势必会迎来新的上涨行情，部分城市，例如深圳，届时绝对会有新的一波暴涨。&/b&&br&&br&这里有必要跟大家聊聊房地产市场的一些基本情况。&br&有一个很好的比喻，这个比喻是从恩师那里听来的。&br&这个老头正在用传统的方式做爆米花，老头左手边的这货可能有些人不认得，这个叫做手拉风箱，用于送风助燃。&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-daa335c378fa7b_b.jpg& d