普通住宅与非普通住宅的判定标准
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摘要：2010年5月，黑龙江省地方税务局发布《关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知》（黑地税函[2010]33号......
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&&&&&&& 2010年5月，黑龙江省地方税务局发布《》（），该文一个突出特点是：从日起至日止享受普通商品住房优惠政策的住宅标准调整为：容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。
　　普通住房标准先见于《》（）规定：&为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.&
　　按照上浮20%比例计算，各地规定的普通住房标准一般不超过144平方米。黑地税发[号文件规定，普通标准住宅的标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。
　　根据《》（）文件规定，为消除国际金融危机的影响，促进房地产健康发展，从日起至日止，享受普通商品住房优惠政策的住宅标准调整为：容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。享受普通商品住房优惠政策的住房标准调整为：容积率在1.0以上；建筑面积在180平方米以下；价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。
　　这样，对于在黑龙江省从事开发的房地产企业清算土地增值税就有两个标准，是按照140平方米还是按照180平方米确定普通住宅标准？黑政发[号文的有效执行日期为两年，自日起至日止，因此可以确定，在此期间开发销售的房地产项目可以按照180平方米确定是否普通住宅，不在此期间的房地产开发项目，即便是现在面临清算，也不能适用180平方米的标准区分是否普通住宅。
　　那么如何确定房地产项目开发销售的始点呢？是按照规划立项批复时点，还是按照施工开始日期，或者预售许可证下发日期呢？黑龙江省土地增值税清算文件没有提及。以不同的时点作为分水岭对于清算会起到不同的影响。
　　在这里，借鉴《》（）文规定：自日起，普通住房面积标准全省统一调整至144平方米以下，价格标准上浮20%. 土地增值税政策规定的&普通标准住宅&面积和价格，按上述&普通住房&标准掌握。对日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对此之前已经开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。各地要按照标准严格区分普通标准住宅、非普通标准住宅和商用房等不同类型房地产，及时清算土地增值税。所以，判定日之后开发销售的房地产项目是否属于普通住宅，以该项目取得《建筑工程施工许可证》日期来判断具有一定的可操作性，在日之前取得《建筑工程施工许可证》的房地产开发项目，按照140平方米确定是否普通住宅，在日至日之间取得《建筑工程施工许可证》的房地产开发项目，按照180平方米确定是否普通住宅。日之后，就要看新的政策通知了。
　　不可否认，文关于普通住宅的标准划分是在文促进房地产行业经济发展的形势下的配套税收政策，与现在的以税收为重要手段的房地产调控政策不相吻合。所以，在日至日开发销售的房地产项目，在日之后进行土地增值税清算是否仍然能按照180平方米判定是否普通住宅也要看房地产市场形势的发展和具体政策的执行情况了。豆丁微信公众号
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房地产企业土地增值税清算时,普通住宅和非普通住宅分开核算
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房地产企业土地增值税清算时,普通住宅和非普通住宅分开核算
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“普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税”本身就是一个假命题
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本帖最后由 haihan235 于
10:11 编辑
& && & 今天看了大家对我帖子的回复，接合总局某领导关于这个问题讲课精神，我认为专家们没有认真系统地学习土地增值税条例细则及历来的相关规定，尤其是纳税申报程序上的规定，所以才对土地增值税理解是一知半解，同时，我以为所谓“普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税”本身就是一个没有法理依据的假命题。
& && & 1、土地增值税的纳税申报是怎么规定的？我来告诉专家们：条例规定得非常清楚，规定是“一次（合同）一计算申报”，这样纳税人申报备案比较麻烦，为了简化纳税人的申报程序，后来出了个程序规定国税函【号，规定是“按月份汇总申报”，由于程序规定不能违反实体法原则，所谓“按月份汇总申报”实际上是“按月份分类汇总计算申报”，因此从条例上根本没有所谓“合并计算增值额”的规定。 & &&&特别提醒专家们：汇总计算和合并计算是两个性质不同的方法。若允许合并计算就失去了实行递级税率体现多得多纳的精神了，即与工作薪金个人所得税汇总计算申报原理是一样的。所以月度土地增值税汇总纳税申报表在这方面是没有设置逻辑公式的。
& && &由于有这个特别的申报计算方式，在国税发【号上规定，销售和转让不同类型的房地产的土地增值税扣除金额的单位建筑面积成本费用都是一样的。这样才真正完善了实行递级税率体现抑制暴利多得多纳的税收调节功能和精神。这个与国税发【2009】31号文的规定是不一样的。
& && &也可能是这个计算方法比较繁琐，审核工作量比较大，一些基层税务机关出台的细化规定时，没有理解开征收土地增值税的立法意图，也没有贯彻条例的精神，采取了简化方法计算或者允许合并计算增值额进行申报纳税。& &&&2、实际上“履行义务”和“享受权利”是两个不相交集的法律问题（或者叫平行义务和权利），对于法律主体来说：“履行义务”是无条件的，而“享受权利”有条件的，不能用一个有条件享受的权利去对抗另一个无条件履行的义务。也就是：是否享受税收优惠是纳税人可以自由选择的，而分别计算增值额不是纳税人可以自由选择的，更不能以放弃享受的权利来对抗应当履行的义务。& &&&——因此“普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税”本身就是一个没有法理依据的假命题。
<p id="rate_6879" onmouseover="showTip(this)" tip="好文&威望 + 4
" class="mtn mbn">
<p id="rate_820" onmouseover="showTip(this)" tip="&威望 + 5
" class="mtn mbn">
<p id="rate_4120" onmouseover="showTip(this)" tip="说得有道理，支持！&威望 + 3
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本帖最后由 tianya1234 于
10:15 编辑
我顶你，都是衙门吗！！！
滁州市地方税务局：你局《关于土地增值税有关问题的请示》（滁地税〔2012〕66号）收悉，经研究，现就有关事项明确如下，请遵照执行。执行中有何问题请及时报告省局。
一、关于同一开发项目中既建造有普通标准住宅又有非普通标准住宅的分别计算问题
在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。
纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。
二、关于房地产开发项目的确认问题
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”
上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。
二〇一二年十一月十九日（本件只发电子文件） 信息公开选项：主动公开
抄送：各市地方税务局，省地方税务局直属局
安徽省地方税务局办公室& && && && &日封发
本帖最后由 haihan235 于
13:45 编辑
作为一个财税专家：首先要知道该经济业务的会计处理方法；然后搞明白该经济业务适用什么税收政策；最后弄清楚该经济业务的纳税申报程序。
——如果缺乏以上哪一方面的知识，都是成为一个失败砖家。很遗憾：我们论坛上的专家们都是属于缺胳膊少腿的。
有权利才有义务吗！您才是论坛专家！&
作为一个财税专家：首先要知道该经济业务的会计处理方法；然后搞明白该经济业务适用什么税收政策；最后弄清 ...
看来海总的胳膊腿是全的
看来海总的胳膊腿是全的
有胳膊腿还没有用，还要有脑子吗？你看人家霍金！！
海大师的文章虽说理解了，但我觉得还是应该废除土增税
土地增值税不就是所得税2吗？都2
海大师的文章虽说理解了，但我觉得还是应该废除土增税
正确的计算方法是分普通住宅，非普通住宅，商用房三类。
各地分类有细微区别的！&
一般还是以两类进行的
分得越细，税负越重，这是税法本意吗？
有个问题请教一下
土增税一般是按报建项目核算或者根据一期二期这样的分类核算
如果一个分项目内有普住也有非普住，是否也要分开核算土增税呢？
&土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。&这个问题总局解释清楚了，就不存在是否可以合并计税的问题了。但遗憾的是细则授权总局解释，但至今没有。
&土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。&这个问题总局解释清楚了，就不存在是否可以合并计税的问题了。但遗憾的是细则授权总局解释，但至今没有。
&土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。&这个问题总局解释清楚了，就不存在是否可以合并计税的问题了。但遗憾的是细则授权总局解释，但至今没有。
不考虑实际操作的话，根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
一、土地增值税的清算单位
　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。?
　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。?
普通住宅与非普通住宅分开核算是有其政策目的的，一是可以对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设；二是对非普通住宅更好地发挥税收调节作用，以免不分开核算影响土地增值税的调节力度。
一般还是以两类进行的
安徽地税缺胳膊少腿？
安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知
皖地税函[号& && && && &
各市地方税务局，省地方税务局直属局：
近来，部分地方反映，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的，如何清算土地增值税，难以把握。现将有关问题明确如下：
1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）的要求，分别核算增值额。在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
2、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第048号）规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，此时，应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税。
有个问题请教一下
土增税一般是按报建项目核算或者根据一期二期这样的分类核算
如果一个分项目内有普住也 ...
也应当分开核算
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