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未来十年中国房地产仍有投资价值房价还会涨
来源：金羊网-羊城晚报
&&2013年注定是房地产不平凡的一年。国五条横空出世，地产风云再起。然而调控之下，却是新一轮的房价上涨。如此调控为哪般？你，看懂了吗？
&&4月19日，著名房地产市场研究专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文先生，著名税收与理财专家、中山大学岭南学院教授杨卫华先生一同回顾了房地产市场及其调控政策的历史沿革，解读了目前的调控措施，分享了2013年房地产投资机会和投资策略。他们都一致看好未来十年房地产发展，&房价仍会涨，一线城市尤甚。未来十年，中国房地产仍然很有投资价值！&
&&看涨：&房价还会继续涨！&
&&房地产调控多年，房价整体走势如何？出台新政策之后，形势是否有大变化？
&&杨卫华给出了自己的解读，&房价的调整和税收的调整不能抑制房价上涨。从长远看，房价只会继续升。2013年-2014年大户型住宅产品供求继续放量，全年楼价将呈现明显的结构性上涨，正常涨幅在10%以上。&
&&赵卓文也认为，目前房价正处于一种逆生长状态，首先从政策来看，房地产行业目前在中国经济的地位和作用不言而喻，因而房地产政策不会有大面积的打压。其次，土地资源稀缺，而需求又旺盛，土地成本的增加会进一步促进房价上涨。高地价、高成本、高开发强度、高门槛将成为广东房地产的重要特征。
&&解读：调控为何无法抑制房价
&&谈到调控不理想的原因，杨卫华认为：第一，政府的各项调控政策，比如说金融政策、财税政策、行政手段还有土地政策，并不是完全配套的，方向也不一致。第二，中央政府和地方政府同床异梦，中央政府要控制房价，而地方政府是希望房价上涨，对房地产调控不积极。第三，我们对房地产的认识是有偏颇的，从2003年国务院&18号文&到现在都在一直强调房地产业是国民经济发展的支柱产业，这话是不全面的，房地产业既是支柱产业也是民生产业，但现在我们过度强调了支柱产业而忽略了民生产业。第四，房地产存在两大垄断，一是土地被政府垄断，土地价格由政府说了算，所以土地价格越来越高；二是房地产的经营是开发商垄断。
&&赵卓文则表示，调控还是有一定作用的，但是可持续性很弱。因为影响楼价的基础因素，没有发生大的改变，楼市繁荣&游戏规则&，更是多年依旧。而要解决这个问题，必须有长效的住房供应体系和长期的住房供应计划。
&&热点：国五条中的20%到底是什么？
&&国五条提出的对二手房卖主征收20%具体指什么？杨卫华解释道：20%是按照所得来计算的，有媒体说20%是按照差价，就是买进房子与卖出房子的差额要交20%的税，这个说法不准确。这个差额是毛利，不是利润，而应该按照这个差额扣掉相关的费用来交税，按所得来交税。
&&政策：&限&时代的到来
&&在谈到限购政策时，赵卓文认为，&限购&应该成为中国房地产的特色而长期存在。&因为当前的房地产运行机制，决定了调控是常态。要想调房价，必须调结构，要想调结构，必须改变运行机制。10年调控，已经指明了出路。&
&&他坦言，房地产市场应该是让多数人财富增加的最重要因素。根据胡润研究报告，中国亿万富豪中15%是炒房者。未来掌握这个城市财富的人将是45岁&60岁的人。他们掌握财富的主要原因是因为拥有不动产。特别在楼市全面进入&万元房时代&后，财富增值最可靠最直接的表现，依然是不动产的增值。它比股票更具有保值和抵御通货膨胀风险的能力。
&&北上广等一线城市的资源永远是供不应求的，不限购不行；财富集中在少数人手中，限购势在必行。不限购，楼市市场几乎无法维持最基本的稳定状态。
&&诀窍：投资房产有门道
&&&2013年的中国楼市，要看大开发商脸色。&赵卓文说，中国房地产已经进入全面资本主义时代，房地产垄断时代提前到来。大型上市房企市场占有率逐年提升，目前排名前50的房企所占的市场份额达到34%。2013年，有能力、有意愿买地的企业，依然是大型开发商。
&&&2013年做房地产，必须研究好四类人。&赵卓文认为有钱人、闲人、女人和年轻人是必须关注的四类人群。年，有钱人将撑起一线中心城市楼市的销售量。休闲地产旅游地产将成为投资发展的重点，闲人受到关注。女性作为购房决策者将越来越影响到房地产的发展。另外，2013年，90后隆重登场，他们成为购房的新一代参与者。
&&警示：新泡沫袭来 注意理性投资
&&赵卓文认为，广州新一轮商业地产泡沫正在形成。&广州商业地产的繁荣在2013年将面临升级换代，表面的繁荣背后是后劲不足。&赵卓文指出，由于限购等房地产调控政策的影响以及地方政府的政策优惠，近两年来广东省的商业地产项目迅速增加，前期的投资回报带来了后期的盲目跟风和投资。后续大量的商业项目的出现，明显缺乏计划和规划。政府鼓励发展，开发商盲目投资，投资者疯狂入市，2013年的广东商业地产正演绎&再攀高峰&的行情，风险与机会并存。消费者不要盲目乐观，注意理性投资。
&&投资策略
&&中心，中心，还是中心！
&&&中心论&是赵卓文提到的一个重要投资战略。&中心就是最强的&。他表示，未来3年中国房地产主要增长机会在一线城市、中心城市。在区位选择上，城市中心区及城市副中心区的物业升值潜力最大，增长速度也越来越快。未来的潜力和可能性都是优于周边城市的。对投资者来说，&该出手时就出手&。
&&房地产发展蓝海战略
&&未来房地产发展将出现新的态势。赵卓文总结了2013年房地产发展的蓝海战略：一是城镇化将成为未来几年的发展重点。美丽中国背景下，广东的乡村地产，县镇级地产将有新的增长点；二是珠三角城际轨道交通网络完善后，卫星城市、节点城市和新型商业综合体系，将有新的发展机遇；三是产业地产、旅游休闲地产、文化地产、工业地产等将有新的发展；四是三旧改造将延续，并会进入新的阶段；五是中心城市中心区物业价值将加快上升，企业销售策略转为持有策略，回报水平将更高。
&&重点关注
&&投资关注四类物业
&&&2013年&2022年将是房地产下一个黄金十年&。赵卓文对接下来十年的房地产市场发展情况表示乐观，&未来广州房地产的发展机会还有很多。&他提出了2013年房地产投资必须关注四类物业&&土地、车位、高端住宅和&母鸡型&商业物业。而四类应谨慎投资的物业类型有：投资类产品。主要是指酒店式公寓、商务公寓、返租回报的商业物业、小型酒店、小户型出租经营物业等；价格虚高的&豪宅物业&、休闲度假类物业；写字楼物业。
&&甲级写字楼将供过于求
&&杨卫华指出，未来广州写字楼市场将呈现供过于求的局面，&甲级写字楼空置率偏高，租金水平受压，2013年广州甲级写字楼空置率水平超过20%。珠江新城板块写字楼的售价为元/平方米。珠江新城板块写字楼租金普遍为100-200元/平方米&月，最高达260-320元/平方米&月。而商铺方面，以珠江新城为例，经过多年的发展，商务与居住氛围日渐浓厚，商业市场的发展趋于成熟，商铺价格也是&水涨船高&，内临街商铺价格可达到000元/平方米；裙楼商铺价格可达到元/平方米。中大布匹市场首层租金普遍达到元/平方米，高的达到4000元/平方米。布匹市场附近的仓库，租金高的达到150元/平方米，低的也达到30-50元/平方米。中大布匹市场的首层商铺月租金可媲美广州天河城、北京路的大商场。&赵卓文建议，看准商机，可以及时入市，但也要注意风险。
&&赵卓文给置业者提了六大建议：
&&&&城市中心区及城市副中心区的物业升值潜力最大
&&&&中心的就是最强的
&&&&最贵的也许就是最便宜的
&&&&要选择品牌开发商、品牌物业
&&&&重视城市配套及未来地段的规划发展前景
&&&&懂得买，也要懂得卖
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为什么说未来十年是股权投资的十年？个人该如何参与股权投资
我有更好的答案
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但是股权投资要选对公司啊
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你要是钱比较多，比如说流动资产几百万上千万，P2P红利期也过了，这样容易有法律风险资金风险。现在可靠的小机构还很少，也就股权投资这一块一直是富人在玩，相对来说这个风险比较低，收益也高，就可以直接去大的股权投资机构去投，要是普通老百姓可以找小机构一起众筹去投，不过最好不要搞代持投资的因为现在股市房地产现在都不是很好的投资项目了
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原标题：未来十年海外房地产投资年均达将500亿美金
　　近日，第一太平戴维斯发布《2014中国投资者海外投资大型专题报告》，报告称未来十年内中国将掀起新的海外投资热潮，预计到2020年中国公司的年均海外房地产投资总额可达500亿美元。
　　据了解，2013年中国机构的海外投资总额接近135亿美元，是2012年总额的两倍还要多。该机构预测未来十年尽管投资增速会放缓，但仍将保持20%左右的增长率。据此估算，到2020 年中国公司的年均海外房地产投资总额可达500亿美元。
　　钱都去哪儿了
　　数据显示，早在2012年中国凭借1470亿元的境外投资总额已经成为世界上仅次于美国的第二大境外资本来源，从资金的流向看，美国、英国与澳大利亚等国的高收益资产受到了中国海外地产投资的青睐。
　　亚太地区一直以来在中国的海外房地产投资中占据着重要地位，然而受到传统英语国家的影响，该比例已经从2012年的54.2%跌至月的21.0%。在这35个月的交易中，欧洲以31%的占比位列第二，其中仅在英国的投资就占中国境外投资总额的26%。
　　第一太平戴维斯相关负责人向记者透露，这与中国开发商与企业投资者的目的地选择遵循的模式不无关系，境内投资者初次收购一般选在成熟、稳定的高端市场。这种情形之下欧美国家就成为了首选，在2012年至2013年中国财富外流的首要目的地为英国，项目与开发投资总值达50亿美元；其次为美国，投资总值为28亿美元。
　　钱都是谁投的
　　就在今年10月，安邦保险斥资19.5亿美元收购纽约地标建筑华尔道夫酒店，此举不仅引发了全球媒体关注，同时也引发了人们关于中国海外房地产投资主力的猜想。在过去数月中，包括平安保险、中国人寿、泰康保险与安邦保险在内的中国保险公司频频出手，增持海外物业。但是与国际同行相比，中国保险公司在房地产领域的投资较少，中国开发商仍是中国向海外投资的主力。
　　尽管中国开发商仍是中国向海外投资的主力，但这部分投资与其在国内的业务规模相比，只能算是冰山一角。绿地集团董事长张玉良在3月份公开表示，绿地2014年海外销售目标为200亿元，而这一数字已经是调高的结果，对国内房企来说，海外房地产投资还不是一道主菜。
　　同时，该机构也预测随着中国开发商的信心不断增强，海外团队与投资策略更加成熟，与国际开发商的关系也得到巩固。国内开发商会将更大比重的资产投向海外市场。与此同时，随着海外投资的专业技能与经验不断向中小规模的开发商渗透，中小企业也会转向国际市场寻找机会，到2020 年中国公司的年均海外房地产投资总额可达500亿美元。
(责编：王薛婷、任丽虹)
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城市更新：房地产投资未来十年的新风口 看看这些大佬怎样指引风向
城市更新：房地产投资未来十年的新风口 看看这些大佬怎样指引风向
日前，在一场房地产重量级年会上，与会专家大多认为，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”已成为房地产行业新的定位，在这样的前提下，行业的政策环境、市场生态将发生重大变化，房地产金融高杠杆的时代行将结束，业者要从防范金融风险、经济体制改革、产业结构调整等视角看待行业的新转变，并及时应对新形势下的新挑战和新机遇。从今年笔者参加的一些大型房地产金融论坛来看，这些论坛的关键词从以往的“融资”“调控”“房价”转变为“创新发展”、“存量运营”、“运营为王”等对于房地产而言颇有新意的方面。目前行业中流行一个说法，以重点中心城市核心区域为主的“城市更新”，将成为房地产市场未来十年乃至更长时间的下一个风口。有着80多岁高龄的上海第一百货近期的成功改造等一批城市更新案例的涌现让市场看到了城市更新的潜力。不过随着城市更新政策日益规范，项目操作难度日益增加，需要金融创新对于项目予以全方位支持。12月17日下午，由中国城市更新论坛主办，敦煌财富协办的2017年城市更新金融论坛于成都拉开帷幕。此次论邀请了国内50家金融权威机构、30家知名地产企业聚焦在城市更新风口下。论坛期间，业内大佬们用精彩观点相互赋能，为处于楼市变革期的投资人指引了未来的风向。▲敦煌财富创始人、总裁李沁谕致辞值得一提的是，在此次论坛现场，举行了敦煌财富旗下的常青资产与新徽投资合作的20亿城市更新旅游基金、与中国赛特合作的50亿城市更新基金的签约仪式，这无论对敦煌财富还是对财富管理行业进军城市更新而言都是里程碑意义的事件。有行业人士认为，在当前面临资产荒的背景下，不少传统资产类别边际收益趋于下降，而投资优质的城市更新项目预计可以获得较好的长期回报。城市更新酝酿的投资新机在论坛正式开始前，敦煌财富创始人、总裁李沁谕做了开场致辞。她表示，城市更新不仅是对老旧建筑物的改造，也是对生态环境、文化环境、产业结构等各种软环境的更新。“目前，城市更新正从从1.0时代迈向4.0时代，城市更新4.0强调智能、可持续，例如可以用大数据技术推动更新后的物业达到更理想的状态，提升整个购物中心的价值。 ”“做好城市更新项目，要依靠强大的资产管理水平和优异的城市中心区改造解决方案，让改造后的物业不断地发挥其经济价值与社会价值，并更好地服务城市的整体。”李沁谕认为，财富管理行业在城市更新领域大有可为，通过专业化的运作可为客户提供优质的资产项目。城市更新的投资机遇也折射出当前宏观环境的深刻变化。早年曾有房地产从业经历的长江养老保险首席经济学家俞平康在演讲中指出，最新的政策给出未来宏观走势指引可以找到未来投资方向的线索，“发展不平衡引发的矛盾是重要落脚点，而当前中国存在收入不平衡、区域不平衡以及更为关键的产业结构不平衡这三大问题。”就产业结构不平衡而言，俞平康表示，当前中国经济对投资有较强的依赖，而消费和服务业由于发展不足，对经济的支撑还是不强。“认识到这些不平衡所在，未来的投资就有了方向。”他认为，今年来中央多次强调的“去杠杆”是必要之举，美国、欧洲在金融危机后都经历了6年的去杠杆过程，而中国这些年的杠杆率总体仍在不断攀升，“可以预见的是，我国这轮去杠杆还要经历较长时间。”他指出，目前中国企业部门杠杆高企，杠杆率远高于欧洲企业，尤其是国企，而与之对应的是国内金融行业过度繁荣；并预计在经济下行压力犹存的情形下，政府仍然不会放松去杠杆，“明年整个一年货币政策很可能会趋紧。”从中国长期结构调整展望，他认为，钢铁、煤炭等旧经济部门与通信、计算机、电子等为代表的新经济部门将呈现此消彼长格局，“从美国近20多年产业升级的路径来看，新技术对各行业的渗透是拉动经济持续增长的重要动力。”▲长江养老保险首席经济学家俞平康现场精彩演讲“事实上，房地产行业也正在进行供给侧结构性改革。”俞平康表示，“当前在房地产行业做有效加的法空间很大，例如核心区域商业物业、房地产服务业、房地产混业经营等方面都有较大的成长空间。”值得注意的是，这些房地产能做有效加法的领域几乎都与城市更新有关。有着10年多城市更新投资经验的博思恩资本创始人冯剑云说，“在经济去杠杆的大背景下，未来各类存量资产都有优化重组的过程，这其中包括房地产存量。”他指出，未来城市更新的投资机会包括，“改良低效、经营不善的困境资产；重新赋能老旧的物业；存在资本运作空间的资产，如一些开发商贱卖的酒店资产等；盘活、盘整不良资产。”此次论坛邀请了一些具有丰富城市更新投资经验的资产管理人士。就私募基金助力城市更新的实践，曾参与创建国内首只美元地产基金的中君泰创始人龚克在论坛发言中表示，公司专注于地产类资产的股权投资，“随着社会分工的趋于发达，现在做股权的地产基金可以做更多的减法，公司目前精力都集中在核心的资产投资业务，而不用去考虑太多建筑等方面的事。”他认为，在房地产的存量投资时代，做不动产投资的将更多地体现在“赚使用价值的钱”上，“随着一线城市土地的减少和住宅开发利润的压缩，改造存量资产、提升存量资产的价值就是一大机遇。”他在现场分享了一些私募基金投资城市更新项目的案例，例如公司曾将深圳某老旧厂区改造为文化创客园区后，租金得到了明显提升；公司通过基金的方式在2014年介入的深圳某个难度较大的城市更新项目，通过耐心的精细化运作，最后也能获得可观的回报率。不过龚克也坦言，目前投资城市更新项目的基金投资周期较长，需要耐得住寂寞，好在投资人的意向仍然积极，“公司第三期基金，虽然标的还没落实，不过投资人已经出现了超募。”资本开始聚焦城市更新投资城市更新离不开金融的支持。在此次论坛现场，举行了常青资产与新徽投资合作的20亿城市更新旅游基金、常青资产与中国赛特合作的50亿城市更新基金的签约仪式。“现在国内不少城市有通过城市更新推动文旅产业发展的需求。”黄山新徽投资董事长胡必松以黄山为例，“这个城市背靠黄山景区，有很大的文化旅游方面的提升空间，一旦经过较好的改造，未来商机很多，不过黄山缺少资本。可以说，中国还有不少类似黄山这样的城市，他们围绕文化旅游发展城市更新的前景广阔，这给资本参与城市更新提供了契机。据了解，新徽投资是安徽本地的旅游地产投资开发公司，公司对资金的需求来自坐落于黄山脚下、新安江畔，规划面积达6000亩的“黄山 新徽天地旅游度假区”，项目总投资额达65亿元。整个项目规划起点高、规模大，以屯溪优美山水环境为背景，以徽文化为设计主线；景区规划遵循中国传统五行布局（金木水火土）来建设五个主题度假区，项目建成后将成为国内首座以休闲旅游为核心开发主题，涵盖多种休闲度假模式的温泉度假旅居小镇。未来项目落成后，游客可以在景区内体验华东地区品质最好的露天山地温泉、高端温泉度假酒店、精品民俗群、中医养生会所、滨江游艇俱乐部、马术训练中心、赛马场、高尔夫球场等一系列精品体验型设施，可满足观光、休闲、度假、商务、拓展培训、学术交流等各类需求。目前，黄山周围有八大城市群，今后可以为项目带来稳定的客流，目前游客来景区可以选择经多条高速公路自驾游，未来还有多条高铁线路可供选择。2015年合福高铁开通后，黄山曾迎来一轮客流增加，未来杭黄高铁开通后预计客流增长会加速（有报道称，明年11月杭黄高铁将开通，参考合福高铁也不排除会提前通车），此外池黄高铁黄山西站选址也于近期确定，位置距离市区较近。高铁网建成后，将极大改善黄山交通的通达性，将当日游的半径由150公里扩展至500公里，有效缩短黄山与周边城市群的距离。此次另一个合作方中国赛特是一家综合性钢结构及预制构件建筑解决方案供货商，公司为江苏省第二大预制构件建筑服务供货商，第三大钢结构建筑服务供货商，拥有钢结构工程承包最高的一级资质。钢结构建筑、预制件建筑在国家推广装配式建筑的背景下是行业的大势所趋。据行业人士介绍，由于人力成本加速提升，传统的建筑 方式面临较大成本压力，而装配式建筑能有效节省人力成本，尤其是钢结构建筑能节省近40%的人力，可以与BIM技术、预制化技术、节点装配技术有机融合；钢结构建筑还有高层建筑经济型更好、住宅得房率高、没有建筑垃圾等优势，在城市更新领域有广阔的运用前景。有行业人士指出，这样连续投资2笔大额城市更新项目在财富管理行业的以往是罕见的，不过相信未来会成为一种趋势，“在当前资产荒的背景下，不少传统资产类别边际收益趋于下降，而投资优质的城市更新项目预计可以获得不错的长期回报”。据笔者从论坛获悉，有越来越多的资本正在计划投资城市更新项目。据资深财富管理行业研究者张力介绍，明年很多资产管理公司将大举涉足到城市更新项目。中信资产华东分公司结构融资部总经理胡象堃在现场表示，目前其所在公司做城市更新项目，一块投资城市的基础设施，一块发起并购基金，并购一些物业通过改造提升物业价值。鸣石私募股权基金执行副总裁向鹏飞则指出，公司计划联合设立一期母基金用于收购酒店，并进行价值提升。近年来，财富管理行业快速发展，这也带动了资产端的快速更替，譬如从以往的地产基金到现在的城市更新项目，行业产品的迭代不断发生。对于财富管理行业如何对接城市更新项目，张力指出，“从目前看，不少城市更新基金的设计都趋于个性化、高端化。在这样的趋势下，就有要求财富管理要注重客户分层、深挖客户需求、提升自己专业度。”有财富管理行业背景的博善资产创始人黄俊辉表示，由于存量房地产资产的一些特质，传统金融机构很难为其提供服务，另外，做城市更新项目要选择资产运营能力很强的公司合作，而不是与开发商，这是与以往的房地产金融不同的地方，“这就给私募基金、财富管理公司很大的机遇。”城市更新投资有门槛虽然时下追逐城市更新的资本趋于增多，不过据笔者观察，论坛嘉宾大多认为，城市更新投资对专业素养的要求更高。冯剑云认为，投资城市更新项目，如果能跨界、建立互联网思维，空间会比较大，不过这也涉及到打通所属权、法律等环节，因此投资城市更新需要相当的专业度。房地产专业顾问机构盈石（成都）副总裁王娅在演讲中指出，投资人可从生命历程的视角看待城市更新的投资机会，从本质上说，城市更新缘于人类生活方式的更新，“从商业的角度，城市更新能让城市变得更便捷、更高效，未来商业更新的发展趋势是聚焦文化、艺术、娱乐等个性化的内容。”以成都为例，她认为，成都的城市更新有存量物业的创新升级和新区物业的有机更新两大维度，成都主城区面临较为迫切的改造需求，预计中心城区未来做城市更新的空间较大。
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