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浅谈业主、业主大会、业主委员会之间法律关系
& & & & 案件简介：某区城市管理行政执法局接到一小区业主投诉，称该小区内原有绿地被物业改建成停车场。执法人员在接到投诉后展开调查，经核实，该绿地改建工程是小区物业公司经业主委员会授权实施，但是物业公司无法提供完整的授权证明，经绿地某区城市管理局鉴定该绿地改建工程未经合法批准，属违法行为。但是在调查过程中，执法人员对行政处罚主体的确定产生了分歧：第一种意见是物业公司，因为是违法行为实施者是物业公司；第二种意见是业主委员会，因为物业公司和业主委员会之间是合同关系；第三种意见是业主大会，因为业主委员会是业主大会执行机构；第四种意见是全体业主，因为物业公司行为是业主委员会授权，业主委员会权利来源于全体业主。
　　评析：
　　业主是房屋所有权人，对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应的义务。业主委员会（以下简称业委会）是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，依法履行业主大会赋予的职责，接受业主的监督。
　　根据国务院《物业管理条例》第十一条规定　下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。在《浙江省物业管理条例》第十三条第二款中更加明确了业委会就是是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。从以上法律法规中不难看出，业主委员会在物业管理区域内的管理职责必须由业主大会赋予，超越业主大会赋予职责作出的决定或实施的行为，都是无效的。
& & & & 因此在上述案例中，笔者认为执法人员首先应该调查清楚业委会授权物业公司进行绿地改建工程的事项是否是业主大会赋予的职责，如果是业主大会通过合法程序赋予业委会此项职责，按最高院（2005）民立他字第8号函答复意见&业委会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。&执法人员应该以业委会为处罚主体，作为案件投诉的业主也可以根据《物权法》第七十八条规定（业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。）请求人民法院撤销业主大会和业委会的决定；如果业主大会未按合法程序作出决定或是未赋予业委会此项职责，那么业委会作出授权物业公司进行绿地改建的决定是非法无效的，在这种情况下执法人员应该以违法行为实施者物业公司作为行政处罚主体。
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猜你想知道 成立业主委员会都需要走啥程序？
来源：房天下 &&发布时间：
现实生活中，很多在与公司打交道的过程中，都感到很无奈，大多时候都以业主的妥协而告终。相关专家告知业主，成立小区更有利于维护自身权益。那么，业主委员会成立条件有哪些?业主委员会成立流程又是怎么样的?下面小编将一一为您解答。
什么是业主委员会？
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。
一般情况下，业主委员会有两种产生方式：1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。
业主委员会的恰当人数，可以按照如下规则估算：最接近“小区总户数*2%”的单数。由此可以保证小区业主的较高质量的沟通覆盖。比如，对于1000户的小区，，较好的委员数量为19或21。
业主委员会成立条件：
1、入住率达到50%以上；
2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的；
3、首批物业交付满3年的。
业主委员会成立程序/成立流程：
1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。
2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。
3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。
4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。
5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)
6、筹备组应当在三个月内召开头次业主大会。业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”)
7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)
8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。
9、头次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。
10、物业行政主管部门同意备案后，出具《XX市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。
11、业主委员会凭《XX市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。
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业主维权不知道这些你要吃大亏
随着人们维权意识增强，近年来，在城市的楼盘小区中，不断涌现业主与业委会和物业公司之间的纠纷。纠缠于纠纷中，业主都能赢吗?以上海一中院近5年来审理的17件业主知情权纠纷案件为例，业主的诉讼请求得到全部支持的，仅有2件。那么，是什么导致业主们维权失败?搞错对象、诉求越界、冲动维权、行动迟缓”，从鲜活的审判案例中发现，这是业主们最易踏入的四大误区。误区一：告错对象很常见起诉的义务主体不正确。经统计，上述案件中有6起案件的业主未起诉正确的义务主体，占比为35.3%。例如，有的业主要求业委会提供小区停车费的收支情况，但该资料实际由物业公司掌握;　又如，有的业主起诉物业公司要求查阅业委会决议和会议记录，但实则由业委会保管。因此，法官建议业主在起诉前就相关资料的保管情况做审慎核实，明确义务主体后再提起诉讼，以充分保障自身权益。几年前，松江一小区实施安装门洞不锈钢扶手工程。刚开始，业主们以为这是政府实事工程，无需自己出钱，可之后却听说工程预计动用维修基金56万多元。于是，便有业主向区房管局物业科等部门反映情况，并提出对该工程作评估。为了平息矛盾，在街道协调下，评估工作已进行了三次，第一次评估的实际费用为32万元，第二次评估结果为28万元，第三次评估出的实际费用仅为19万多元。业主何先生将业委会告上法庭，要求对方公布近5年来的维修基金收支明细、自来水改造项目和扶手工程的施工合同、施工图纸、所用材料发票和审计报告，2002年至2010年小区的停车费收取情况、广告收益情况、房屋出租收益情况等。法院认为，对于账目明细以及工程合同、审计报告，业委会应当提供。至于小区停车费收取情况、广告收益情况和房屋出租收益情况，何先生也有权知晓，但停车费、房屋出租收益非业委会收取，业委会并非公布上述事项的义务主体，何先生也没有证据证明业委会有广告收益。实际上，物业公司才是业务主体。因此，何先生的诉请并未全部得到支持。另一起案件中，业主起诉业委会要求查阅小区公共收益账目明细、小区共建费的适用明细账目。但法院认为，被告业委会并非利用业主共有部位进行经营的主体，相关账册亦并不由被告保管，公共收益明细账目应在物业公司。根据相关政府文件，共建费由物业服务企业管理并使用，账目亦由物业服务企业负责记录，故对业主诉请不予支持。误区二：知情权范围无限扩大不当扩大知情权范围是业主诉请未获支持的原因之一。例如，有的业主诉讼请求查阅客观上并不存在的资料，又如，有的业主要求查阅小区的水箱清洗费用清单、发票及水质鉴定报告单等，上述请求明显超出法定知情权范围，难获支持。因此，法官建议业主在起诉前充分了解法律及司法解释规定的知情权范围，合理确定诉讼请求，防止在行权时无限扩张信息查阅边界，加重提供方义务。业主知情权的范围是什么?《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主可以请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;　物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;　建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等。一些业主的诉讼请求明显超出了这个范围。黄浦区一小区的业主起诉业委会，多项诉讼请求中包含查阅住宅维修基金的财务审计报告和装修大堂的审价报告。但事实上，上述报告并不存在，且法院没有强制一方当事人进行审计或审价的权力，因此，对业主的这项诉讼请求，法院难以支持。徐汇一小区多名业主起诉物业公司，诉讼请求中要求查阅众多资料。其中有重复请求的部分，例如小区物业维修、更新、改造项目、电梯维修保养及停车费、广告费等费用的支出、收入情况等，应已包含在小区专项维修资金、物业服务资金以及公共收益的收支情况中，不应重复主张。当然，也有超出知情权保护范围的，例如他们要求阅看小区的每年检查避雷装置的“检测报告”及物业公司“每年两次检查避雷装置”的记录，小区的水箱清洗费用清单及发票和相关行政主管部门对水箱清洗后的水质鉴定报告单等，法院均未予支持。误区三：非理性维权，行为过激从一些案件中发现，部分业主不满业委会或物业公司提供的管理服务，常用张贴大字报、破坏公物等方式表达意见，诉讼中也常因过分坚持而使得矛盾激化。例如，在4起案件中，业主于庭审中已知晓诉请的全部资料，但拒绝接受法院调解，仍坚持要求法院判决义务主体再次张贴公布上述资料，导致当事人矛盾激化。因此，建议业主本着和谐共处的理念，合情合理行使知情权，在诉讼过程中积极配合，促使纠纷能够尽快得以解决。去年6月，宝山区某小区物业公司开始在小区内宣传调价，称物业费十年未调整，公司已不堪重负，无法维持原服务标准，计划从2015年起每平方米在原来的基础上上调0.45元，业委会要与物业公司签订合同，将公共收益的一半补偿给物业公司。业主们得知业委会在账外另设有小金库，近1600万元的维修基金突然大幅减少等情况后，要求业委会公开这几年的账目发票明细，看看钱到底去了哪里。然而，群情激奋之下，40多名业主将业委会的大门给封了，并在小区内拉出了醒目横幅。可这样闹腾下去，业主们还是看不到账目的踪影。之后，一位业主到法院起诉，得以胜诉，才为大家讨回了公道。在静安一小区，几户业主与业委会的矛盾比较突出。他们认为，业委会利用本小区大部分业主不在国内的客观情况，未经合理、民主选举，擅自选聘物业公司，而公共收益、管理经费等财务信息也不够透明。业委会就一些重大事项贴出公告，却被激愤的业主一把撕掉，认为是在行使自己的权利，而这样只会让其他业主无法看到张贴的公告。还有部分业主有查阅资料的申请，不跟业委会说，而是直接在小区大堂的廊柱、电梯等地方张贴“联名信”，部分业主签名系伪造。这样做，并不利于业主知情权的保护。后来，业主将业委会和物业公司告上法庭，事情才得以圆满解决。误区四：知情权行使不及时由于法律法规并未明确相关资料的保存期限，而部分业主的维权意识较薄弱，未及时查阅资料，导致较长时间后资料灭失无法提供，客观上无法满足业主的知情权要求。在部分案件中，业主于数年后、甚至十年后提起诉讼，要求查阅之前的资料，但因与当前业主的利益关联已有所减弱，最终难获支持。因此，法官建议业主密切关注当年度应公开的资料，积极查阅，若其知情权未能实现则应及时寻求司法救济。2014年中，沈先生起诉小区业委会，称突然发现业主大会账户几年前存在不合理的大额支出，要求法院判令业委会公布2008年、2009年间的4次收支账目明细。然而，小区现在的业委会是新组建的，这些账目发生在上届业委会任期内。在业委会写给法庭的书面材料中，上届业委会的账目于2013年1月进行了审计，没发现问题，原业委会也没留下任何可查资料，现任业委会也无从查起。“业主应及时合理地行使知情权。”法院认为，该小区2006年7月至2012年6月间的维修资金账目变动，有审计报告，符合相关政策法规的规定。根据相关规定，业主委员会或者其委托的物业服务企业应当每月与开户银行核对专项维修资金账目，并将相关情况每半年向全体业主公布一次，沈先生应及时主张知情权，沈先生直至2014年才起诉要求业委会公布2008年、2009年及2010年所发生的相关维修资金收支情况，缺乏合理性。因此，法院判决沈先生败诉。延伸阅读：
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业主和业主大会详解.ppt 144页
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　（3）主管部门通知原专户管理银行转账到现专户管理银行，移交账目。 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。 （九）专项维修资金的使用原则 1、专款专用原则 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。　　 2、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 资金的归属和使用问题 ?程某为某小区业主，与人合伙开办一个加工厂，由于经营不善，欠了一大笔债务，债权人周某多次讨要未果。此时，周某听说程某尚有5000元物业维修资金在业主委员会处，就要程某写下字条，让业主委员会将5000元取出偿债。无奈之下，程某只得写下字条。当周某拿着字条到小区业主委员会要求支取时，遭到业主委员会的拒绝。于是周某将小区业主委员会告到法庭，要求判令业主委员会将程某的维修资金交给自己。 周某的诉讼请求能否得到法院的支持？ 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业公用部位、公用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。程某对专项维修资金没有单独的处分权，因此他的转让行为应当是无效的。所以周某要求业主委员会支付专项维修资金的要求自然是没有法律依据的。 资金的使用 朝阳区迎曦园于2002年4月交房，业主入住至今已有7年多。2006年，迎曦园业主委员会开始申请市建委划转维修资金，但至今仍未划转成功。　　 从去年底开始，小区的电梯故障不断，饮用水设备也需要改造。改造水泵、维修电梯，业主委员会首先想到的是动用维修资金。 如何申请到这笔维修资金？ （十）划转业主大会管理前的使用程序 1、提出使用建议　　 物业服务企业或相关业主提出使用建议； 2、业主通过使用建议　　 住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议 3、物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；　　 4、物业服务企业或者相关业主向主管部门申请列支 持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支 5、主管部门同意并通知银行 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知　　 6、银行划转 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 （十一）转业主大会管理后的使用程序 1、物业服务企业提出使用方案， 2、业主大会依法通过使用方案； 3、物业服务企业组织实施使用方案； 4、申请列支 物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金； 5、业主委员会审核同意，并报主管部门备案 6、业主委员会向专户管理银行发出划转通知； 7、专户管理银行划转至维修单位。
（十二）费用分摊： 由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊 （十三）不得从住宅专项维修资金中列支的费用  1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用； 2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； 3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；　　 4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。 如何不使资金闲置？ 记者从长沙市物业维修资金管理中心了解到，目前，长沙市的物业维修资金，除去已使用的1090万元，都以定期形式存在银行，银行里的物业维修资金逾40亿元。 如何不使资金闲置？
（十四）住宅专项维修资金的其他使用 1、购买国债。　 2、应当场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。　　 3、利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。 海淀区太月园于1999年交房，共有1930户居民。2006年9月，小区业委会开始向市建委申请划转住宅专项维修资金。按照市建委规定的申请程序，业委会经过5个多月的努力，终于在2007年2月成功划转了维修资金，业主开始自主管理维修资金。? 2007年11月，业委会将1600万的维修资金存到了光大银行的专用账户上。一年后，1600万变成了0元，其中61万9千200元就是1600万本金的利息。 这笔利息归谁所有？ （十五）应当转入住宅专项维修资金滚存使用的项目 1、住宅专项维修资金的存储利息； 2、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；　 3、利用住宅共用
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