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只有业主才有资格成为业主委员会成员法律依据
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我的咨询提醒滨海时报--滨海新区网-成立业主大会 保障业主权利
第09：滨海楼市
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星期五 出版
成立业主大会 保障业主权利
——解读天津市物业管理政策法规之五
　　为提高物业管理政策法规知识社会知晓率，日前，本市物业管理部门根据受理业主日常咨询和投诉涉及的集中问题，编写了物业管理政策法规知识问答50问，下发到辖区内所有物业服务企业和物业管理小区。记者近日就本市物业管理政策法规知识方面的相关规定，采访了滨海新区规划及国土资源管理局相关负责人，全面解读物业管理以及日常服务的相关内容。&　　滨海时报：新建商品住宅小区要成立业主大会需要哪些条件？　　答：根据《天津市物业管理条例》，已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：（1）业主入住率达百分之五十以上；（2）首位业主实际入住达到二年以上。　　滨海时报：成立业主大会由谁牵头组织？筹备组由哪些人员组成？　　答：根据《天津市物业管理条例》，街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导。对于一个新建物业，符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。　　筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。　　滨海时报：参加业主委员会成员选举应当具备什么条件？对业主委员会成员的人数有什么规定？业主委员会主任、副主任是如何产生的？　　答：根据《天津市物业管理条例》，业主委员会成员应当符合下列条件：（1）遵守国家有关法律、法规；（2）具有完全民事行为能力；（3）遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定的组织能力和协调沟通能力；（6）身体健康，能保证必要的工作时间。业主委员会不得从事经营活动。　　业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由五至十五人组成。　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。　　滨海时报：在什么情况下，业主委员会成员职务自行终止？　　答：根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》，业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：（1）物业转让、灭失等原因不再是业主的；（2）连续1年以上不在本物业管理区域居住的；（3）以书面形式提出辞职的；（4）因身体健康原因丧失工作能力的；（5）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。　　滨海时报：在什么情况下，业主委员会成员职务需要经业主大会会议通过取消？　　答：根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》，业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务：（1）无故连续3次缺席业主委员会会议的；（2）有犯罪行为的；（3）拒不履行业主义务的；（4）其他原因不宜担任业主委员会委员的。　　滨海时报：业主大会和业主委员会的办公经费应该如何解决？主要用途是什么？　　答：根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》，业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布1次，并接受业主的监督。　　滨海时报：业主委员会组织业主选聘物业服务企业时，一般应注意哪些事项？　　答：一是看是否合法经营。业主委员会要求投标物业服务企业出具营业执照原件，查看经营范围是否包含物业管理服务。二是看是否符合条件。按照规定，物业服务企业取得营业执照后，应当自领取营业执照之日起30日内到工商注册所在地申请办理资质。业主委员会要求投标物业服务企业出具资质证书原件，同时查看是否符合接管项目的条件。物业服务企业资质分为三个等级，并按照下列要求接管项目：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目；三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目。三是看是否诚信经营。业主委员会可到天津市物业管理协会网站查询，了解投标企业诚信情况。四是组织业主大会书面表决。业主委员会组织业主书面表决前，要向全体业主实事求是介绍每个投标企业详细情况，由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主书面同意后选定物业服务企业。五是签订物业服务合同。详细约定服务内容、服务标准和收费标准；并对机动车场地占用费等收益的收支情况进行约定。　　时报记者&于浩洋
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滨海时报滨海楼市09成立业主大会 保障业主权利当前位置：→物业纠纷
业主与业主委员会之间纠纷
　　一、业主与业主委员会之间纠纷概述 　
　　业主是小区物业的所有权人，也是物业法律关系中最终的权利义务承担者。由全体业主组成的业主大会是事关业主利益的最高决策机构，而业主委员会是执行业主大会决策的代表机关，它从业主中选举产生，其职责和使命是维护全体业主的利益。实践中，业主与业主委员会之间的争议主要表现为业主不服从业主委员会作出的决定，以及业主委员会不正当行使权力或怠于行使权力所引发的纠纷。
　　如果业主委员会所作的决定，属于其权限范围或者取得业主大会同意，则对全体业主均有约束力，持不同意见的业主应从小区公共利益以及自律合作的精神出发，予以遵守和服从。但占小区半数以上业主否决业主委员会的决定的，该业主委员会的决定则不发生效力。
　　如果业主委员会超越其权力范围，擅自处分小区物业和小区业主的重要事项，比如未经业主大会表决通过，擅自提起诉讼、擅自决定动用物业维修基金、擅自决定聘用或解聘物业公司，此类决定应属无效，由此给全体业主造成损失，且该损失是因部分业主委员会委员的故意或重大过错造成的，则应由直接责任人承担赔偿责任。对于业主委员会拒不主持召开业主大会等不作为行为，业主可向居民委员会或有关行政主管部门反映，由相关部门督促业主委员会整改或组织进行业主委员会改选。
　　二、业主与业主委员会之间纠纷的调解处理原则 　　
　　（一）在维护业主权利与尊重业主委员会自治中寻求方案
　　业主委员会从组织到运作的所有目的，是为了业主生活、居住、工作的方便和舒适。因此，业主因业主委员会侵犯其合法权益而主张权利的，在调解处理中应给予业主权益以切实的保护。同时又要认识到，物业管理不可避免会发生所有权和管理权相分离的情形，在强调业主自治的同时，应当把握物业管理作为现代居住管理模式蕴含的意义，不能单纯强调业主所有权的排他性而忽略了物业小区统一管理的协调性和效益性。具体而言，就是个别业主应当服从业主委员会、物业公司为公共利益、秩序和安全需要所作出的决定。由于此类纠纷大多都是小区业主内部事务的纠纷，因此调解处理时应兼顾双方权利，提出折中方案，以有效地解决纠纷。
　　（二）争取行政支持，促使业主委员会正确履行职责。
　　在调解处理因业主委员会不召开业主大会、不履行职责、部分业主要求其履职而产生的纠纷时，应明确业主委员会不履行职责的实质，是业主委员会委员不履行职责，是一种带有具体人的因素的不作为。此时，应积极争取房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会等机关和组织的支持和帮助，由其出面进行调处。具体步骤可参照《上海市住宅物业管理规定》的有关内容，即首先应向房地产行政主管部门报告，由其责令业主委员会限期改正；如业主委员会仍未履行的，告知业主要求房地产行政主管部门和街道办事处组织业主推荐产生召开业主大会的筹备组成员，该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。
　　三、有关业主与业主委员会之间纠纷的法律规定 　
　　中华人民共和国物权法（节录）
　　（日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，
　　自日起施行）
　　第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　…… 　　
　　物业管理条例（节录）
　　(国务院日颁布，
　　日国务院令第504号修订,修订后自日起施行)
　　第二章业主及业主大会
　　第六条房屋的所有权人为业主。　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；　　（六）监督业主委员会的工作；　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；　　（十）法律、法规规定的其他权利。　　第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；　　（五）按时交纳物业服务费用；　　（六）法律、法规规定的其他义务。　　第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。　　第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。　　第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。　　第十一条下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业；　　（五）筹集和使用专项维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。　　第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。　　第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。　　第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（四）监督管理规约的实施；　　（五）业主大会赋予的其他职责。　　第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。　　第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。　　管理规约对全体业主具有约束力。　　第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。　　第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。　　第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
　　…… 　　
　　上海市住宅物业管理规定（节录）
　　（日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次
　　会议通过，自日起施行）
　　第二章业主及业主大会
　　第五条新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
　　建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
　　第六条业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。
　　业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
　　业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
　　第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
　　第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。
　　区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。
　　筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
　　筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。
　　第九条业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
　　首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
　　第十条业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。
　　第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
　　召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。
　　第十二条首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。
　　第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：
　　（一）业主大会会议记录和会议决定；
　　（二）业主大会议事规则；
　　（三）业主公约；
　　（四）业主委员会成员的名单和基本情况。
　　区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。
　　第十四条业主委员会任期为三年到五年。
　　业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
　　第十五条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
　　业主小组履行下列职责：
　　（一）讨论业主大会拟讨论的事项；
　　（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
　　第十六条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居（村）民委员会、物业管理企业派员参加。
　　业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。
　　…… 　
　　加强业主委员会管理若干规定
　　（上海市房屋土地资源管理日发布并施行） 　　
　　为了规范业主委员会的运作，提高业主自治管理能力和水平，现就业主委员会组建、换届、运作等作如下规定：
　　一、业主委员会组建
　　（一）业主大会或业主代表大会筹备小组的建立和工作
　　凡符合成立业主委员会条件的物业管理区域，物业所在地的区、县房地产管理部门应当督促房屋出售单位将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料报区、县房地产管理部门。
　　区、县房地产管理部门在接到材料后的45日内，应当组织成立由所在地的区、县房地产管理部门、房屋出售单位、居委会和业主代表组成的第一次业主大会或业主代表大会筹备组（以下简称“筹备组”），并做好下列工作：
　　1．协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容。
　　2．确定召开业主代表大会的，协商确定业主代表产生的方式、人数和代理的规定，并组织推选和审定业主代表资格。产生的业主代表应当张榜公布。
　　3．协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人。
　　4．起草业主委员会章程和业主公约草案，并在大会召开前七天发给参加会议的成员征求意见，修改完善。
　　5．做好召开业主大会或业主代表大会的各项会务准备工作。
　　（二）业主大会和业主代表大会的成员组成
　　业主大会由物业管理区域内的全体居住和非居住房屋的业主组成。参加大会的业主身份认定，以产权证登记的人员为准；已订立售房合同尚未领取房地产权证的，可以视为业主。产权证登记的业主或订立售房合同的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会。
　　业主代表大会成员由全体业主小组成员组成，业主小组成员人数超过一百人的，由业主小组推选业主小组成员代表组成。
　　公房业主和开发商业主按拥有的物业建筑面积比例产生业主代表大会成员数，但最多不得超过全体成员的二分之一。
　　（三）业主委员会委员候选人产生
　　业主委员会委员候选人由筹备组广泛听取意见后协商推荐，小业主候选人人数应当超过其正式委员人数的四分之一。
　　候选人名单及其基本情况应当张榜公布。
　　（四）业主委员会的组成人数
　　业主委员会委员按业主大会或业主代表大会中各方代表的比例选举产生，但公房业主和开发商业主所占有的比例最高不得超过业主委员会委员人数的二分之一。
　　业主委员会根据物业管理区域的规模由五名至十五名委员单数组成。
　　业主委员会委员产生之日起三日内应当召开第一次业主委员会会议，选举产生业主委员会主任、副主任。
　　（五）业主、业主代表投票权的计算
　　业主大会的业主投票权，居住房屋按套计算，每套一票；非居住房屋按物业建筑面积计算，一百平方米以上的每一百平方米一票，一百平方米以下有房地产权证的，每证一票。
　　业主代表的投票权，每位成员一票。
　　（六）业主委员会的权利、义务
　　业主委员会应当依据《上海市居住物业管理条例》的规定履行职责，并督促全体业主遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约；帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题；接受市和区、县房地产管理部门的管理、指导，接受街道办事处、乡镇人民政府的监督，配合社区建设和管理。
　　（七）业主委员会主任的权利义务
　　业主委员会主任享有以下主要权利：
　　1．负责召开业主委员会会议；
　　2．经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；
　　3．业主委员会授权的其他事项。
　　业主委员会主任应当履行以下义务：
　　1．遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；
　　2．完成业主委员会交办的工作；
　　3．代表业主委员会处理事务；
　　4．接受行政管理部门的培训和指导。
　　二、业主委员会换届选举和换届、变更、注销登记
　　（一）业主委员会换届选举
　　业主委员会任期届满三个月前，区、县房地产管理部门应当督促业主委员会建立换届选举筹备组。筹备组由本届业主委员会委员、部分业主代表和房地产管理部门、居委会代表组成。筹备组召集人由业主委员会主任担任或筹备组人员推荐。筹备组中的业主代表人数一般不低于四分之一。
　　业主委员会换届选举工作应当在区、县房地产管理部门指导、监督下进行。业主委员会任期届满三个月前，换届选举筹备组应当按照第一届业主委员会选举程序，做好协商推选产生新一届业主小组、业主代表和业主委员会候选人等筹备工作，并在业主委员会任期届满一个月前召开业主委员会换届选举大会，由本届业主委员会和物业管理企业分别作任期或者聘期内的工作报告，大会投票选举产生新一届业主委员会委员，审议通过新一届业主委员会章程和业主公约。
　　业主委员会逾期不建立换届选举筹备组、不召开换届选举大会的，由所在地的区、县房地产管理部门责令改正，逾期不改正的，所在地的区、县房地产管理部门可以会同有关部门组织业主委员会的换届选举工作。
　　物业管理企业应当配合业主委员会和筹备组开展工作，做好换届选举的日常事务性工作。
　　（二）业主委员会换届登记、变更登记
　　新一届业主委员会在换届选举产生之日起十五日内，应当持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理换届登记手续：
　　1．业主委员会换届登记申请书；
　　2．业主委员会任期内的工作报告；
　　3．换届选举筹备组成员名单；
　　4．业主委员会委员名单；
　　5．业主委员会章程。
　　经区、县房地产管理部门核准登记的下列事项发生变更的，业主委员会应当在发生变更之日起十五日内，持原核准登记的文件资料、变更登记申请书和证明材料向所在地的区、县房地产管理部门办理变更登记手续：
　　1．业主委员会名称；
　　2．业主委员会办公场所；
　　3．业主委员会所辖区域范围；
　　4．业主委员会主任、副主任；
　　5．业主委员会章程。
　　区、县房地产管理部门应当在受理登记之日起十五日内，完成登记工作。对不符合规定的不予登记，并书面通知申请人。
　　除本条第二款第（5）项情况以外，业主委员会应当持区、县房地产管理部门核准变更登记的文件，到开户银行按规定办理有关变更手续。
　　（三）业主委员会注销登记
　　业主委员会有下列情形之一的，应当向所在地的房地产管理部门办理注销登记手续：
　　1．分立、合并的；
　　2．物业管理区域房屋全部被拆迁或灭失的；
　　3．由于其他原因终止的。
　　业主委员会注销登记前，应当在所在地的区、县房地产管理部门指导监督下，做好全体业主共有和业主委员会的财物等清算工作，在清算结束之日起十五日内办理注销登记。
　　申请注销登记，应当提交业主委员会负责人签署的注销登记书和清算报告书。房地产管理部门准予注销登记的，发给注销证明文件，收缴业主委员会登记证书、印章。
　　（四）业主委员会换届、注销后的工作和财物移交
　　业主委员会换届选举前，或者新一届业主委员会选举产生后，在未经房地产管理部门核准登记之前，原业主委员会除不得新订、变更和续订物业管理服务合同外，应当继续履行其职责。
　　新一届业主委员会经区、县房地产管理部门核准登记后十日内，原业主委员会应当将任期内所形成的档案资料以及财物移交给新一届业主委员会，并做好交接手续。
　　业主委员会分立、合并的，其档案等资料应当移交给相应的业主委员会；业主委员会因物业管理区域房屋全部被拆迁或灭失注销的，其档案等资料应当移交给所在地的区、县房地产管理部门；其他剩余财产，法律、法规另有规定的，按照有关规定处理。
　　三、业主委员会运作
　　（一）业主委员会会议
　　业主委员会会议由主任或者副主任负责召集。有二分之一以上委员提议的，业主委员会应当就提议内容召开会议。
　　召开业主委员会会议，应当提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。
　　业主委员会会议应当作书面记录，并由主持人签字，涉及重要事项的会议应当由全体出席会议的人员签字。
　　业主委员会讨论物业管理重大事项的，应当邀请所在地的区、县房地产管理部门和居委会参加，可以邀请业主、使用人代表列席；业主委员会应当充分听取房地产管理部门、居委会、业主、使用人代表的意见。
　　业主委员会作出的决议、决定，应当向全体业主和使用人公告。
　　（二）业主代表补选或调整
　　业主代表缺额时，应当予以补选；产生业主代表的物业建筑面积比例发生变化时，业主代表应予相应调整。业主代表具体补选或调整办法应当在业主委员会章程中予以约定。
　　（三）业主委员会委员缺额补选
　　业主委员会委员缺额时，应当在下一次业主大会或业主代表大会召开时予以补选，缺额人数超过四分之一时，应当及时召开业主大会或业主代表大会予以补选。
　　业主委员会委员缺额时的补选，应当在业主委员会章程中予以约定。
　　（四）业主委员会委员停任和罢免
　　业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止，并由业主委员会提出，经下一次业主大会或业主代表大会确认：
　　1．已不是业主的；
　　2．无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
　　3．因疾病而丧失履行职责的能力的；
　　4．有犯罪行为被司法部门认定的；
　　5．以书面形式向业主委员会提出辞呈的；
　　6．兼任所辖区域物业管理企业工作的；
　　7．严重违反物业管理法规或者拒不履行业主应尽义务的；
　　8．其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
　　业主委员会委员被免职的，必须在业主大会或者业主代表大会确认之日起七日内将由其保管的业主委员会的印章、文件、资料、账簿以及属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会。
　　（五）业主委员会诉讼
　　业主委员会的诉讼以及诉讼费用的来源、收取等，应作为物业管理重大事项，由业主大会或者业主代表大会讨论决定。业主委员会的诉讼费用，由全体业主承担。
　　（六）业主委员会公章使用管理
　　业主委员会公章由业主委员会主任负责管理，并按公章管理制度使用。除业主委员会会议通知和业主委员会授权范围内的日常维修费用结算以外需使用公章的，应当由业主委员会会议决定。凡违章使用公章，造成经济损失或严重不良影响的，由责任人承担法律责任。
　　（七）业主委员会档案管理
　　业主委员会应当建立下列档案资料，并指定专人保管：
　　1．各类会议记录、纪要；
　　2．业主委员会、业主大会或业主代表大会作出的决议、决定等书面材料；
　　3．各届业主委员会产生、登记的材料；
　　4．业主、使用人情况目录、清册；
　　5．订立的物业管理服务合同；
　　6．有关法律、法规和业务往来文件；
　　7．业主和使用人的书面意见、建议书；
　　8．维修基金收支情况清册；
　　9．其他有关资料。
　　业主委员会应当建立档案管理制度。形成的档案资料每年应当编号造册。
　　（八）物业档案资料的管理和移交
　　物业档案资料属全体业主共有。
　　物业管理企业应按规定建立和保管物业管理档案。自业主委员会成立或物业管理服务合同终止、解除之日起十日内，房屋出售单位或物业管理企业应当将物业管理区域内的下列档案资料移交给业主委员会或者业主委员会委托聘任的物业管理企业，并办理交接手续：
　　1．各类物业设施的验收、接管档案（图、卡、册）；
　　2．与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；
　　3．物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
　　4．共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；
　　5．维修基金以幢为单位的分户清册或资料；
　　6．财务收支账册；
　　7．其他物业档案资料。
　　自业主委员会与选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同之日起十日内，业主委员会应当将上述资料移交给选聘的物业管理企业保管，并办理交接手续。
　　（九）物业管理服务合同订立、变更、终止
　　业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。业主委员会应当在区、县房地产管理部门核准登记之日起三个月内，与选聘或续聘的物业管理企业订立物业管理服务合同。
　　业主委员会可以通过招标或其他方式选聘物业管理企业，并依据《上海市居住物业管理条例》与其订立、变更或解除物业管理服务合同。合同订立之日起三十日内应当报所在地的区、县房地产管理部门备案。
　　业主委员会签署合同的期限，一般不超过业主委员会的任期。
　　（十）对业主委员会的日常管理
　　区、县房地产管理部门应当依靠街道、居委会，对所辖区域业主委员会工作加强指导检查，帮助业主委员会建立健全各项管理制度，定期对业主委员会委员进行法规业务培训。
　　（十一）联席会议
　　在一个物业管理区域内，可以组织建立由房地产管理部门、业主委员会、物业管理企业、街道办事处、居委会等参加的联席会议制度，定期通报法规、规章和规范性文件；沟通各方情况；研究处理业主、使用人的意见和建议；协调解决物业管理中的疑难问题。
　　（十二）相关法律责任
　　业主委员会或业主委员会委员违法作出的决定，造成经济损失的，由责任人承担法律责任。
　　违反业主公约和住宅使用公约的行为，业主委员会或者相关的业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
　　（十三）本规定施行日期
　　本规定自发布之日起施行。本规定施行以前发布的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。 　
　　业主大会规程
　　（建设部日发布并施行） 　　
　　第一条为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定本规程。
　　第二条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　第三条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
　　业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
　　第四条只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第五条业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第六条筹备组应当做好下列筹备工作：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
　　（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
　　前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第七条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。
　　第八条筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
　　第九条业主大会履行以下职责：
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
　　第十一条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约对全体业主具有约束力。
　　第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
　　（一）20％以上业主提议的；
　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
　　第十三条业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　第十四条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
　　第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　第十六条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
　　第十七条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
　　第十八条业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
　　第十九条业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
　　第二十条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－2人。
　　第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件：
　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
　　（二）遵守国家有关法律、法规；
　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　（五）具有一定组织能力；
　　（六）具备必要的工作时间。
　　第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
　　第二十三条业主委员会履行以下职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四）监督业主公约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
　　第二十四条业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
　　第二十五条经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
　　第二十六条业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
　　第二十七条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
　　第二十八条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
　　第二十九条经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第三十条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　（四）有犯罪行为的；
　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　（六）拒不履行业主义务的；
　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　第三十一条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
　　第三十二条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
　　第三十三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第三十四条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
　　第三十五条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
　　第三十六条业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
　　违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。 　　
　　上海市房屋土地资源管理局
　　关于业主大会中投资性业主投票权设定的批复
　　（上海市房屋土地资源管理局日发布并施行） 　
　　长宁区房地局：
　　你局《关于业主大会中投资性业主投票权认定的请示》收悉。经研究，现批复如下：
　　《上海市实施&物业管理条例&的若干意见》关于非居住房屋投票权“100平方米以下有房地产权证，每证一票”的规定，是指非居住房屋所有权人持有符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等权属单元的房地产权证，每证一票。凡以层、套（间）权属单元再分割所取得的房地产权证，不适用“每证一票”的规定。
　　四、有关业主与业主委员会纠纷的案例 　　
　　经业主代表大会授权业主委员会可作为原告起诉 　　
　　陈某等三人于2001年9月购入水电路某弄内3套产权房。在进行室内装修时，他们在房屋的墙上开了3个洞口，为此与该小区的业主委员会发生纠纷。业主委员会起诉至法院，要求陈某等封闭洞口。陈某等辩称：根据有关规定，业主委员会作为原告向法院提起诉讼，应符合一定的程序。现业主委员会未能就此提供相应证据，要求法院驳回业主委员会的诉请。针对陈某等的请求，业主委员会称：业主委员会已按规定召开了业主代表大会，会后也形成了决议。业主委员会还向法院提供了一份内容涉及业主代表同意授权业主委员会就陈某等拆除房屋承重墙一事进行诉讼的业主代表会议决议，以及出席本次会议的业主代表的签名。
　　法院在审理中经有关部门检测，被陈某开洞的墙体属结构承重墙。
　　法院认为，根据法律规定，业主委员会起诉应经过一定的程序，以保证业主委员会的起诉符合全体业主的共同意志。只有经过法定的程序，业主委员会才能提起诉讼。对于本案业主委员会诉讼主体资格问题，该业主委员会已在审理中提供了业主代表会议决议，以及出席该次会议的业主代表的签名，证明业主委员会的诉讼是经过合法程序获得授权的。在陈某等未能提供相反证据的情况下，应当认定业主委员会的诉讼主体资格合法。同时，由于陈某等破坏的是大楼的承重墙，侵犯了大楼内住户的公共利益，其应当恢复大楼承重墙的原状。据此法院判决支持了业主委员会的诉请。
　　业主代表大会的表决结果业主委员会应当执行 　　
　　某小区原由甲物业公司进行管理。2004年2月，小区成立了业主委员会，3月公开对外招聘物业管理公司。包括甲物业公司在内的3家物业公司应邀投标。由于业主委员会成员之间及与部分业主之间意见不一，小区召开业主代表大会投票选择物业公司。经票选，乙物业公司获得了《业主大会章程》规定的重要事项表决通过的多数票。但业主委员会主任和业主委员会部分成员借故迟迟不与乙物业公司签订物业服务合同，乙物业公司和小区许多业主意见很大。经了解，业主委员会主任和部分委员与甲物业公司关系密切，想阻挠乙物业公司进驻，从而继续与甲物业公司订立物业服务合同。乙物业公司遂诉至法院，要求业委会按照业主代表大会的投票结果与其签订物业服务合同。后在法院主持下，乙物业公司与业主委员会达成和解，在对合同条款略作修正的基础上，乙物业公司与业主委员会签订了物业服务合同。