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房价上涨，出售方如何规避违约责任？
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房价上涨，出售方如何规避违约责任？
文/ 奚正辉|房地产律师
远闻（上海）律师事务所 主任
阅读提示：
今年上海房价飞涨，尤其是上海郊区，几个月翻一倍，导致卖方不想出售或者要求加价的情况大量发生。卖方已经签署了定金协议（或居间协议）并收取了定金，或者卖方已经签署了《上海市房地产买卖合同》并收取了首付款，卖方如何来避免或减轻违约责任，这是一个疑难问题，也是众多卖方想要了解的问题。
买卖合同 房价上涨 卖方违约 继续履行 强制过户 定金 违约金 赔偿损失 差价损失
奚律师接受了大量的类似咨询，也处理了许多类似案件，现在整理成书面文字，供卖家参考。
卖方无论是签署了定金协议还是买卖合同，若想解约，首先要根据合同约定，看买方有无先违反合同约定的义务，要出师有名，要有合法的借口。卖方通常可以找的理由有如下几种：
一、 买方限购
上海目前的限购政策是史上最严格的（自购房之日前连续缴纳个人所得税或社会保险的年限满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上），若由于买家限购无法购买该房屋，那么可以认定买家违约，作为卖方是有权解除合同的，并可以要求买方承担违约责任。
二、 买方逾期付款
买方的主要义务是付款，若买方由于资金问题或者故意拖延逾期付款，就违反了合同约定，卖方可以追究其逾期付款的违约责任。若买方超过了约定期限付款，卖方可以选择解除合同。若合同没有约定付款的期限，卖方必须先要催告付款，若催告后买方仍旧不付款，那么卖方有权解除合同。法律规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。
三、 买家贷款不能
所谓买家贷款不能是指买家由于资信问题无法贷款或者贷款金额不能满足合同约定的金额。由于现在房价都比较高，买家贷款的金额也比较大，而且卖方在现实生活中为了避税，明的工资都不会很高，税单也不一定齐全，买家正常贷款很容易被拒，买家往往会选择包装自己的资信材料。卖方有权不配合买方作假，可以跟银行明确指出买方贷款材料作假事宜。若买家由于其自身原因导致贷款不能，卖方当然有权解除合同，并要求买方承担违约责任。
四、 合同有无没有约定的内容
中介起草的合同，尤其是小中介，合同条款不一定很齐全，那么卖方可以就没有约定的内容与买方磋商。若合同条款磋商不成，那么由于无法达成一直的合同条款就无法履行，双方都有权解除合同，且互不承担违约责任。这一招，奚律师代理客户多次用过，成功率非常高。比如合同没有约定交房日期，卖方可以要求由于自己家人或者亲戚要居住，所以要晚交房，交房实时间可能需要三年。比如合同没有约定某一笔房款的付款时间，卖方可以要求2日内支付完毕。比如合同没有约定户口迁出，卖方可以要求将户口保留不迁走等等。当然若合同的主要义务都有约定，那么也可以看看合同的次要义务或从义务有无约定，总之让合同约定条款让买方无法接受，那么就达到了卖方的目的。
五、 情势变更
卖方可以运用情势变更的规定跟买方说理，来避免自身的违约责任。
所谓情事变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。《合同法司法解释 （二）》第26条确立了情势变更原则，该条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
以上是卖方可以免责的办法，若上述办法不适合，卖方硬要违约解除合同，如何处理？
第一阶段：签署了定金协议（或居间协议）并收取了定金，卖方如何减轻违约责任？
目前市场上中介起草的合同版本，买方支付定金后，若卖方不肯签署买卖合同，那么双倍返还定金给买方；若买方不肯签署买卖合同，那么买方无权要求返还定金，该定金由卖方予以没收。定金是担保主合同（即上海市房地产买卖合同）的签署，从法理而言是立约定金，理应适用定金罚则。若买方要求卖方赔偿房屋涨价损失，卖方有权不予赔偿，而且卖方在订立合同时能遇见到的也就是双倍返还定金，房屋涨价损失已经超出了其遇见的范围，也违背了商业惯例。上海有些法院就是这么判决的。
第二阶段：签署了《上海市房地产买卖合同》并收取了首付款，卖方如何减轻违约责任？
由于买卖合同签署生效，作为买方有权可以选择继续履行合同，要求强制过户。在房价上涨幅度大于合同约定的违约金时，卖方往往同意解除买卖合同且赔偿违约金，但是买方往往会要求继续履行或者要求赔偿涨价损失。如何阻止买方要求强制过户呢？奚律师在实践中遇到过各种情况：
1. 共有人没有签字同意出售该房屋，无权处分，合同无效或者无法履行；
2. 出同情牌，家里老人不同意卖房，家里人多要实际居住，房价上涨导致其无法置换新的房屋；
3. 不配合买方贷款，现在的银行往往需要卖方要签字及提供放贷的银行账户，若不配合，贷款是无法审批的；
4. 卖方签一份长期租约，阻止买方购买该房屋；
5. 更换家具家电等；
6. 该房屋的承租人行使优先购买权；
7. 债权人起诉卖方并查封该房屋；
8. 卖方不同意做低房价，因为逃税是违法行为；
9. 让买方觉得该房屋的风水不好，打消买方继续购买该房屋的想法；
10. 跟买方吵闹，让买方觉得你很烦很暴力，打消买方继续购买该房屋的想法。
方法有很多，就看哪一款适合你。若阻止了买方要求继续履行合同强制过户，那么卖方已经胜利了第一步，接下来就要想办法减少赔偿金额。通常的方法如下：
1. 卖方委托评估该房屋的成交价格；
2. 找合理合情不卖房屋的理由；
3. 差价损失远超其能遇见的损失；
4. 若过高的赔偿金额超出其赔偿的能力范围；
5. 装可怜、博同情；
6. 其他方法等。总共2页　　1
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浙公网安备 28号房价上涨卖方反悔，应赔偿购房差价
近来，二手房买卖纠纷案呈井喷状态。然而近期的两起判决，卖房人被判赔偿高达四五十万元的房屋差价损失。这的确给反悔者从头到脚浇了一盆冷水。
律师表示，判决遵循这样一个原则不能让毁约方通过毁约行为获利，也不能让守约方的合法利益受到损害。
反悔房主共被判赔偿90万
2015年9月，天津市民张先生交纳了40万元的定金，通过中介公司向白女士购买了一套房屋。
然而，交完定金半年多后，房主白女士发现楼市价格飞涨，于是以中介公司欺诈、房屋尚未取得房产证不能买卖等理由拒绝交房，并主张房屋买卖合同无效。
为此，张先生将白女士告上法院，要求继续履约或高额赔偿。
今年2月初，天津法院经过审理对该案作出判决。根据判决，双方房屋买卖合同解除，房主白女士不但要双倍返还张先生购房定金共计80万元，还要赔偿她高达50余万元的房屋差价损失。
高额差价的判赔依据
卖房人白女士反悔一案中，法院判决认为，根据合同法第113条的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。该案中，房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，应视为合同履行后，张先生享有的可得利益。
针对房屋的现价值，法院向价格认证中心进行了调查咨询。他们答复的结果是，当地同类型房屋的市场价是每平方米1.7万元到2.2万元。
法院采纳了每平方米2万元的中间价格，并以此计算出房屋的总价，再减去合同约定的428万元的成交价，得出的差价是90余万元。因考虑到法院同时判决双倍定金返还，张先生已从中得到了40万元的经济补偿，因此法院从90余万元的差价中又减去了这40万，最终得出了50余万元的赔偿款
民事交易不能违背诚实信用原则
张先生4年前花22.5万多元，买下了天霖园一套73.84平方米的房子，但因为卖房人崔先生反悔，一直没有取得房产证。因此张先生起诉至法院。
开庭时，崔先生拿出一份判决书。原来就在双方签订合同后，因为崔先生原单位起诉要求收回房产，法院已将该房产判给了那家单位。
天津法院经过审理认为，崔先生想通过法院判决为房屋买卖合同的履行制造障碍，违背诚实信用原则，已严重违反合同约定。法院判决解除合同，崔先生补偿房屋差价款47.6万余元，同时退还张先生订金1.4万余元。
崔先生提出上诉，目前该案正在二审阶段。
卖房人反悔的几种手段
&&&看到房价上涨后，一些卖房人开始要求买房人加价。加价不成时，有些人便开始采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效比如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情，或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权。有的房主则以拒收房款等方式，制造买房人延期付款，再主张其违约，要求解除合同；甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。
&&在此情况下，对买房人进行差价赔偿，一定程度上可以达到遏制恶意违约的效果。
法院支持差价的原因
&&&法院之所以支持差价损失的赔偿，目的是为了让守约方受损的利益得到弥补，使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。“目前房价可以说是暴涨，房子升值带来的利益应该由谁来享受？我们认为应该由守约方、诚信方来享有。法院处理这种案件时遵循的基本原则是，不能让毁约方通过他的毁约行为获利，同时也不能让守约方因守约而受到损失。我们希望通过法院的审判，能够对双方的交易行为起到一个引导的作用。”“诚信原则是民事合同的帝王条款。”法院要保护的正是善意守约方的合法利益。“守约方的实际损失有多大，法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。我们认为，守约方的实际损失也就是房屋的差价损失。”
如何确定房屋的现价值
在计算房屋差价时，房屋现价值的多少很关键，但往往双方当事人对这一点的认识相差甚远。
&&&法庭在确定房屋现价值的时候，首先会让双方当事人进行合议，由原告方提出一个价格，如果被告方也认可的话，法庭便可以以合议结果作为依据。如果双方合议不成，法院可以向有关机关进行调查咨询，也可以委托有关部门进行鉴定。如果对于咨询的结果双方当事人有疑义，法院还可以进一步补充。在双方都认定的情况下，法院可以认可这份证据。如果当事人还不满意，可以依照鉴定程序，由双方共同选择一个鉴定机构，进行鉴定。最终确定一个合理的价格。
尚未取得产权证的房子能否出售按照
《城市房地产管理法》第38条的规定，没有取得产权证的房子不能买卖。在张先生一案中，白女士正是以此为由主张房屋买卖合同无效。而这一条款更成为许多房主反悔时的“挡箭牌”。
对于该条款的正确理解，陈晓东解释说，《城市房地产管理法》是一种行政管理性的规范，并不是民事上的禁止性规范，何况它还有一些补充性的条款。因此，只要是合法取得的房屋，即便尚未取得产权证，也不影响合同的效力。
法院认定合同有效，通常符合三个条件即可第一，当事人出于自愿；第二，是当事人的真实意思表示；第三，不违反法律法规的强制性规定。
观点碰撞赔偿数额应考虑多方因素
房屋差价赔偿究竟应否得到支持？这一点上，专家们普遍表现出的态度是赞同的。但在具体赔偿数字的确定上，他们认为，法院在判决支持差价赔偿的同时，也要参考多方面因素，以确定最为合理的赔偿数额。
&&&在卖方违约的情况下确定损失的数额，通常的做法是，守约方在相同的市场上找一个替代的商品，两个合同之间的差价作为参考的依据。天津法院用市场价格减去合同价格来确定赔偿数额的判决，基本上遵循了这一理论。
&&&当买房人没有支付全部房价款的时候，支持差价最重要的条件是，主张损失的一方应当完全履行了自己的合同义务，如果履行有瑕疵，或者虽然不是因其自己的过错导致，但结果却没有完全履行合同义务，对于他的期待利益也就是差价的损失应当给予一定的限制。这符合公平原则，法院判决支持房屋差价的损失应根据不同的情况考虑。
至于房屋差价的确定，建议采纳低限，这种做法较为稳妥。最好是借助中立的专业机构的评估。
&&&房屋差价完全可以作为当事人的期待利益考虑，但不是赔偿的惟一依据。在实际操作过程中，合同解除卖房人重新获得房产后，有可能遇到“有价无市”的局面。这种情形下，仍完全以差价作为既得利益的标准，有些显失公平。因为天津房地产市场价格的上涨有点超乎寻常，就连房地产业内人士都无法对房地产走势做出准确的判断，何况是普通的购房人。合同法第113条虽然规定损害赔偿包含期待利益，但对期待利益的范围也作了限制。法律并不支持无限高的期待利益，它的实现应建立在合理的基础上，应当是对方可以预见或者是应当预见到的。
必须具备两个条件才能支持完全差价赔偿一是守约方完全履行了合同义务，且完全是由于违约方违约才导致合同不能履行；二是违约方因为违约已经实际获得了相当于差价的利益。最简单的标准就是违约方实际又将房屋出售，以其签订的合同价格计算差价损失。
他山之玉上海相关政策三年前出台记者了解到，由于上海房地产市场比天津“热”得更早，因此上海市高院早在2005年底就出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中第六条规定对于确不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
法条链接《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。房价上涨，卖方反悔——能否以夫妻共同财产为由主张合同无效？房价上涨，卖方反悔——能否以夫妻共同财产为由主张合同无效？我的彬彬百家号房价上涨，后悔卖房——以夫妻共同财产为理由能否要求房屋买卖合同无效？作者：刘珺重庆智豪律师事务所律师前言：随着房地产行业的复苏，许多地方又回复到房价“一日一价”的时代，由此也在履行房屋买卖合同时发生诸多纠纷，其中出卖人一方经常以房屋系夫妻共同财产为由请求房屋买卖合同无效，这种请求是否能得到法院支持呢？首先看两则案例：案例：曾女士与邹先生于1980年9月登记结婚，婚后夫妻感情尚好，两人还共同筹款购买了位于三水区西南街道德兴路的一处房产，当时为了方便，也为了少交登记费用，所以双方将此套房产登记到邹先生的名下，由曾女士负责保管房产证。然而2011年，邹先生执意要与曾女士离婚。曾女士为了保证自己在离婚时能分到一半财产，来到房地产交易中心要求在该房产上补登自己的名字。但工作人员的回答却让曾女士大吃一惊：该处房产已于2010年12月由邹先生转让给了邹某慧，转让价格为28万元。但房产证一直都在曾女士手上，她的丈夫邹先生没有房产证是怎样将房子卖给了他人呢？经过工作人员的进一步查证，原来是她的丈夫邹先生声称房产证遗失，并在《佛山日报》上登载了房产证遗失声明，之后又补办了新的房产证。曾女士发现，买房人邹某慧正是邹先生的亲妹妹，而德兴路的这处房产在2010年底价值远不止28万。在房子过户给邹某慧之后，其丈夫邹先生就要求离婚。曾女士为了拿回属于自己的财产，曾女士将邹先生与邹某慧告上了法庭。法院经过审理后认为：原告黄女士并未在房屋转让合同中签字，被告也未提供原告同意转让的证据。因此，没有直接证据证明原告黄女士对房屋转让的事实知情和同意；而此房产是黄女士与邹先生在婚后共同出资购买的，处分该房产需要夫妻双方的一致同意，在本案中曾女士并不同意转让房产，因此被告邹先生私自转让房屋的行为无效。被告邹某慧不符合善意取得房产的条件，不能取得该套房产的所有权。另外，诉讼过程中对该房评估，涉案房产价值50万，远远高于当初的房屋价值28万元。判决：买方并非善意取得，买卖行为无效。柏先生同余女士是夫妻，婚后购置住房一套登记在柏先生名下。日，余女士下班回家，看到一群陌生人在自己家中，一问才知道房子被丈夫卖了，他们是来接房的。双方为此发生争执。之后，余女士通过荣昌区房管部门查询得知房屋被丈夫卖给了张某，已经办理了过户登记手续。余女士遂诉至法院，要求确认柏先生与张某签订的房屋买卖合同无效。法院审理认为，本案中，二被告柏先生和张某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据二被告的陈述及证人陈述、收条、银行转款凭证等证据，可以认定张某按照买卖合约的约定已向柏先生支付了42.8万元购房款，不存在恶意串通，以不合理低价转让房屋、损害余女士合法权益的情形。对于余女士所称诉争房屋系夫妻共同财产，丈夫柏先生无权处分，法院认为柏先生的无权处分行为并不影响合同的效力。除此以外，余女士也未举示其他证据证明二被告存在恶意串通、损害原告合法权益以及法律规定的其他合同无效的情形。根据各种证据证明效力，法院判决驳回原告余女士的诉讼请求。类似的事实，为何会作出完全相反的判决？究竟夫妻一方擅自处分房产是否无效？实际上，夫妻一方擅自处分共有房屋并不当然有效，也不当然无效，主要取决于以下两个关键：1.适用法律不同；2.买受人是否为善意第三人。一、夫妻一方因另一方擅自处分财产主张权利的法律依据《物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《婚姻法》第十七条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……”在我国，实行夫妻共同财产制度，除法律规定或夫妻约定为个人财产的，在夫妻共同生活期间取得的财产均属于夫妻共同财产，对财产的处分应经夫妻双方共同同意。二、法律沿革2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定了：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”需要指出的是，在上述司法解释出台前，并非指人民法院均应支持合同无效，而是由于房屋买卖合同纠纷中出现的新问题，导致各地法院判决标准不一，因而明确不予支持的原因和理由。而不予支持的法律依据始终是基于“善意第三人”制度。三、善意第三人“善意第三人制度”在《物权法》中体现为：第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述法律规定，即使房屋系夫妻共同共有财产，但因买受人系善意第三人，在法律上可以对抗共有人的权利主张，也就是说，在一般情况下，只要房屋买受人符合善意第三人的法定条件，与夫妻一方签订了房屋买卖合同、实际占有或办理了变更登记，夫妻另一方向法院起诉要求合同无效、返还房屋或变更登记的，法院不予支持。同时，房屋可能登记在夫妻一人或二人名下，对于两种情况的处理方式不同：一、房屋产权登记在一方名下属于夫妻共同财产的。在房屋出售时，由于其产权登记在夫妻一方名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人是有理由相信出卖人有权处分该房产的正当性，有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。从合同法的鼓励交易、维护交易稳定的立法精神以及保护善意相对人的合法权益出发，买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成员的居住权益，由房屋所有权人负责保障。该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。卖方应该协助买方到房产登记机关办理该房产的过户手续，履行房屋买卖合同的附随义务，以实现合同的真正目的。二、房屋产权登记在夫妻共同名下的，在房屋出售时，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但由于是夫妻关系，买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，那么房产共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，即买方。但此时涉及过户问题，登记的所有权人不同意过户将造成合同无法履行，此时应根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，因此事前未经房产共有人授权，事后也没有获得追认的房屋买卖合同也应认定为有效，买方仍然可以依据定金罚则要求房主支付双倍定金或要求承担违约责任。四、律师建议1.作为房屋买受人，由于房屋交易标的额较大，为交易安全起见，避免不必要的纷争，在签订合同还是应当坚持核实出售方的主体资格和房屋的共有情况、抵押、查封情况，以排除房屋存在权利限制措施的不利情况，若存在共有人，须坚持所有共有人作为合同方签字或盖章确认。2.作为房屋出卖人，应合理预计房屋的价值，适当考察市场行情，并与共同共有人协商一致，以免造成不必要的纠纷。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。我的彬彬百家号最近更新：简介:乐观生活，快乐你我，我是彬彬作者最新文章相关文章