一个数据，透露未来五年房价走势的秘密
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前不久，央行副行长易刚表示，中国去年年底的总体杠杆率234%，处于偏高水平，短期来看中国总体杠杆率还会上升，一年增加9个百分点太快了，短期看还会上升，故要“稳杠杆”。
问题来了，中央经济工作会议明确表示要去杠杆，并作为供给侧结构性改革的五大任务之一，易行长认为当前先要稳杠杆，因为杠杆率仍有抬升趋势。那么，今后五年中国的实际杠杆率究竟是降下来、还是稳住不动，还是继续抬升呢？我觉得经济学者们应该有能力预测的。
2016年加杠杆增速仍不减
当前，对于中国目前总体杠杆率水平的测算各有不同，如易行长说到的234%，含义估计是非银金融企业部门、政府部门和住户部门的总负债除以GDP。
若按此口径，社科院国家金融与发展实验室研究显示，截至2015年底，我国债务总额为168.48万亿元，全社会债务率为249%，其中，居民部门债务率约为40%，宽口径统计，非金融企业部门债务率156%，政府部门债务率约为57%。
但国际清算银行(BIS)公布的数据显示，截至2015年底，中国总债务率为255%，比社科院数据的略高一些，比央行的数据高出不少，但总体差异不算大，且杠杆率水平也没有高得很离谱，如截止2015年底，美国的总债务率为250%，英国为265%，加拿大为287%，日本为388%。
可见我国的债务率已赶超美国，但最大的问题还在于债务提升速度过快,如美国债务率从150%攀升至250%用了30年的时间，而中国只用了10年的时间，说明中国的债务增速快得惊人。
即便到了今年，在年初供给侧结构性改革的任务下达之后，加杠杆的速度似乎也没有慢下来，如易行长所提及的2015年债务增速为9%，若今年仍为9%，则按社科院的250%的债务率计算，今年的债务率就会达到272.5%。
事实上，根据国资委的数据，今年1-6月份国企负债总额亿元，同比增长17.8%，而同期名义GDP增速为7.24%，那么，国企债务率的增速为9.84%，显然也要高于央行的估算。
比较2015年6月国企的债务增速，只有11.2%，今年上半年比去年同期的增速提升了三分之一。由于国企债务总额占所有非金融企业债务的比重估计在三分之二左右，这也意味着企业部门的债务增速应该还是两位数的。
从居民部门看，上半年居民新增房贷规模超过2万亿，而去年全年不过是2.5万亿，说明居民加杠杆速度远远胜过企业。
此外，财政部发布的数据显示，今年上半年，全国一般公共预算支出超8.9万亿元，同比增长15.1%，但财政收入增长只有7.1%，这意味着财政支出是收入的两倍以上，中央加杠杆和地方加杠杆都十分明显。
通过分析企业、居民和政府这三大负债主体在今年上半年的债务增长情况，不难发现，2016年全社会的杠杆率的增速不仅没有下降，而且还有加速势头。
未来五年总债务率水平会是多少
易行长所提出的“短期要稳杠杆”的观点非常符合实际，因为目前杠杆率水平仍在快速上升，若能稳住，不让它上升就已经不错了。
如前所述，假设2015年的总债务率为250%，2016年的总债务率增速为9%，则2016年总债务率即达到272.5%。那么，年的杠杆率水平究竟是降还是升呢？
我们不妨先看一下官方对总体债务率的评价：6月23日国家发展改革委、财政部等部门的相关负责人在国新办吹风会上，对中国债务率进行分析，得出的结论是，“中国的整体债务和杠杆率不高；中国的债务情况各领域不均衡，非金融领域较高； 中国政府债务对GDP比率到2015年为39.4%。加上地方政府负有担保责任的债务和可能承担一定救助责任的债务，2015年全国政府债务的杠杆率上升到41.5%左右。上述债务水平低于欧盟60%的预警线，也低于当前主要经济体。“
这意味着，政府和居民部门未来还有继续加杠杆的空间，如政府部门加到60%，也仅仅是达到欧盟预警线的水平，而居民的杠杆率水平，美国大约是80%左右，是中国的两倍，日本也在65%左右，欧元区在60%左右，故中国居民继续加杠杆的空间应该也可以从目前的40%提高至60%。从这两项看，居民和政府部门合计可以把债务率水平提高40%左右。
从目前看，居民加杠杆的势头迅猛，原因在于对一二线城市房价上涨的预期较高。假如今后五年房价维持在高位不跌，这意味着房价收入比仍然很高，居民购房的杠杆率水平也会继续提高。假如房价出现下跌，则另当别论。
这意味着，政府和居民部门未来还有继续加杠杆的空间，如政府部门加到60%，也仅仅是达到欧盟预警线的水平，而居民的杠杆率水平，美国大约是80%左右，是中国的两倍，日本也在65%左右，欧元区在60%左右，故中国居民继续加杠杆的空间应该也可以从目前的40%提高至60%。从这两项看，居民和政府部门合计可以把债务率水平提高40%左右。
从目前看，居民加杠杆的势头迅猛，原因在于对一二线城市房价上涨的预期较高。假如今后五年房价维持在高位不跌，这意味着房价收入比仍然很高，居民购房的杠杆率水平也会继续提高。假如房价出现下跌，则另当别论。
从政府债务率的角度看，如前所述，中国经济过去是欠账式增长，今后若要继续保持增长，则必然负债式增长，故政府部门的杠杆率提升是必然趋势。无论是当今的积极财政政策，还是PPP投资模式，都会加大政府的债务水平。
大家公认的企业杠杆率过高问题，其实是非金融企业的债务率为全球最高。要降低企业的债务率，无非就是两个路径，一是新一轮高增长周期启动，企业盈利提高，则债务率有望回落。
另一种情形则是发生危机，如美国的次贷危机，通过企业破产倒闭来去杠杆，即经济硬着陆。如果中国经济发生硬着陆，则极有可能是房价大幅下跌引发的，这也意味着居民部门也会去杠杆。简言之，未来五年如果发生经济硬着陆，则杠杆率必然下降。
那么，如果经济见底回升，新一轮经济周期启动呢？我觉得短期见底回升有可能，但毕竟中国经济已经从高速增长阶段回落到中高速增长阶段，其深层原因是劳动人口的减少和流动人口的减少导致劳动力成本的上升、消费需求增速的下降，从供给端和需求端两方面制约经济增长，故长期看，未来经济能维持L型已经很不容易了。
维持经济中高速增长也是重要政策目标，这意味着未来五年的投资增速要在目前的水平上继续保持稳定，这主要靠基建投资保持高增长，而当前及今后基建投资的总体回报率水平较低，也就是政府杠杆率水平会继续抬升。
假如一二线城市房地产泡沫不破，则房地产投资增速也有望进一步上升，这又会加大杠杆率，故政府今后五年要做的，必然是既要抑制房价快速上涨势头，又要防止房价过快下跌，所以，我不认为今后房地产投资增速还会快速上升，制造业投资增速也将维持在低位。
从以上分析得出的结论是，如果中国经济硬着陆，即发生系统性金融危机，则企业和居民部门去杠杆，全社会杠杆率会被动下降；如果经济走L型，则全社会杠杆率仍会进一步提升。
从具体的数据预测看，今年居民新增房贷估计超过4万亿，比去年增长60%以上，假如2016年之后房贷零增长，即每年新增量维持在4万亿，则五年居民新增房贷就会达到20万亿，故到2020年居民部门债务率会超过60%。
到2020年经济稳增长目标得以实现的情况下，总债务率达到300%是大概率事件，也就是非金融企业“稳杠杆”目标实现的情况下。
假如非金融企业稳杠杆目标难以实现，只是每年的债务率增速由目前的9%左右降至今后四年平均每年5%呢？即按社科院口径――非金融企业部门2016年末债务率170%计算，到2020年非金融企业的债务率水平会增加37%，达到207%。则对应的全社会总债务率达到340%以上。
综上所述，如果经济不出现硬着陆，则到2020年，全社会总债务率大概率会超过300%，即在非金融企业杠杆率控制得非常好的情况下，300%应是下限，若控制情况还不错，如把企业的债务率增速降至5%，则全社会债务率会达到340%左右的水平。如果失控，则债务率水平会更高。
当然，从各国去杠杆的史实看，通常都是通过危机爆发的方式来去杠杆，这是最快速的方式，过程可能很痛苦。但长痛不如短痛，其实危机真爆发了，也不会太可怕，但一味去谋求“无痛疗法”，最终则不得不接受更大的痛苦。
（来源：公众号智谷趋势）　　(出处：地产中国网)
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　　“国五条”地方细则今年3月出台以来，除北京市以外，有关二手房交易个税按个人所得的20％征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。　　有城市的20%个税实施无时间表　　从3月底至今，北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则。针对20％个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及。记者统计31个省市区（除拉萨外）的省会（首府）及主要城市发现，只有4个直辖市提及了20%的个税计征，其余大都是空泛的“将房价增幅控制在城镇居民人均可支配收入的实际增幅以下”房价控制目标。　　如今，有关增加个税的政策可谓是“草色遥看近却无”，人人谓之有，实则未尝有。　　“我们办理的二手房交易，没有征收过20％的个税，个税还是按照房屋总价的1％或2％征收。”有热点城市二手房中介负责人告诉记者。一城市房地产部门负责人告诉记者，此政策何时实施，“目前没有时间表”。　　为何出现这一现象？据了解，一些城市房屋登记系统时间不长，存在不少“大龄房源”，诸如老公房、房改房等，核价难度很大；由于“阴阳合同”不同程度地存在，公平核价并不容易。此外，住房购买、装修和使用过程中，涉及多项支出，若要准确界定“转让所得”，也有难度。　　据分析，一些地方对个税政策带来的冲击力准备不足。今年3月，有的地方出现“离婚潮”，争议矛头直指增加个税政策。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，这些年房价早已翻番，增加个税政策一旦实施，杀伤力很大，对其影响要有充分的估计。　　房价上涨，新“地王”再度回归　　中国指数研究院数据显示，今年4月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨1.00％，自2012年6月以来连续第11个月环比上涨。　　国家统计局中国经济景气监测中心3月进行的中国百名经济学家信心调查显示，对于未来六个月全国平均房价趋势，8％的经济学家预期“上升10％以上”，比上季度增加7个百分点。　　值得注意的是，新的“地王”再度回归。5月6日，广州白云同宝路土地的出让经历了近200轮争夺，成交的楼板价高达每平方米25597元，溢价率达到1145％。4月以来，厦门、长沙、天津等地都出现了高溢价地块。　　“20％个税等政策‘悬空’，倒是给房企吃下一颗定心丸。”一知名房企负责人告诉记者。　　据了解，2010年至2012年，每年供地完成率均不到七成。国土部门公布的数据显示，今年全国住房用地计划供应15.08万公顷。其中31个省市区的省会（首府）及主要城市，除12个没有提及增加住房用地供应量外，其余皆将住房用地供应量定为，“不低于前五年的平均供应量”。供地计划能完成几成，尚待观察。　　嘉华（中国）投资有限公司负责人谷文胜建议，各地的年度供地计划不能是一本“笼统账”，而应细化到每季度、每月、每一幅地，才能稳定市场预期，也便于房企制定拿地计划，促进市场理性竞争。　　房地产研究人士宋会雍认为，房价坚挺，“地王”回归，会增加政府调控的难度，但是，既定政策又不能走过场，还要保持一定的严肃性和权威性，可见政府调控面临着两难的处境。　　房价涨跌，与政府的货币政策正相关　　业内人士分析，我国股市、基金等资本市场长期低迷，不能实现多数人的资本“保值增值”的愿望，加上土地财政的无可替代性因素，地方经营土地的冲动难以遏制，以至于楼市“保值增值”的作用明显，因而资金不断涌入这一市场。　　今年3月27日举行的国务院常务会议强调，要继续搞好房地产市场调控，财税改革要拿出方案，循序渐进。金融改革要在推动利率和汇率市场化、发展多层次主板市场方面推出新的举措。加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。　　记者了解到，针对“长效机制”的相关调研正有序进行，业内人士认为这是本届政府楼市调控的“关键一招”。　　业内人士指出，建立房地产稳定发展的长效机制，不能只一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革“土地财政”等方面作出制度安排。　　顾云昌等人建议，要调整财税体系和中央地方事权体系，加快建立替代税种、加大转移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依赖切实降低。　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，必须遏制楼市作为“投资品属性”的不断膨胀。该院研究发现，商品房量价水平与货币政策的周期性变化密切相关，宽松的货币政策会刺激房地产业发展，引发房价上涨；紧缩的货币政策会抑制房地产业发展，引发房价下跌或上涨幅度趋缓。　　“与其试图撇清房价与货币政策的关系，不如采取切实可靠的行动来遏制房价过快上涨，并建立健康的资本市场、丰富人们投资渠道，来为楼市合理‘减压’。”陈晟如是说。　　主要城市国五条细则一览　　城市　　内容　　出台时间　　哈尔滨　　房价增幅低于城市居民人均可支配收入的实际增幅　　 3月31日　　长春　　房价增幅低于城市居民人均可支配收入的实际增幅　　 3月31日　　沈阳　　房价增幅低于城市居民人均可支配收入的实际增幅　　 3月30日　　已拥有一套住房的本地居民，可再买第二套　　天津　　房价增幅低于城市居民人均可支配收入的实际增幅　　能核实房屋原值的，按转让住房所得20%征个税　　 3月31日　　北京　　降自住型、改善型房价，单身京籍人士只能买一套　　 3月30日　　能核实房屋原值的，征20%个税　　4月11日，北京新建商品房售价将接受政府指导　　石家庄　　房价增幅低于城市居民人均可支配收入的实际增幅　　 3月31日　　郑州　　房价增幅低于城市居民人均可支配收入的实际增幅　　济南　　房价涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长的水平　　 3月31日　　合肥　　房价增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅　　 3月30日　　南京　　房价涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅　　 3月30日　　上海　　保持房价基本稳定　　 3月30日　　能核实房屋原值的，征20%个税　　杭州　　房价涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅　　 3月31日　　福州　　房价涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅　　 3月31日　　广州　　房价涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅　　非本市户籍能提供购房日起前两年缴纳　　个人所得税与社保的，限购一套房　　 3月31日　　4月25日，商品房住宅预售价格须接受国土房管部门的价格指导　　深圳　　房价涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度　　 3月31日　　海口　　房价增幅不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅　　 4月1日　　不出台专门的国五条细则　　长沙　　房价增幅不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅　　 4月1日　　南昌　　房价增幅不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅　　 3月31日　　武汉　　房价同比增幅低于人均可支配收入实际增幅　　 3月31日　　南宁　　房价增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度　　 3月31日　　贵阳　　房价增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度　　 3月31日　　成都　　房价增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度　　 3月31日　　重庆　　房价增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅　　能核实房屋原值的，征20%个税　　 3月30日　　太原　　房价增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅　　 3月31日　　呼和浩特　　房价增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅　　 3月31日　　西安　　房价增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅　　 3月31日　　银川　　房价应控制在城镇居民人均可支配收入实际增幅以内　　 3月29日　　兰州　　房价增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度　　 3月31日　　西宁　　房价增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度　　 3月31日　　乌鲁木齐　　房价涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅　　昆明　　房价增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度 3月31日
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