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城市房价上涨的经济学分析-1
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房价上涨有定理 政府作用有限
　　主持人：感谢杨总的发言，刚才是话题的第一部分，得出两个结论：1、房价上涨有一定的道理，有一定的支撑因素。2、政府的作用有限，开发商都说，不要对政府的作用期望过高。在本轮的宏观调控过程中，我们发现政府的权利已经伸展到了市场，。例如南京市政府发了一个政策，普遍认为是严重的行政干预市场的行为。还有70%和90平方米的政策为什么没有落实，这就涉及到中央和地方政府权益的博弈，我认为有两个权力边界要处理好，一个是市场和政府的边界，另外一个就是中央政府和地方政府的边界要划分好，这两个博弈会给我们的市场带来微妙的变化，请各位谈一下这两个边界如何处理，如果处理不好，对宏观调控政策产生什么样的影响，首先请阳光100的易总谈一下看法。
　　易小迪：说到宏观调控，最主要的还是，实际上开发商在短期内得到的好处是多于坏处的，目前，房价的上升速度还是高于成本上诉的速度。昨天会场上很多人谈论，有的人一夜爆富，但是大家为什么还要抱怨，这就涉及到调控的边界和规则的问题。
　　这种宏观调控没有起到全面的正向鼓励的作用，例如囤积土地的人一夜爆富。例如卖得快的人，没有赚到前，卖得慢的人赚到更多的钱。很多企业快速成长的企业，反而没有得到应有的利润。我们在天津三年卖了35、36亿元，销售额是排在前面的。董事会开会的时候，给我们最大的批评是，卖房屋的钱还不如卖地的价格，情况确实是这样的。当时卖的房屋并不比同期别人的房屋低，反而是贵的，为什么最后计算股东不满意，股东认为卖得太快了。因为，各种各样的费用跟销售是有关的，例如契税、管理费、所得税。
　　所以目前的宏观调控不鼓励勤劳致富的企业，因此，政策是不公平的，而且对我们未来的发展有很多不确定性。例如买第二块地的时候，已经将前面的利润吃掉了。股东就说了，如果不卖地就有价值在，如果再买一块地，还要借很多的钱，所以对我们未来的发展就产生了很多不确定性。现在大家都知道面粉比面包还要贵，我前几个月到泉州去投标，我下了很大的吸气，决定用12亿元购买土地，结果有人用16亿元购买土地。实际上政府的调控干涉了市场企业的正常竞争。
　　70%和90平方米的调控导致很多地方政府的反对，一般大城市都要监管的，但是小城市监管得不严格。例如柳州和南宁等小城市，没有90平方米以下的房屋，政府以前分房都是120平方米以上，大城市的户型确是小户型为主的。阳光100以前做小户型是非常多的，例如重庆的户型平均没有超过90平方米，我们做最小的户型是30平方米―60平方米，而且是最畅销的，因为目前的房价非常高，这不是一刀切的问题，如果到长沙等二、三线城市，是不受限制的。我认为地方政府并不是对中央的政策对抗，而是顺应市场规律，所以地方政府必须要平衡，先按大的走，小的放在后面，等将来政策改变了再说，例如让我们先报建80万平方米，先建40万平方米大户型的，后面再建户型。我认为政策不可能一步到位，中间就出现了扭曲。
　　实际上地方政府是想管控房价，大的开发商也不愿意房价失去理性的上涨。我们做的产品主要以普通的住宅为主，中国的转折点是转向大众消费，并不是富人的消费，因为这毕竟是少数阶层。绝大部分的都是购买和租赁房屋的，他们对住房是比较敏感的。原来的计算方法是，当地的白领住宅六年的消费情况是怎样的，根据一家的收入情况，可支配的收入乘以6年计算，从而建造相同的房屋，基本上可以拿到当地的销售冠军，我们在天津、长沙都是这样计算的。还有一个就是楼面地价的计算方法，但是现在房价不断的上涨，就打乱了我们想长期发展大规模的住宅的方案，例如去年我们销售了7000多套，今年想卖10000套，现在的地价打乱了我们的计划，这说明很多的开发商都是理性的规划。我认为房价不断的上涨，肯定会下降的。以前在万通是3600美元/平方米，现在只是2600美元/平方米，以前的亚运村跟现在的价格是没有改变的。北京和东京的房价相差10倍，但是经济增长和收入也是相差10倍左右，所有的居民都会拿1/3左右的资金用来或者是购买房屋。
　　现在地价和房价不断的上升，肯定会压抑大众的消费，结果炒房的人就不断的出现。他们的消费是不真实的，而且恶性的投诉也是比较多的。现在的情况是怎样的，一开盘，公司内部的人就去购买房屋，也不用打折。本来是卖给客户的，结果第一批的住房都被内部的人购买了。所以现在的现状使我们要更多的储备土地，因为我们要发展，我们对政府的政策产生了恐惧，认为这种调控并不是公平的，对良性发展的企业并没有起到鼓励的作用，政府的调控应该让我们可以看到未来，而不是今天调明天又控。例如利息税，应该有一个预告，一旦政策出台了以后，就不要随便的改变。
　　就象比赛一样，不能进球后，打了一半就不打了，或者是改为打篮球了。所以企业的规划包括了产品和人员的布局，好的政策不应该让大家都抱怨，政策应该是公平的，不能随意的改变游戏的规则。在中国的老百姓进入大众消费的时代，不能伤害老百姓改变生活的愿望。我刚才讲了香港的经验，实际上还有美国、新加坡等国家的经验，也包括日本的经验。
　　大家看东京的情况，日本郊区的住房比中国还是要宽松的，一年还会卖3万多套房屋。香港的居民辛勤的劳动，就是为了衣食住行，为什么不要在这方面限制老百姓的住房，实际上的价格和成本都是由政府控制的，政府可以调控大家居住的面积。我认为土地的住宅面积不会是有限的，因此政府的城市政策、土地政策都可以决定老百姓居住的条件，我们应该高度的反思城市规划的政策。
　　成都现在的情况是，农民可以用自己的土地开发房地产，这样就没有城乡土地的差别，实际上美国也是没有城乡差别的，美国人的房屋是越居住越大，公司有几个人离职后到了美国，每个人居住的面积都是200多平方米。
　　实际上人的一辈子挣了很多的钱，仍然居住在60平方米，你说他幸福吗，不要将房地产作为税收最大的部门，而牺牲老百姓的幸福，所以我们的政策要彻底的改变。
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不支持Flash& 企业与劳动者知识点 & “房价是个敏感的话题。我市某中学学生在开展...”习题详情
234位同学学习过此题，做题成功率60.6%
房价是个敏感的话题。我市某中学学生在开展研究性学习中了解到：前几年我市土地供应紧张，地价上涨较快，同时建材和人工成本看涨，炒房团活跃，商品房价格偏高，民间戏称温州房价为三线的城市，一线的价格；去年以来，市政府加大了供地速度，土地市场价格下行，又逢国家出台严厉的限购政策，经济发展面临诸多困难，众多因素累积又使我市房价持续下跌。请你根据这一事实，结合自己所学的知识和生活经验，回答下列问题。（1）你认为影响我市商品房价格变动的因素主要有哪些？（8分）（2）请你从影响消费水平的主要因素角度分析，一直想圆住房梦的中低收入人群，面对房价下跌的有利时机，却仍在犹豫观望，迟迟不肯下单的原因？（8分）（3）温州房价的持续下跌，有可能对房地产商的生产经营活动产生哪些方面的影响？（8分）&
本题难度：一般
题型：解答题&|&来源：2014-浙江省温州市十校联合体高一上学期期中联考政治试卷
分析与解答
习题“房价是个敏感的话题。我市某中学学生在开展研究性学习中了解到：前几年我市土地供应紧张，地价上涨较快，同时建材和人工成本看涨，炒房团活跃，商品房价格偏高，民间戏称温州房价为三线的城市，一线的价格；去年以来，市政府加...”的分析与解答如下所示：
（1）影响价格的因素，主要应从价值决定价格、供求影响价格、国有政策对价格的影响等三个角度进行分析说明。（2）从影响消费的因素看，一直想圆住房梦的中低收入人群，面对房价下跌的有利时机，却仍在犹豫观望，应主要从以下两个角度，一是影响消费水平主要因素是居民收入，收入是消费的前提和基础，包括当前收入和预期收入的影响，二是社会经济发展状况，社会保障等因素的影响。（3）价格的变动对生产具有调节作用，房价下跌对房地产商的生产经营活动的影响有促使房地产商调节产量，房价下跌的情况下，房地产商将有可能延迟土地的开发或缩减开发规模，或放缓商品房推向市场、将调节生产要素在房地产行业的投入，房地产商将有可能减少对土地资金的投入，地产行业的部分资金、劳动力和生产资料将有可能流向温州实体经济行业。
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房价是个敏感的话题。我市某中学学生在开展研究性学习中了解到：前几年我市土地供应紧张，地价上涨较快，同时建材和人工成本看涨，炒房团活跃，商品房价格偏高，民间戏称温州房价为三线的城市，一线的价格；去年以来...
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等考点的理解。
因为篇幅有限，只列出部分考点，详细请访问。
企业与劳动者
与“房价是个敏感的话题。我市某中学学生在开展研究性学习中了解到：前几年我市土地供应紧张，地价上涨较快，同时建材和人工成本看涨，炒房团活跃，商品房价格偏高，民间戏称温州房价为三线的城市，一线的价格；去年以来，市政府加...”相似的题目：
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一位下岗工人在多次再就业碰壁的情况下，卖起了海鲜，结果生意红火，成为市场中“一道亮丽的风景线”。这一事例告诉我们&&&&再就业靠科学文化知识再就业要以市场为导向再就业要改变旧观念再就业要不怕苦不怕累
“一个优秀的企业家应该热爱祖国，具有强烈社会责任感。企业家挑着创造财富的重担，也挑着社会责任感，社会对企业的期望，就是企业在促进社会主义和谐社会建设方面，勇于担当一份社会责任。”据此回答下面试题17、“一个优秀的企业家应该热爱祖国，具有强烈社会责任感。”这主要是在强调，企业家应当A.坚持企业的社会主义方向B.具有良好的思想道德素质C.具有与时俱进的开拓创新精神D、发扬民主作风，不搞一言堂18、在我国，企业家要为社会创造更多的社会财富，就应当①提高经营的专业知识、才干和能力&&&&&&②培养创造性思维和创新精神&&&③具有良好的职业道德&&&&&&④不要个人利益，无私奉献社会A、①②③&&&&&&&& B、①②④&&&&&&&& C、①③④&&&&&&&&&&&&&& D、②③④&&&&
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该知识点好题
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当前市场供应较充足 保持房价稳定有基础
2013年1月全国70个大中城市 住宅销售价格变动情况　　国家22日发布的1月份70个大中城市住宅销售价格统计显示，新建商品住宅环比上涨城市个数比去年12月略有减少，但同比上涨的城市个数比去年12月有所增加。二手住宅环比和同比上涨的城市个数比去年12月均有所增加。　　保持稳定有基础　　国家统计局城市司高级统计师认为，70个大中城市房价有涨有落，呈现分化状态。当前市场供应较为充足，保持房价稳定有基础。　　1月份，70个大中城市新建商品住宅环比上涨的城市个数为53个，占比为75.7%；二手住宅环比上涨的城市个数为51个，占比为72.9%。　　刘建伟说：“部分热点城市和中心城市交易量持续放大，房价上涨较多。”　　数据显示，1月份，、、和等一线城市环比涨幅有所扩大，环比涨幅分别为2.1%、1.3%、2.0%和2.2%，比去年12月份分别扩大1.1、0.6、0.8和1.1个。　　四个一线城市二手住宅销售价格环比涨幅分别为1.0%、0.8%、0.4%和0.5%，其中，北京环比涨幅与上月持平，上海涨幅比上月扩大0.4个百分点，广州和深圳的涨幅都比上月缩小了0.1个百分点。　　与此同时，在二、三线城市中，市新建商品住宅环比销售价格连续三个月下降，海口、南宁和等城市则连续两个月下降。　　刘建伟说：“从一些报道看，一些尚未在统计之列的三、四线房价下降的城市更多。”　　两大因素影响房价上涨　　究竟什么因素影响1月份房价上涨？　　在刘建伟看来，主要有两方面原因。一是大部分开发商前期采用以价换量销售策略取得了效果，现阶段优惠促销力度削弱甚至取消。二是各种房价信息频频见诸各类媒体，一些专家、学者对房价的走势说法不一，潜在购房者预期不明，担心房价进一步上涨，导致首次的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强，拉动了性价比较高的住宅价格上涨。　　未来房价走势如何，是社会关注的焦点。刘建伟表示：“住宅市场供求总体是平衡的，房价走势趋于稳定是有基础的。”　　刘建伟的这一判断源于两方面数据。一方面来自保障房。他说，2013年城镇保障性安居工程将基本建成近500万套、新开工600多万套，城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造以及非成片棚户区危房改造还将新增大量的新建住宅。　　另一方面来自商品房。他说，统计资料显示，截至2012年底，全国住宅待售面积为2.36亿平方米，同比增长30.6%。若按照2012年全年销售9.85亿平方米，月均销售0.8亿平方米的规模估算，库存的2.36亿平方米待售面积可销售近3个月。　　20日召开的国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，出台五项政策措施，同时要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。　　刘建伟说：“随着这些政策措施的迅速推进和有效实施，影响去年四季度以来房价上涨的压力将会减弱，房价尚不具备全面大幅反弹的基础。”　　据新华社　　分享到：
02/22 18:5802/24 17:1302/24 16:4502/24 15:2802/24 11:2702/24 07:3102/24 07:0202/24 00:00
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