投资酒店式公寓 7个不可不知
酒店式公寓是介于酒店和高档住宅之间的一种物业，由于其涉及范围广，业界没有一个明确的定义，“引入酒店式管理的公寓”只是一个比较普遍的笼统的解释。在对上海大大小小100 多个“酒店式公寓”调查后，我们发现目前上海市场上酒店式公寓产品之间的差异很大，其中也不乏借“酒店式公寓”的名字来抬高项目身价的做法。
酒店式公寓的优势在哪里？
酒店式公寓能在竞争激烈的租赁市场上有一席之地，是因为酒店、用于出租的高档公寓以及酒店式公寓各自存在优势和缺陷，满足了市场的不同需求。酒店提供了周到的客房服务和完善的配套设施，但是其客房面积偏小且功能简单，没有厨房和客厅，不适合长期居住。高档公寓虽房间内部功能齐全，但外部的配套设施匮乏，没有酒店式的服务，给高端商务人士的生活带来不便。
酒店式公寓则结合了以上两种物业的长处：提供的客房面积偏大，一般在80-200 平米之间，能享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持了“居家”的私密性和温馨生活氛围；提供的服务很完善，由专业的公司进行管理，除了每周两次免费的定期打扫以外，还提供付费的菜单式服务；配套设施齐全，一般都建有专门的会所，其中包括健身房、游泳池、桑拿房、网球场等；而且就单位面积租金来算，它也是比较经济的。经过调查，符合以上条件的酒店式公寓在上海大约有50 家左右。
酒店式公寓的客户是谁？
上海酒店式公寓需求的客户主要是外籍商务人士，他们是全球顶级公司中层以上员工，租金的费用一般都来自于公司预算补贴。由于工作的原因，他们不会在上海长期居住，但会在某一阶段在此地生活。酒店式公寓的特点决定了它非常适合满足这种需求。
租赁酒店式公寓的以欧美和日韩地区人士为多，东南亚地区其次。其中欧美公司预算宽松，他们的消费能力最高，其次是日韩。通过对多家各等级进行分析，住房预算在美元/月占据市场的39％，美元/月占据市场的20％，3500 美元/ 月以上占据41％。
酒店式公寓比普通公寓更值得投资吗？
确实，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次普通公寓更值得投资。其原因主要在于：
1）出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源；同时公寓的出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。据统计，上海以长租客为主体的酒店式公寓出租率一般都在90% 以上。
2 ）租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。
3）发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公寓能够热卖的主要原因。
什么类型的酒店式公寓适合小业主投资？
目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种：大产权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。
大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制。在上文中提到的50 多家酒店式公寓绝大部分是大产权统一经营的，只有极少部分在早期由于开发商回笼资金的要求出售了全部或部分房间的产权，比如地区的维也纳广场、地区的花园、徐汇地区的港汇花园等。
小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理，使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的住宅已经基本没有什么差异，只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价，事实上体现不了酒店式公寓的优势。比如，的非统一经营的酒店式公寓租金和同地区的统一经营的酒店式公寓相比差50%，出租率却也只有50%左右。
小产权统一经营的酒店式公寓是个人投资者比较合适的选择。在调查中发现，这类酒店式公寓的租金和出租率比大产权的要差一些，但是比小产权非统一经营的要好的多。这类酒店式公寓相对于住宅的优势明显，因而推荐投资者主要去关注这一类型的酒店式公寓。v
选择有投资潜力的酒店式公寓需要关注什么？
上面已经提到，小产权非统一经营的酒店式公寓是比较合适的投资类型。但在具体的投资过程中，还有以下一些方面是值得注意的。
1） 区位的选择十分重要
内环以内，CBD附近是最佳位置。酒店式公寓对于区位的要求十分的挑剔，上海的酒店式公寓一般都处在内环以内，分布在南京路商圈、淮海路商圈、豫园商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近，成熟的商业配套对于酒店式公寓的经营成功十分重要。特别是这些地方靠近C B D ,周围写字楼林立，而酒店式公寓的客户一般都是高档写字楼中的高级管理人员，他们工作繁忙，靠近工作地点节省时间是他们选择居住地点的首要考虑。
在内环以外，长宁和也是可以考虑的区位。靠近虹口经济技术开发区，是日韩人士聚居的成熟社区，也是酒店式公寓比较集中的地方，且经营情况都较为理想。金桥靠近金桥出口加工区，也是上海比较集中的区域，且靠近家乐福周边的商业已经比较成熟。周围统一经营的酒店式公寓经营情况比较好。
另外，酒店式公寓的租金价格也和地段紧密联系，淮海路、南京路沿线的酒店式公寓在上海所有区域中平均租金最高。
2）物业的配套设施不容忽视
酒店式公寓的配套设施是酒店式公寓的重要组成部分，根据酒店式公寓的定位和服务对象的差异有不同的要求。一般分为以下两类：高端酒店式公寓对硬件的配套要求相当高，一般都会有专门建造的会所或是一些专门分配的楼层来提供游泳池、网球场、健身馆及桑拿按摩等设施；中档的酒店式公寓在自身配套上不会这么完善，比较倾向于自身只拥有必要的配套设施，其余则利用周边商业配套作为补充，比如古北的名古酒店式公寓就通过和周边的健身馆签订协议免费给入住的客户提供健身服务，这有利于节约成本，提高项目收益率。
总而言之，硬件方面投入过多必定抬高酒店式公寓的单价，也同时提升酒店式公寓的经营成本；配套太少又会影响到酒店式公寓在客户心中的档次，降低租金。配套应该完善到什么程度需要符合具体酒店式公寓的市场定位，也要考虑具体项目周边的商业发展情况，是综合衡量的结果。　
3）专业的品牌管理公司是保障
从大多数发展商的角度来看，实现物业的顺利销售，确保现金回收是其根本目标，对于项目后期运作成功与否关注较少。在项目销售过程中，可能会夸大项目投资价值，达到提高销售价格实现销售的目标。而在酒店式公寓的后期运营中，酒店公司的品牌及其提供服务则直接影响出租率和出租价格，这才是投资者最关注的。
如果说酒店式公寓的配套设施是硬件，那么品牌的管理公司就是软件，专业的管理公司对于酒店式公寓的成功经营十分的重要。首先，专业的管理公司具有一定的品牌知名度，能树立统一的形象，其品牌号召力能为酒店式公寓带来一部分客源；其次，他们对室内装修，营销推广等方面具有丰富经验；最后，他们为客户提供的服务比较专业，这些都是酒店式公寓成功经营必不可少的软件。当然，专业管理公司的管理费用也不低，一般在当年总营业总收入的5% 左右。
投资者应该选择由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，能提供高品质酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的酒店式公寓物业，才能保证稳定安全的投资回报。
酒店式公寓投资中需要注意回避什么风险？
既然大产权的酒店式公寓经营要优于小产权经营，开发商为什么还要分割出售，为什么不选择自己独立经营或是卖给基金呢？原因很简单：一是由于开发商本身实力有限，有回收资金的压力；二是因为基金是整体收购，出的价格通常情况下比较低，而且基金在选择投资物业的时候有一定的衡量标准，要符合他们的要求并不容易。有些开发商为了促进销售，常常会用一些含有虚假性信息的酒店式公寓广告来欺骗投资者，如何不受到这类虚假信息的影响，同时又能不错过好的投资机会对投资者而言是十分重要。
目前，市场上最常见的推广做法就是在广告中给投资者描绘一幅酒店式公寓投资的广阔前景，年回报率在30% 以上等；然后就是承诺在售项目的投资回报率，一般都是年回报率8%左右。根据计算，酒店式公寓由于面积比较大，租约比较长，单位租金相对同档次的酒店要低，虽然出租率比较高，但是在不考虑本身物业升值，经营情况良好的情况下，在去除税收、运营成本、管理费、折旧等以后一般年回报率都在8% 以下，管理公司要做到8% 的年回报是相当困难的。
这里以徐家汇地区中高档酒店式公寓港汇广场为例，其80平方米左右的房间租金价格一般在美元/月/套左右（楼层越高，价格越贵），参考其周边二手房价格，假定其出售均价为30000元/平方米计算，在没有去掉税收、折旧以及经营费用的情况下，其毛利率为5.8-7.7%左右。当然，港汇广场由于起租期是半年，其客户以长租客为主，在利润率上比短租经营的要少一些，而且以上也没有计入其提供的服务可能带来的其它部分收入。但从上面这个例子中可以看到，8%的净投资回报率对于大多数酒店式公寓是一个不容易达到的目标。
以上承诺五年回报每年8 %的投资机会可能存在两个陷阱，一是通过承诺回报率把事实上本来值五千的房子，卖到一万元，即使给你五年回报，其实你还是“负资产”。另外，8% 回报的合同是和酒店管理公司签订的，和开发商签订的合同是购买房屋产权的合同，出售以后开发商就和酒店式公寓经营完全脱离了关系，没有担保的责任。合同上的违约责任虽然写的好，但到时如果出现酒店式公寓经营不善的情况，酒店管理公司有没有支付能力就是另外一回事了。
怎样避开酒店式公寓投资中上面提到的风险？
对于避开上面提到的市场中的一些风险，只能提醒酒店式公寓的投资者在签订合同的时候需要重点注意以下一些问题。
1） 合同的对象是谁？
谁和你签合同是非常重要的，他们是违约责任的承担者。因为谁都不能保证酒店式公寓的经营一定能取得预期的成功，一旦出现违约，违约责任的承担者有没有能力承担在合同中提到的责任就会成为关键。简单的讲，选一个有能力承担违约责任的对象签合同。可以是开发商，也可以是品牌的酒店管理公司。
2） 有没有严格的约束产权人行为的条款？
产权人多了，就容易会出现各行其事的局面，如果没有严格的约束，这样的酒店式公寓也就统一经营不起来。基本上在合同中应该规定，产权人除了保留享有收益的权利以外，其余的都要授权给经营管理者。
3） 经营管理公司有名吗？
好的品牌经营管理公司对酒店式公寓经营成功的重要作用在上面已经谈到很多了。这里再要说明的是品牌的经营管理公司不管是在合作对象的选择上，还是在酒店式公寓位置的选择上，都会有比较苛刻的标准。他们能看好的物业，一般做成功的机会要大的多。另外，出于对品牌维护的考虑，他们也不会轻易违约。
4） 有合适的退出渠道吗？
大家都知道，不是所有的投资者都愿意把这些钱都一直放在酒店式公寓的投资里面，合理的退出渠道是很重要的。退出的方式常见的有两种：经营方允许酒店式公寓在二手市场上交易，但是新的产权所有人必须和经营方签订合同以维持统一经营；经营者或开发商承诺每过一定的年限就以一定的价格回购一定比例的客房，使它最终走向大产权统一经营。
综合衡量风险和收益，选择合适自己的酒店式公寓
风险和收益的综合衡量对于正确的投资是十分必要的，过分的追求收益和回避风险都不容易做出正确的选择。以上只是给大家一些酒店式公寓选择方面的建议，有意投资酒店式公寓的投资者还是要多多关注市场中的产品，货比三家，才能练就一副“火眼金睛”。
&&&&&&&&&&&&& &点击察看〉〉&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2017年投资房地产应该选择什么？公寓有没有投资价值？
&在深圳，和房子有关的话题一直是被关注的对象，2016年，调控升级限购限贷，深圳楼市开始降温，2017年布吉地铁盘首开，备案均价3.7万/平，起价3.1万/平，现场购房折扣后，2.9万/平起开卖，均价3.4万/平左右，低于周边二手房。
房价的上涨，在一定程度上带动了住房租金的上涨，同时也拉动了租房需求。58同城房产数据显示，整个2016年度，上海、北京、深圳的房屋租金均价都超出4000元/月，领跑前三。数据显示，21.41%的白领租客租金支出占工资比例一半以上，比买房一族平均的月供比例还高。
对于深圳的新房卖“2”字头来说，不少网友表示价格上很有诚意，对于大部分刚需客来说，“笋盘”出现之时，买房确实值得考虑。按照目前的态势，房价稳定或缓慢下跌的可能性很大，与其花着同样的钱租房不如拿着钱付月供，本期小编为大家推荐几个低月供刚需盘，一起来看一下吧！
【推荐楼盘】星河上寓(免费看房)
【最新均价】约39000元/平米
【项目位置】龙岗中心城吉祥路与清林路交汇处
【主力户型】43-92平米
【最新消息】2017年1月7日已开盘，主推43-92平米1-4房公寓，40年产权带装修产品，均价39000元/平米，项目位于龙岗中心城吉祥路与清林路交汇处，具体时间以开发商公布为准。
【项目介绍】星河上寓
免费看房)项目位于龙岗区中心城清林路与吉祥路交汇处，北面为清林路，南面为新亚洲花园，东面为吉祥路，西面为新城市大厦。项目地块属于龙岗中心城的地段，为龙岗早期较富裕或者教育水平较高人群的生活居住聚集地，龙岗行政文化中心及财富原点。周边拥有众多中高档成熟小区，绿化率高，居住氛围浓厚；项目周边将形成包括珠江广场、天安数码城、万科广场商务集群、国际大学城在内的大量深圳东部发展智核。项目产品以43-92㎡商务公寓为主，拥有星河金牌物业管家服务、星河COCO系列商业配套及私属园林泛会所打造。 &&
【项目点评】龙岗中心城的核心地段，规划为纯商务综合体，周边配套成熟。我是销售代理机构
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投资公寓与住宅哪个比较好
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
& 是一种比较特殊的住宅类别。限购执行以来，以往没受到太大关注的商务公寓项目，开始大打“、不限贷”牌，在住宅被限购的市场中狠狠打动了有投资需求的买家。尤其在开始执行限购的半年内，商务公寓的销售一下子呈现井喷的态势。公寓有三个特点：一是便于出手，风险低。商务公寓一般来说，面积不大，小公寓相当于把大额投资化整为零，降低投资门槛的同时，也降低了风险。二是易于出租，且实际租金更高，在租房市场，小户型租金总价低，往往比大户房产更容易出租。住宅、公寓，放在出租市场来说，似乎没有什么太大差别。而其实总价上来说，有些住宅和公寓地段相近、定位相近，所以出租的价格其实也是相当的。所以，很多投资客在选择物业的时候，更多会关注与地段、户型、配套等硬件条件，却不一定会注意到，住宅与公寓在持有的时候，其实会面对一些隐性成本的区别。贷款的区别公寓：不限贷，五成首付；无优惠，且不能用住宅：限贷，个别银行有首套房优惠，能使用公积金贷款公寓较大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是投资房产的“少有出路”了。除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由，因为公积金贷款是购买的专用款项，非居住物业是不能使用的。而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施，如果是首套房，首付3成，部分银行也会针对首套房实行优惠措施。如果是，则要求首付6成，利率为的1.1倍，与公寓相近，第三套住房，银行则停贷。入户与学位区别公寓：不能落户、无学位住宅：符合条件可落户，有学位购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的；如果是综合性质，那么其中的商业部分不可落户，而住宅部分则可以落户，所以有些商用楼有一部分可以落户，但大部分公寓产品都是无法落户的。和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期利润相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。缩水比例要算清公寓：实用率7成就不错了，使用年限最多50年住宅：较高实用率能达8成左右，使用年限较高70年小户型本身面积小，那么房型布局、、得房率高低、房屋、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响利润率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成左右。此外，使用年限的不同是公寓与住宅较大的区别。商用公寓的年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。隐性成本不能不知公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。
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