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成都2015年公寓存量爆棚 业内：投资价值几乎没有
（腾讯房产成都站 陈禹佑 石玉珏）据中成房业数据显示，2015年上半年成都LOFT市场新增同比上涨28.2%，但成交同比大幅下滑33.4%，整体供销比为1：5。而下半年刚入市或即将入市的公寓产品，包括LOFT、SOHO体量可以用爆棚来形容，仅高新区就有(
)、大源印象、蜜中心、(
)等楼盘总共50万平米的量。虽然整个市场的情况比较低迷，但也有一些公寓的售卖情况是较为乐观，如嘉年华青年公寓于4月底推出360套，截止7月，共售出将近85%。位于航空港的三利( )“以价走量”，在8月共销售72套，访客共620组，其价格上的优惠在该片区内尤为显眼。再看西边，地处青羊区的万达广场公寓在开盘当天，就几乎达到清盘的效果。由此，腾讯房产成都站旨在探索整个成都公寓目前市场的接受度，特深入窥探公寓背后的运营情况。自住公寓服务为王周边配套亟待解决据维基百科词条搜寻显示，目前地产市场上的公寓主要有自住、投资、商用这三种方式，而常见的叫法是SOHO和LOFT公寓。SOHO公寓精装内景SOHO，是Small Office Home Office的缩写，即小型办公室、家庭办公室，是居家办公两用的小户型的通称。SOHO多数是商业产权性质。Loft公寓精装内景LOFT现在多指由厂房，仓库改造的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。LOFT产权性质为住宅产权年限70年，商业用地产权年限为40年。可以分做两层使用。时下，不少年轻人把公寓作为首次购房的选择。就价格而言，同一区域公寓的价格至少是纯住宅的一半。就这一个理由足以打动不少因为价格望而却步的“刚需人群”。“成都的公寓从2001年开始在市场上出现同类产品，一直到2009年变得整个市场变得火爆，那个时候公寓的价格便宜，地段优良也有一定的投资回报率。而目前整个市场一直处于下滑状态。”当听到记者提到公寓在成都的售卖情况时，锐理数据品牌中心总经理郭洁直言公寓售卖“不容乐观”。以嘉年华青年公寓为例，项目地处老成仁路与红星路南延线的交界。记者从光华大道过来，旁边的锦江将软件园的繁荣和老成仁路上的荒芜隔开。一路走来，只看到临近的社区底商在营业。老成仁路上的社区底商路上，记者遇到正在进行施工的嘉年华二期工人，他告诉记者，目前公寓里鲜少有人居住，“一期不晓得卖没卖出去，人都没得几个。”据嘉年华置业顾问向记者介绍，嘉年华青年公寓重点打造服务式公寓，社区实行全WIFI覆盖，目前在售的女生楼在第4层都设有美甲、烘焙、美容美发等专为女性设计的服务。据了解，嘉年华青年公寓的总价在20多万到30多万不等，这与同地段的其他楼盘相比，价格优惠更容易吸引首次置业的年轻人。但是从周边配套方面考虑，记者在实地观察中发现，离嘉年华最近的是华西妇女儿童医院，两地相距4.6公里。且暂无社区医院等相关配套，交通以公交为主。除此之外，也有开发商“另辟蹊径”，与时下流行的短租中介合作，通过先买后卖的方式，最终达到双赢的局面。据了解，( )8月来访量达到170组，成交17套loft公寓，20个车位。8月22日，蓝光东方天地与优客逸家举行大型的签约仪式。对租房者来讲，优客逸家从拎包即住、租后服务、公共配套、社交运营等四个维度，打造线上线下年轻人聚集地的生活方式。万达公寓成热门地段品牌都重要公寓属于“限购不限贷”的政策范围，因此不少投资客也将目光投向公寓。投资看回报，重点还是得看项目所处的地段、品牌、环境和配套因素。同样是投资，酒店式公寓也是一种不错的选择。酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。因其总价较低，投资回报高也受到不少投资客的热捧。以8月火爆开盘的青羊万达广场公寓为例，开盘当天推了576套，销售了550余套，基本上达到了清盘的效果。据悉，青羊万达广场毗邻成都西站，日月大道与武青北路交汇处，近邻西客站成蒲快铁（2016通车）起点，地铁4号线和规划中的9号线也将在此换乘。丰富的交通资源涵盖了城西地铁交通换乘、20分钟内抵达成都各大城区。此外，青羊万达广场临近青羊工业总部基地、成飞航空产业园、电子商务园为核心的“三大千亿产业群”。青羊万达广场销售中心“在业态方面，不同于同区域的其他商业，青羊万达广场是先招商后建设。前期商铺的热销，带动公寓的热销。投资者不仅能看到产品的前景，也能从商铺的热销中看到对万达的信心。这也是这次万达公寓火爆的原因之一。”熟悉万达运营模式的业内人士在现场接受采访时透露。业内：公寓投资价值小提升公寓附加值成为主流“整个成都的公寓市场出现量多，供大于求，去化周期长的问题是因为公寓的性价比远远低于纯住宅；公寓的水电气费和物业费都是按照商业来收取，还包括房产税，居住成本高。”郭洁并不讳言成都公寓市场的过剩情况，她在采访中指出，公寓的投资价值几乎不存期望，“就投资而言，包括酒店式公寓，服务式公寓都是没有投资价值的，那些纯住宅的公寓更是很难存在。”针对公寓的发展前景，郭洁亦持悲观看法：“未来成都公寓的发展方向要从两个方面来看，一是产品会进一步细分，走高端路线，开发商主打中小众产品，包括上门清洁各类服务。从这个角度来看，也是有一定投资价值的。二是公寓的价格会极度低廉，只有总价远远低于住宅，在同一地段里才会吸引那些想买房却又买不起住宅的人前去购买。但可以预见的是，这种趋势是没有任何投资价值的。”西南财大金融学院教授刘璐在公寓的市场情况的观点上，与郭洁不谋而合：“目前公寓处于过剩状态，现在限购政策已经放宽，对公寓的吸引力也逐步降低；毕竟民众购房还是优先选择住宅的，产权的分别还是具有分流能力，现阶段公寓即将度过一个比较困难的时期，需要消化库存，再谈发展。”那么，市场上如过江之鲫的酒店式公寓、服务式公寓，他们的价值点又在哪里呢？“时下流行的酒店式公寓，服务式公寓，其实也是在增加公寓的附加值，包括装修、管理、物业管理方面，不同的项目差异也是比较大的。开发商这么做，可以推高售价，从软性服务和营销方式上弥补公寓的天生不足。”刘璐同时强调，购房者面对精致的公寓内饰时，仍要自己慎重考虑。帮帮现房砍价团报名开始啦~(
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你所不知房产投资的10大顺序 小型公寓最靠谱
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在过去的几年，看到了房地产的波浪式的上升，房价的上涨，都与政策有很大的关系，政策是一个催化剂。核心因素是供求关系的影响，如果一个东西很好，但是没人要，价格的涨幅肯定很小，如果大家都抢着要，那它的价格自然而然的就上涨了。房产过去是黄金时代 现在进入了白金时代，对于目前的购房，我们要睁大眼睛来买，优质的房子有上升的空间。一般的房子在未来的升值空间比较小，所以未来买房子要进行一点的优化。▲那投资房产的顺序什么？▲1．小型公寓对于小型公寓 我们应该关注他的位置、首付 以及出租率，因为他是出租的市场，针对 奋斗阶段的白领、经理、第三产业的从业人员，选择好的地段，临近商业区、金融区比较繁华的区域。首期越少越好 期限越长越好，月供首付的压力越小，因为你出租的收入可以冲抵一下月供，同时首期少的话可以购置其他的投资产品多一点，赚得多点。同时出租率高一点。楼盘的活跃度高，交易量高，就说明其发展比较好。▲2．豪宅a. 位置优越 b. 资源稀缺c. 物业优质d. 产品独特●标准：明星实力开发商、物业管理好、物业长期增值▲3．普通住房a. 容积率在1.0以上 容积率=建筑面积/土地面积b. 建筑面积144平米以上c. 实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍d. 住宅的选择：位置比较好 临近学区、医区，在10分钟路程的半径范围内有很好的购物中心，交通设施●首期少 ●期限长●买新房不买旧房 新房子物业 位置 户型都不一样。▲4．商铺a.购物中心商铺购物中心的运营好坏对商铺的经营状况影响深远。鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高，整体运营的要求很高，对于经验不足的投资开发商，应该谨慎投资。b.专业市场类商铺●特点：鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。●好处：投资门槛低，在市场经营状况少的情况下，商铺的售价和租金都有较大的增长空间，投资回报率非常高。●风险：存在较大的风险与较大的投资回报率，一旦市场的运营出现问题，商铺的价格就会一落千丈，这种情况下，即便降低租金也不会扭转经营状况，因此投资风险就会加大，甚至可能血本无归。考察投资方目前或以前是否管理过同样的物业，水平的好坏，如果没有历史的管理经验，投资应该进谨慎，同时应该考虑政治、市场的因素，如果市场不景气，那再好的管理经验也没有作用。c.社区类商铺○分为社区零售商业和社区服务商业 如便利店、中小型超市、药店、小卖部等●好处：社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。○好的位置 临近大的社区，人群收入高、品质高，那租金回报率就比较好。社区外面的铺子比较好d.临街/底商商铺●好处：风险较小，资金回笼较快 运营管理的要求比较低●特点：规模小、与所在建筑联系紧密、能提供方便快捷的服务是底商商业的最大特点。e.商务楼、写字楼商铺●好处：定位精准、垄断性强是商务楼商铺的一大特点。先天性的在客源上有一定的保证，而且其价格仅是写字间的水平。f.交通设施商铺○因为交通设施周围有较大的人流，所以交通设施商铺受到很多投资者的青睐。○主干道与非主干道有所区别，交通设施内部商铺和交通设施外部商铺有所区别。g.旅游区商铺●好处：进入门槛低、投资回报稳定、减缓资金压力、降低经营成本 ◆◇两种不同的概念：→1，指开发商在销售商铺的同时，自己或通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，投资者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。→2，指开发商将超市，百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割（柜台），不划分功能区域销售给多个业主，并在一定期限包租，投资者无法自行经营。→3、产权式商铺规避风险的原则产权式商铺作为新生的商业地产模式，可谓是“优势与风险并存，利益与矛盾交织”a. 了解开发商的实力b. 调查经营管理水平c. 明晰产权分割的情况◇◆商铺的重要标准：位置好、商业租（住）户品质高、出租率高、车位的配套好▲5．写字楼●标准：位置好、商业租住户品质好、物业管理好▲6．别墅a. 定位要清晰 是单一的别墅区还是混杂着的其他？b. 开发商实力 老牌大牌开发商 保证房产品质c. 物业管理好 电梯等各种服务到位▲7．厂房▲8．土地▲9．度假村▲10．旅游胜地●排列顺序的标准：○顺序越往后 越容易受经济的影响，○越往后 现金流相对较差 比如小型公寓 豪宅 普通住宅 商铺 在租售方面现金流比较充裕，后面在经济不好的时候，现金流流通比较差○越前的话，资产增值就比较好，越往后 资产增值空间比较小今日推荐：现在大多数人都想在城南买房，那你知道城南每个版块的房价情况吗，知己知彼才能百战不殆！为此，帮帮吐血为你准备了：“城南各个板块的房价分布地图 该出手时就出手”主要内容：1、城南哪些板块在飞叉叉地涨个不停；2、城南各个板块的房价分布地图；3、城南有在跌的楼盘吗？4、城南各个板块涨得这么厉害凭什么？扫描下方二维码或者微信搜索成都房帮帮（cdfbb028），回复关键词“233”即可查看完整内容
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