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甲乙双方经协商一致,达成约定如下-一,提前甲方《租赁合同》
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甲乙双方经协商一致,达成约定如下-一,提前甲方《租赁合同》
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(美文,情感美文欣赏) - 常阅读，多交友！如何把握租赁合同中的解除权
租赁合同是我公司业务经营中非常常见的合同类型，在我公司合同中占有很大比重，应对与处理因租赁合同产生的纠纷也是法务部的重要工作内容。无论是我方作为出租人还是承租人，在合同履行过程中，出于各种原因，往往会面临我方有权解除合同或对方因我方违约主张解除合同的情况。为了使我方行使解除权时做到有章可循，我方因违约被对方主张解除合同时能够从容应对，有必要对租赁合同中解除权进行法律解读，以使我方工作人员能够对解除合同有更全面的了解与把握，进而能为我方人员恰当行使与应对合同解除权提供一些指引和借鉴。
一、解除合同以有效存在的合同为前提
解除合同以合同的有效存在为前提，如果合同未成立或虽成立但因违反法律的强制性规定而无效的，就不存在解除合同的问题。
案例一：A公司将其所有但未办理消防验收手续的物业出租给我公司经营使用，合同中约定我公司如果迟延支付租金超过三个月，A公司可以解除合同。后我公司出于疏忽超过三个月未支付租金，A公司即以此为由主张解除合同。
解析：根据相关法规和司法解释，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格而订立租赁合同的，应当认定租赁合同无效。对于无效合同，合同自始不具有法律效力，任何一方均可主张无效，人民法院在审理中查明属于无效合同的，也应当确认合同无效。既然合同无效，也就不存在解除的问题。
虽然合同无效意味着合同自始不具有效力，但另一方面，司法解释又多次涉及并承认合同效力的补正问题。就本合同而言，如果该租赁合同是无效合同，那么我方基于该租赁关系开展的商业经营及利益是否将处于无从保障的状态，即使后来取得消防验收合格手续，导致合同无效的情形消失后，本租赁合同是否仍然无效？虽然法律并没有直接对因消防验收手续导致合同无效后又通过消防验收的合同效力如何认定，但合同效力补救的理论基础在于合同当事人意思自治与社会公共利益的合理平衡，并且可以参见最高院许多类似的司法解释，如《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”鉴于本租赁合同的有效与否直接关系到合同双方当事人的重大利益和我方门店上千人的就业问题，事关地方民生和维稳大局，因此我们认为，在取得消防验收手续后，认定该租赁合同有效应是当然要求。
二、租赁合同中解除权的行使方式
合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人都必须严格遵守并履行，不得擅自变更或解除合同，只有具备法定或合同约定的解除条件时，有解除权的一方才可以解除合同。
（一）法定解除
法定解除是指合同解除的条件由法律直接加以规定。当满足法律规定的情形时，当事人可以解除合同。
合同法总则中规定了所有类型合同共同的法定解除条件，而合同法分则——租赁合同中则对租赁合同的法定解除条件做了专门规定。根据法律原则与精神，当事人欲行使解除权时，应优先适用合同法分则的规定；合同法分则没有规定的，可以考虑是否符合合同法总则规定的解除条件。
1、《合同法总则》中法定解除条件
《合同法》第九十四条对所有类型合同法定解除条件做了列举式的规定。第九十四条规定：“
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
从中可以看出，《合同法总则》对法定解除的限制比较严苛，（一）、（二）、（四）项都要求在不能实现合同目的的情况下，当事人才可以解除合同；（三）项迟延履行主要义务的，必须先经过催告程序，才可以解除合同。
案例二：我公司与B品牌公司签订了联营合同，约定我公司将某店铺出租给B公司，合同中并未约定任何解除条件。合同生效后，我公司未按期交付店铺，后我公司欲终止合同，不再与对方进行合作。
解析：首先需要明确的是我公司作为违约一方，并无解除合同的权利。我公司如欲终止合同，只能与对方协商解除合同或者拒绝履行合同主要义务，由对方行使法定解除权。根据《合同法》违约责任的相关规定，B品牌公司可以要求我方继续履行合同，并要求我方赔偿因延期交付所带来的其他损失，也可以根据法定解除的第三项内容催告我公司在合理期限内交付租赁店铺，我方仍拒绝履行的，B公司可主张解除合同，并要求我公司承担赔偿全部损失的违约责任。
站在我方立场，我公司如欲终止该联营合同，可以与对方协商一致解除合同；如果协商不成，则可以选择拒绝履行，由对方行使解除权。对方可以要求我方继续履行，也可以选择解除合同并要求赔偿损失。因此，我方如坚持终止合同，拒绝履行之外，还可以采取一定的措施来避免被法院裁决强制执行，如可以尽快与其他第三方签订租赁或其他合作协议并将店铺交付该第三方实际使用，使该店铺满足《合同法》规定的不适于强制履行或者履行费用过高的法定情形，从而达到法律上不适宜强制履行的条件，迫使对方解除租赁合同，要求我方赔偿实际损失。
2、《合同法》分则——租赁合同法定解除的条件
（1）《合同法》219条
《合同法》219条规定：“承租人未按照约定的方法或性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”
（2）《合同法》分则对于租金的特别规定
合同法227条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
本条款是合同法第九十四条第（3）项内容在租金上的细化。因为未支付租金或者迟延支付租金一般不会导致合同目的不能实现，而属于迟延履行主要义务的情形。设定合理期限的催告义务，可以督促承租人尽快支付租金，保证合同目的的实现。
案例三：我公司将某店铺租赁给C公司开设餐厅，合同约定按月交付租金，但未约定解除合同的条件，现在C公司超出合同约定的租金支付日30天仍未支付租金，我方可否解除合同？
解析：在合同没有约定迟延支付租金我公司可以解除合同的情况下，C公司迟延支付租金的，我公司不能直接行使解除权，只有先行催告要求C在合理期限内支付，C逾期仍不支付的，我公司才具有解除合同的权利。本案例中，我公司可向C公司发送书面函件催告其在7日内支付拖欠的租金，C公司到期仍不支付的，我公司可向对方发出书面通知要求解除合同。
（3）《合同法》分则对于转租的特别规定
《合同法》第224条第2款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但需注意的是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条对此做了进一步补充解释：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，出租人在得知承租人转租事实（如承租人告知或承租人能够证明的其他出租人应当知道的情形）发生后，未在六个月内提出异议的，即视为同意承租人转租，超过六个月出租人无权再以承租人擅自转租为由主张解除合同。
另外，许多租赁合同中约定：“承租人未经出租人同意私自转租的，出租人可以解除合同。”但如此约定并无实际意义，因为此种情形下出租人解除合同是法定解除权，即使合同中不加约定，当出现私自转租的情形时，出租人依然可以行使法定解除权。
（4）、《合同法》分则的其他规定。
《合同法》第231、232、233条也对租赁合同中的法定解除情形做了规定：
第231条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
　　第232条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
　　第233条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
（二） 约定解除
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定解除的条件，是当事人双方在合同中约定解除权产生的条件，只要不违反法律的强制性规定，当事人可以约定任何会产生解除权的条件。
约定解除和法定解除相比较，约定解除是根据当事人的意思产生的，其本身具有较大的灵活性，在复杂的事物面前，可以确切的适应当事人的需要。我方如欲掌握合同解除上的主动权，一方面，如果合同约定了对方单方解除合同的条件时，我方在合同履行中应当充分重视并严格履行，合理规避风险。如案例一中租赁合同约定：我公司迟延支付租金超过三个月的，A公司有权解除合同。一般而言，正如上文提及的法定解除，承租人迟延履行租金的，在合同目的依然可以实现的情况下，出租人需要先履行催告义务，但上述约定解除取消了法定解除中的催告程序，增大了我方面临的合同解除风险，在合同订立及履行过程中应当给予充分的重视。
另一方面，我方应当尽量在合同中考虑到并预先约定我方单方解除合同的条件。为了适应复杂多变的市场情况，有必要把合同解除条件规定的更细致、更灵活、更有策略性，使自己处于主动而有利的地位。
案例四：我公司将物业出租给D用于某品牌餐饮经营，并在合同中约定D不得转租，否则我方即有权解除合同。后D因经营业绩不理想，未取得我方同意的情况下擅自开辟租赁物业部分场地用做其他餐饮品牌的经营。我公司是否有权解除合同？
解析：虽然合同约定D不得将租赁物业转租，否则我公司即有权解除合同。但从本案例实际情况来看，D并未将租赁物业转租给其他公司或个人，而是开辟用做其他品牌经营，因此，我方并无权单方解除合同。实际上，鉴于我公司门店之间档次参差不齐，某些门店甚至需与个体商户打交道，仅仅在合同中约定“不得转租”并不合理，一方面，正如上文提及，承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人的合同解除权是法定权利，即使合同不加约定，当出现擅自转租情形时，出租人同样可以行使此权利；另一方面，这不能适应我公司在业务实际中遇到的各种复杂情况。因此，为了避免此类情况的发生，比较科学合理的方式是将转租的内容根据实际情况进行适度扩展，如：“承租人未经出租人同意不得转租、分租或经营本合同约定以外的其他品牌或业务，也不得以任何手段损害甲方利益及商誉，否则出租人即有权解除同。”&“未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自变更其营业名称或其经营的品牌及种类，亦不得授权他人致使被授权人获得使用或占用该铺位或其任何部分的权利.”&
（三）情势变更
所谓情势变更，是指合同依法订立后，由于不可归责于双方当事人的原因，履行合同的基础发生了非当事人所能预见的重大变化，如果仍然履行合同，将会产生显失公平的后果，裁判机关根据当事人的请求裁决合同消灭的现象。适用情势变更原则，当事人无解除行为，只是由法院根据案件的具体情况和情势变更原则的法律要件加以裁决。
从《合同法解释二》第26条的规定来看，情势变更是与商业风险、不可抗力相互区别，相互联系的概念。不可抗力作为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不仅是法定免责条件，因不可抗力导致合同目的不能实现的，也是法定的合同解除条件。而商业风险与情势变更的联系则更为紧密，商业风险属于从事商业活动的固有风险，而情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。由于情势变更的理论与实践十分复杂，不易划清正常商业风险与客观情势变更的界限。鉴于此，最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》对情势变更的正确把握和慎重适用做了进一步规定，我们可以从以下两个方面把握情势变更原则。
1、法官对情势变更的综合价值判断
对情势变更的判断是建立在风险预见的基础上，并结合具体个案实际而做出。虽然在司法实践中法院通常把握的客观标准是“履行合同实在困难，若履行则显失公平。”，但从根本上说情势变更与商业风险的区分属于法官综合价值判断的范畴。
案例五：我方作为承租人的租赁合同中与出租人达成如下补充条款：“双方特别申明，原《租赁合同》约定的租金标准，是双方基于签约当时及以后租赁期内全部商业风险和其他风险因素各自经过全面认真审慎考虑后自愿决定予以承担的商业判断，双方已经充分考虑到了物业租金在未来租期内增长或降低的风险，在租赁期内，除非经双方一致同意达成补充协议，不得以任何理由作任何变更或调整。并且，因乙方自身商业经营或商圈培养带来的租赁价格的上升，甲方无权以情势变更、显失公平等理由要求乙方提高租金。”
解析：商业风险与情势变更是以订立合同时风险能否预见、是否可以防控，以及交易性质和市场具体情况等因素综合权衡并区分。对于商业地产租金而言，一方面，从租金性质和风险预见性上来说，租金当然属于商业风险的范畴；另一方面，法律规定及解释从未对租金是否能够适用情势变更原则做出明确界定，因此，对于租金并不能完全排除情势变更原则的适用。
虽然情势变更作为法定的合同变更或解除事由，需要法官在个案中全面权衡之后做出独立判断，但上述合同约定预先在合同中明确将租金归入商业风险的范畴，根据租金性质和风险预见性而言具有很大的合理性，尤其是合同实际履行一段时间后又达成的补充协议，与签订原合同时候相比对风险有了进一步的预见与把握，因此这种确认在认定情势变更时将会对法官起到积极的参考和引导作用，从而有利于我方权益在裁判中得到更好的维护与体现。
2、情势变更的审慎适用
虽然《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》对人民法院适用情势变更时需要综合考虑的因素和调整尺度的价值取向做了进一步的明确与规定，但这仍不能避免情势变更认定上具有较强的主观性，因此司法解释中一再强调情势变更的严格审查和审慎适用。对于此类案件，人民法院以促成和解和调解解决为主，确需做出判决的，则需履行相应的审核手续，即“应当由高级人民法院审核，必要时应提请最高人民法院审核。”
三、解除合同的后果（效力）
合同解除的法律效果是使合同关系消灭，合同权利义务关系终止。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
案例六：我公司将某店铺出租给E公司使用，合同约定E公司须在每月5日之前交纳本月份租金，E逾期支付租金的，每逾期一天需额外向我公司支付日租金标准的违约金，迟延30天以上，我公司并有权解除合同。现E公司逾期未支付租金达45天，我公司欲主张解除合同。
解析：因为对方逾期支付租金已经符合合同约定的解除条件，我方有权解除合同，同时可要求对方支付逾期付款违约金。
四、是否选择解除合同
合同为双方当事人合意而达成，是双方自由意志的体现，即使解除合同的约定或法定条件已经具备，有解除权一方也不是必须解除合同。因为解除权对权利人而言是一种利益，这种利益是否被被解除权人舍弃或推迟行使，只要无损于国家利益、社会公共利益，无损于对方当事人的合法权益都应允许。所以，行使解除权具有自主性，主要表现为解除权人可以在合同解除和继续履行合同中选择，也可以在法定期间内的任何时间行使，以及可以采取与对方当事人协商的方式等。
解除合同并不是单纯终止合同，往往伴随着损失赔偿、违约金等内容，因此拥有解除权的一方往往并不直接解除合同，而是藉此向对方施压，意图与对方达成新的协议，对双方权利义务作出某些变动，并在双方博弈中获取更多有利于自己的利益或优势。如案例一中的A公司因我方未付租金有解除合同权时，最初并未主张解除合同，而是要求提高合同期内的租金；即便后来因解除合同的效力问题导致诉讼，最大的考量因素仍是尽量在双方利益博弈中争取更多好处。
因此，在对方享有合同解除权时，我们应当对合同解除及相应法律后果有清醒的认识，据理力争，从容应对，避免一味被对方牵着鼻子走。而在我方拥有解除权的情况下，也并不一定非要解除合同，而应根据我方实际经营需要和现实利益进行综合考量，确定是否行使、何时行使以及如何行使解除权。
案例七：我公司某门店一家从事餐饮的个体租户从第二季度开始近五个月未交租金和物业管理费，且该租户已停止营业。双方签订的《租赁合同》中约定：“对方逾期缴纳租金或物业费一个月以上，我方即有权解除合同，并可要求对方五日内撤出，超过二十日对方仍未撤出的，即视为放弃租赁物业内物品之所有权，我方可采取拆除及其他处分措施。”，我公司是否应当主张解除合同？
解析：从本案例实际情况来看，对方为个体户，偿还能力和信用状况令人担忧，且租赁店铺已实际停止营业。如果要求对方继续履行合同并补缴物业租金及管理费，一方面，对方很可能拒绝或无力支付欠缴费用；另一方面，也可能导使得对方此种违约状态继续延续，导致我方租金损失进一步扩大。因此，在此种情形下，我方应主张解除合同，要求对方尽快撤出，并根据合同约定做好强制收回物业的准备。同时，积极联系其他商家进行招商，尽量控制物业收回后的空置时间，从而减少租金上的损失，也避免对公司形象带来不利影响。
五、解除合同的时效、通知和异议
（一）解除的时效
解除权的行使也有时间限制。法律规定或者当事人约定解除权的行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。如前文提到的“出租人知道或者应当知道承租人转租”的情形发生时，出租人主张解除合同的需在得知该情形发生后六个月内提出，超过六个月即视为默认同意转租。另外，解除权的行使期间（除斥期间）也允许当事人进行约定，如：“乙方迟延支付合同期内各项费用超过三十日的，甲方并有权解除合同，如甲方在超过四十五天未行使合同解除权利的，则视为甲方放弃此权利。”
法律没有规定或者当事人没有约定解除权的行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
（二）解除的通知
当事人一方解除合同应以具备法定或合同约定的条件为前提，但解除条件具备时，合同并不自然解除，还需要有解除的行为。《合同法》规定：享有解除权的当事人主张解除合同，应当采用通知的方式，合同自通知到达对方时解除。
解除合同的通知除了直接表明解除合同的意思表示之外，最好同时列明根据合同及相关法律规定可以主张的其他利益或权利。如案例七中，在我方选择解除合同的情况下，解约通知应当列明以下内容：1）、解除双方《租赁合同》，贵方需按照合同约定于收到本通知后5天内撤出我方经营场所，超出该期限的，每迟延一天，需以日租金为标准向我方缴纳逾期腾房占有使用费；通知后20天内，贵方仍未撤出的，按照合同约定即视为放弃承租物业内物品之所有权，我方并有权采取拆除及其他处分措施；2）、收到本通知5日内，贵方向我方支付2013年第二季度初开始至合同解除日（即贵方收到本通知之日）期间内所拖欠的租金、物业管理费及相应滞纳金；3）、按照合同约定，扣除贵方保证金；4）、按照合同约定和法律规定贵方应当向我方支付的其他费用或赔偿，我方有权进一步追偿，并保留追究贵方法律责任的权利。
（三）解除合同的异议
鉴于合同具有相对性，且合同履行过程中可能存在双方违约或双方过失等情形，因此，在一方主张解除合同并发出解除通知后，法律赋予合同相对方通过提出异议进行救济的权利：“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”法院审查认为异议不成立或为异议期限届满后提出的，确认合同解除成立，合同自解除通知到达对方当事人时解除；当事人在异议期内起诉，法院审理认为异议成立的，确认合同解除无效，双方应继续履行合同或通过和解、另行起诉等方式解决争议。
至于异议期间，允许当事双方预先在合同中约定，即有约定从约定；合同没有约定的，自解除合同解除通知到达之日起不得超过三个月。虽然合同中非常少见对解除合同的异议期间的约定，但鉴于此异议期间是以双方约定为优先，因此也可以结合双方实际以及有利于我方的原则在订立合同时予以考虑和体现。
作为以零售为主业的商业企业，租赁合同的签订与履行对于我公司业务经营的开展起着前提和保障的作用，租赁合同内容的完备与否也因此至关重要。而合同解除条款作为租赁合同内容不可或缺的一部分，尤其是在一方存在恶意违约或拖延履行的情况下，能够赋予守约方按照合同约定单方解除或退出的权利，更好的保障守约方权益。
在订立合同过程中，我方经办人员应当对合同解除条件、合同解除后的腾房和处理、异议期间等内容以我方利益为原则进行综合考量，把合同解除条款规定的更细致、更灵活、更具策略与实用性；在争议发生后，应当对合同解除及相应法律后果有清醒的认识，据理力争，从容应对，从而把握合同解除上的主动权，切实有效维护我方权益。
公安部《建筑工程消防监督管理规定》第十三条；《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》
合同效力补正是指当事人所签订的合同因违反了法律禁止性规定，导致合同不能满足有效条件，当事人可以通过事后补正或者实际履行来使合同满足有效的条件，促使合同有效。无效合同补正是指当导致合同无效的原因被去除时，可以认定合同有效。
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。提前终止房屋租赁合同协议怎么写，谁能给个模板？
提问者:嘻嘻哈哈1166
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