国土部正制定农村宅基地管理办法 考虑赋予抵押转让权|国土部|农村宅基地管理办法|宅基地抵押转让_新浪财经_新浪网
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国土部正制定农村宅基地管理办法 考虑赋予抵押转让权
　　国土资源部“探讨”农村宅基地抵押转让权
　　抓紧制定“宅基地管理办法”
　　与小产权房是完全区别的两个问题，对小产权房态度未变
　　尽管关于土地管理制度改革的总体方案尚未由国务院最终批准，但是，作为全国土地管理的主管部门，国土资源部已经开始对农村宅基地领域的改革做出原则性的部署。在2014年将要开展的工作中，“宅基地管理办法”位列其中。
　　截至目前，中国尚未有全国性的关于农村宅基地的统一法律和规章。而在“宅基地管理办法”的制定过程中，国土资源部已经会同有关部门，考虑赋予农村宅基地抵押、担保、转让过程中的相关权利。当下，除极少部分试点地区外，农村宅基地被禁止用于抵押担保。
　　由于在实践中，大量“小产权房”实际上是占用农村宅基地兴建，因此，在考虑赋予农村宅基地抵押、担保、转让等财产权能的过程中，如何处理好与小产权房处置之间的关系，也将是一个所有涉及该项工作的有关部门不容回避的问题。
　　全国“立规”
　　在实践中，农村宅基地的转让、抵押、担保等财产权，长期缺乏执行层面的规定。
　　“在部领导布置的2014年要开展的工作里，确实包括‘宅基地管理办法’的有关内容，当时提出的要求是‘抓紧制定’。”4月17日清晨，国土资源部一位不愿具名的官员向《中国经营报》记者证实，2014年国土资源部将抓紧制定“宅基地管理办法”(以下简称“办法”)。
　　所谓农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
　　在国土资源部提出抓紧制定“办法”之前，除山东等个别省份之外制定了地方层面的宅基地管理办法之外，关于农村宅基地的权能问题，仅在《物权法》《土地管理法》中有原则性的涉及，但对于具体的管理办法，一直没有全国性的行政规章可做依据。在实践中，农村宅基地的转让、抵押、担保等财产权，长期缺乏执行层面的规定。
　　“办法”的制定工作由国土资源部政策法规司会同土地利用司等部门共同制定。目前，国土资源部相关司局正在收集、总结地方对于宅基地管理过程中各种创新的办法和经验，作为制定“办法”的基础性材料。不过，截至目前，尚未有正式的此项工作时间表要求。
　　“其实这项工作也是土地管理制度改革总体方案的一部分，其最终的下发执行，也要与改革总体方案相匹配，时间上也应该是接续的。”一位接近国土资源部的权威人士向记者如是解释“办法”制定没有正式提出“时间表”要求的原因。
　　此前，国土资源部副部长王世元在国务院新闻办举行的记者会上表示，当前国土资源部正在紧锣密鼓地会同相关部委研究制定改革总体方案和试点方案。
　　寻求突破
　　根据目前的法律框架，包括农村宅基地在内的农村集体土地均不得用于抵押或担保。
　　多位地方国土厅局的官员向记者证实，近一段时间以来，国土资源部通过正式、非正式的方式，对开展宅基地管理方式改革、创新的地区情况进行了详细的了解，对有关情况和经验等进行了汇总，并与地方国土厅局进行了技术层面的探讨。
　　了解总结经验和技术探讨的重点包括农村宅基地的确权颁证、转让过程中的路径与方式、转让范围、转让过程中集体土地的权能实现等关键问题。在此过程中，也包括农村宅基地的担保、抵押、转让等方面的财产权权能。
　　实际上，在部署“办法”制定工作的过程中，国土资源部多位高级官员提出，积极配合有关部门，稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点中宅基地占有权和使用权的转让，对宅基地转让范围、转让中的集体土地权能及实现形式要进行多方案设计并开展试点探索。
　　根据目前的法律框架，包括农村宅基地在内的农村集体土地均不得用于抵押或担保。《担保法》的相关规定，实际上并未赋予农村宅基地完全的财产权。目前，国土资源部正在会同其他有关部门，探讨赋予农村宅基地担保、抵押权力的可能性以及相关路径。
　　“这方面还是有一个前提，就是先搞试点总结经验，然后把试点的经验纳入到‘办法’的编制中，上升为一个相对统一的规章，为以后在全国推开该项目工作提供依据。”前述接近国土资源部的权威人士称。
　　日，广东农村金融工作现场会在梅州召开，省长朱小丹出席会议并宣布，农村宅基地使用权和土地承包权抵押贷款试点，将在梅州和云浮两市展开。当天的会议强调，此项试点的基本思路是，在国家法律和政策的框架内，农户将宅基地使用权抵押给政府授权的机构，银行即向农户提供信贷，这一政府授权机构为此提供保证。
　　敏感“转让”
　　宅基地确权颁证工作实际上与“办法”中涉及农村宅基地的“转让”内容有关。
　　在部署抓紧制定“宅基地管理办法”的同时，国土资源部也同时部署，加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。据了解，宅基地确权颁证工作实际上与“办法”中涉及农村宅基地的“转让”内容有关。
　　记者了解到，在制定“办法”的过程中，国土资源部除了探讨农村宅基地“抵押”“担保”的权能问题外，也涉及了宅基地的“转让”问题，在转让问题中，主要包括转让的范围、方式、路径等。
　　在当前法律制度框架下，农村宅基地及在其上兴建的农民住房不能转让。其流转的方式，系根据农村集体经济组织人口和居住面积情况，由农村集体经济组织在其内部进行调整和分配，在法律制度上，这一调整和转让应是一种“无偿”行为。
　　目前，根据试点情况，各级政府都在试探农村集体经济组织内部，宅基地上农民住房流转的可能性。多位参与该项目工作的人士向记者证实，这一探讨的关键点在于“范围”，即将转让的范围严格界定在农村集体经济组织内部。
　　这一方式，在广东、浙江等地已有不同程度的试点。“我个人认为，之所以如此强调这个前提，是因为很多农村小产权房，就是建立在农村宅基地上的，如果没有把范围控制在农村集体经济组织内部，实际上给了小产权房很多‘想象空间’。”中国土地制度与改革研究中心研究员孔汲新向记者表示。
　　记者了解到，制定宅基地管理办法和小产权房的问题，是完全区别的两个问题，对于小产权房的问题，国土资源部的态度和政策与之前的口径是一致和明确的，即对农村小产权房的问题，要坚决清理、处置，并适时提出有关处理办法。
　　此前，国土资源部副部长徐德明曾向全国国土资源系统主要官员表示，完善农村宅基地管理制度工作“关键是心眼要好，出发点要正，把好事办好，真正惠民，有利发展，保证耕地数量不减少、质量有提高”。
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允许进城落户有偿转让宅基地 2016农村宅基地有偿转让政策解读日 10:15华商网手机客户端 |扫码下载中金网APP摘要：昨日，国土资源部、国家发改委、公安部、人社部、住建部联合召开《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》新闻发布会，明确2018年基本建立人地挂钩机制，同时允许进城落户人员有偿转让宅基地。
　　（文章原标题：进城落户人员可有偿转让宅基地）　　允许进城落户有偿转让宅基地，2016农村宅基地有偿转让政策解读。，昨日，国土资源部、国家发改委、公安部、人社部、住建部联合召开《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》新闻发布会，明确2018年基本建立人地挂钩机制，同时允许进城落户人员有偿转让宅基地。　　&&现状：　　土地城镇化快于人口城镇化　　人地挂钩即实行城镇建设用地增加的规模与其吸纳农村人口进入城市定居的规模挂钩；城市化建设用地增加的规模与其吸纳外来人口进入城市定居的规模挂钩，达到以人定地，地随人走的效果。发布会上，国土资源部规划司副司长周建春指出，目前，我国城镇化水平总体还不高，土地的城镇化快于人口的城镇化，不解决人的城镇化，城市发展就会导致盲目扩大城市规模，造成土地被大量占用和浪费。因此，在全面推进新型城镇化过程中，必须使城市发展与人口增长相适应，提高户籍人口城镇化率和城镇化质量，促进城乡基本公共服务均等化，这就需要建立进城落户人口与建设用地供应更加紧密的挂钩机制，实现土地城镇化与人口城镇化相协调。　　周建春指出，建立人地挂钩机制，既是确保对新型城镇化的用地保障，也是对土地城镇化的制约，可以起到“一石两鸟”作用。　　按照部署，2018年我国将基本建立人地挂钩机制，2020年全面建立科学的人地挂钩机制政策体系，区域和城乡用地结构布局更加优化，为如期实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户提供用地保障。　　&&措施：　　各地城镇建设用地标准将不同　　实施意见主要措施包括五个方面，一是实行差别化的用地标准，二是实施规划统筹管控；三是改进用地计划安排；四是优化土地供应结构；五是提高农村土地利用效率。　　其中，实行差别化的用地标准明确，综合考虑城镇容纳空间等因素，现状人均城镇建设用地不超过100平方米的城镇，对于进城落户人口，按人均100平方米标准安排新增城镇建设用地；现状人均水平在100-150平方米之间的城镇，按照人均80平方米标准安排；现状人均水平超过150平方米的城镇，按照人均50平方米标准安排。超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地。　　周建春指出，年全国新增建设用地总规模约3900万亩，其中包含了进城落户1亿人口的各类用地需求，初步估算为1200万亩。如果按以往规划编制方法，农村流动人口只按城镇人均建设用地标准的60%安排用地，1亿农村流动人口用地约为720万亩。因此，从现行规划看，土地供应方面可以满足进城落户人口发展用地需求。　　&&宗旨：　　“人地挂钩”　　禁以“三权退出”为条件　　在提高农村土地利用效率方面，国土资源部明确，结合农村宅基地制度改革试点的要求，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。规范推进城乡建设用地增减挂钩，通过整理复垦，增加耕地面积。　　在保障进城落户农民权益方面，实施意见提出，现阶段不得以退出农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。要充分尊重农民意愿，维护其土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权，保障其合法权益。　　《实施意见》的主要措施包括五方面的内容：　　一是实行差别化的用地标准。综合考虑城镇容纳空间等因素，现状人均城镇建设用地不超过100平方米的城镇，对于进城落户人口，按人均100平方米标准安排新增城镇建设用地；现状人均水平在100-150平方米之间的城镇，按照人均80平方米标准安排；现状人均水平超过150平方米的城镇，按照人均50平方米标准安排。超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地。　　二是实施规划统筹管控。在土地利用总体规划、城乡规划编制和修订时，充分考虑区域经济社会发展水平、土地利用现状、节约集约用地要求和人口规模等因素，特别是进城落户人口数量和流向，合理安排城镇新增建设用地规模。原有规模确实无法满足进城落户人口用地需求的，可依法适当调整规划。　　三是改进用地计划安排。依据相关规划，更多考虑年度进城落户人口数量，合理安排年度用地计划，保障进城落户人口用地需求。国家充分考虑各省（区、市）上一年度进城落户人口规模，合理分解计划指标；省（区、市）根据所辖各市县上一年度进城落户人口规模，专项安排计划指标；县（市、区）在组织城镇建设时，优先安排吸纳进城落户人口镇的用地。　　四是优化土地供应结构。县（市、区）要按照方便进城落户人口生产生活的要求，统筹考虑各类各业建设用地供应，优先保障住房特别是落户人口的保障房，以及教育、医疗、养老、就业等民生和城镇基础设施建设用地，合理安排必要的产业用地。　　五是提高农村土地利用效率。结合农村宅基地制度改革试点的要求，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。规范推进城乡建设用地增减挂钩，通过整理复垦，增加耕地面积。　　此外，《实施意见》实施中还需要说明几个问题。一是关于进城落户人口人均用地标准的问题。《国家新型城镇化规划（年）》提出，人均城市建设用地严格控制在100平方米以内。据此，《实施意见》提出现状人均城镇建设用地不超过100平方米的，进城落户人口按人均100平方米安排新增城镇建设用地；现状人均水平超过100平方米的，适当降低标准。同时，综合考虑东中西部不同地区经济社会发展和自然条件的差异，以及非农业转移落户人口和取得居住证的常住非户籍人口用地需求，允许各省份根据实际对标准进行适当调整，幅度控制在10%以内，既给予各地一定的灵活性，又防止地方调整幅度过大、挤占生态用地和耕地。　　二是如何确保进城落户人口建设用地需求。为更好地促进农业转移人口市民化，《意见》提出，在土地利用总体规划编制中要更加突出进城落户人口因素，合理确定城镇建设用地规模；在制定三年滚动用地计划和分解下达年度用地计划时，充分考虑新型城镇化和进城落户人口的用地需求，由各省（区、市）根据进城落户人口专项安排进城落户人口用地指标，确保合理用地需求。围绕落实区域发展总体战略和新型城镇化等，综合国务院刚批准实施的《全国土地利用总体规划纲要（年）调整方案》，特别考虑“三个1亿人”等因素，提出了年全国新增建设用地总规模约3900万亩，其中包含了进城落户1亿人口的各类用地需求，初步估算为1200万亩。如果按以往规划编制方法，农村流动人口只按城镇人均建设用地标准的60%安排用地，1亿农村流动人口用地约为720万亩。因此，从现行规划看，土地供应方面可以满足进城落户人口发展用地需求。　　三是关于严格保护耕地和节约集约用地的问题。我国人多地少，土地资源特别是耕地资源十分宝贵，必须倍加珍惜。耕地是我国最为宝贵的资源，是国家粮食安全的基石，我们要像保护大熊猫一样来保护耕地。国家“十三五”规划确定的18.65亿亩耕地红线，必须守住，不能突破，而且要实行数量、质量、生态三位一体保护。因此，实施人地挂钩过程中，对已划定的城市周边永久基本农田不能随意占用，要采取跳出去串联式、卫星城式发展，把好山好水好田融入城市、融入市民生活；要坚持最严格的节约用地制度，建设用地要“管住总量、严控增量、盘活存量”，要划定城市开发边界，促进城市紧凑、集约、高效、绿色发展。　　四是关于保障进城落户农民权益的问题。在我国，农民问题主要是土地问题。如何切实保护进城落户农民的权益，是《实施意见》的重点内容。按照中央要求，要切实维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，不得以退出“三权”作为农民进城落户的条件。为解决进城落户农业人口后顾之忧，《实施意见》提出，现阶段不得以退出农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件；充分尊重农民意愿，切实维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，保障其合法权益。　　2016年最新农村宅基地新政策解读 　　一、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录,严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。　　政策解读：国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。可是现实中，某些地方政府以公共利益为名征用农民集体土地，却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在对农民补偿方面，国家规定和土地安置补助费加起来，不超过土地前三年平均产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿，按一亩平均毛收入1000元来算，每亩30倍才3万元，可被征收后建成楼房，一平米就要卖5000元!　　二、建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能,明确入市范围途径。　　政策解读：近些年，一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”，可是土地资源终归是有限的。有一些城市在扩张过程中需要并入一些周边的农村，这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。把类似于村办企业、工厂等农村集体经营性建设用地建立入市制度，并与国有土地“同权同价”，农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式，实现集体经营性建设用地的保值和增值!　　三、改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。　　政策解读：试点宅基地改革，基本原则是一户一宅，未来针对历史原因形成的一户多宅或宅基地闲置，国家可能采取的措施会“很简单很暴力”——征税!超过标准、面积过大的宅基地也要征税!对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，原则上或不再进行单宗分散的宅基地分配，而是通过集中建设农村公寓、农民住宅小区落实一户一宅。而对于那些在城镇落户的农民，他们村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有偿退出，由村集体出资购买。河南省已经出台政策，要求各地市建立农村宅基地退出资金库，对自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的农民，给予一次性经济补助。关注（http://m.cngold.com.cn），掌握最新财经要闻。
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农村宅基地转让
但是我没有宅基地。我想买同村人的土地做为宅基地，想问一下，要办哪些手续我想在农村修房子？建好后房产证怎么办理？请详细解说一下，谢谢？要经过哪些部门
我有更好的答案
转让人与受让人为同村人。农村土地属于集体所有，因此其流转也只能在本集体经济组织以内、受让人无宅基地，不能够进入一级市场交易；5；3、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让，转让的时候必须满足以下5个条件，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，比如与其他近亲属合户居住；4宅基地不是想转就转的、要经本村村委会同意：1、转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如是一户一宅；2
采纳率：77%
来自团队：
你直接与“同村人”协商、镇及县级以上国土主管部门审核后报县级以上人民政府批准，然后经乡镇国土管理部门放线，登记确权、镇提出申请：你的户口必须在本村，你向村，签订出让协议（只针对“同村人”原宅基地地上物的出让），并经村委会签字盖章确认后首先说明一下
本回答被提问者和网友采纳
(四)已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;(五)经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;(八)其他不符合申请建房条件的，其父母再单独申请宅基地的;(五)拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村;(四)子女已立户且符合立户条件、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的、重建的;(七)法律，可申请宅基地:(一)因国家或集体建设、移民、退职的职工、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的;(三)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建:(一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的;(七)违法建房未依法处理结案的、法规、规章另有规定的。第十四条 有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准、扩建的、灾毁等需要迁建，复员军人和华侨，在原宅基地上建住宅的;(六)对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;(二)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外)，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的;(三)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后根据《农村宅基地管理办法》第十三条 有下列情形之一的，确需在农村安家落户的;(六)离休、退休;(二)实施城市
你们村都下房本了吗？　没有下的话，你们村委认就行，一般这个首先要打你们村长打好关系，他就给你办理了
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1、要经本村村委会同意；
2、转让人与受让人为同村人。属于集体所有，因此其流转也只能在本集体经济组织以内，不能够进入一级市场交易；
3、转让人户口已迁出本村或&或多房&。如是一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有，比如与其他近亲属合户居住；
4、受让人无宅基地；
5、不能单独转让，须与住房一并转让。
点评：我国农村一直遵循&一户只能申请一处宅基地&的原则，凡已经行使了宅基地申请权且取得了宅基地，在转让房屋后又无房住者，原则上不能再申请取得宅基地，但是未行使宅基地申请权的，即原来是依继承、转让、出租的方式取得宅基地者，转让房屋后无房住时，如果再申请宅基地，因为是初次申请宅基地，应批划宅基地。
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为贯彻落实中央