房屋买卖合同中没有办理过户手续的时间约定，甲方就可以随意拖延过户时期吗？
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房屋买卖合同中没有办理过户手续的时间约定，甲方就可以随意拖延过户时期吗？
各位律师：您们好
在2002年，甲方（合川区云门镇政府）将一批公房二手房出售给镇上的4百多家居民住户。按照甲方官方的合同要求，当年当月，乙方（本人）和所有的购房户向甲方缴纳清楚了购房所需的一切税费，甲方负责办理〈房地产权证〉等一切过户手续。
同一批次的购房户于年取得了《房地产权证书》，没再补交任何费用。余下200多家（乙方在内）未能办理，此后，乙方虽然多次找到甲方，但总是以“办证手续多，做资料很复杂，加以推诿搪塞，这样一拖就是八年。
甲方在一审中辩称：是因为“历史遗留问题，公房档案资料缺失，不齐全”的原因，故办了八年才办成。法院采集了甲方的这一辩称。
合同中第三条约定，原文：“乙方购房后，在一个月内按规定程序办理过户手续，否则后果自负，所需税费由乙方全部承担，甲方不承担任何费用”。
合同中没有办理过户手续的时间约定条款。所以甲方就随意拖延八年，或许会更长时间。
请问各位律师：1、合同中的“在一个月内按规定程序办理过户手续”到底是指甲方去办理过户手续，还是乙方去办理过户手续？2、办理过户手续，包不包括办理《房地产权证书》在内？3、甲方没有任何责任吗？4、合同中没有办理过户手续的时间约定，甲方就可以随意拖延过户时期吗？
提问者：和平多多
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贴数:12&分页:～发信人: pinliang (～), 信区: OurEstate
标&&题: 签合同的最晚过户时间过户不了，链家有责任吗？
发信站: 水木社区 (Tue Jul&&7 08:07:16 2015), 站内 && 签合同时链家中介说国管组合贷一个月能批贷，因此5月底的合同约定的最晚过户时间是7月15。中间流程买卖双方没耽误，现在因为批贷太慢合同约定时间过户不了，中介有责任吗？ && --
发自xsmth (iOS版)
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 117.136.0.*]
VAV“_”发信人: VAV (VAV“_”), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 签合同的最晚过户时间过户不了，链家有责任吗？
发信站: 水木社区 (Tue Jul&&7 10:32:43 2015), 站内 && 看合同怎么写的 && 国管组合贷竟然敢说一个月能批，链家真行
【 在 pinliang (～) 的大作中提到: 】
: 签合同时链家中介说国管组合贷一个月能批贷，因此5月底的合同约定的最晚过户时间是7月15。中间流程买卖双方没耽误，现在因为批贷太慢合同约定时间过户不了，中介有责任吗？
&&&& -- && ※ 来源:·水木社区 newsmth.net·[FROM: 124.42.57.*]
～发信人: pinliang (～), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 签合同的最晚过户时间过户不了，链家有责任吗？
发信站: 水木社区 (Tue Jul&&7 10:52:00 2015), 站内 && 合同上就写7月15号前完成过户。中间流程买卖双方一天没耽误&& &&&& 【 在 VAV () 的大作中提到: 】
: 看合同怎么写的
: 国管组合贷竟然敢说一个月能批，链家真行
: 【 在 pinliang (～) 的大作中提到: 】
发自xsmth (iOS版)
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 221.204.203.*]
上局沪段T103/4发信人: johnbird (上局沪段T103/4), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 签合同的最晚过户时间过户不了，链家有责任吗？
发信站: 水木社区 (Tue Jul&&7 11:19:18 2015), 站内 && 合同上没有规定推迟过户是哪一方的责任，那就所有人都无责
【 在 pinliang (～) 的大作中提到: 】
: 合同上就写7月15号前完成过户。中间流程买卖双方一天没耽误&&
欢迎光临 RailWay/铁路 版 &&&& ※ 来源:·水木社区 newsmth.net·[FROM: 222.44.31.*]
都市背背发信人: erect (都市背背), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 签合同的最晚过户时间过户不了，链家有责任吗？
发信站: 水木社区 (Tue Jul&&7 11:21:43 2015), 站内 &&&&我昨天仔细看了中介服务合同，当签完三方协议的时候，就视为居间服务完成了，他们把自己的责任撇的很清
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 111.13.2.*]
asdf发信人: asdf5 (asdf), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 签合同的最晚过户时间过户不了，链家有责任吗？
发信站: 水木社区 (Tue Jul&&7 11:27:59 2015), 站内 && 别想了
合同里链家会把自己的责任都撇清，而且中介费在签合同的时候都收走了 &&&& 【 在 pinliang (～) 的大作中提到: 】
: 签合同时链家中介说国管组合贷一个月能批贷，因此5月底的合同约定的最晚过户时间
是7月15。中间流程买卖双方没耽误，现在因为批贷太慢合同约定时间过户不了，中介有
责任吗？ && -- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 116.58.210.*]
好好的干一场发信人: zhengren7 (好好的干一场), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 签合同的最晚过户时间过户不了，链家有责任吗？
发信站: 水木社区 (Tue Jul&&7 11:55:29 2015), 站内 && 你说的太对了
这帮人就是这么无耻，一点则都没有，无语了。
【 在 asdf5 的大作中提到: 】
: 合同里链家会把自己的责任都撇清，而且中介费在签合同的时候都收走了
: ...................
&& -- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 114.255.40.*]
～发信人: pinliang (～), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 签合同的最晚过户时间过户不了，链家有责任吗？
发信站: 水木社区 (Tue Jul&&7 12:08:58 2015), 站内 && 我已经给他们总监打电话，说他先了解情况一点后给我回复解决方案&& &&&& 【 在 zhengren7 () 的大作中提到: 】
: 你说的太对了
: 这帮人就是这么无耻，一点则都没有，无语了。
: 【 在 asdf5 的大作中提到: 】
发自xsmth (iOS版)
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 221.204.203.*]
Voidivy发信人: Voidivy (Voidivy), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 签合同的最晚过户时间过户不了，链家有责任吗？
发信站: 水木社区 (Tue Jul&&7 12:57:31 2015), 站内 && 中介太无耻了，没有道德和诚信，迟早会遭报应的
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 111.207.82.*]
好好的干一场发信人: zhengren7 (好好的干一场), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 签合同的最晚过户时间过户不了，链家有责任吗？
发信站: 水木社区 (Tue Jul&&7 14:13:45 2015), 站内 && 哈哈，我现在早就不相信这个说法了，还“先了解情况在回复你”，你等着他们回复你吧，他们就是应付你才这么说的，我对这帮滚刀肉不报任何希望，当时所有的事情都是我自己解决的，他们只管要钱
【 在 pinliang 的大作中提到: 】
: 我已经给他们总监打电话，说他先了解情况一点后给我回复解决方案&&
&& -- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 114.255.40.*]
文章数:12&分页:深圳二手房买卖合同纠纷中的魔鬼细节6 months ago40收藏分享举报{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth c3cef7c66aa9e6a1e3160e20&}}{&database&:{&Post&:{&&:{&isPending&:false,&contributes&:[],&title&:&深圳二手房买卖合同纠纷中的魔鬼细节&,&author&:&zhou-zheng-feng-lv-shi&,&content&:&\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
一、中介版本的房屋买卖合同和居间合同及网签合同的关系\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n很多人认为在中介公司签订的买卖合同是居间合同，这是法律上的认知错误。很多中介公司是买卖合同和居间合同混在一起的，标题上虽然有居间合同的字眼，但是他不只是一份居间合同，而是房屋买卖合同和居间合同二个法律关系在一块儿的合同，在买卖双方直接发生效力的是买卖合同，买卖双方受买卖合同约定内容的约束。买卖双方和中介公司的权利和义务受里面居间条款的约束。深圳中介公司中链家、家家顺和招商置业是这样二合一的版本。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n中介版本的买卖合同和网签合同的关系，很多人认为是预约合同和本约合同的关系，就如同一手房的认购书和网签备案合同的关系。实际上不是这样的，为什么，因为一手房的网签备案合同是买卖双方的真实意思表示，约定的很全面具体详细，而现实中的二手房网签合同，买卖双方根本就不看里面的内容，根本就不知道约定的是什么，一般是在递件前由中介人员随意填写的，定金明明给了网签合同说双方没有约定定金，明明是按揭购房的，网签却约定的是一次性付款，还有的网签合同约定的首期款监管时间，更是虚假，签订网签合同时买家的贷款承诺函早就出来了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n说了这么多就一个事，二手房的网签合同约定的内容大部分不是买卖双方的真实意思表示，只是买卖双方为了履行中介版本的买卖合同约定的递件过户手续而为之的，双方实际上履行的是中介版本的房屋买卖合同，出现纠纷后法院是要探究双方的真实意思表示的，中介版本的合同和网签合同不是预约合同和本约合同的关系，网签合同反而是履行中介合同的一个步骤。但是有一个问题就是，网签合同有些内容是中介版本合同没有的，对双方也是有约束力的，你比如抵押时间的约定，只有网签合同中有约定，还有买家逾期支付购房尾款的处理办法，也只有网签合同中有约定，出现纠纷时，该约定说不定能派上用场。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E二、定金是实践性合同，买家给了中介定金以后，中介无权直接退回\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n定金合同是实践性合同，不看合同中约定了多少，看实际支付了多少。这个法律知识点，所有的卖家和中介都应该掌握，在买家没有按照约定数额支付足额定金的情况下，卖家千万不能用此理由拒绝履行合同，用此理由解约，买家诉讼继续履行，房产会被锁定很长时间，月供卖家供涨幅却是买家的。司法实践中，法官一般都回避买家逾期支付定金或不足额支付定金是不是构成违约的问题，基本上都不正面答复，但是买家诉讼继续履行基本上都会被支持，依据法理没有理由不支持该请求。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n买家依据合同约定把定金打入中介账户，此后合同履行过程中，买家实际上不能向中介公司主张返还该笔定金，该笔定金在买家依约支付后，便成了卖家托中介保管的法律状态，所有权人是卖家，中介公司只是代为保管，除非有卖家的明确指示或有司法机关的判决书要求中介公司返还给买家。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n说这个是提醒下买家，定金给出去以后，那就是人家卖家的，中介是不会直接退给买家的，不要为这事去找中介公司闹了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E三、首期款监管协议的生效时间是看银行的最终落款时间，首期款的具体比例看银行的要求\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n双方在买卖合同中虽然约定了办理首期款资金监管的时间，实际上该时间在双方实际监管过程中会被变更。原因就是，买卖双方在银行办理首期款资金监管的协议是买卖双方和银行的三方协议，而买卖双方当天去申请首期款监管协议时，落款时间一般是空白的，银行会在审批的时候添加自己的签名盖章并注明时间，依据三方协议的约定，首期款资金监管协议的生效时间是银行最后签字盖章时间。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n很多卖家用买家逾期监管首期款的理由，不履行买卖合同，基本上都是败诉。原因就在于，双方在买卖合同中约定的监管时间，在实际履行的时候被双方合意变更了，只要买家依据首期款监管协议的时间打入首期款均是可以的。特别是农业银行通过网络生成电子监管首期款协议的时候，他们约定的是首期款监管协议生效后10个自然日内买家均可以打入首期款，此时买卖双方实际上是卖家给买家又延长了10个自然日。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n首期款支付数额的多少也会在双方办理首期款资金监管协议时变更，很多卖家或代理人认为买卖合同约定的首期款和买家实际监管的首期款不符，认为买家违约，问题是首期款监管协议也是买卖双方或买方和卖方的公证委托代理人签订的合法有效的合约，并且签订的时间在买卖合同之后，应该视为双方合意变更了前面买卖合同的约定。卖家此时不要说不同意不知情，担保公司同意就代表你认可并同意，以后卖家少拿这不靠谱的理由指责买家违约。依据银行监管的流程，在买卖双方签字时，一般情况下首期款具体多少都是空白的，需要银行在最后签字确认时添加需要监管的实际数额，此时生效的首期款监管协议事实上变更了买卖合同中买卖双方关于首期款数额的约定，该协议直接约束买卖双方和银行三方。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n在买卖双方约定的首期款监管时间到了之前，买家提前申请了银行按揭贷款，结果银行没有批准，在此种情况下，买家再次要求卖家配合更换银行，情有可原，因为合同约定的首期款监管时间还没有到达，法院一般不会认定买家违约。但是在合同约定的首期款监管时间之后，买家的贷款申请被银行拒绝，买家就要按照合同的约定一次性付款，要求卖家再次配合办理首期款监管，卖家可以不同意，但是卖家一旦同意了，卖家就不能再要求买家一次性付款，此时视为双方变更合同内容。卖家出售房产的主要目的是尽快地套现，不可能在合同约定的首期款到期以后，没完没了的配合买家更换银行，深圳银行很多的，买家一家一家申请人家的房还卖不卖，因此买家应尽可能的提前办理首期款监管手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E四、卖家合同签订时答应配合办理高贷，此后又拒绝配合办理，不构成违约\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n现在买卖房产协商时，一些中介和买家会提出要求卖家配合办理高贷手续，胆子大的中介甚至把卖家需配合买家办理高贷手续，直接写到合同的备注条款中，无知者无畏，愣是把潜规则搞成明规则，银行见了这份买卖合同你还想顺利贷款。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n高评高贷违反了国家的金融信贷政策，损害了银行的合法权益，在买家套取贷款后无力偿还或因房价下跌不愿意还贷给银行造成重大的损失后，有可能构成骗取银行贷款罪被追究刑事责任。对卖家而言则存在，房产过户后，银行发现买家存在高贷，不放尾款的法律风险，影响卖家的债权的顺利实现。卖家此时用高贷不合法以后可能会被追究责任等理由，拒绝配合办理，合理合法，在法律层面无可指责。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n很多买家咨询时，都是卖家以前答应配合高贷，合同条款有备注或补充协议约定卖家需配合，现在卖家明确不配合，害买家多支付首期款，要诉讼卖家违约，看了这篇文章，不要这样了，没有任何意义。反而是买家不按照合同约定价格如期履行首期款监管义务构成违约。不要把潜规则，理解的那么光明正大，高贷约定是上不了台面的无效约定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E五、签订合同时没有购房资格无需担心，递件时具备购房资格就可以\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n买家签订合同时没有购买资格，这也是卖家指责买家违约最常见的理由，问题是这个理由如果成立，深圳采用先卖后买换房族岂不是一多半都是违约方。虽然买家可以保证在递件时满足购房资格，保证双方的合同能够继续履行，但是有几个因素是需要考虑的，一个是银行的因素，在办理首期款监管时，不要告知银行此时还没有购买资格，有些银行知道后是不给买家办理首期款监管的，还有有些担保公司在知道买家没有购房资格的情况下也不会办理赎楼手续，因为他们认为他们可能一直在做无用功。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n最近接连接到几个买家在办理递件时发现自己没有购房资格，社保中间有断交的情况，然后就指责中介如何，实际上，这是买家的责任，买家作为成年人，在办理几百万的交易时，应该首先核实自己的购买资格，中介不是神仙，不看买家的资料真没办法判断是不是具备购房资格。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n其实在深圳解决购房资格的门路还是存在的，就是快速的找到符合购房资格的人结婚。北京市最近明确，夫妻双方购买的房子不能单独购买在社保不满五年的一方名下，但是深圳目前还是可以的。另外一个就是快速的办理入户手续，实现具有购房资格的目的，因为入户需要时间缓冲下，如果此时卖家有一点违约的倾向，完全可以用诉讼继续履行的方式，拖延至自己具备购房资格，在诉讼继续履行的情况下，购房资格要求在一审开庭前取得就可以。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n因为购房资格的取得可以通过结婚、离婚或变更户籍实现，完全是人为可以克服的障碍，因此限购政策不属于不可抗力的范畴。人为可以克服的障碍，怎么能说他是不可抗力，不可抗力的三要素是\&不能预见、不能避免和不能克服的客观情况\&。\n\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E六、贷款承诺函的有效与否，需要由银行方面确认\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n基本上按揭贷款银出具的贷款承诺函中，均有什么情况下无效的说明，一般都会声明如双方虚构交易背景，虚增成交价格，提供虚假资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，贷款承诺函无效或银行有权终止履行承诺。很多卖家在发现买家虚增交易价格办理高贷或有提交假的离婚证申请贷款后，认为自己已经有确实充分的证据证明买家骗贷，就以买家存在贷款承诺函上声明无效的情况，买家也没有在规定时间内选择一次性付款，构成违约为由解除合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n而在诉讼过程中卖家只能举证证明自己知晓的买家虚增成交价格或提供假结婚证的情况，却不能提供银行方面已经确认贷款承诺书已经无效的证据，此时法院是不认可卖家的理由的，因为一般情况下均是因为房价上涨，卖家想借此违约才找的这个理由。依据双方的买卖合同，买家在接到银行贷款不能的通知后还有一次性付款履行合同的机会，有些是卖家在配合买家完成高贷后因为房价上涨，而找银行投诉双方有高贷行为，这贷款不能的法律后果也不能只让买家承担。此种情况下，卖家需要有确实充分的证据证明，银行是什么时候通知买家贷款承诺函无效的，这是起算买家什么时候一次性付款的时间点，没有这个证据，直接解约反而是违约。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n在这个过程中，买家有一个细节要注意，就是贷款承诺函依据交易惯例是不会在买家手里面，业主的房产有抵押的时候一般会在担保公司手里。依据惯例担保公司看到贷款承诺函才会开始赎楼，在卖家无抵押红本在手的情况下，贷款承诺书会在中介手里面，中介需要把承诺书交给业主确认。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n正常的时候，买家是看不到原件的，只是银行贷款经理发照片给中介，中介再发照片给买卖双方，如果出现纠纷，买家就一定要先落实贷款承诺函，是不是已经从银行里面发出。碰见多个纠纷，开庭的时候，买卖双方和中介手中只有照片，三方均不知道原件在谁手里。法院发函给银行才发现贷款承诺函还在银行手里，中介公司没有人去领取，此时因为卖家已经反复投诉银行，银行在说明中会说是自己发现了买家提交的贷款资料有问题，虽然初次审批通过，但是没有正式出具已经撤回，买卖双方可以依据真实的资料再次申请贷款。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n写下这一段就是要告诉买家，在提起诉讼前，只有手机中以照片形式出现的贷款承诺函是远远不够的，一定要落实好原件在谁手里面，原件如果一直在银行在法律意义上贷款承诺函有可能买家真的还没有取得。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E七、买家虽然承担赎楼费，但赎楼是卖家的合同义务\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n双方在房屋买卖合同中约定，业主实收买家出赎楼费，但是这并未改变赎楼是卖家的主要合同义务，简单点理解就是“你请客，我买单”。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n通常情况下双方都会选择二笔款赎楼，所谓二笔款赎楼就是卖家在买家按揭银行也需要自己申请一笔短期贷款用来赎楼，而此时担保公司的作用，就是给业主的该笔短期贷款提供担保服务，这是业主的一笔贷款。另外的一笔是买家申请的按揭贷款，交易过程中在买家的按揭贷款银行产生上述二笔贷款，故称之为二笔款赎楼。所谓的额度赎楼就是担保公司给业主提供担保，由业主向买家按揭银行申请一笔短期贷款用来赎回自己的房产。所谓担保公司的赎楼额度不够，指的是担保公司在合作银行的担保授信额度用完或剩余的额度不足，此时换一家担保公司就可以的。当然担保公司提供担保服务需要收取相应的费用，这就是担保赎楼费。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n因为在选择二笔款赎楼的时候，卖家需要有一个短期贷款行为，这对卖家的信用也是有要求的，信用太差银行不会批准短期贷款，此时再换成现金赎楼方式就是担保公司有自有现金替业主赎楼，担保公司也会要求卖家向担保公司提供相应的担保，不然现金赎楼他们也不会做。为什么，因为怕自己垫钱赎楼后，房产被业主的债权人查封导致自己有损失，对于征信太差的客户这样的风险是存在的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n很多人不了解赎楼过程中的这些法律关系，会因为担保公司和银行之间的授信额度问题发生纠纷，其实没必要，换个担保公司或直接采用现金赎楼方式就可以了。同时也需要提醒下卖家，在卖房前也是需要核实下自己的征信情况的，征信太烂，赎楼不能，会被买家追究违约责任。不要想当然的认为，合同约定业主实收，赎楼过程就和业主无关全是买家的责任，记住这是“请客的是业主，买家只负责买单”，赎楼的合同义务始终是业主的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n顺便说下一笔款赎楼，现在为了交易安全很多银行已经没有这样的操作方式了，但是深圳有几家小银行还在做。主要就是不需要卖家向银行申请短期贷款，而是直接用买家申请的按揭贷款来赎业主的房产。好处就是一次性审批完成，少了短期利息费用，交易的流程也会快点。缺点是，房产没有过户买家就要开始月供，一旦替业主赎楼成功房产过户不能，主要有业主一房二卖、恶意抵押或被其他债权人查封，买家的损失会非常的大。为了节省点短期贷款利息，真没有不要冒这么大的风险。需要说明的是，双方在赎楼过程中选择一笔款赎楼的方式，赎楼的合同义务此时部分转移给了买家。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n双方在买卖合同中关于税费承担部分约定的“短期利息”，指的是在采用二笔款赎楼时，业主为了赎楼申请短期贷款时所产生的利息。很多业主把这理解为合同签定后到赎楼完成前，自己月供部分包含的那一部分供楼利息，要求买家承担。这个问题已经有很多业主理解错误了，在此一并予以说明，千万不要理解错了，导致无谓的争执。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n总结一下就是，买家贷款不能后还可以选择一次性付款购买房产，卖家委托担保公司赎楼不能后，也可以自己直接赎楼。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n提醒下买家，不要发现卖家在合同约定时间内没有委托担保公司赎楼就认为卖家就一定违约了。卖家要是征信太差，没有担保公司愿意接受委托，业主只要自己如期赎楼，继续履行合同还是没有问题。此时买家只能发函催告，而不能因为业主没有按时委托担保公司赎楼而解除买卖合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E八、网签合同录入并不生效，生效时间看落款时间，网签递件不等于过户完成\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n很多人对于网签合同的生效时间是理解错误的，大部分的中介会告诉买卖双方网签合同在限购政策前已经录入，不受政策影响。实际上却不是这样的，网签合同的录入时间、打印时间和双方签订确认时间均必须在限购政策前，才不受限购政策的影响。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n在深圳有二种录入网签合同的方式，一种方式是在业主房产解除抵押或查封以后，由中介公司通过其公司系统联网登记中心数据库录入；第二种方式是买卖双方通过深圳市规划和国土资源委员会网站提供的二手房自助交易合同打印系统录入。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
这二种录入方式有个很大的区别，就是选择自助交易录入的方式时，不需要考虑业主房产有无抵押或查封状态。因此为了避免在中介处签订二手房买卖合同后，深圳市出台新限购政策对交易产生不利影响，可以在签订二手房买卖合同中介版本的同时一并采用自助形式录入网签合同打印出来，并由双方签字确认。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n深圳二手房网签合同打印出来时合同下方会显示二个时间，分别是录入时间和打印时间，如果显示是在日录入的，但是显示的打印时间是日之后，该网签合同生效的实际上是在日以后，因为你必须先打印，买卖双方才能在合同上签字确认，也就是说没有在限购当天打印该合同则买家仍然受新限购政策的影响。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n在北京或上海等城市，二手房网签合同有限制卖家另行出售的功能，也就是一旦买卖双方通过中介的系统录入了网签合同，在该网签合同没有被撤销以前，登记中心的系统不再接受业主发起的和另外买家签署网签合同的请求，而撤销网签备案需要双方共同申请或由中介公司通过中介的系统申请撤销。在深圳二手房网签合同目前还没有这样的功能，业主可以同时发起几个网签合同，也就是说业主一房二卖是很方便，要想阻止业主一房二卖可以事先约定办理预告登记，但是深圳有个规定申请预告登记的前提是业主红本在手没有抵押和查封。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n打印网签合同并递交手续给登记中心并取得收文回执不等于过户完成，买家在没有拿到房产证以前，随时都会发生状况，如被其他人查封。买家要留意其中的进度，发现出现问题后要及时采取法律措施维护自己的合法权益。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E九、网签合同的价格依法应是合同实际成交价\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n为加强税收征管，打击通过签订“阴阳合同”逃税，深圳市对二手房交易实行计税参考价格的征收方式。计税参考价格由市国土房产评估发展中心根据房地产市场交易情况定期更新。深圳调整过户计税评估价，最近调整时间分别为日、日、日、日、日。最近间隔频率是半年调整一次。深圳豪宅标准的历年调整时间日，日，日，间隔时间为2年左右。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n纳税人申报的二手房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，以纳税人申报的不含税成交价格作为计税价格征税；纳税人申报的二手房买卖成交价格低于计税参考价格的，以不含税的计税参考价格作为计税价格征税。不含税成交价格是指不含增值税的成交价格。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n重点说下深圳二手房交易过程中的个人所得税，个人所得税在申报纳税时可以由纳税申报人选择纳税方式，一般情况下大家选择的是核定征收，因为核实征收需要提供有房产原值凭证和费用凭证，这些票据不是每家都保留的很齐全。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n1.核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×1％（或非普通1.5％、拍卖房3％）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1％，非普通住房或非住宅类房产为1.5％，拍卖房为3％。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n2.核实征收方式：应纳个人所得税＝（计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用）×20％。个人所得税采用核实征收方式的，有房产原值凭证，又有费用凭证的，由纳税人先到房产所在地主管税务机关办理核实手续。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n3.根据财税字〔号文，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n在这里需要特别说明，经本人专门在微博上向深圳市地税局核实，在深圳赠与和继承方式得来的房产，出售时也可以选择核定的征收方式，不是网上大家都在传的继承和赠与方式得来的房产再次出售时必须按照差额的20%缴纳。还有接受赠与人或继承人出售房产税满足满五家庭唯一的条件时，也是可以根据财税字〔号文免征个人所得税。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n为什么要单独写下纳税应是合同成交价，是因为最近在朋友圈有这些中介或担保公司的人写文章，称买卖双方签订网签合同时，过户价格必须是政府规定的计税指导价，还专门在文章中揶揄按照合同真实成交价纳税的买卖双方。正所谓劣币驱逐良币，这是无知者无畏，把潜规则当成明规则，把逃税行为理解的正大光明。正确的理解是，合同价低于纳税评估价按照纳税评估价纳税，合同价高于纳税评估价，按照合同成交价纳税，从来没有人规定必须按照纳税评估价签订网签合同。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n对于业主要求要按照合同实际成交价录入网签合同，并照此办理纳税，在法律上没有任何的问题，买家不能够拒绝。为了避免这种情况出现，双方在买卖合同签订时可以约定下买家应该承担具体的纳税数额，约定清楚买家最高应该承担多少的税费，多出的部分由卖家承担。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E十、交易产生的税费全部约定由买家承担，不改变业主是纳税义务人的法律地位\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n交易双方约定税费由买家全部承担的条款，是出于双方真实意思表示达成的民事合同，这种条款是实质是纳税主体的转移，并没有减少国家的税收收入，而纳税主体转移的情况不属于合同房地五十二条规定的合同无效的情况。我国的《税收征管法》等税收管理方面的法律法规对各种税收明确规定了纳税义务人，但是没有禁止纳税义务与合同相对人不得约定税款由他人代为缴纳的规定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n也就是在税收征管的“公法”层面房产交易过程中个人所得税、增值税的纳税人依旧是业主，只是双方在合同中约定最终该费用由买家代为支付，相关税票上开具的纳税人依旧是业主。为什么说这段话，是因为有些业主在过户后，以买家少纳个人所得税为借口在交房时和买家讨价还价，实际上是错误的理解了个税和增值税的纳税义务人。更有媒体报道，北京有些卖家举报买家少缴纳个人所得税，自己反而被补征几十万税款的荒唐事。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n双方在买卖合同中约定“本合同履行过程中因法律法规和政策原因所新增加的税费，按以下第
种方式处理：1、有法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳；2、买卖双方同意由
方承担；3、其他:买方支付：
%,卖方支付：
%；”。通常均是约定的第二项由买家支付。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n上述约定出现政府调整纳税评估价时，对新增加的税费具体由谁承担，会产生新的争议。基本上双方在买卖合同签订后，会签订补充协议过户时按照核定征收纳税，但是需要明白一点因政府纳税评估价的调整而新增加的税费，不属于“本合同履行过程中因法律法规和政策原因所新增加的税费”的范畴。为什么，因为依法双方递件过户的网签价格应该是真实的合同价，而依据目前的情况，评估价无论如何调整也不可能高于双方的合同价，法律对双方逃税的约定不予保护。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n要想避免出现上述情况，办法也是约定一个具体的数额，在数额以内的税费由买家承担，超出部分可以约定另外的办法，没有这样的约定，受评估价调整产生的税收，在业主实收的前提下，依旧是买家承担。很多买家和中介把按照政府计税评估价核定纳税，理解成必须，把潜规则理解成明规则，也是奇哉怪事。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E十一、诉讼继续履行合同要提前做好前期风险排除工作\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n因房价暴涨，2015年深圳市出现了诉讼继续履行的风潮，双方律师围绕诉讼继续履行的可能性，进行了攻防，大部分买家都胜诉了，但是也有很多败诉的。很多买家和律师认为诉讼继续履行只要买家没有违约行为就很简单，随便找个律师就可以了，实际上是没有意识到诉讼继续履行的法律风险。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n针对二手期房和回迁房买卖的继续履行，要求双方争议的房产已经办理初始登记或具备办理初始登记的条件，如果还没有取得初始登记，胜诉后也存在不能执行的问题。具体见日（建法函【号）《关于无证房产依据协助执行文书办理房产登记问题的函》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n对于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的纠纷，在诉讼时上述限制应该能够得到确认可以解除，不然诉讼请求会被法院依法驳回。针对查封房特别做个说明，依据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【号），查封房也是可以诉讼继续履行，只是诉讼请求需是在解封后办理过户登记手续，现实中也的确有这样判的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n这里面有个很大的误区，很多人认为轮候查封可以阻碍继续履行。实际上在买家是第一查封人的情况下，后面的轮候查封不能阻止买家作为首封权利人主张继续履行房屋买卖合同的诉讼请求。轮候查封自在先的查封解除时生效，人民法院在处理首封权利人诉讼继续履行的时候，根本不用考虑在后的轮候查封，这个轮候查封此时在法律意义上应视为不存在。人民法院在依据首封权利人的胜诉判决书强制执行的时候，也不需要解除依附在房产上的首封和其他轮候查封。具体见(法函（号)《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n其实对执行时需不需要先全部解除依附在房产上的查封，轮候查封能不能阻止首封权利人继续履行的诉讼请求，反过来理解就不用费这么多弯弯绕了。那就是如果轮候查封可以阻止买家诉讼继续的诉讼请求，那么法律就没有必要赋予买家诉讼继续履行的权利，一个轮候查封就可以阻止，也太简单了，轮候查封谁不会。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n存在共有情况时，法院审理案件实际上依法要求的是在合同履行过程中共有权人是不是知情并同意，只能证明知情还是不够的，还要证明同意，很多买家就是只证明到了知情阶段，没有办法举证其他共有人同意，其实参与履行合同就是同意的外在表现形式。在出现夫妻婚后财产登记在一方名下，诉讼时买家需要证明没有在合同上签字的共有人知情并同意的标准，就是证明在法律上没签字的共有人实际参与履行了合同，构成第三人债务加入。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n其他情形主要有：1.抵押权解除不能，存在联合抵押或给他人担保抵押，抵押权人不同意提前解除抵押权；2.出现一房二卖，另外一个买家已经登记过户、办理预告登记或占有房产；3.权属争议主要是继承析产纠纷、存在代持纠纷和夫妻离婚时约定房产归另外一方但没有及时办理变更登记；4.租客主张优先购买权；5.卖家以前购房途径不合法如通过虚假裁决过户等导致房产被内部锁定；6.房间存在违法建筑被政府有关职能部门锁定；7.因为涉及刑事案件被司法机关锁定。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n这里面有一个可怕的细节，有些诉讼继续履行的买家不申请查封被告的房产，出现一审胜诉后，房产又被卖家出售他人或另案查封的情况，导致二审时诉讼请求被驳回。诉讼继续履行却不查封卖家的房产，委托有律师代理时还发生这样的情况，有点让人不敢相信。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E十二、继续履行的诉讼请求要有具体履行的内容，不然以后无法执行\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n2015年深圳爆发二手房卖家违约潮，大批的买家涌入法院诉讼继续履行房屋买卖合同，深圳法院系统实时出台有关指引，要求有抵押的必须追加抵押权人作为第三人征求抵押权人的意见，并且要求贷款银行保证贷款的承诺一直有效或要求买家同意一次性付款解决购房款支付问题。并且在实际审理过程中法院主动修正了买家诉讼继续履行诉讼请求的内容，买家简单地提出诉讼继续履行就可以了，不需要单独列明支付购房款、交付房屋、办理产权过户登记的请求，没有体现不同律师的专业性差异，导致很多当事人认为，不委托专业的房产律师一样可以打赢继续履行。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n实际上诉讼要求继续履行房屋买卖合同时，应事先考虑下执行问题，需在诉讼请求中明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理产权过户登记等，仅诉讼请求继续履行合同，存在履行内容不明确胜诉后无法执行的法律风险。对于出卖人不履行产权过户义务的，买受人可以按合同约定要求出卖人履行产权过户义务，但不能直接请求人民法院确认房屋产权归其所有。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n到深圳之外的法院或在深圳提起仲裁请求继续履行，就要充分考虑到诉讼和仲裁请求的问题，在提请求继续履行的时候，请求的内容要斟酌清楚，要和法官或仲裁员沟通清楚执行问题，不然怎么提的请求，人家就怎么给你判，导致赢了官司却执行不能。深圳之外的地方买家胜诉却不能执行的案件已经出现了很多，很多的原因就是判决的内容没有可执行的内容。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E十三、诉讼继续履行不要遗漏延迟履行违约责任的诉讼请求\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n在双方的合同中没有约定延迟履行违约金的情况下，有些买家在诉讼请求中就干脆放弃主张追究卖家延迟履行的违约责任，实际上这是诉讼请求遗漏。依据法律规定，虽然没有在合同事先约定违约金，但是不妨碍向违约方主张赔偿损失的赔偿金。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n合同中事先约定违约金，在事后就免除了守约方的举证之苦，守约方不需要对自己的实际损失承担举证责任，违约方认为约定的违约金过高就要承担违约金过高的举证责任。在没有约定违约金的情况下，有守约方就对方违约造成的实际损失承担举证责任，也就是说虽然合同中没有约定违约金，但是可以主张损失赔偿，要求违约方承担赔偿金，只不过此时守约方承担自己有多少损失的举证责任。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n在双方买卖合同中，没有约定延迟违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，用何种标准计算延迟履行损失赔偿金，法律其实给的有可以参照的标准，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)的第17条和第19条的规定：1.可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定延迟履行违约金。2.可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n实际上违约方也可以引用上述法条中延迟违约金的规定，作为延迟履行违约金过高，要求调整的抗辩理由。判决书中有延迟履行违约责任该判项的话，败诉方就耗不起，即便判决书没有可以执行的内容，也不会出现不配合履行的问题，这一点非常的重要。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E十四、在对方没有违约行为时，不能单方解除合同\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条约定或者第九十四条规定的法定条件，才能发生解除合同的法律效力，拥有单方解除权的一方无需承担违约责任。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n合同出现了确实无法继续履行且不可归责于双方的情况，主张解除人的解除合同的事由需要法院依法审查，由法院依职权裁判解除。买家受限购政策因素影响导致合同不能履行，此时卖家没有任何违约行为，买家依法没有单方解约权。限购政策人为可以克服，不属于不可抗力范畴。取得解除权的一方可以起诉（形成之诉），请求法院判决解除（形成判决），法院判决解除的话，要考察原告有无形成权，也就是具备合同法规定的约定或法定解约理由，符合的话确认判决书副本送达被告时双方合同解除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n解除合同的四种途径，尤其注意第四种法院依职权裁判解除：1.经双方协商同意，再签署一个解除合同的协议协商解除；2.合同履行过程中，出现有一方当事人违反合同的约定，达到合同约定的解约条件，由守约方通知违约方解除；3.合同履行过程中，出现了合同法第94条规定的法定解约条件，由一方通知对方解除;4.合同履行过程中，出现了合同法第110条规定的条件，由一方申请法院依职权裁判解除。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E十五、合同只约定定金罚则，不影响同时主张赔偿金\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n很多当事人包含律师，没有完全领会定金、违约金和赔偿金三者的关系。有些认为违约金包含定金，在提起违约金之诉时，不提返回定金的诉讼请求，构成诉讼请求的遗漏。定金罚则不适用时，定金原数应返还。还有些碰到合同只约定定金罚则时，房价上涨卖家违约后不知道应该如何提诉讼请求，有些是只提了定金罚则的诉讼请求，有些干脆硬着头皮按照合同价20%违约责任诉讼违约金。这些诉讼请求均存在问题，没有违约金条款直接提起违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应全部予以驳回。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n《买卖合同解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”注意是定金罚则和赔偿金相结合的诉讼请求，不是定金罚则和违约金的结合，在按照定金罚则诉讼时，守约方有损失而合同没有约定违约金的，违约方应再支付赔偿金，赔偿金数额应是损失减去定金的数额。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n诉讼中经常碰见代理律师因不能正确区分违约金和赔偿金的法律性质，在法官要求其明确诉讼请求时，无法回答法官的连续追问，干脆当庭撤回某一诉讼请求的情况。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
\n（全文完）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E——周争锋日写于深圳\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E
转载请注明出处，不然追究法律责任\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E每天我都在深圳二手房买家维权群溜达答疑解惑，QQ群号。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E周律说房市
微信公众号z。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E本律师发展自己的深圳房产微信群，想加入的可以加我的微信或zzfycy。\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new 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