买卖合同有效但最终没有履行&客户是否应该支付居间服务费
——房博士律师团【张旭锋律师】
“居间合同”系列法律讲座第一讲
【房博士说法】
一、买卖合同是否成立？
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条，开宗明义作出规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由此可见，买卖合同的成立有三个要件：1.当事人名称或者姓名；2.标的；3.数量。简单吗？就这么简单！
《合同法》第44条规定,依法成立的合同,自成立时生效。
结合上述两个法律规定，可以得出结论，买卖合同一旦具备必备条款（要件），自当事人签字或者盖章之日成立生效。
二、买卖合同成立生效但是没有实际履行，客户是否应该支付居间服务费？
根据居间合同的基本原理，作为居间人，提供了买卖双方订立合同的媒介服务、组织买卖双方签订了买卖合同，应该说居间人的合同义务已经完成。理论上来讲，只要买卖合同成立生效，中介公司就有权获得居间服务费——除非居间合同另有规定。以下案例中的买家无需支付居间服务费的主张之所以未得到支持，其根本原因是，该买家的说法自相矛盾：一方面说自己签订合同时如何如何，另外一方面又主张合同没有成立——这一说法违背合同法的基本原则。&
但是鉴于房地产中介服务的特殊性，不少居间服务合同约定了佣金分期支付，或者是完成某项工作任务之后支付，这与法律规定不悖，应予支持。另外，也有认为观点认为，房地产中介服务业中，作为居间人的房地产中介公司，其居间合同的义务除了法律规定之外，还有协助当事人交易的义务。
三、本文作者的观点
根据法律规定，结合司法实践，作者认为：
1、确定房地产中介公司的居间合同义务应该遵守居间合同的原理，即原则上，房地产中介公司的居间合同义务是报告订立合同的机会和促成买卖双方订立合同，只要中介公司履行了上述义务就有权取得（而且是全部取得）居间服务费。
2、居间服务合同有约定的按照约定办理。&
3、三方合同中有约定的按照约定办理。
由此可见，买卖合同成立生效但是没有实际履行情况下，除非合同有约定，或者是买卖合同未能实际履行系有房地产中介公司过错导致，否则客户应支付居间服务费。
【案例实录】
上诉人李甲与北京链家房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案的民事判决书
当事人: & 法官: &
文号:北京市第一中级人民法院
上诉人（原审被告）李甲，男，日出生，汉族，无业。
委托代理人李乙，男，日出生，汉族，北京福兴达货运有限公司经理。
委托代理人张建发，北京市坤宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京链家房地产经纪有限公司。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人周某，女，日出生，满族，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人李甲因与北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家经纪公司)居间合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第2532号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成由法官常洁担任审判长，法官李大华、梁睿参加的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
链家经纪公司在一审中起诉称：日，在链家经纪公司的居间服务下，李甲与房屋出售人陈福兴签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）、《补充协议》，约定由李甲购买陈福兴名下坐落在北京市大兴区黄村镇观音寺小区3-5-501房屋。同日，链家经纪公司、李甲及陈福兴三方共同签署了《居间服务合同》，约定由李甲支付居间报酬22
440元。合同签订后，链家经纪公司的居间服务义务已经履行完毕，李甲也按照约定向房屋出售人支付了定金。但对于应向链家经纪公司支付的居间报酬，李甲一直以种种理由推托，至今未付。链家经纪公司认为，三方签订的《买卖合同》和《居间服务合同》均是当事人真实意思表示，系合法有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李甲拒不给付居间报酬的行为已经严重损害了链家经纪公司的利益，且违反了法律的规定，故诉至法院，请求判令李甲支付居间报酬22
440元。诉讼费由李甲承担。
李甲在一审中答辩称：《买卖合同》并未成立，链家经纪公司日在签订《买卖合同》过程中没有告诉李甲与房屋出卖方存在税费问题，当时到了就让签订合同，合同签订后才告诉税费问题。因为税费问题，李甲与卖房人没有达成一致，当着链家经纪公司工作人员的面，卖房人将定金退给李甲，李甲与卖房人找链家经纪公司要求退合同，链家经纪公司不退。第二天李甲与卖房人协商将合同解除了。链家经纪公司欺骗李甲与卖房人，故居间费不应给付。
北京市大兴区人民法院经审理查明：日，出售人陈福兴（甲方）与购买人李甲（乙方）、居间人链家经纪公司（丙方）签订《买卖定金协议书》，甲方将其位于北京市观音寺小区3-5-501室房屋卖给乙方。合同第二条第2项约定：房屋总价款为102万元，此价款是否包括依国家规定应当由甲方承担的税费问题，协议书设置了选择项，但包含/不包含项均为空白，未填写。该条第3项约定，甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担。合同第三条约定：乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金3万元。该《买卖定金协议书》共两页，第一页为协议书正文；第二页上半部分为签字页，其上有陈福兴、李甲的签字及链家经纪公司的合同专用章、经纪执业人员的签字，该页下半部为定金收付收据，陈福兴签字收到李甲交来的3万元定金。一审庭审中，李甲陈述其未看到《买卖定金协议书》的第一页，而是链家经纪公司的经纪人员书写的第一页内容，李甲只在第二页上签字，称链家经纪公司的经纪人员在签合同前并未告知其要交纳相关税费，而是在签完合同后告知其还要交纳税费问题。日，陈福兴与李甲在链家经纪公司提供的《交易方留存信息表》中填写了个人信息，并签订了《买卖合同》。同日，陈福兴（甲方）、李甲（乙方）、链家经纪公司（丙方）签订《居间服务合同》，该合同第一条对居间服务及标准约定为：1、甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋信息和签约机会；（2）实地看房；（3）代为草拟交易所需的文本；（4）促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。2、甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条约定:乙方应向丙方支付22
400元居间代理费。第三条各方的权利和义务约定：丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在甲方或乙方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。一审庭审中，卖房人陈福兴作为李甲提供的证人出庭作证，其作证：在签订合同之前，链家经纪公司的经纪人员未询问其所出卖的房屋是否为唯一住房，陈福兴本认为其应收购房款102万元，不应支付其他费用。而在签订合同后，经办的经纪人员告知其因所出卖的住房并非其唯一住房，故应交纳个人所得税，其对此不同意，当场将李甲交来的定金退回，并向链家经纪公司索要合同，链家经纪公司不给其合同。日，陈福兴与李甲自行拟定解除合同的协议。一审庭审中，链家经纪公司提供其职员井付明（陈福兴与李甲买卖房屋的经办经纪人）所述书面说明一份，称由于北京市观音寺小区3-5-501室房屋已满5年，所以约定所有交易税费由李甲支付。之前业主爱人曾承诺房屋系家庭唯一住宅，签完合同后业主说此房并不是唯一住房，按照现有政策不是家庭唯一住宅需交个人所得税。但买卖双方均不愿意支付个人所得税。当晚协商至次日凌晨1点无结果。次日给李甲父亲打电话其父称李甲到外地出差，后来一直说出差，期间与业主联系了几次，业主说别的中介公司出价更高，现在102万元不同意卖了，李甲表示也不愿意出价102万元购买房屋。后来业主称其房屋已在其他中介公司卖了。到月底，链家经纪公司查了网签，发现北京市观音寺小区3-5-501室房屋系自由网签，推测业主与客户双方出现跳单情况。一审庭审中，证人陈福兴承认其爱人参与了办理房屋出售事宜，其爱人确曾表示所售房产系家庭唯一房产，但认为签合同时是其本人，该房屋在其名下。李甲提交其与陈福兴、北京兴宸置地房地产经纪有限公司于日签订的《房产交易居间合同》，李甲购买陈福兴北京市观音寺小区3-5-501室房屋，购房款为1
020 000元。李甲向居间方支付中介服务费2000元。李甲另提供《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，该合同约定房屋成交价格为980
一审法院认定上述事实的证据有《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《买卖合同》、《交易方留存信息表》、《房产交易居间合同》、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、证人证言等证据材料及一审开庭笔录在案佐证。
北京市大兴区人民法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，卖房人陈福兴、买房人李甲与居间方链家经纪公司所签订的《居间服务合同》系三方真实意思的表示，且未违反国家法律、法规的相关规定，应属合法有效，各方应按照合同约定全面履行合同义务。本案中链家经纪公司作为专业提供经纪服务的中介机构是否故意隐瞒了房产交易过程中存在的税费问题，其所提供的居间服务是否符合合同约定系双方当事人争议的焦点。该院认为：在交易双方要求下，居间方可就房屋的交易政策和流程提供咨询服务，而买卖双方有义务向居间方陈述真实情况，根据证人陈福兴的证言，其妻子在参与卖房事宜时曾向居间方陈述该房系唯一住房，故该院认为链家经纪公司有理由相信该事实，且三方在所签订的《买卖定金协议书》中明确约定相关税费由买房方支付。另李甲与陈福兴经北京兴宸置地房地产经纪有限公司所达成的《房产交易居间合同》，与其提供的双方签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》存在矛盾，鉴于此，该院认为证人陈福兴系房屋的出卖方，其与本案存在利害关系，对其证人证言该院无法认定其真实性，不予采信。链家经纪公司按照《居间服务合同》约定的居间服务内容及标准全面履行了居间服务，最终促成合同成立，李甲应当按照约定支付报酬。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：李甲给付链家经纪公司居间服务费二万二千四百元（于判决生效后十五日内给付）。如未按判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李甲不服一审法院上述判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：请求撤销北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第2532号民事判决，驳回链家经纪公司的诉讼请求，一审和二审诉讼费用由链家经纪公司承担。上诉理由是：一、一审判决认定事实不清。
1.链家经纪公司没有完成居间行为，不应当收取居间费。链家经纪公司在一审庭审中明确表示，居间费含协助被居间方办理过户手续之前的一切费用，包括协助办理贷款手续、交纳税费、办理过户等程序之后才能获得全部居间费用，即使按照一审判决认定，上述居间行为均未实施，一审判决就支持了链家经纪公司的全部诉讼请求。行为无论是否完成，均要全额付款，明显是法律逻辑混乱。2.链家经纪公司欺骗李甲导致购房合同解除，李甲不应当支付居间费。一审庭审中，首先，链家经纪公司工作人员证明李甲在要求支付102万元全部购房费用情况下，链家经纪公司先欺骗没有税费，又要求李甲再支付税款，导致合同解除，链家经纪公司无权要求居间费用。其次，售房人出庭作证，链家经纪公司在欺骗售房方与购房方不存在税费的情况下，先让双方签订合同，然后又说还有税费，导致双方当时即解除了《买卖合同》并当场退还了定金，链家经纪公司工作人员将《买卖合同》隐匿的情况下，售房人与购房人在第二天与链家经纪公司反复协商解除合同未果的情况下，双方解除了《买卖合同》。因链家经纪公司的欺骗行为导致《买卖合同》解除，链家经纪公司无权收取居间费。一审判决毫无根据的认定售房人为利害关系人，对其证言不予认定，明显认定事实不清。3.第三方完成居间行为，链家经纪公司无权收取居间费用。售房人与购房人通过第三方中介公司协助完成了全部办理贷款手续、交纳税费、办理过户程序之后才完成了全部购房行为，而链家经纪公司仅完成了代理双方看房的行为，在欺骗购房人没有税费的情况下导致《买卖合同》解除，链家经纪公司无权收取居间费。4.一审判决臆定事实，以此来支持链家经纪公司的诉讼请求，应予撤销。一审庭审中，链家经纪公司提交了相互矛盾的证据后，一审判决以链家经纪公司提供的没有李甲签字的、链家经纪公司单方持有的、链家经纪公司可任意篡改的合同为依据，凭空认定李甲完全了解合同内容并签字，认可合同内容，完全是主观臆想。5.一审庭审中，链家经纪公司提交了链家经纪公司工作人员井付明的证言，该证人未出庭作证，接受法庭质证，违反证据规则。且井付明为链家经纪公司工作人员，一审判决以未出庭的利害关系人证言认定案件事实，歪曲事实。另外，链家经纪公司收取居间费用的前提是双方签订的合同合法有效，而本案中定金已经退还，合同已经解除，双方之间没有合法有效的合同，不应当支付居间费用。链家经纪公司的工作人员没有完成其法定义务，没有按照合同约定向李甲提供真实合法有效的信息，对于售房人是否有其他住房没有尽合理审查义务，不应当收取居间费用。二、一审判决适用法律错误，应予撤销。一审判决应当适用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条而不适用，属适用法律错误，应予撤销。
链家经纪公司针对李甲的上诉意见答辩称：同意一审法院判决，请求维持一审法院判决。具体答辩意见是：一、税费问题已经在《买卖定金协议书》第二条第三款，《补充协议》第三条明确约定，说明买卖双方在交易过程中对这个问题已经达成一致意见没有分歧。二、链家经纪公司判断要不要缴纳个人所得税问题的根本原因在于业主，链家经纪公司没有权力去调查。售房人的妻子陈述该房屋是唯一住房，链家经纪公司有理由相信该事实。三、买卖双方之后通过第三方中介公司签订的买卖合同，唯一有变化的是代理费，房屋总价款和税费都没有变化，链家经纪公司认为双方对于税费问题不存在争议或者说这项争议不足以导致合同无法履行，买卖双方有意从链家经纪公司获益居间信息后又以跳单的形式恶意逃避支付居间费。李甲提交的《存量房买卖合同（自行成交版）》与第三方中介公司签署的经纪合同存在明显矛盾。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，尚有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案中，李甲虽称其对《买卖定金协议书》、《买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》等文件上手写部分不予认可，但合同内容并不要求必须由李甲本人填写，即使由链家经纪公司填写，只要其签字即表示对内容的认可。其所称在签字时没有见到合同内容与常理不符，且未提供证据予以证实，本院对此不予采信。李甲签字认可的《居间服务合同》，系卖房人陈福兴、买房人李甲与居间方链家经纪公司三方真实意思的表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按照合同约定全面履行合同义务。
按照《居间服务合同》的约定，买卖双方签订《买卖合同》时，链家经纪公司的居间行为完成。买房人李甲与卖房人陈福兴已经签署了《买卖合同》，故链家经纪公司的居间行为已经完成。
李甲现主张链家经纪公司在居间过程中存在欺骗行为。本院认为，在《买卖定金协议书》第二条第三款，《补充协议》第三条中已经对税费问题进行了明确约定，李甲应当知晓买卖房屋存在税费问题；且根据证人陈福兴的证言，其妻子在参与卖房事宜时曾向居间方陈述该房系唯一住房，链家经纪公司有理由相信该事实。故李甲主张链家经纪公司在居间过程中存在欺骗行为的上诉意见不能成立。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《买卖合同》的签署方是买卖双方和居间方链家经纪公司，在没有链家经纪公司同意解除、又不具备解除合同条件的情况下，买卖双方自行解除《买卖合同》对链家经纪公司并不具有约束力。
综上，链家经纪公司按照《居间服务合同》约定的居间服务内容及标准全面履行了居间服务，最终促成《买卖合同》成立，李甲应当按照约定支付报酬。李甲的上诉意见不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百八十一元，由李甲负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费三百六十一元，由李甲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
& & &代理审判员
& & &代理审判员
& &二○一二 年 六 月 二十 日
& & 　书 &记
&员 & &宋思文
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案例与裁判文书 &
***与***居间合同纠纷上诉案
【全文】CLI.C.8802287
***与***居间合同纠纷上诉案
云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
(2016)云01民终4781号
　　上诉人（一审原告）：***。
　　委托诉讼代理人：胡文林，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
　　委托诉讼代理人：钱东利，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。
　　被上诉人（一审被告）：***。
　　法定代表人：肖骁，总经理。
　　委托诉讼代理人：潘原，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
　　上诉人***与被上诉人***（以下简称新梦想公司）居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第4188号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
　　上诉人***上诉请求：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第4188号民事判决，改判支持***一审全部诉讼请求；二、新梦想公司承担本案诉讼费。主要事实及理由：一、一审认定事实不清：1、对***主张的事实，提供的证据，一审法院未作出成立与否的认定，仅仅全文引述，将案件事实写成庭审笔录，认定事实不清。2、关于陈某的身份，一审中已经就其身份进行更正，陈某并非店长，而是普通员工，对于该更正事实，一审未予记载。二、一审法院适用法律错误。1、对居间合同的法律关系认定错误。本案中居间合同上约定的居间人的义务也是提供主要负责人的联系方式，协助对目标公司进行考察。2、举证责任分配错误。***无须证明履行居间义务的整个过程。***已经完成促成合同订立的所有举证责任。新梦想公司应就其答辩主张承担举证责任。
　　被上诉人新梦想公司答辩称：一、一审法院已经核实一心堂公司经理并不认识陈某。二、新梦想公司并未和***签订过居间合同，且***并不能说明整个居间合同的过程。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
　　上诉人***向一审法院起诉，请求判令：一、新梦想公司向***支付居间报酬90万元；二、新梦想公司向***支付逾期付款违约金27万元；三、新梦想公司承担保全担保费13600元；四、新梦想公司承担本案诉讼费。
　　一审法院认定事实：一、日，新梦想公司与案外人云南三色空间广告有限公司（以下简称三色公司）、云南昱乐文化传播有限公司（以下简称昱乐公司）签订《情景喜剧联合整合营销定制合同书》，约定在新梦想公司作为出品人、昱乐公司作为制片方的《将来囍事》情景喜剧中定制植入“云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司所属‘一心堂’品牌以及‘一心堂’旗下的‘润贝奶粉’”，并就营销定制（植入）合作具体事项进行了约定。同时三方约定三色公司应支付新梦想公司“定制费用”300万元。本案审理过程中，上述《情景喜剧联合整合营销定制合同书》当事人三色公司总经理杨丽娟接受一审法院询问时表示该合同已实际履行。
　　二、日，***以如下内容的《居间合同》为据向一审法院提起诉讼：“为了发挥双方的优势，根据《》，经双方充分协商，依平等自愿的原则，达成如下协议：一、委托事项：1、乙方（合同列***）接受甲方（合同列新梦想公司）委托，负责就促成云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司与甲方签署影视广告植入合同《将来囍事》（新梦想公司为出品人）（以下简称‘该剧’）及其他有关该剧所有演职人员、导演、编剧等相关人员签订所有商业合同及附属合同，引荐甲方和云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司直接洽谈，向甲方提供云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司的相关信息，并最终促成甲方与云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司签订影视广告植入合同；2、‘居间成功’是指完成本条所列全部委托事项。甲方与云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司未签订书面的影视广告植入合同及与该剧所有演职人员、导演、编剧等相关人员签订所有商业合同及附属合同，视为委托事项完成；二、乙方的义务。1、乙方须向甲方提供有关云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司的有关重要商业信息，内容包括但不限于公司的主要负责人通讯方式、联系方式及地址等。乙方有义务协助甲方对云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司进行实地考察；2、乙方承诺向甲方提供的关于云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司的上述信息真实可靠。如果乙方提供的信息不真实，乙方无权取得居间报酬；3、乙方在甲方与云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司进行合同谈判期间，应尽到作为居间人的谨慎和诚实义务。促成甲方与云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司签订本合同第一条第一款项下所约定的一切合同；三、甲方义务。1、甲方负责提供资质证书、营业执照等相关资料；负责和云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司进行合同具体事宜的谈判并签署合同；2、如果居间成功，则由甲方全面履行和云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司签订的本合同第一条第一款项下所约定的一　　······
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一、居间合同的条款有哪些1、合同当事人及合同签订的时间、地点.在合同中应写明双方当事人的详细名称或姓名、地址或住所.写明合同签订的时间、地点.2、居间项目的名称（合同的标的）.在居间合同关系中,居间人的主要义务是按委托人的指示,为委托人报告订约机会或为订约提供媒介,促成委托人与第三人成交.因此,居间人必须明了委托人的意图和目的,即要明确委托人希望居间人介绍哪些方面的客户,最终达到什么目的.在合同中,居间项目的名称要体现居间合同的目的,要写得简明而准确,如商务居间合同的该条款,可以写做“购买××特种原料”.3、居间服务的内容要求.这一条款是对前一条款所做的更为详细和具体的规定,对居间人的服务内容作具体、详细的约定,无论是购买商品,还是转让技术,委托方对商品的质量、价格、数量、交货期限等,对技术的先进性和可靠性、转让费用、后续服务等,都会有具体的预想和要求.在签订合同时,委托方必须将居间事项的细节认真加以考虑,要合同中予以明确规定.4、有关保密事项和信用事项.在媒介居间中,当事人一方或双方可在合同中指定居间人不得将其姓名或商号、名称告知对方,居间人必须履行此隐名义务.居间人在为委托人完成居间活动中会获悉与委托人有关的商业秘密,委托人提供的各种信息,成交机会以及后来合同订立的情况等,如果居间人将委托人的情况详尽、毫无遗漏地介绍给第三人,那么委托人在与其第三人的谈判中会处于不利或被动地位,这是委托人不愿看到的.因此,为防止这种情况发生,在合同中应该将要求居间方予以保密的内容加以规定,居间人对此应恪守信用,在向第三人介绍情况时做到适可而止.为防止意外,需保密的事项还可以由双方专门签订一个协议,作为居间合同的附件,另为妥善保管.5、合同履行期限.居间人的居间服务不能无限期地延长久拖不决,因此,合同中要明确规定居间人完成居间事项的期限,要写明从某年某月某日起到某年某月某日止.超过截止时间,合同就自然失效.6、居间报酬、费用的负担及支付方式.在合同中应对居间报酬的数额及计算方法做出明确规定.居间合同的酬金的给付有两种计算方法：一种是根据委托方与第三方成交的金额按一定比率计算；另一种是给付一笔固定数量的货币事先在合同中约定下来,采用哪一种方法可由双方协商确定.合同中应明确规定哪一类费用应由哪一方承担.居间人未促成委托人与相对人合同成立的,不得请求支付报酬,但可以请求委托人支付从事居间活动支付的必要费用.委托人应采用活动经费或劳务费的方式予以补偿.活动经费或劳务费大都采用一次包干的办法,事先在合同中约定,并规定分期或一次性支付的方法.在合同中还应明确规定酬金和费用的给付方式、时间、地点等.7、违约责任.该条款双方当事人可以约定违约方具有什么性质的违约行为承担什么性质的违约责任,还可以约定违约金及赔偿金的数额及其计算方法.8、合同纠纷解决方式.在合同中应约定,当发生合同纠纷双方自行协商不成时,是选择到仲裁机构仲裁,还是到法院诉讼.9、其他约定事项.当事人在不违反法律和社会公德的前提下,还可根据需要约定其他经双方同意的条款无限期地延长久拖不决,因此,合同中要明确规定居间人完成居间事项的期限,要写明从某年某月某日起到某年某月某日止.超过截止时间,合同就自然失效.二、居间人报酬的确定标准居间人的报酬,应由当事人约定.法律有限制性规定的,约定的报酬额不能超过该限制.此时居间报酬应当采取法定限额内的约定制.当事人未约定报酬时,居间人有无报酬请求权问题,应依据当时的情况而定.如果居间人得不到报酬就不可能报告订约的机会或为订约媒介,则居间合同应视为有偿合同,居间人享有报酬请求权.关于报酬的数额,可从地方法规或当地习惯.
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