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2017二线城市房价冷热不均 四大城市被看好
经过房改后近20年的发展，我国房地产市场已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段，突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时，部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。
经过房改后近20年的发展，我国房地产市场已经由&全面普涨&阶段进入&分化明显&阶段，突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时，部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。剖析房地产市场分化的原因，发现房屋供需和土地价格是房地产各区域产生分化的根本原因，而流动性充裕背景下资金寻求安全增值资产是分化的关键推力。从目前趋势看，预计今年很难再现去年之前的普涨行情，各城市间会延续分化态势。其中：一线城市房价预计小幅盘整；二线城市房价将冷热不均。而天津、武汉、郑州、成都、西安等二线城市仍被看好；三四线城市去库存任重道远，但长三角、珠三角、成渝（临近成都）和长江中游（临近武汉）城市群中距离核心城市较近的中小城市将仍有不俗表现。经过房改后近20年的发展，我国房地产市场已经由&全面普涨&阶段进入&分化明显&阶段，突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时，部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。那么，这种明显的分化态势是由于什么原因造成的？未来房地产市场会怎么发展？哪些城市属于潜力区域？哪些城市房价出现调整的可能性较大？上述问题是本课题的主要研究内容。我国房地产市场区域分化现状1．一二三线城市房价绝对值总体呈现阶梯下降态势，一线城市已跻身国际高房价城市行列从房价绝对值来看，一线城市房价明显高于二线城市，二线城市房价则明显高于三四线城市。单纯从房价绝对值来看，一线城市中深圳、北京、上海已跻身国际高房价城市行列。2016年12月，深圳、北京、上海二手房均价分别为4.73、5.92、5.32万元人民币/平方米，三个城市的房屋均价均高过日本首都圈（东京及附近地区），而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔，北京高房价地区已超过纽约贵的地区曼哈顿。2．与房价绝对值一致，一二三线城市房价增速也呈现阶梯下降的态势房地产市场的分化从各线城市房价增速上也可见一斑。近年来房价增速总体上呈现出&一线城市房价增速高于二线，二线城市高于三四线&的态势。2005年7月至2016年11月，一线城市二手住宅价格年均增速为7.32%，二线城市年均增速为3.12%，三四线城市为2.33%。值得关注的是，2016年以来，二线城市内部出现了明显分化，二线城市中合肥、厦门、南京等城市价格快速上涨，而呼和浩特等城市出现负增长。3．商办库存尤其是商业库存压力整体大于住宅，商品住宅库存压力主要表现在部分二线及多数三四线城市城市之间商品住宅库存明显分化。 2016 年9 月末，一线城市平均库存消化时间为9.3 个月；二线城市平均库存消化时间为8.4 个月，但合肥、南京降至2 个月以下，库存严重不足；三线城市平均库存消化时间为12.8个月。可以看出，一线及部分热点二线城市需求强劲，无库存压力，部分二线及多数三四线城市库存压力显著。如呼和浩特库存消化时间超过3 年，多数三四线城市库存消化时间有所下降，但仍在15 个月以上。这部分城市未来一段时间仍将以去库存为主基调。商品住宅在同一城市的不同区域也出现明显分化。很多城市中心城区需求旺盛，无库存压力，而部分非主城区县需求不足导致市场去库存消化缓慢，库存压力较大。以成都为例，成都中心城区无库存压力，而新津县、彭州市等郊区（县市）去化压力较大，政策方面也呈现分化，成都针对主城区实施限购限贷政策，郊区（县市）仍以去库存为主。各线城市商办用房平均库存压力高于住宅，其中商业库存压力更为突出。从商办待售面积去库存消化时间（以近6个月月均销售速度计算）来看，一线城市商业库存去库存消化需两年半时间，上海、深圳商办库存压力相对较大；二线城市商办去库存消化压力显著，商业库存去库存消化时间高达6 年以上，办公去库存消化时间也超过4 年，成都、南京、天津、长沙等城市商办去库存消化压力尤为明显；三四线城市商业库存去库存消化需6 年半，办公需近5 年时间。从城市内部结构来看，城市区域间商业布局不均，存在结构性问题。如成都商业库存压力较大，且商业布局严重不均衡，目前库存压力主要集中在市中心和城南的金融城、大源等板块，城北也有大量的专业市场库存，而其他区域大型商业还相对不足。我国房地产市场区域分化原因何在1．房屋供需和土地价格是房地产各区域产生分化的根本原因地方政府土地规模控制是影响房屋供给的主要因素，需求尽管无法精确统计和计算，但长期来讲和各城市人口数密切相关，因此，衡量各城市住宅的供需情况，大体上可以用推出拍卖的住宅用地面积和常住人口之间的比例（平均土地供给比例）这一指标来衡量。比较年一二三线城市的平均土地供给比例，一线城市的平均土地供给比例仅为1.97，二线城市为5.3，三线城市为4.1。可以看出一线城市的住宅供需相对紧缺，而二三线城市的供给相对宽裕。其中，三线城市房地产的供需状况并不比二线城市更为宽松，我们认为主要原因是很多三四线城市没有公布拍卖土地面积导致样本不全面，即主要是由于样本受限导致数据不能完全反映三四线城市的实际库存情况。二三线城市住宅价格的分化不能完全由供需解释，进一步比较各城市土地拍卖价格，可以发现房价与土地拍卖价格高度相关。如三线城市中的舟山，尽管供需相对宽松，但其土地价格偏高，也推动其房价相对高企。2．流动性充裕背景下资金寻求安全增值资产是分化的关键推力近年来中国市场中流通的货币量增速很快。截至2016年11月末，M2余额约153万亿元，比1979年底M2（1339亿元），增长了1000多倍。从M2/GDP来看，该比例逐年攀升，1996年首次突破1，2015年首次突破2，达2.03。因此，不容忽视的是，中国近年来的流动性非常充裕，但对大量资金而言，可配置的高收益安全资产非常有限。于是，大量资金转战多年来只涨不跌的一线城市房地产市场。近十年来，一线楼市的平均租金上涨约1-1.5倍，而房价涨幅超过5倍，租售比从5%一路下降到不到2%，也就是说房价的涨幅是房租涨幅的2-3倍。可见，资金的资产配置需求是一线房价持续暴涨的重要推力，否则的话，一线城市的租金水平也应该与房价同幅度上涨。当一线城市再次因房价上涨而限购时，这种需求接着就溢出到部分二线城市，这是2016年部分二线城市房价快速上涨的一个重要原因。因此，流动性充裕背景下，资产配置动机促使资金去发掘供需相对紧张、未来更有上涨潜力的城市，进一步加剧了各城市间房地产市场的分化。不同区域未来房价会呈现怎样的走势1．预计2017年房地产市场难再现2016年的普涨行情，但也不会出现普跌未来可能引起房价普跌的变数在于会引起市场风险偏好变化的事件。对比国际和我国住房市场生态差异以及其房价下跌的教训，下列三种情况有可能引发房价普跌。一是货币政策大幅收紧。结合日本和美国的经验教训，货币政策如果较大幅度收紧，可能就会改变楼市继续上涨的预期。2016年出现的房价上涨，一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳经济而实施了宽松的货币环境，未来一旦货币政策收紧，随着货币环境变化，房市预期也将发生改变。去年中央经济工作会议提出，&房子是用来住的、不是用来炒的&。其核心是要&稳&：既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。因此，尽管随着美联储宣布加息推动全球流动性宽松周期基本结束，中国货币政策也更加强调&稳健&，预计我国货币政策不会主动进行大幅度转向，即使在汇率贬值、跨境资金流出压力下，货币政策也会尽量避免对房市产生过大影响。二是房产税正式推出。日美韩各国有房产税、遗产税、赠与税等，持有成本要远高于中国。所以，受房产税和遗产税等影响，当前日本人和美国人希望通过投资房产增值的积极性不高。我国一旦明确开征房产税等增加房屋持有成本的政策，预计住房有效需求将明显减少，难保不会导致房价向下逆转。但从当前实际情况来看，房产税的推出基础条件还不成熟，预计2017年推出房产税的可能性很小。三是经济增速超预期下行。从日美等国的经验可以看出，经济增速超预期下行将从整体上引致房价进入下跌通道。从我国经济运行情况来看，尽管当前经济下行压力依然较大，但超预期下行的可能性也比较小。综上，我们认为至少在2017年不会出现房价普跌现象。但美联储加息意味着全球流动性宽松周期基本结束，过去一年的宽松货币信贷环境难以持续，且房市调控政策在收紧，房市面临的内外部环境决定了2017年房地产市场很难再现2016年的普涨行情。2．今年各城市间的房价分化会更加明显（1）预计一线城市房价可能小幅盘整，全年总体上仍会小幅上涨由于一线城市在创造就业和医疗、教育等方面的优势仍在继续吸引人口流入，一线城市住房的消费性需求依然坚挺。综合今年政策收紧对一线城市房价的影响，预计一线城市房价可能会小幅盘整，全年总体上仍会小幅上涨，其中，深圳和广州作为第二梯队，房市总体表现要弱于京沪。（2）预计二线城市房价将冷热不均不同于一线城市相对更为整齐划一，二线城市之间情况差异较大，房价冷热不均情况将会出现。未来二线各城市房地产走势主要取决于各城市的经济发展情况、对流动人口的吸引力，同时也要考虑前期房价上涨对各城市房价的透支情况。房价走势一定程度上取决于城市对人口的吸引力。从长周期来看，住房价值仍主要体现在其居住属性，支撑房地产发展的核心要素在于人口，无论是资源的凝聚还是产业的发展，终都将体现为人口的聚集，人口规模决定了城市住房需求的总量，因此房价走势一定程度上取决于城市对人口的吸引力。从年主要一二线城市新增常住人口数量可以看出，天津、北京、合肥、重庆、上海和深圳在过去五年是全国人口流入多的城市，人口竞争优势突出。可以看出，天津已超越北京、上海、深圳等一线城市，成为近五年人口增长多的城市。这主要源于天津仍处于城市扩张期，同时受益于京、津、冀城市群规划的利好。合肥则由于近年来大力投入第三产业建设，交通设施也不断完善，商业、娱乐区也在逐步成型，推动合肥常住居民数量陡增。另一个发生显著变化的城市是重庆，重庆常住人口由年年均增长3.6万上升至近五年年均增长26.3万，这也在一定程度上反映出产业转移导致中西部人口出现回流现象。而郑州、武汉、广州、苏州、成都、石家庄处于第二梯队，年均新增常住人口在10-20万之间。这12个城市是目前全国人口增长快的地区，城市竞争力正在不断增强。城市发展潜力从根本上决定了一个城市的房价走势。考虑城市发展，要放在国家对城市的规划框架下来进行。因此，未来城市群的发展方向值得关注。国务院提出将在&十三五&期间建设19个城市群，包括：京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、海峡西岸、东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原、北部湾、晋中、呼包、鄂榆、黔中、滇中、兰州&&西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群。仅从城市发展潜力来看，我们重点看好长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、长江中游、成渝地区、中原地区、北部湾和关中平原十大城市群的首位城市，包括上海、广州、深圳、北京、济南、青岛、福州、武汉和长沙、成都、重庆、郑州、南宁、西安。另外，长三角、珠三角城市群中距离首位城市较近且交通便利的城市，尤其是本轮上涨中&漏掉&的涨幅较小的城市，可以优先分享到首位城市的溢出效应，未来的房地产有进一步升值的空间。2016年房价上涨幅度过高的城市房价空间可能已被透支。梳理2016年前11月各城市二手住宅价格增速，深圳、合肥、北京名列前三，同比增速在30%以上；上海、厦门、南京、广州紧随其后，同比增速在20%以上；天津、杭州、郑州、武汉、石家庄同比增速也超过了10%。可以看出，二线城市中，合肥、厦门和南京房价涨幅均超过20%，这几个城市的共同特点是人口持续流入，尤其是近几年小学在校生人数快速增长，领先全国。同时，这几个城市均位于中国经济发达的长、珠三角地区，过去几年价格被低估也造就了此类城市在2016年楼市的火热，成为房企争相布局的城市。我们认为，2016年房价的快速上涨一方面源于城市基本面向好，而更重要的是宽松的货币环境，但2017年政策收紧成为必然，因此房价快速上涨动力已然不足，而房企过去一年在热点城市销售业绩突出，在惯性的驱使下，拿地投资大概率将保持高位运行。这些城市价格过快上涨透支了大量需求并且超出当地居民的购买力，市场积聚了一定风险，预计2017年如果房地产出现量价调整，这几个城市也将先于其他城市出现。综合考虑上述因素，未来看好二线城市中的以下城市。第一类，天津。天津人口已超1500万，且是近五年中国人口流入多的城市，看好天津不仅是因为京津冀战略地位显著，更是因为天津截至目前人均住房建筑面积远低于多数二线城市，未来仍具有较大增长空间。第二类，武汉、郑州。武汉和郑州人口规模均达千万级，也同属人口流入第二梯队，大量的人口带来大规模住房需求。另外，其分别是长江中游城市群和中原城市群的中心城市，在省内具有绝对优势地位，此类城市是继沿海发达城市之后，产业和人口增长具潜力的地区。日，国家发改委印发《促进中部地区崛起&十三五&规划》，其中明确提出支持武汉、郑州建设国家中心城市，城市地位再次升级。而且，这三个城市2016年房价涨幅虽然也实现了明显上涨，但上涨幅度明显小于合肥、厦门等城市。第三类，成都、西安。西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地。成都、西安等西部城市在2016年的上涨周期中房价涨幅均未超过10%，由于西部经济发展水平与东部发达地区仍有差距，土地供应相对充足，因此近年来住宅市场表现相对平稳。未来随着西部核心城市不断承接产业转移和人口回流，城市发展有望进入新的阶段，成渝城市群是西部具发展潜力和增长活力的地区，成都作为成渝城市群核心城市，人力、财力优势已不仅限于省内及周边，对整个西南地区的辐射作用也在日益加强，而西安在西北地区的地位也首屈一指，此类西部节点型城市房价尚处于价值洼地。第四类：杭州、济南和青岛等旅游城市，空气质量较好，属于较为典型的消费型城市，其中杭州背靠长三角城市群，在就业方面也存在较强的竞争力。济南和青岛是山东半岛的首位城市。（3）三四线城市去库存仍是主要任务关于我国三四线城市房地产市场的库存压力，并不能简单地根据70大中城市、百城数据去推断其库存。这是因为我国有293个地级市、361个县级市，还有1381个县，目前公布的数据并不能真正完全覆盖到三四线城市的库存状况。一句话说，三四线城市的实际库存可能远高于统计数据。即便在农民工市民化和公共服务方面得到政策扶持。去库存依然任重道远。但在三四线城市内部，&分化&将同样存在。重点看好长三角和珠三角城市群中距离首位城市/区域中心较近的中小城市，这两大城市群的经济基础好，未来有望进一步吸纳人口进入。其次看好成渝（临近成都）和长江中游（临近武汉）城市群中距离首位城市较近的中小城市，一方面这些城市群本身有一定的经济基础，首位城市是区域中心，周边腹地广阔，地理条件较好，存在大量的待转移农业人口，另一方面地处中西部，可能会有一定程度的政策倾斜。
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503 Service Temporarily Unavailable炒房看准这两点，房子升值空间大，未来几十年都不贬值！
炒房看准这两点，房子升值空间大，未来几十年都不贬值！
对于现在的90后来说，很多人短期奋斗的目标就是为了买一套属于自己的房子，为什么这么执着于房子呢？一方面受传统观念的影响，在大多说人眼里，房子是家庭的必需品，有了房子才算有一个安定的家。其次，房子其实也算是一项比较稳定的投资，因为一套房子买下来，放在那儿，在未来的几十年房子都是不怎么贬值的。那么，买什么样的房子投资价值才比较高呢？买房的时候有哪些方面可以参考呢？首先，肯定首选一二线城市和一二线城市外围的房子，一二线城市城市规模比较大，人口密集，各种资源集中，经济发展迅速，一二线城市外围的城市靠近一二线城市，房子的升值空间大。其次，买房除了要考虑经济和人口以外，另一个重要参考指标是二手房的成交情况。为什么这么看重二手房的成交情况呢？第一，二手房相对于一手房来说，基础设施完善，社区配套成熟，管理比较到位。如果一个地方的二手房交易量大，说明这个城市的设施是比较完善的，社区配套比较成熟，房子的增值空间比较大。第二，二手房交易量的大小可以反映一个城市新房的开发力度，如果一个城市二手房市场的交易量小，说明这个城市的新房供应充足，而库存积压量比较大，而如果这个城市的需求又比较小的话，这个城市的房价很难出现上涨甚至还会下降，也就意味者房子面临贬值。第三，二手房成交量越大，说明这个城市的新房成交量就比较小，也就意味着土地供应少，土地稀缺的城市房子都偏向大户型，豪宅化。而二手房更容易交易。所以，买房是一种投资，但是投资有风险，买房需谨慎。对于刚需购房者来说，住才是最终目的，买房最先考虑的是自身的实际情况选择合适的房子。对于投资性买房者来说，为了保证房子的价值，则需要认真分析，慎重考虑，理性入手。
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简介: 聊房、侃房让你的房产增值！
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中国房地产投资者开始瞄准全球二线城市
中国日报网12月9日电（信莲）据美国《华尔街日报》12月9日报道，如果你一直在猜测纽约、悉尼和伦敦等城市由中国引发的房价上涨是否将放缓，那么请再好好想一想。随着较小的开发商和富有的投资者追随国有企业和大型房地产公司的脚步入市，并在西雅图、墨尔本和曼彻斯特等全球各地的二线城市购买房产，这种趋势只可能会加深变广。
房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)最近在一份报告中称，主权财富基金、银行、大型开发商和保险公司是中国海外房地产投资大幅增长背后的主要力量，2013年总投资规模触及120亿美元，而2009年只有6亿美元。
莱坊高级主管林浩文(Thomas Lam)表示，目前为止，来自中国超高值个人（即 资产至少为3,000万美元的个人）的投资也扮演了一定的角色，预计未来他们的参与将稳步增加。
富有中国买家的一些房产购置交易颇引人注目，尤其值得一提的是，SOHO中国有限公司(Soho China)首席执行长张欣与巴西Safra联手收购了位于曼哈顿的通用汽车大厦(General Motors Building) 40%的股权，以及张欣斥资2,600万美元购买了曼哈顿的一座联排别墅，《华尔街日报》(The Wall Street Journal)一年前对此进行过报道。
不过，其他许多公司则显得较为低调。高纬环球(Cushman & Wakefield)执行董事谢泼德(James Shepherd)表示，中国的有钱人通常喜欢避开公众视线购置房产，因此对于市场的影响情况有可能很少见诸报端。他在10月份曾经就中国人海外购置房产做过报告。
中国政府只允许个人每年在海外投资5万美元的资产，投资类型不限，不过根据中国央行一年前呈递国务院的建议书摘要，央行希望为了那些工作在上海自贸区的、符合条件的个人放松这一限制。
高纬环球称，目前来看，投资者们可能通过合格境内机构投资者(Qualified Domestic Institutional Investors, 简称QDII)项目等间接途径来投资。莱坊(Knight Frank)亚太区资本市场主管布鲁克斯(Neil Brookes)表示，一些有钱人还通过离岸公司购置房产，可能是他们自己的公司，也可能是入股担任股东的公司。
全球金融危机以来中国人突然对海外房产感兴趣有很多原因。首先当然是中国房地产市场的低迷以及中国经济的放缓。另外海外房地产市场存在大量的逢低买进机会，尤其是在金融危机之后。这些物业不仅收益率很可观，而且存在升值机会，此外投资这些物业的融资成本也比国内要低。莱坊国际说，即使在价位较高的海外“门户城市”，顶级办公物业的回报率也有4%-6%，与上海和北京的回报率相当，但纽约、伦敦和悉尼的融资成本可以低至3%-6%，而中国国内融资成本高达8%甚至更高。
自2005年以来人民币升值25%，这也意味着中国投资者手中的钱价值更高。高纬环球的谢泼德表示，他们（中国投资者）乘着人民币升值的东风，因此处于非常有利的位置，现在他们开始对这些资本进行投资。
这些投资者背后还有中国政府的支持。谢泼德说，北京通过放松对海外投资的限制积极鼓励购买海外房产，一来可以减少中国的外汇储备，二来这些中国公司也可以实现海外投资多元化。
高纬环球也认为中国富人及民营企业是中国海外房地产投资的“主力军”，他们的海外投资数量超过了国有企业。在高纬环球统计的去年单笔规模在250万美元或以上、总计158亿美元的中国海外房地产投资中，民营企业及富人进行的投资有70笔左右，总金额约为100亿美元，而相比之下，国有企业进行的投资在30笔左右。
莱坊的Brookes称，今年，涌入悉尼和墨尔本的中国房地产投资资金创下了纪录，而进入伦敦的总投资资金在下降，这或许是因为伦敦的房地产价格太高了。
不过，中国富人在奔向他们所熟悉或是他们的孩子可能会去上大学的城市之际，可能也开始考虑投资所谓的二线城市。随着经济的复苏，这些城市的房价有很大的升值空间。
莱坊称，这是因为最受欢迎门户城市高端写字楼的收益和10年期国债的收益率之差已收窄，这意味着投资回报率相对来说低了。而包括法兰克福、马德里、休斯顿、华盛顿、珀斯和布里斯班在内的其他很多城市能给投资者带来的回报率要高于伦敦、纽约和悉尼。
（编辑：涂恬）
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专访韩国驻华大使六大迹象揭穿：中国一二线城市房价不会崩溃
来源：财经综合报道
作者：米筐投资
　　中国一二线城市房价会崩盘么？答案是否定的，国内一二线核心城区的房价根本不会崩盘。
　　导语：讲之前先闲聊下，房子这个东西，刚需自住一定要买，这不是值不值的问题，而是家庭安全感的问题。但如果做资产投资或者高杠杆投机炒房，这其实比期货期权之类的高杠杆交易风险更大，因为房产交易的流动性非常差，并且资金占用比非常高。所以不管投资配置还是投机炒房，流动性和资金管理是其交易的两大命门。言归正传，中国一二线城市房价到底会不会崩盘，笔者从下面几个层面分析，也许会把你从之前的逻辑思维误区里拉出来&&
　　中国一二线城市房价会崩盘么？这个问题抛出来之后，笔者也想了好久，答案是否定的，国内一二线核心城区的房价根本不会崩盘。
　　但这个问题解答起来比较复杂，需要从多角度和不同维度解释。并且中国国土面积庞大，一二线核心城市需要跟三四线城市及城镇区分来分析。那既然这样，笔者索性就先遥想一下未来中国城镇的发展趋势和未来人群的居住生态再回过头讲当下的局势&&
　　首先，未来中国城市会是个什么样？
　　一、未来社会大方向：人口大迁移
　　在未来，最大的社会群体现象就是全国人口不断向一二线核心城市迁移。为什么人们一直说京沪永远涨，大家也看到近年来一线二线城市房价持续上涨，而绝大部分三四线城市或郊县的房价停滞上涨，甚至还有不少下跌的案例？
　　这个问题答案很简单，就是人口不断向核心城市迁移。说的更准确些是携带财富的人口和富有社会竞争力的精英人群不断向一线二线城市迁移。这种单方向的迁徙就导致了一线二线核心城市有大量且持续的购房需求，那为什么会出现这个现象？
　　我们知道，在古代，人类最大的需求就是粮食。所以整个国家的人口在地理版图上分布的很分散。目的就是大部分的人有田地可种，有猎物可打，这样人们才能最大限度从土地和大自然汲取到所需的生活资源。而现代社会，随着农业机械化、生产科学化与经营方式产业化的不断进步与广泛推广，现代化农业已大大提高耕种的面积与农作物的产量，释放了数以亿计的农民劳动力。
　　同时这些年来，国外主要农作物产地连年丰产，以大豆、玉米等为代表的大宗粮食商品价格是国内价格的一半。低廉的价格导致国内粮商从北美和南美洲大量进口粮食，极大降低了对国内耕种的依赖，更使得人口在版图上的广泛分布已然无任何必要。
　　而与此同时，伴随现代工业化革命以及科技革命性突破创新，制造业、高科技企业、金融、文化等等众多企业产业开始不断聚集化，产业资本也不断向核心城市聚集。大量的社会财富落地到核心城区。而在这过程中获取大量社会财富的人群开始追求各种精神及物质娱乐，又助推了第三产业――服务业的庞大需求。所以人口趋势是不断的集中密集化。
　　伴随中国社会的发展，未来中国会呈现出十几个超级大都市，大量农村将消逝，小城镇凋零衰落，人口将集中在这些超级大都市中。而人口大迁移的观点随着时间会慢慢发酵，若干年后，在整个社会慢慢接受并全民认可这个逻辑观点后，一线二线核心城市早已变成了超级大都市。
　　届时，那时的我们在回过头来在看现在的进程，就是四五线城市和县城往三四线城市输送人口与财富，三四线城市往一二线城市输送人口与财富。这个人口与财富的大迁移会一直持续到超级都市群走向成熟期。但这一过程不可避免会造就了未来三四线城市和县城的财富大坍塌。而这也是米筐投资一直反对大家在三四线城市和县城投资房产最根本的逻辑原因。
　　人口大迁移造就了一线二线核心城市巨大的购房需求！
　　新闻背景资料：​韩国统计局曾发布的一项数据显示，韩国人口5200多万人，其中仅首都首尔及周边仁川市和京畿道人口就近2300万人，占韩国总人口的45%。日本人口约1.27亿，其中东京人口约1350万，东京都市圈总人口达3700万，一个都市圈占日本总人口近30%。在全球占有国土面积最大的国家俄罗斯，总人口1.44亿，其中莫斯科人口1200万，圣彼得堡人口510万，主要人口也集中在核心城市。
　　其实美国、加拿大、欧洲各国也基本如此。下图是联合国人口司对全球特大城镇化趋势的预测，更能说明未来人口迁移核心城市的趋势。任何国家，随着科技进步、经济发展，该国人口就会不断向这个国家的核心城市里面聚集。这不是中国的特例，而是人类社会发展的宿命！
　　二、媒体与经济学家们的误导！再议中国人口刘易斯拐点
　　刘易斯拐点一直是看空房价的经济学家和媒体最大的武器，所谓刘易斯拐点说白了就是中国出生人口增速的一个转折。房价空头认为中国目前已经失去了劳动力人口红利。
　　更是有很多媒体和经济学家近年来一直拿日本来比较说事。大意是日本1990年人口年龄结构里的劳动人口比例达到峰值，然后刘易斯拐点开始出现。同时房价也在1990年日本价到达峰值，然后开始断崖式下跌。而中国当前与日本当时人口年龄结构基本类似，所以目前中国大多数城市的房价都没什么再哄抬上去的潜力，因为人口基础并不支持。
　　笔者认为经济学家和媒体的这种观点严重误导了民众的判断！因为中国购房需求的人口刘易斯拐点与人口劳动力红利消失拐点不仅不是一回事，也并不再一个时间拐点上！
　　根据中国国家统计局发布的2015年统计公报显示，岁的劳动年龄人口总数减少487万至9.11亿，在全国总人口中占比由2014年末的67%进一步降至66.3%。而事实上，从2012年中国的劳动力人口到达峰值9.37亿后，该数值就一直下滑。劳动力红利拐点到来已是不争的事实。
　　但是，需要再次说明的是 ，劳动人口红利的拐点的到来与购房人口拐点到来它不是一回事，也不再一个时间点上！
　　建国之后中国有两次人口高峰期，一个是1963年到1973年这11年的人口高峰期，第二波就是1985年至1991年的人口高峰期。
　　我们假设，第二波人口高峰期在22-30岁，为大部分适婚青年的结婚年龄阶段并且同时有购房需求，再考虑随着社会观念变迁，一二线城市结婚年龄段普遍要比农村要晚。那么也至少要到2021年之后，才会对房屋需求的总数量产生减少效应。况且，从上面的表数据能看到，人口高峰期后增长数量下滑的态势并不是断崖式的，而缓慢减少。其次，再考虑到35-50岁的富裕人群还有房屋改善的需求。
　　所以，真实的情况是一二线房地产的购房需求的人口刘易斯拐点，最起码也要到五年之后才真正到来。那有人问那五年后怎么办？呵呵，刚需和要改善的朋友们，你们真的要等五年之后再出手买房么？人生有几个五年让你等待?！
　　三、供需市场下的房价大崩盘假设论
　　前两章笔者分析的都是需求，但是房价的内在逻辑主要还是由供需决定。这里笔者提出一个假设论，就是如果在未来某一时期内，市场突然出现巨大供应导致崩盘的可能性有多大?
　　假设一：假设出现巨量的新增楼盘。其实也就是一二线市政府突然神经错乱向市场抛出巨量土地来供开发商开发，开发商披星戴月日夜赶工，推出大量楼盘向市场销售。这个童话般的景象是全国百姓都迫切期待的，但这个可能性笔者觉得比国足拿大力神杯都低，笔者不信！！！
　　为什么？我们知道目前地方政府的主要收入就来自自于土地财政，剩下的一大头就是营业税。而今年五一之后，营改增范围又扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，而改革之后的增值税基本都是中央拿走。所以这次营改增范围的扩大又使得地方政府收入少了一大块。以后地方政府除了卖地其他基本没有大头收入。
　　那么，未来，政府只能干好一件事，就是控制土地投放的节奏，一点点的往高了卖。幻想政府一次性抛出大量土地这种杀鸡取卵没蛋吃，自己挖坑埋自己的画面是很傻很天真的。
　　假设二：假设市场短期内出现巨量的二手房抛售。笔者仔细想了想，不是没有可能。但这种情况需要有外界诱发，就是大家发现了除房地产之外还有其他赚钱效应极强，并且能容纳下这么大体量的资金投资渠道。举例，比如中国股市冲击一万点啦，银行推出年化10%以上的保本保息理财产品啦，黄金翡翠古玩字画价格一路飙升啦等等都会对地产里面的资金产生冲击。
　　所以如果上述假设出现，房地产的确有可能会崩盘。但是上述可能性也不大。为什么呢？
　　由于中国近年来人民币汇率被严重高估，国内的资产泡沫都大的没边际，这几年股票古玩翡翠什么的都被炒了一大波。中国股市的市盈率是全球的两三倍！现在流行一个说法叫资产荒，什么是资产荒？其实不就是国内资产泡沫太大资金不愿意买么。你把房子卖掉之后，手里的现金还有更好更安全的投资渠道么？有人说那我就是怕房价暴跌，卖了房我要持有现金。但中国自建国以来，基本上每十年货币贬值一半。到今年，中国的M2有高达150万亿的规模，货币严重泛滥！而年底又面临美联储要启动加息周期，美元要升值，人民币面临贬值压力。你手里拿人民币干嘛呢？
　　全球的资本都是逐利的，中国也不例外。由于人民币汇率的高估，中国的资产泡沫巨大，那既然什么资产都是泡沫，我们只能在泡沫里寻找相对洼地。不管你愿不愿意听，一二线房地产就是泡沫里的洼地！
　　四、核心地段，世界超级大都市的房价护城河
　　单就城市而言，比如一线城市北上广深，核心地段就那么大，自古就有物以稀缺为贵的说法，稀缺的地段必然使其具有保值增值的空间。
　　随着社会的进步，人们手中的财富的不断积累，社会上层人群就会对就业、医疗、教育、娱乐等配套要求会越来越高。加上很多优秀的年轻人大学一毕业后基本会进入一线二线城市。而目前一二线城市核心城区的房子供给有限，而需求却很多，房价自然易涨难跌，房价有了难以逾越的护城河。
　　具体说，核心城市在教育文化资源、卫生医疗资源、人才培养资源、就业资源和城市交通配套资源等等上占据了明显的优势。国人最关心的优质的医疗和教育也都大抵集中于此。
　　再加上一些省会城市的核心功能，政治中心、文化中心、金融中心、科技中心、贸易中心、工业中心等等这些附加功能也造就了大量的就业机会。只有在这些核心城市才能有这些资源。这种资源配置的高度不均衡导致了特大城市的难以替代。
　　所以，一二线城市房价最重要安全垫就是上述这些所带来的种种溢价。一句老话，越稀缺越涨得快，核心城市你爱来不来。
　　五、当前局势，国庆节的限购限贷分析
　　国庆期间的二十城限购限贷政策挑动了全国人民的神经，具体内容笔者不再赘述。但越来越多的人开始陷入限购限贷政策的思维怪圈，就是只要限贷限购都是政府为了抑制快速上涨的房价，房价就会有回调。
　　诚然，限贷限购的确起到了抑制房价过快上涨态势的效果，但是这次国庆的限贷限购，一不是打压房价，二不是打压投资房产热情。而是为了彻底夯实保护这一波一二线核心城市房价上涨的胜利果实！
　　如果国庆节核心城市不限购，那么这次房价上涨冲刺到年底后，随着这一年投机炒房巨额的获利了结，大量房源的成交导致买盘透支。一二线城市房价会进入一个漫长的价格横盘周期，但是这次的限购一旦开始，笔者断言，最快半年，被限购的一二线核心城市的房价将再次开启全面加速上涨的路程。一二线的有房阶层将再次享受房产增值带来的财富增加。
　　具体分析本次限购限贷的影响。本次限购，导致大量的购房者因无购房资格或购房资金问题而造成无法购买，可想而知，这将导致未来相当一段时间房屋成交的极度萎靡。
　　但是，我们应该了解，买卖数量是对应的，如果没有购买，那么抛售的成交量也将大幅萎靡。如果政府真要让房价跌下来，理应加大供给，而不是人为打压需求。所以，这次限购限贷最大的作用是彻底锁死了房屋抛售方，也就是房屋空头手中的房屋筹码！既然空头被锁死，那么政府就有能力完全掌控房产价格！
　　而从过去十年来看，涨的最好的城市就是限购的，凡是不限购的城市，过去房价总的来看都是疲软或弱上涨。如果买房子，限购限贷名单就是最好的房产投资指南。
　　六、中国会发生美国次贷危机或者日本房地产大崩盘么？
　　很多经济学者和媒体经常拿美国与日本的房地产崩盘来恐吓中国的购房者，赢得了一阵阵无房者的掌声，却让这些购房者一次次错失买房的机会。但真相根本不是他们说的那样！
　　首先，在2008年危机以前，美国的房屋首付低的可怕。次贷危机之前，美国的年轻人买房的首付仅仅在3%-4%左右，甚至还有很多零首付的现象。房贷经纪人为了赚取佣金，大量伪造购房者实际收入和信用。而银行贷款批得也容易，银行对贷款购房者的个人风险能力和未来的偿还性并没有进行严格审查。
　　在电影《大空头》片段里，一个美国脱衣舞女谈到自己贷款购买了五套独栋和一间公寓，却对未来可调利率无一点概念，也对自己于未来支付还贷能力么有一点风险意识，这种案例在当时的美国比比皆是。最后大量的房屋信贷违约引起大面积购房者断供从而导致最后爆发全国金融危机。
　　而在中国，购房者都有比例极高的首付，大部分都在20%、30%以上。所以中国在个人住房市场的杠杆率是非常低的，美国仅仅三亿多人口，但个人住房信贷达到八万亿的规模，几乎仅次于GDP总量，而中国只有GDP的五分之一。所以美国次贷危机很难在中国上演。
　　而动不动就拿如果房价下跌超过20%-30%，就会有大量的购房者因为亏掉首付而选择断供，银行会有大量的坏账等等的幼稚说法的媒体们更是可笑！
　　首先，我们要考虑购买时间点因素，如果房价真的暴跌30%，那么首先亏光首付的仅仅是在最高位那个点位阶段买入的购房者。而不是所有阶段买入的购房者。就像玩击鼓传花游戏，只有最后一个接绣球的是倒霉蛋，而不是全部玩游戏的人都是倒霉蛋。就算这小部分倒霉蛋亏掉了首付，中国对银行恶意欠钱的客户进行各种限制，比如没办法买机票火车票，不能银行贷款等等限制。这些人或家庭不到万不得已不会选择恶意断供。
　　更有，小范围分散化的个人债务危机会引发银行业的债务危机的说法更是无稽之谈。笔者会令立新稿来阐述，不再本文展开。
　　我们再来看日本，日本的情况与现在的中国也不可同日而语。日本经济的快速发展期是上个世纪60-80年代，在19世纪80年代，日本东京就已经建成四通八达的地铁交通网络。到了80年代末，日本的城镇化进程已完成了80%以上。东京都市圈的扩建已经到了成熟饱和期。全国有30%的人口都居住在东京都市圈。在1991年日本房价大崩溃前夕，日本又面临了老龄化社会的到来。
　　而中国目前还有巨量的农村人口没有迁移到城市。未来城镇化的道路还有很长一段时间。据统计，中国2015年末常住人口的城镇化率为56%，如果按照户籍城镇化率来看的话，中国的户籍城镇化率还不足40%。而事实上，真实的城镇化率远远要比这个要低。
　　对比世界，中国的城镇化还有很长一段时间要走。美日的房地产崩溃也很难在中国发生。
　　后记：
　　很多人会纠结人口大迁移与中国城镇化的区别，其实这两者最大的分歧就是中国未来的城市发展与人口是否会在一二线城市更加点集中化。
　　笔者认为一二线城市房价依然有巨大的上涨空间，年轻人更应该去一二线核心城市上学、就业、购房、安家。而现实却是政府提出的房地产去库存和各种政策却把人们往三四线城市赶，以防止三四线城市的空心化，从社会发展的规律来看，这是相悖的。
　　希望本文能让读者有更多的对未来思考。
　　本文来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi ）
　　作者：拾叶
(责任编辑：刘阳禾 UF035)
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