揭秘房产中介佣金 一个“不能说的秘密”_必备知识_贷款攻略 - 融360
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揭秘房产中介佣金 一个“不能说的秘密”
　　临近年底，&年终奖&这个词也随着新年并行而至。往年，地产圈内经常盛传某公司房产销售年终奖值一部豪车等传说，今年，却意外听到房产销售在追讨佣金的消息。房产销售不好做了？
　　上周，某地产中介人员追讨某开发商佣金的事件，让不少人疑惑，楼市不景气导致拖佣？其实这是开发商与中介因商务合作而起纠纷，不代表行业整体现状。楼市年底翘尾已成定局，在楼市&暖冬&之下，房产中介行业的行情如何呢？今年中介行业有没有高额年终奖出现呢？不妨来刺探一下。
　　中介的代理佣金怎么算？
　　一般来说，房屋买卖代理收费，按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的，比例可能会高点。有房产业界人士表示，代理公司收取的佣金，目前行情如下：
　　一手住宅：成交总价x1%
　　二手住宅：成交总价x（3%~5%）
　　个别情况：成交总价x（10%~12%）
　　备注：上述比例为代理公司收取的佣金比例，中介人员的佣金包含在内。
　　具体来说说，位置比较偏远的楼盘，或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下，提成比例较高。位置较好的热销楼盘，佣金比例相对较低。
　　买房找中介更省时省事？
　　某楼盘营销负责人表示，买一手楼时，开发商的售房价格是和中介公司一致的。开发商为了尽快去货，除了自己的销售团队外，还会联系中介公司帮助其销售。
　　如果开发商售楼处给出的价格比中介公司的价格便宜，那么就没有人到中介公司去买房，那么开发商找中介公司卖房就多此一举了。此外，记者注意到，中介公司和开发商一般有约定，比如一次成交若干套可给予一定的优惠，这样买家享受的优惠就更大了。
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Inc. All Rights Reserved. 京公网安备号& &房企拖欠中原地产佣金近30亿 涉房源价最高3千亿房企拖欠中原地产佣金近30亿 涉房源价最高3千亿日来源：责任编辑：zhangyunxiang楼市持续低迷，房地产行业末端的中介行业已唇亡齿寒。日前，中原集团研究中心对未来楼市走向给出了极其悲观的预测——价格下行成定局，成交复苏无时间表。中原地产华南区总裁李耀智公开表示，目前，开发商拖欠中原集团的代理佣金总额已接近30亿元。“这不是一个健康发展的行业应该有的表现。”他称。不久前，中原集团创始人、董事施永青也表示，中原集团在内地累计的应收账款已升至20多亿元。“两个数字确实有一些差异，30亿的说法包括此前的一些坏账。”中原集团主席黎明楷昨日对《第一财经日报》小编表示，“去年我们的销售额增长得很快，帮开发商卖了很多房子，所以导致了今年应收账款上升得比较多，不能就此认为我们的应收账款出现急剧恶化。”黎明楷表示：“在行业内，开发商拖欠佣金的情况一直比较普遍，不是今年才有的现象。此外，我们认为今年银根会比较紧，已经在催款方面有比较大的力度。”另据国内排名前三的一家代理机构内部人士透露，目前不仅开发商拖欠代理机构佣金成为一个普遍现象，还有不少开发商用房子抵扣佣金。“事实上，现在一些销售额上千亿的房企的资金链都已经出现了绷紧的情况，很多开发商更愿意用房子抵佣金。”世联地产（002285.SZ）董事长陈劲松表示：“此时佣金拖欠的开发商就是倒闭的先兆。”有消息称，陷入倒闭风波的光耀地产的部分楼盘就是由中原地产代理的。“但是，中原被拖欠30亿佣金，个人觉得有些不可思议。”上述代理机构人士称，如果以平均1%~2%的提点折算，30亿佣金涉及的房源总价高达1500亿~3000亿元。据中原集团发布的数据，中原集团目前在内地34个城市设立了直属分公司。2013年，中原地产在内地一手代理的项目近3000个，全年累计销售额达3304亿元，累计促成成交面积达4405万平方米。一位业内人士告诉小编，从房源成交到客户申请房贷再到银行放贷，这个过程一般需要2~3个月，加上开发商内部的审批流程，通常的结佣周期在3~6个月，“但超过6个月就肯定有问题了，要么是开发商支付能力有问题，要么就是开发商的态度问题了。”“同行被拖佣的情况我们不是很清楚，但和我们合作的开发商基本不拖欠我们的佣金。” 昨日，德佑地产副总经理刘伍洋对本报小编称。“我们的主战场在上海，没有向外铺开，就我们公司的情况来说，被拖拥的现象只能算个案。”德佑地产新房销售区域总监陈杰表示，“同时，也要看怎么定义拖佣的概念以及认真分析被拖佣的原因。例如，现在个人抵押贷款批下来的速度很慢，这就会拉长结算佣金的周期，个人认为，这种情况不能算拖佣。”据陈杰介绍，目前就上海的情况来看，还没有出现大开发商拖欠中介巨额佣金的情况，一些小开发商的楼盘可能有这种情况。“不过，在上一轮楼市低迷期，上海也出现过大牌开发商拖欠中介佣金的情况，但主要原因还是开发商内部人士调整过于频繁。有时候批一个佣金需要开发商内部十几个人签字。”值得注意的是，部分中介代理为了保持与开发商的合作关系，在被拖欠佣金后往往只能“打碎牙往肚里吞”，尽量以自有资金“扛”到开发商有钱为止。此外，代理企业为获得独家代理资格，还往往要向开发商支付“诚意金”，据悉，大型代理公司预付给开发商的“诚意金”可能超过亿元。“如果在这个过程中，中介代理自身的资金链出现问题，那就是面临‘生死存亡’的事情了。”一位业内人士如是说。另据《第一财经日报》小编了解，目前，随着楼市的进一步下滑，已经有部分代理机构开始帮开发商“包销”，即代理机构以一个较低的价格从开发商处整购入房源，然后由代理机构自负盈亏地销售。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域商业地产宜秀区迎江区大观区怀宁县望江县潜山县太湖县宿松县桐城市枞阳县岳西县安庆价格<input name="group[price]" type="radio" value="以下<input name="group[price]" type="radio" value="-4000<input name="group[price]" type="radio" value="-5000<input name="group[price]" type="radio" value="-6000<input name="group[price]" type="radio" value="-8000<input name="group[price]" type="radio" value="-10000<input name="group[price]" type="radio" value="以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
房企拖欠中原地产佣金近30亿 涉房源价最高3千亿
&&楼市持续低迷，行业末端的中介行业已唇亡齿寒。日前，中原集团研究中心对未来楼市走向给出了极其悲观的预测&&价格下行成定局，成交复苏无时间表。&&中原地产华南区总裁李耀智公开表示，目前，拖欠中原集团的代理佣金总额已接近30亿元。&这不是一个健康发展的行业应该有的表现。&他称。&&不久前，中原集团创始人、董事也表示，中原集团在内地累计的应收账款已升至20多亿元。&&&两个数字确实有一些差异，30亿的说法包括此前的一些坏账。&中原集团主席黎明楷昨日对《第一财经日报》记者表示，&去年我们的销售额增长得很快，帮开发商卖了很多房子，所以导致了今年应收账款上升得比较多，不能就此认为我们的应收账款出现急剧恶化。&&&黎明楷表示：&在行业内，开发商拖欠佣金的情况一直比较普遍，不是今年才有的现象。此外，我们认为今年银根会比较紧，已经在催款方面有比较大的力度。&&&另据国内排名前三的一家代理机构内部人士透露，目前不仅开发商拖欠代理机构佣金成为一个普遍现象，还有不少开发商用房子抵扣佣金。&事实上，现在一些销售额上千亿的的资金链都已经出现了绷紧的情况，很多开发商更愿意用房子抵佣金。&&&世联地产(002285.SZ)董事长陈劲松表示：&此时佣金拖欠的开发商就是倒闭的先兆。&有消息称，陷入倒闭风波的光耀地产的部分楼盘就是由中原地产代理的。&&&但是，中原被拖欠30亿佣金，个人觉得有些不可思议。&上述代理机构人士称，如果以平均1%~2%的提点折算，30亿佣金涉及的房源总价高达1500亿~3000亿元。&&据中原集团发布的，中原集团目前在内地34个城市设立了直属分公司。2013年，中原地产在内地一手代理的近3000个，全年累计销售额达3304亿元，累计促成成交面积达4405万平方米。&&一位业内人士告诉记者，从房源成交到客户申请房贷再到银行放贷，这个过程一般需要2~3个月，加上开发商内部的审批流程，通常的结佣周期在3~6个月，&但超过6个月就肯定有问题了，要么是开发商支付能力有问题，要么就是开发商的态度问题了。&&&&同行被拖佣的情况我们不是很清楚，但和我们合作的开发商基本不拖欠我们的佣金。& 昨日，德佑地产副总经理刘伍洋对本报记者称。&&&我们的主战场在上海，没有向外铺开，就我们公司的情况来说，被拖拥的现象只能算个案。&德佑地产新房销售区域总监陈杰表示，&同时，也要看怎么定义拖佣的概念以及认真分析被拖佣的原因。例如，现在个人抵押贷款批下来的速度很慢，这就会拉长结算佣金的周期，个人认为，这种情况不能算拖佣。&&&据陈杰介绍，目前就上海的情况来看，还没有出现大开发商拖欠中介巨额佣金的情况，一些小开发商的楼盘可能有这种情况。&不过，在上一轮楼市低迷期，上海也出现过大牌开发商拖欠中介佣金的情况，但主要原因还是开发商内部人士调整过于频繁。有时候批一个佣金需要开发商内部十几个人签字。&&&值得注意的是，部分中介代理为了保持与开发商的合作关系，在被拖欠佣金后往往只能&打碎牙往肚里吞&，尽量以自有资金&扛&到开发商有钱为止。此外，代理企业为获得独家代理资格，还往往要向开发商支付&诚意金&，据悉，大型代理公司预付给开发商的&诚意金&可能超过亿元。&&&如果在这个过程中，中介代理自身的资金链出现问题，那就是面临&生死存亡&的事情了。&一位业内人士如是说。&&另据《第一财经日报》记者了解，目前，随着楼市的进一步下滑，已经有部分代理机构开始帮开发商&包销&，即代理机构以一个较低的价格从开发商处整购入房源，然后由代理机构自负盈亏地销售。
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似乎无论市场好坏，每到年底，总会有某开发商被催讨佣金的新闻出现。地产行业经过多年的发展在很多方面已经相当规范，但“结佣慢”“结佣难”的状况却一直以来还有很大的改进空间。随着新型地产电商平台的崛起，他们正着力通过一些新的举措来改变经纪人的结佣难题。
一边市场热火朝天一边结佣依旧缓慢
受益于银行利率下调以及国家为去库存而推出的一系列利好政策，自去年起一二线城市的房地产市场掀起了一波火热的行情。开发商也因此创下了历史最佳的销售记录，一些地产代理公司同样刷新了自己年度代理销售额记录。
一些国内知名代理公司此前公布的2015年业绩显示，其代理销售额相比去年同期均有了大幅的增长。不过与此同时，它们的应收账款却依旧高企，并没有因为市场的火热而有所好转。
某知名代理公司的应收账款高达9.43亿元，其中有2.25亿元的款项回收周期在半年至3年不等。另外，在2015年度该公司还有517万元应收账款因为无法收回只能暂做核销处理。
另一代理公司的应收账款同样高达9.98亿港元，其中有1.26亿元甚至已逾期。尽管其管理层认为有关客户之基本信贷质素并无转变，偿还能力足够，但开发商拖欠佣金的事实无疑已成立。
此前的一篇报道中上海某开发商营销总监表示，开发商拖欠中介公司佣金，无论市场好与不好，都会出现，“市场好的时候拖欠的比较少，不好的时候要严重些，但这只是拖，不是赖，最终还是会还的。开发商都是玩现金流的。”
电商平台推新举措力求破局“结佣难”
在目前的房地产市场上，只有个别优质的小开发商在收到全部房款之后，能够在一个月左右的时间与代理公司结清佣金。受制于繁琐的内部流程，大部分开发商的正常结佣周期都在两三个月以上，甚至有部分开发商会长期拖欠代理公司佣金。
由此，传统代理公司的业务人员从售出房屋到最终拿到佣金，一切顺利的情况下通常也需要三个月左右的时间。在开发商拖欠佣金的情况下，拿到佣金所需要的时间就非常长。
著名经济学家巴曙松曾撰文指出，在房地产市场低迷的情况下，单一代理或中介公司都无法高效地完成买卖双方的匹配，特别是在新房领域，只有把分散的渠道整合起来才能为开发商快速拓客、加速去化，同时整合之后的集中渠道才有能力向开发商拿到更多的优惠以及更快的结佣。由此以房多多为代表的新型电商在近几年得到了快速的发展。
据了解，房多多为了改变此前行业“结佣慢”的状况，早前便推出了“7日结佣”制度。并于2015年推出“经纪人信用平台”后，提供“授信结佣”服务，进一步帮助经纪人更快的拿到佣金。
近期，房多多还将升级推出“保理服务”，其本质是将经纪公司应结佣金的债权抵押，通过第三方保理商按经纪公司应付佣金额度提前借款给经纪公司，从而使得经纪公司在第一时间拿到佣金。而房多多在收到甲方佣金后，拿应结佣金代经纪公司偿还之前的第三方借款。该服务推出后不仅提升了回佣速度，由于第三方保理商的加入，还将为经纪人提供更强大的保障。
未来，一旦业内有更多的公司跟进推出“保理服务”类似的举措，那么以往经纪人在卖房结佣过程中遭遇的尴尬局面或许将不再出现。
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