房贷是不是房贷提前还款合算吗清都合算

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-11-29 18:13 标签： 房贷未还清能再贷款
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住房贷款提前还贷究竟好不好?
提示借贷有风险，选择需谨慎
　　您说的提前偿还按揭贷款的还款问题，作为理财师我觉得这要看你的情况，如果你的情况允许提前还贷，那么你需要结合还款金额、已还款年限和还款方式等综合判断，并不是一个简单的好与不好的问题，而是看哪种方式更加适合你的情况。　　作为理财师，我认为有三种情况，提前还贷是不明智的举动：　　第一点、签订贷款合同本身你的优惠幅度在八折左右，那么就不必考虑提前还款，这是因为你已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。　　第二点、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。　　第三点、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。　　当然如果你的情况不属于上面的范畴，房贷提前也要注意下面几个特点：　　第一、你申请的银行允许你提前还贷时间不同，这点需要注意，大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。　　第二、银行调整利息周期不同，一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。　　外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。　　对于房贷族来说，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算;若在加息周期周，则是越晚调整越划算。　　第三、还完房贷后别忘记撤销抵押登记，无论是在合同期内还完贷款的，还是提前还款的，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。　　根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了。　　但由于各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前，提前拿到房产证，房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。　　我作为理财师，推荐适合提前还款的人群，有下面几个基本的特征：　　①不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人。　　②购房不久，处于还款初期的人。由于刚开始还贷，本金基数大，利息相应高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。　　③希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。
如果12个月内还款，但每次的还款额必须是1万元的整数倍。
主要是看你贷款的银行了,各银行情况不同:有的有违约金有的没有。
农业银行，或者每季度末增加一次还款，甚至可以设置双周还、周周还、天天还。这些还款没有任何约定和限制，只要有了钱就可以还。
交通银行:提前还款额度不得少于6个月的还款金额：在首次还贷后满一年才能提前还款：提前预约，没有还款次数要求，但必须把剩余房款一次性还完,方可书面申请提前归还部分或全部贷款:在借款期内。客户可以设定将部分年度奖金固定用于还款,经银行同意。
北京银行。
民生银行工商银行：客户可以根据自身资金安排提前还款，没有次数限定,有的不限制金额有的限制。
建设银行:自发放个人贷款第二个还款月起借款人可以书面提出提前还款申请，第二次时间客户自己确定,有的不限制次数有的限制，按照合同要支付违约金；在还款期限内客户只有两次还款机会，可以实现当天还款，当天结息、贷款发放满一年以后：每次提前还款额应大于一年的总还款额，首次还贷后满一年（12个月）后一次，每年只有一次提前还款机会，贷款年限内累计最多5次。
招商银行：随借随还业务。
中国银行，但是每次提前还款额度必须超过半年（6个月）的应还款额度
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“一入房贷深似海，从此大山压上身”，身背房贷的感觉并不好受。因此，当手头资金充裕的时候，一些购房者往往会考虑提前还贷。但事实上并非所有人都适合提前还贷，对有些人来说，提前还反倒只亏不省！记者“连线”最具代表性的三类提前还贷当事人，采访银行业内专家，剖析什么人适合提前还贷以及什么情况下不适合提前还贷。投资回报高于贷款利率2015年，刘女士在芙蓉广场附近购买了一处房产，当时申请的是商业贷款60万元，贷款期限20年。签订贷款合同的时候，她特地咨询了银行是享受8折利率优惠的。当年为了买房子拿出了家里大部分的积蓄，现在每个月要还3600多元的房贷，利息算下来将近27万元。这两年她和老公做生意赚了点钱想争取提前还贷，少付些利息。工商银行某支行于经理：签订贷款合同的时候如果客户享受了7折到8.5折的较低折扣的利率优惠(也就是贷款利率为3.43%至4.17%)，所需还款利息相对较低，可以不用提前还贷。值得一提的是，自2016年11月以来，银行的理财产品平均收益率呈上涨趋势，截至今年7月已实现九连涨。即使在8月银行理财产品预期收益率稍有回落的情况下，平均预期年化收益率仍达到了4.41%。如果贷款享受7折到8.5折的利率优惠或者是公积金贷款，那比大部分银行理财产品的利率还要低。这就意味着如果有钱的你先不还贷，而是拿去做个简单的银行理财，得到的利息除了还清每月贷款还有赚头。等额本金还款期未过1/3湖南娄底的周阿姨和丈夫在广州经营着一家五金店，为了生意需要，7年前，他们在店面附近买了一套两居室。虽然前期还款压力大，但等额本金需要支付的本金利息和比等额本息少近13万元，所以他们毫不犹豫地选择了商贷等额本金贷，一次性贷款80万元，期限30年。最近周阿姨准备在长沙给儿子买套大房子，在考虑要不要将广州的小房子提前还贷卖了再买大房子，可是贷款已经还了7年，现在提前还到底划不划算?华夏银行个人部负责人李经理：等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算的还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。像周阿姨这种情况，等额本金还款期没有超过1/3,主要还的还是利息，可以考虑提早还款少些利息。但当等额本金还款期已经超过1/3时，提前还款意义不大，因为这个时候你已经偿还了大部分利息，后期还的更多的还是本金。等额本息还款过半10年前，林先生只是长沙一家外贸公司的普通职员，他在天心区买了一套100平方米的房子，总价60万元。他付了18万元的首付款，剩下42万元是商业贷款，贷款利率为基准利率，还款年限20年。10年后，他一跃成了这家公司的业务总监，2017年年初，单位给他发放了6万元的年薪补贴，他打算用这6万元再凑点钱提前还贷。“我这种情况提前还款靠不靠谱?我听别人说提前还房贷要交违约金，是不是真的?”林先生咨询。兴业银行理财师分析：等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。虽然每月还的本金与利息之和是不变的，但其中本金与利息的比例是变化的。换句话来说，等额本息还款每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。林先生已经还了10年，到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义不大。大多数银行对提前还贷收取违约金目前只有少数银行对于借款人提前还贷是不收取违约金的，而大部分银行都会对提前还贷收取一定的违约金。某国有大行规定住房贷款未供满3年的罚息3个月，满3年则无罚息，而各家银行对提前还款的规定略有不同。来源丨掌上长沙编辑丨谭伟值班主任丨黄飞武听说点ZAN的还房贷都省钱了！
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