急！求助帖：买二手房与链家产生了贷款服务费争议，如何处理？
买房方式：异地公积金贷款。房源地：烟台。公积金缴纳地：潍坊。当初决定买烟台的这套房子，担心异地公积金贷款无法购买，就打算用商贷方式。经网上查询，可以用异地公积金购买以后，决定找一家大点的正规点的房产中介服务，毕竟间隔两地有诸多不便。于是，选择了链家。购买房子钱，与链家达成的口头协议就是，必须保证能够用公积金贷款。链家的回复是公积金政策允许，保证可以。ps（很重要）：沟通期间，我还特定问过，自己跑贷款可以么？让链家跑会不会产生费用？链家答复说，完全可以自己跑啊，但我们也会帮你的，毕竟收你6000多的服务费嘛。遂交定金，签合同。转折从此开始，链家的服务态度是一落千丈。当时交定金时，是媳妇和她姐去的，项目太多，又没啥经验，本着链家是一个大公司的想法，没多想就按照链家的要求填写合同了。拿到合同以后，给我看，我看到上面有一项费用：贷款服务费4500元。我就问我媳妇是怎么回事，媳妇告诉我说这4500元是链家代为收取，交给公积金中心的。我就跑到烟台公积金中心窗口去咨询，公积金中心答复说：没有这样的费用！我又问链家怎么回事，链家这才兜出实话：这4500元是链家收取的费用。我就问链家，中介服务费我已经交了6000多，为什么还要收取服务费项目？链家说这是公司规定。然后，链家就开始对我们爱答不理。我就想，就当是自己吃个暗亏吧，就把贷款事宜交给链家打理吧，也省不少时间。但查房源时，链家就开始摆谱了。头天下午约好的第二天早上八点半，结果等我们八点半到那给他们打电话时，他们才告知，链家早上开会，需要晚点到。这一个晚点，就是俩小时。查好房源，约定好过户日期，就回了潍坊。这期间问了无数次需要什么材料，链家总是一副爱答不理的态度，一次说一点的方式告知。干脆，自己上网查，备资料。确认好没有遗漏之后，就把材料邮给了在烟台的姐。姐通知链家，材料备齐了。链家说了一句：送过来吧!姐就问，我付了服务费，还要自己跑那么远给你送？链家就说，不送过去他们也过不来拿。姐只好拿着材料送了过去。接着，链家告知，不能办理公积金贷款。姐就说，你们确认过了么？问过公积金中心了么？链家说，打了电话了，你们不能办理，因为最近两个月的公积金没有缴纳到位（公司一直晚两个月补齐）。姐就问，潍坊那边都这样，就能贷出来，为什么烟台不行？你们确认好了么？链家就说，烟台这样不能办理的，走商贷吧。姐就说自己去公积金中心问，不用你们服务了，自己办。链家就说让我们自己去办公积金贷款吧。姐说，我们自己办，贷款服务费需要重新衡量一下，最起码给打折。来到烟台公积金中心问询，被告知：完全可以办理贷款！姐就告诉链家，可以办理公积金贷款。链家就开始操作交首付契税过程了。交完首付款，托付监管，交完契税。约定第二天过户。等过户的时候，再谈公积金贷款事宜。链家让我们先交4500贷款服务费，才能办理过户事宜。我们说，在办理业务期间，链家先告知不能办理，又不主动协助，也不积极服务，我们都口头约定自己办理贷款，不该缴纳此项费用。链家就说，我们可以帮助办理啊。我们说，早干嘛去了，需要你们协助的时候，啥都没有。都跑的差不多了，出来要钱，恶心不？链家就不给办过户了……遂，我们就投诉了。之后，链家给了两个方案：1. 同卖方达成一致，签一个协议，自己办理贷款，贷款服务费取消。& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & 2. 交4500,链家协助办理贷款。于是，找卖家商量。结果，卖家非要我们在链家办理贷款，要不的话，就不给过户。现在，沟通无果，投诉无果。问题的核心就在于这4500了。不知怎么办了，求助985一条街上的聪慧的有爱的JRS们！&大家给出出主意。补充一个小问题：合同里有一项评估费3250，但经咨询，公积金贷款不需要缴纳此项费用。请问，这样的话合同是否有效？
[&此帖被MaxSick在 22:10修改&]
有的人*河蟹*讲道理的人！横一点，我卖房跟链家签了独家然后自己把房卖了，不但把压在他们那儿的房产证拿了出来他们交给我的1000保证金我也没退！
那你就不买了。房子不止那一个。如此这样，后面还不知道要产生多少费用。
引用2楼 @ 发表的:
那你就不买了。房子不止那一个。如此这样，后面还不知道要产生多少费用。
我也想这样，但已经交了6000多中介费，还有18万多的首付，1万的契税……
引用1楼 @ 发表的:
有的人*河蟹*讲道理的人！横一点，我卖房跟链家签了独家然后自己把房卖了，不但把压在他们那儿的房产证拿了出来他们交给我的1000保证金我也没退！
想过，但与人为善，始终是坏不起来，总想着还有缓和的余地。
再说，房子和钱都在他们手上。
引用3楼 @ 发表的:
我也想这样，但已经交了6000多中介费，还有18万多的首付，1万的契税……
我就是中介。但不是山东的。我们这边都是过户完以后才给中介费的。而且如果你们已经签了网签合同，就硬气点。告诉房东，如果你不过户是他那边的原因。算他违约。我们这边如果签了网签合同后，房东是没法买给别人的。想卖给其他人，必须找买家一起解除合同才可以。你可以像媒体曝光，在上海，链家的声誉已经很差了。你可以去让他们总部投诉。当然，如果你不想事多，就听他们的。
引用1楼 @ 发表的:
有的人*河蟹*讲道理的人！横一点，我卖房跟链家签了独家然后自己把房卖了，不但把压在他们那儿的房产证拿了出来他们交给我的1000保证金我也没退！
产证都敢押给中介，牛逼。
看着好累额
引用6楼 @ 发表的:
我就是中介。但不是山东的。我们这边都是过户完以后才给中介费的。而且如果你们已经签了网签合同，就硬气点。告诉房东，如果你不过户是他那边的原因。算他违约。我们这边如果签了网签合同后，房东是没法买给别人的。想卖给其他人，必须找买家一起解除合同才可以。你可以像媒体曝光，在上海，链家的声誉已经很差了。你可以去让他们总部投诉。当然，如果你不想事多，就听他们的。
多谢指点。
引用9楼 @ 发表的:
多谢指点。
每个地方流程不一样，像我们这边都是最后才交税的。你可以和房东明说链家那边的问题。你表明态度，想尽快把手续办完，但是链家在乱收费和处处为难。而房东肯定也希望早点拿到房款，让房东明白不是你故意拖。让他也给链家压力。要不然房东肯定听链家的，还不知道链家怎么背地里说你故意拖着呢。
链家名声那么臭，真有人理？
引用7楼 @ 发表的:
产证都敢押给中介，牛逼。
他们交了一千，签合同三个月帮我卖掉
不是批了贷款才能过户吗……
引用12楼 @ 发表的:
他们交了一千，签合同三个月帮我卖掉
我知道签独家，但是押产证原件的我是真没见过。
还有人解答么
引用6楼 @ 发表的:
产证都敢押给中介，牛逼。 你好，我是山东的，我看了一套二手房，但是到十一月份证才到两年，中介让我先交个定金，到十一月再成交，我们三方先签个协议，这中间我需要注意什么？还有如何鉴定房子有没有被抵押或者卖给俩人什么的？
你是烟台的？你找的哪个店的廉价？
引用15楼 @ 发表的:
你好，我是山东的，我看了一套二手房，但是到十一月份证才到两年，中介让我先交个定金，到十一月再成交，我们三方先签个协议，这中间我需要注意什么？还有如何鉴定房子有没有被抵押或者卖给俩人什么的？
是可以这样操作的，但是要把违约责任 写清楚。防止房东到时候因为房价上涨不卖了，或者就是别人出高价卖给别人。所以你让中介把双方的违约责任写清楚吧。如果房东存在违约，要如何赔偿。在合理范围定一个双方都可以接受的条款。
关于房子是否存在抵押或者卖给其他人，这个你要去咨询当地的房管局。因为每个地方的政策不同。我是苏州的，可能我这边的方法并不适用于你。我们这边一般都是在过户之前由房东去解除抵押，提供贷款的结清证明。然后从银行把他项权证给拿出来。去房管局注销才可以过户的。而且中介可以拿着房产证编号在房管局的网站上进行挂牌处理。这样子，如果中介方不撤销挂牌的话，那么房东就没有办法交易这个房子。挂牌的话不用看满不满两年的。
引用17楼 @ 发表的:
是可以这样操作的，但是要把违约责任 写清楚。防止房东到时候因为房价上涨不卖了，或者就是别人出高价卖给别人。所以你让中介把双方的违约责任写清楚吧。如果房东存在违约，要如何赔偿。在合理范围定一个双方都可以接受的条款。
关于房子是否存在抵押或者卖给其他人，这个你要去咨询当地的房管局。因为每个地方的政策不同。我是苏州的，可能我这边的方法并不适用于你。我们这边一般都是在过户之前由房东去解除抵押，提供贷款的结清证明。然后从银行把他项权证给拿出来。去房管局注销才可以过户的。而且中介可以拿着房产证编号在房管局的网站上进行挂牌处理。这样子，如果中介方不撤销挂牌的话，那么房东就没有办法交易这个房子。挂牌的话不用看满不满两年的。 谢谢，感激不尽，遇到问题再向你请教吧！
引用13楼 @ 发表的:
我知道签独家，但是押产证原件的我是真没见过。 今天看了下，房主手里有房产证和土地证，我用的是公积金贷款，他说得他们给办贷款，收2个点的费用，这个必须他们去办吗？中介费收1.5个点，讲价能降下来多少？？还有这个房子价格比其他低2到3万，我看里面水电改动很大，不会有什么事吧？
引用19楼 @ 发表的: 今天看了下，房主手里有房产证和土地证，我用的是公积金贷款，他说得他们给办贷款，收2个点的费用，这个必须他们去办吗？中介费收1.5个点，讲价能降下来多少？？还有这个房子价格比其他低2到3万，我看里面水电改动很大，不会有什么事吧？ 贷款这种事情应该是包含在中介费里面的，如果你自己办也可以。这要你自己和房东争取。水电动过就在合同上多加一条如果房子质量存在问题，算房东违约咯。让懂水电的朋友帮你参考一下。还有了解一下房东卖房子的原因。房子质量如果没什么问题。应该没太大问题的。把存在的风险都写在合同上。中介和你保证的根本没用。真的出事了，中介都是推给房东的。
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链家：买新房，我能贷款多少钱？
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链家：选择贷款买新房，能贷到多少钱，不同的贷款方式能贷的额度不一样。买新房，商业贷款最高贷款额度与购房者的名下房产情况、征信状况、收入水平等息息相关，公积金贷款最高贷款额度有上限，首套120万，二套80万，贷款额度评定主要与首二套情况、公积金月缴存额、贷款年限、账户余额有关。具体能贷多少钱，视贷款人的情况而定。
原标题：链家：买新房，我能贷款多少钱？链家：选择贷款买新房，能贷到多少钱，不同的贷款方式能贷的额度不一样。买新房，商业贷款最高贷款额度与购房者的名下房产情况、征信状况、收入水平等息息相关，公积金贷款最高贷款额度有上限，首套120万，二套80万，贷款额度评定主要与首二套情况、公积金月缴存额、贷款年限、账户余额有关。具体能贷多少钱，视贷款人的情况而定。
一、我有贷款资格吗？
链家：能不能贷款，首先要看你有没有购房资格，如果没有购房资格，也是不能贷款的。其次要看是否满足两种贷款方式的硬性条件，商业贷款和公积金贷款的条件不同。
1.商业贷款的条件
（1）有合法稳定的收入，且月收入可以覆盖月供的两倍（包括个人名下的所有负债）；
（2）个人名下的房屋贷款不能超过2个；
（3）具有完全民事行为能力的自然人，没有不良信用记录（原则上逾期记录不能连三累六）。
2.公积金贷款的条件
公积金缴纳最好不要断缴
二、影响贷款额度的因素有哪些？
链家：贷款成数，直接影响贷款总额，商业贷款额度与公积金贷款额度的影响因素不同，需要按照各自的情况具体分析。
1.商业贷款
链家：银行审批贷款时，主要看个人征信情况，收入水平及个人名下房产情况。
(1)个人征信情况
银行看个人的信用记录，一般以申贷人近2年内的征信记录作为评测标准。如果你的个人征信中，有连续三次累计六次以上的逾期记录，银行拒贷。其中，逾期记录包括还信用卡、还房贷、换车贷等的记录，只要有逾期，都会出现在你的个人征信中。
(2)收入水平
链家：银行要求申贷人的收入水平可以覆盖个人名下负债的两倍，如果申贷人的收入水平不达标，银行会减少贷款总额。
注：负债包括车贷、物业费、信用卡分期等。
(3)个人名下房产情况
链家：个人名下房产情况主要指，有几套房、几个未还清的贷款记录的情况。房产数量与未还清贷款数量直接影响贷款的成数，影响贷款的总额。发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》中，首套普通住宅贷款不超过6.5成，非普不超过6成；二套普通住宅贷款不超过4成，非普不超过2成。
2.公积金贷款
链家：公积金贷款分为市属和国管，市属公积金贷款的影响因素有首二套情况、公积金月缴存额、贷款年限等；国管公积金的贷款额度还受账户余额影响。
(1)首二套情况
公积金管理中心看申贷人名下的房产套数，首套房贷款可贷房款的80%，但有最高贷款额的限制，首套120万，二套80万。
注：《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》规定，对于离婚一年以内的房贷申请人，申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。
(2)市属公积金月缴存额、贷款年限
市属公积金贷款额的公式为：（个人缴存额&缴存比例-1323）&对应年限的月均还款额。从计算公式可以看出，缴存比例一定的情况下 ，对贷款额有影响的为“个人缴存额”与“对应年限的月均还款额”。
a.对应年限的月均还款额与贷款年限有关，贷款年限越长，对应的月均还款额越低，贷到的越多。
b.对应的月均还款额固定的情况下，个人缴存额越高，能贷到的越多。
根据贷款年限，对照月最低还款额
3.国管公积金账户余额
链家：国管公积金中的账户余额，对申请国管公积金的贷款额度有一定的影响。账户余额少于7万元，申贷人能贷到70万；账户余额多于7万时，要去公积金管理中心进行试算，但最终的贷款额度还是受最高贷款额的限制。
三、怎么计算我能贷多少？
首先需要确定自己是首套还是二套，确定自己的贷款成数；其次针对不同的贷款方式分别计算。
1.商业贷款
链家：举例：小明要购买一套100万的普通住宅，首套房，每月有1万的收入，那他能贷多少钱？
首套房的贷款成数为6.5成，理论上可以贷到65万，如果贷款25年，选择等额本息的还款方式，月供为3762元，小明的月收入可以覆盖月供的2倍，那么他能贷到65万。如果小明的收入无法覆盖，则贷不到这么多钱。
2.公积金贷款
(1)市属公积金贷款
链家：举例：小王要购买一套200万的住宅，首套房，公积金月缴存额为789元，缴存比例为12%，想要贷款25年，小王能贷多少钱？
按照政策，公积金贷款成数为80%，理论上小王可以贷款160万。根据贷款额度的计算公式，（个人缴存额&缴存比例-1323）&对应年限的月均还款额，（789&12%-1323）&48.73=107.78万,所以小王最终只能贷到107万。也可直接用市属公积金贷款计算器进行试算。
根据自身的条件，选择相应的条件进行试算
(2)国管公积金贷款
国管公积金计算贷款额，首先要看国管公积金账户中的总额有多少，总额小于7万，符合条件的申贷人可贷款70万；总额在7万及以上的，贷款额度按照国管的计算方法计算，但总额不会超过上限。国管的具体贷款额度需要申贷人到国管公积金中心进行试算，或直接在官网上试算。
买新房贷款，需要注意只能贷钱数的整万数倍，且计算的贷款额度结果，以最终银行的结果为准。
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播放数：5808920我通过链家买的二手房，现在首付款已经在银行做监管，贷款初审已经通过 - 110网免费法律咨询
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我通过链家买的二手房，现在首付款已经在银行做监管，贷款初审已经通过
辽宁－大连&11-02 20:34&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(3)
我通过链家买的二手房，现在首付款已经在银行做监管，贷款初审已经通过，房主正常应该在这个月中旬去银行赎回房产证，但是现在房主说她要一月份去赎回！在这之前曾经跟我说十月十号就去银行申请了赎回房产证，后来中间又给我打电话想通过链家垫资还但想让我在房产证过户为我名字后就把首付款给她，我明确表示不同意，结果现在我怀疑房主是在故意拖延时间！因为我咨询银行了，银行说十月份申请的一个月后就可以还只有现在申请的才是一月份还！我怀疑房主之前根本没去银行申请，让中介问房主结果房主就说是银行这样通知她的！现在跟中介约定过两天和房主一起去银行核实一下！我想问一下如果房主确实故意拖延的话，那我该怎么办？如果她还同意交易，我能否让她跟我签补充协议，约定具体日期赎回办下一步手续，并约定如果由于房主延期造成我银行审核贷款过期或者到时候我不具备贷款条件了那买卖合同自动取消，我不承担任何责任并要求房主赔偿我损失！如果在中介签这种补充协议，需要注意什么才具有法律效应？
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（原标题：链家全解剖：必须佩服、也必须警惕的巨无霸）
文/毛琳Michael百度百科对信息不对称的解释是这样的：信息不对称(AsymmetricInformation)指交易中的各人拥有的信息不同。在市场经济活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的；掌握信息比较充分的人员，往往处于比较有利的地位，而信息贫乏的人员，则处于比较不利的地位。一直以来，几乎所有的传统商业模式最主要的盈利基础都是信息不对称。万科、绿地等地产商借助成本的信息不对称获取巨大的经济利益；股票经纪人凭借股市信息的不对称赚取差价，浑水靠此做空了数十家中概股......很多传统的中介（如地产，甚至服装批发，金融)都是利用信息不对称来盈利。一、链家是如何利用信息不对称？二手房市场是一个国家政策和价格完全信息不对称的市场，一方面政策多变，普通消费者很难准确衡量国家政策带来的影响，更重要的因为楼盘、交通、楼层、装修的差异二手房价格差异较大。另一方面虚假房源盛行，中原、21世纪等线下地产中介官网挂出来的房源，你们都懂的，一方面价格至少低于实际水平5%，目的是低价吸引你打给中介经纪人，毕竟他们是靠看房卖房赚取收益的，互联网渠道仅仅是中介吸引用户到店的一种渠道，网上挂出的房源也大多是虚假的，所以真正的二手房购买者想要消除价格不透明，只能在实际查看多家实际房源后才能了解到大概的市场价位。我们说的信息不对称一般是针对整个行业，行业内所有的公司都同样拥有信息不对称的基础，只不过不同公司的不对称的力度及公司的话语权有所差异。链家作为一家已成立14年的房地产中介，一直偏安于北京一地，连郊县都不曾涉足。直到2014年底迅速布局并购，2015年的链家凭借24个城市的覆盖，5000家直营门店的布局，80000名经济人，借助二手房市场的高额利润迅速改变了行业，原因何在？借助信息不对称赚取高额利润（链家主要业务仍然在二手房市场，2014年二手房营收占据总营收的77%，一手房还无任何盈利，租房仍每月亏损1亿，本文就其二手房市场及强关联金融衍生业务来解析链家如何运用信息的不透明来赚取利润的）。1、房产价格的信息不对称？链家的方法：“垄断”市场掌控价格话语权二手房市场是一个“得房源者得天下”的市场，传统中介一直受制于资金和盈利模式，仍然在区域内发展，罕有全国性布局的公司，但从互联网切入，以互联网玩法运作的互联网中介一开始便摆出“有钱任性”的架势，奔着迅速占领市场，以获得资本市场更多的青睐，特别是互联网+传统行业更容易被视做钱景远大的模式，二手房产领域的互联网派链家无疑是翘楚。链家通过迅速的投资并购布局，成为多个城市的行业龙头，拥有了市场的决策权，开始垄断市场，制定更利于自己的行业运作规则。投资并购自2014年底链家开启了疯狂的买买买的模式，先后并购了成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州的盛世管家以及新房市场决策的高策。链家董事长左晖称，链家把大中华区业务区域分为七块，除了北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7个城市的市场份额已经达到第一，并且仍然在继续布局二线城市和长尾城市的市场。而在一些尚未开设分公司的城市，通过合伙参股模式来快速占领市场，在这些城市并购众多中小中介。迅速拓展线下门店通过将并购来的品牌门店改头换面成为链家门店，不仅如此，链家自己也开设了多家门店，同时开启疯狂并购核心地段的核心门店和开设门店的模式。数据显示2014年底链家门店1500间，经纪人3万名，到了2015年底链家门店突破5000家，经纪人8万名，翻了3倍。以上海为例，链家在2015年2月底并购德祐地产后门店从20间增长至250家（德祐拥有230家门店），当时预期2015年在上海门店数达到500~500家，但是到了8月链家门店已达到946家，到了12月链家门店已超过1200家，意味着每天就有3家门店诞生在上海，更恐怖的是链家预期未来会在上海覆盖2000家门店，要知道2014年底上海房产中介门店不过6000家。北京也一样，占据北京二手房市场60%份额的链家2011年链家就有720家门店，现在也保持着800余家的数量，这意味着在北京城区，每1平方公里的土地上都分布着1家链家门店。笔者在上海家附近的一条小小街道上看见相隔不过50米的距离开设了三家链家，其他公司中介仅有两家，这样的门店密度在多个地区都可见，并不是个案，看样子链家是希望通过自有门店的增长来打击附近的其他中介公司。2、交易流程的不对称？链家的方法：模块化交易流程，相对透明的流程梳理交易流程的整体跟进，比如贷款税务等服务，某些用户的借贷需求是中介经纪人的另一个主要工作，这是比房产信息的收集匹配更不透明的工作，整个房产评估、交易、缴税的流程普通购房者需要较多时间才能了解，当然这只是信息不透明的一个小的体现。更大的信息不透明来自有个性化需求的购房者，这些信息几乎只在房产中介行业内流传，诸多的购房纠纷都出现在该范围内。比如如何保障购房者的房产保证金、房款的安全?购买某些地产商抵押房产如何控制风险？对于首付款不够的用户如何做高房价？对于期望降低税费的用户如何做低房价？如何贷款？对于二手房置换的用户如何短期贷款达成新旧房产的平稳过渡？对于未满三年的房产如何交割？对购房者来说，处处都是信息不透明！其实信息不透明不仅对购房者是一个风险，对中介公司也是，越是不透明的地方越容易产生经纪人的非正常操作，常见的黑单、中介经纪人个人赚取差价就出现在该区域，也造成了中介公司的损失，链家是怎么做的呢？门店全部直营，规范经纪人的操作在信息不透明中，经纪人个人赚取二手房差价，私单以及因经纪人个人素质带来的损害用户，损害企业的事情屡见不鲜，主要原因是经纪人个人利益与企业利益的不匹配，通过非正常手段获取更高利益屡禁不止，特别是大部分中介拥有众多的加盟商，门店之间的恶意竞争更加严重。到目前为止，链家所有的门店和经纪人都是直营，在员工的整体培训和行为的规范上比传统门店做的更好，内部也有所谓的红线黄线机制，红线辞退，黄线发现两次后辞退，接私单便属于红线之一，链接大概有9条红线，十几条黄线，这些标准对经纪人的限制极多，部分经纪人表示，链家的规矩是房产中介中最多的，这也导致部分员工跳槽。规范流程，让购房者有的放矢链家的房产销售合同可能是中介中字数最多，规范最全的合同之一，在合同中详细罗列了如何保障三方利益等。同时在合同之外，链家的房产交割和贷款流程介绍得也非常详细。明码标价无论是过桥贷款的利率，还是中介费佣金，链家的收费项目都是明码标价，而且不存在可商量的余地，对每位客户都一样。当然在解决信息不透明的同时，明码标价方面，链家的价格通常都高于市场水平。对于非链家目标用户的潜在购房者，信息不对称仍然没有太多改善。二、链家如何管理经纪人：高薪挖角、淘汰员工、链家在经纪人管理方面也是可圈可点，不仅高薪挖取对手员工，同时淘汰不合格员工及避免优秀员工离职的策略上同样值得参考。高薪挖角互联网公司深谙互联网人才攻击攻坚战的打法，那就是高薪，比如将拉手多个城市地推双倍工资挖角，曾双倍挖角技术。链家上海对基础员工开出的平均底薪是5000元，其中4000元是无责任底薪，剩下的与绩效挂钩，经济人的提佣最高也高达75%，最低30%，对于没有经验的实习经纪人链家更是开出了无责任底薪4000元/月，最长6个月的薪资。而普通中介开出的底薪不过3000元左右，提佣一般也20%~30%，更何况链家的中介费也是常规中介的1.5倍，所以，一般来说，链家普通经纪人的底薪与传统中原等主管级经纪人薪资相当。合理的经纪人间的竞合机制同行是冤家，消费极其低频的一锤子买卖的二手房中介行业内的同事也是竞争对手，同公司的不同门店同事以及同门店的同事抢客户抢房源的事情层出不穷，内耗严重，对客户的骚扰也尤为突出。链家则在机制上缓解了这一问题，在用户生命周期四大关键阶段有所贡献的经纪人都可以获得佣金：业主开发者(谁开发了这个独家房源)、现场信息录入者(房型和现场照片录入者)、最终成交者(谁成交了用户下单)、客户开发者(该成交用户首次链家看房接待者)，最终成交毕竟很困难，美国先进的经纪人体系中经纪人平均一年也仅可卖出6套房。但成交前的用户生命周期管理相对简单，促使经纪人相互协作，提升购房者的生命周期管理，这无形中更直击传统中介假房源的问题。比如A开发的客户最终成交获得了10万业绩，按按20%的开发业绩比例分配，他可以获得2万的业绩，假如他还有其他订单分得4万业绩业绩，则本月总业绩6万，再根据业绩中30%~75%的阶梯提成，按照平均40%的提成率，A本月的提成有2.4万。同时为避免恶意竞争，链家规定独家房源只有房源开发经纪人才有客户联系电话，其他的经纪人联系业主需要通过内部转接才可实现，这一定程度上也可减少恶意竞争，当然对用户的骚扰并没有得到解决，反而因为链家巨大的经纪人数量，导致客户被骚扰的次数大大增加。严密的绩效机制实施淘汰传统的二手房中介是根据成交额和提成比例来确定中介经纪人的佣金收入，而链家在此基础上增加了无底薪积分制模式，根据员工的业绩、级别、业务、得分挂钩，经过一定的运算规则，得出每月积分数，根据分数来决定员工每月的收入，积分数越高佣金的比例越高，30%的积分数起提，75%封顶，在同等产交易额的情况下，积分更高的经纪人可以比积分低的拥有更高的佣金收入，这完全是马太效应的应用，对于留住金牌经纪人的作用无疑是巨大的。在链家公布的2015年上半年经纪人收入排名上，链家经纪人最高的佣金提成居然高达111万元，38位经纪人收入超过50万，上半年收入10万元以上的经纪人占比37%。除了对金牌经纪人的佣金提升外，链家细化了传统中介常规的看房数，成交数，房源增加数等指标外，还增加了独家房源数等多个指标，用以更加精细化的管理员工的工作内容，并达到淘汰不合格员工的目的。高成本的离职代价限制核心员工离职离职率是二手房中介行业的一大病，行业的离职率每月高达35%，一般中介门店的经纪人每年会全部换一拨。对中介经纪人来说，离职带来的不利因素主要有佣金和客户的损失，链家则通过机制限制了员工的离职，当然这也可以认为压榨离职员工最厉害的一家公司。链家限制离职员工的做法是，经纪人一旦辞职，客户资源就会自动转到公盘，房源系统都是采用转接号码，只有登记的经纪人才有房东号码，其他经纪人只能通过转接号联系。同时将原本为规避经纪人高纳税的分月提成的制度取消，离职的经纪人提成将一次性支付，而经纪人佣金的工资发放时间很长，所以离职经纪人一般需要缴纳比较高额的个人所得税。三、链家如何凭借自己的壁垒攫取巨大的经济利益？凭借对市场的垄断，同时一定程度对信息不透明的优化，链家的业绩在2015年得以飞速的增长，2014年链家地产成交额仅为2000亿，2015年链家二手房交易额预计会突破4000亿元，一手房交易额也将突破1000亿元，众多的门店利润也非常可观，以北京回龙观地区的链家门店为例，该店2015年月均佣金收入超过两千万，但支出不过数万元。链家主要通过佣金、抬高房价赚取差价、利用金融服务获取利润三个方面来攫取经济利益。1.垄断带来的高佣金率和高利润佣金是传统中介的主要利润来源，尽管传统中介佣金号称2%，但实际成交佣金平均不过1~1.5个点，特别是在互联网派介入后佣金率不断创新低，爱屋及屋只要1个点，搜房只要0.5个点。要知道爱屋及屋卖点是佣金只要一个点就打得传统中介焦头烂额。链家不一样，链家号称“服务不打折，所以佣金也不打折”，佣金一直维持在2.7%（2.2%的中介费和0.5%的担保费），即使在北京市发改委出台《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》的调低二手房利率的通知下仍未有所变化。从佣金率上可以看出，链家无形中已经比传统中介多了一倍盈利，但高于行业的佣金率居然没有被传统中介或者其他互联网中介所撼动，不是互联网的免费低价效应失去了作用力，而是二手房中介的特殊性，谁控制了房源，谁就控制了佣金的定价权。在占据市场绝对份额的情况下，链家已经成了规则的制定者，用户只能选择链家，同时链家8万名经纪人也能更快速的找到购房者，双方就达成了动态的平衡。对企业而言，当用户无可选择时，才是最好的选择，企业才能最大化的获利。造成用户无可选择，只能选择接受链家高佣金的原因有：1、购房者的选择很有限。要么链家，要么非链家，但链家在7个大中城市已经成为了市场的绝对领导者，用户如果不选择链家意味着失去了一半以上的机会。2、信息不透明带来的品牌价值。房产交易是一个涉及资金较多，风险也较大的过程，在信息不透明的情况下，购房者对于保障的资金安全的需求大于性价比需求，链家作为行业龙头的保障机制为用户带来了一定的心理安全感。3、链家对房产的垄断。二手房是一个房源为王的市场，链家垄断行业后带来的是房源掌控能力加强，而其销售策略更促使卖房者愿意给予链家独家房源信息，倒逼购房者不得不选择链家。那链家为什么要这么高的佣金率，真的只是为了攫取高额的利润？互联网以免费占领市场份额再吸引VC投资的模式不好用了吗？其实不是，链家攫取高额佣金利润仅仅是在维持自我利润的情况下，更大化的拉拢中介经纪人，毕竟链家对经纪人的佣金最高提成达75%，而在此之前，传统中介经纪人的佣金提成不过30%，这是典型的羊毛狗来买单。2.炒高房价，赚取差价中介领域流传一句话是：房子价格都是被中介炒上去的。对于房产中介来讲，两个方面的利益促使房产中介拉高房价：一方面房价越高，获得的佣金就越多，但中介每次成交所耗费的成本是一致的，所以乐见房价攀高；另一方面中介为了获得卖房者的独家房源，也会承诺可以以更高的价格来成交。对于占据市场绝对主导地位的链家来说，他们更加乐于炒高房价，表现出来的互联网凶猛让传统中介无力还手。链家深知房源是二手房市场最重要的基础，房源就意味着销量，特别是独家房源，所以在房源的把控力度上一直非常强，以北京2015年6月的数据为例，当月存量房的签约中，链家达到了8626套，排名第一，我爱我家紧随其后，仅有2444套的签约。而包括爱屋吉屋、房天下、房通网等平台的总签约仅有不到1000套，远远无法撼动链家的市场地位。链家是怎样通过炒高房价赚取差价的呢？①、签订独家销售协议（速销房）抬高房价获得更高佣金。链家最凶猛的就是速销房，一方面增加了自己的房源数量，另一方面此消彼长打压竞争对手房源。链家速销房通过对卖房者的经济诱导来达成获取独家房源的目的，在这个环节中链家会抬高20%以上的销售价。具体的操作方式是：经纪人首先会询问卖房者的心理价位，当然这个心理价位会比正常价位略高一点，比如8月朋友上海小区房价平均水平是500万，朋友的心理价位是520万，此时多位链家的经纪人承诺可以在3个月内以650万的价格卖出，为了打消朋友的顾虑，链家承诺给予2万元的保证金（一般是万不等），无论房产是否得以卖出均归属于朋友所有，房价和保证金的双重利益，朋友当然不能抵挡诱惑，而后居然真的得以卖出。由朋友的经历可知，链家就快速的炒高了周边房价！因为链家垄断了城市二手房市场，巨大的中介经纪人和门店数量让链家有底气将房源尽快售出！而传统的中介即使想将房价抬高也不过是5%以内的增幅，而且还不敢提供保证金，否则房源可能砸在手里。速销房对链家带来的影响是销售的增加将带来更多的卖房者青睐链家，链家在二手房行业将有更大的定价权，而随之而来的佣金增长也是一笔可观的收入，也同时巩固了市场的垄断地位。②、抬高房价赚取差价链家经纪人在签订速销房之后会根据用户的特点选择是否再度抬高房价赚取差价，而这几乎是链家不能说的秘密。再回到之前的案例，链家在将卖房者的房产以650万挂牌后，会根据自己的经验联系卖家，与卖家沟通可以将房产以更高的价格卖出，但多余的销售额需要双方按照一定比例分配（一般是各占50%），比如经纪人此时会建议将房产以670万卖出，而较之前合同多出来的20万则双方评分，此时卖房者可获得660万元，链家经纪人则可多获得10万元的佣金收益，这才是链家盈利迅速增长的核心，也是链家能保有8万名经纪人单店月利润必须高于20万才能盈利的前提下还能迅速扩张的主要原因。③、买断房源赚取差价对于价格明显低于市场价的房源，链家也会集团采购提前支付房价给予卖房者，然而并不过户，之后再加价以更高的价格卖给用户赚取更多的差价，当然除非急需卖方周转资金或换购新房用户，一般用户的房价并不会低于市场平均价，链家在此赚取的利润总量并不太高。当然抬高房价除了明面上的对卖房者提高价格外，在买房者上面链家也是下了苦工，比如链家的多个用户的集中看房造成买房者的心理恐慌，甚至在某些时候也会造成房产即将销售的假象，促使买房者提高房价购买或尽早敲定买房决策，在这个时候房产的价格通常会上涨一些，网络上也有较多的购房者投诉最终的实际成交价居然比官网挂牌价高了不少。3.挖掘金融服务链家目前主要包含三项业务：资产管理（丁丁租房、自）、交易管理（新房、二手房）、金融管理（链家理财、理房通等），三者之间相互促进。其中资产管理上链家还在布局，交易管理上二手房已经成为链家最主要的盈利来源，金融管理上链家同样可圈可点，链家也是行业内唯一一家拥有支付牌照的公司。自从2014年11月链家理财上线以来，截止到2015年Q3，链家理财累计投资额达到93.7亿元，投资用户超过27万人，人均投资金额14.27万元，重复投资率为80%，对比的是余额宝人均投资金额为4000元。目前链家金融业务已经占到整体收入的10%，而2017年预计可贡献20%的收入，链家理财CEO魏勇预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。链家的金融服务绝对值得一说，在笔者看来，这可能是和蚂蚁金服具有同样价值的产品，蚂蚁金服针拥有巨大的金融服务消费人群，那就是高达11万的中小企业卖家，他们有天生的短期借贷需求，而且是高频低量的借贷需求。链家同样具有天生的消费人群，那就是置换潮下的广大买房者，这个比例非常高，北京二手房交易中70%的用户是置换用户，过桥贷款是大部分置换用户都会遇到的情形，而这是一个尽管低频但是高量的场景，每次过桥贷款至少需要数十万到数百万不等，当然双方的风险都比一般的P2P低一些。四、链家是怎么样在金融领域获取利润的？1、链家金融涵盖房产交易过程需要的所有融资环节链家的金融理财产品只有两类：针对二手房交易资金需求的“加多宝”和针对新房交易资金需求的“新房宝”，新房宝是主要利用高收益利诱新房购房者，用户存入新房宝后同时享有年化5%的理财收益+平台补贴的60%的购房收益。当然新房宝项目期限最多90天，每笔金额最高30万，意味着购买新房的用户若使用“新房宝”在链家购买新房可以获得4.8万的优惠，当然实际上新盘本身就会对链家这样的中介机构提供数额不等的优惠，笔者曾通过搜房看房时明显得到承诺可以优惠10万元，至于链家是否还能在获得优惠的基础上再抵扣新房宝就不得而知了。新房宝因其产品特性和链家全面介入新房业务也不过4个月，所以新房宝还不算链家金融的核心产品。加多宝则是链家金融的最重要组成部分，贷款对象针对通过链家交易，急需资金周转的三类用户，而借款人仅需用房产作抵押，无需其他繁琐的操作：第一类是过桥贷款，主要针对业主需要置换房产，在购入新房时旧房仍未卖出需要资金走转，链家可提供贷款赚取利息，置业潮在二手房占比中非常高，北京已有70%的二手房交易是有置换需求的业主带来的，这是链家加多宝金融产品最主要的利润来源；第二类是赎楼，针对卖房者银行按揭贷款未还清情况，需要先还清贷款才可销售，链家提供贷款还清赎楼；第三类是尾款垫资，针对购房者已经向银行申请贷款，但与卖房者约定付款时间时仍未获得贷款，链家地提供贷款。所以，只要在链家交易的购房者在任何环节有短期借贷的需求，链家都可以提供金融资金的支持。而对于有短期借贷需求的购房者来说，借贷需求是缺乏解决方案的，除了找朋友筹借，就剩下短期高利贷，无论是哪种都是非常困难的，信息不透明又再这个环节体现。2、通过高额的融资攫取利息差链家金融的资源来源主要是吸纳广大的投资者，其中10亿左右来自自筹资金。链家吸纳投资的年率为7.2%—8.4%，但链家的短期贷款月利率高达2%—2.5%，意味着链家可赚取高达1.58%的月利率，笔者朋友今年使用了上海链家的垫资服务，65万的垫资，月利1.5万，2.33%的月利率，当然，更重要的若垫资不满一月链家仍按一月计算。根据链家公布数据看，每月金融融资额约10亿元（不含自有资金），则可赚取约1580万元净利润，这还不包含链家自有的投入到金融的资金收益。3、巨大资金沉淀带来的收益传统中介对买卖双方的保障是比较低的，链家加强了对买卖双方和中介三方的保障，那就是要求买卖双方的资金保障都留在链家。链家要求买卖双方的资金必须通过其全资子公司中融信的担保，中融信负责链家地产所有房屋交易的产权核验、资金托管、房屋按揭贷款以及融资业务。这样买卖方所有涉及的资金都会在链家沉淀一定的时间，这和担保淘宝交易是完全一致的，这看起来应该是链家在中介领域的独创。链家2015年二手房成交预计4000亿，以平均40%的首付预估，全年的首付资金1600亿，每天的资金沉淀4.28亿，按平均每个交易沉淀10天资金计算，按8%年利计算，2015年预计可带来9380万的收益，当然链家若将该资金用作他途获得的收益将会更大，这也是为什么越来越多的互联网公司布局金融的最主要原因。链家除了利用信息不对称赚取巨大的利润，在用户的管理上的确也比传统中介做的更好，用户体验更佳，比如所有门店免费提供雨伞、打印、饮水等服务；高压线，垃圾场等嫌恶设施的风险提示；凶宅、辐射超标、房屋查封等房屋先行赔付等政策，而这还真的是传统中介所无法跟进的，要么对直接成交无帮助，要么短期内会严重的增加公司的成本。总结在链家的资本故事里，链家通过信息不对称迅速的占领全国市场，再通过占领市场加强垄断地位，增强自己在二手房领域的定价权，同时向一手房拓展，延伸金融服务、装修业务、租房业务等房产上下游行业攫取了巨额利润，链家几乎整合了VC和市场所青睐的一切模式。
但链家同样具有巨大的风险，比如高并购带来的整合风险，密集开店带来的门店成本激增及单店收益的减少，甚至是资金链的断裂，行业的不景气......但无论风险是否可控，站在企业和投资者的角度，链家无疑是成功并值得学习的，这是一个典型的借助互联网方法即将颠覆传统行业的一个样本！但站在广大购房者的角度，当一个企业已经拥有行业垄断时消费者需要注意，特别是当这个垄断企业明显已经在侵蚀用户利益的时候，笔者想对买房者说一句，珍爱荷包，远离链家。感谢张粤对本文的贡献，大家可以关注她的公众号：大脸怪（gh_37），看一看一个上海小囡的精致生活。
本文来源：虎嗅网
责任编辑：王凤枝_NT2541
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