读者：我在老家的房子已经坍塌多年，我现在退休了，想在老家房子的原地盖一栋房屋居住。可是村干部不同意。请问我现在还能享有原来老房子宅基地的使用权吗？&
回复：根据国土资源部《确定土地所有权和使用权的若干规定》第29条规定，因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将国有土地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回国有土地使用权。
结合我国《土地管理法》等有关规定，上的房屋在坍塌后，房屋就已丧失其应有之属性，根据宅基地的无偿使用性和地随房走的原则，房屋坍塌后已经超过两年，未恢复使用，不再享有宅基地使用权了。
坍塌农宅能否得到征地拆迁补偿？
问：我1980年退伍后回家务农，1986年外出打工，现仍为农村户口。我有一老宅在村里，1989年因火灾被毁，只剩下断墙。现在，我已在外地购买商品房，村里也未收回我的宅基地，只是一直没有维修重建。现在拆迁征地涉及到我的老宅，请问我能否享有拆迁补偿和？
答：你现在外地购买了商品房，但你户口没有迁移到城市，你的身份仍然是农村村民。根据《民法通则》第一百三十七条的规定，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。这一农村的宅基地上附着物只剩残墙断壁，超过二十年没有使用，你的附着物是不受法律保护的。村委会至今没有收回宅基地使用权，你仍然是宅基地的使用权人。现在拆迁征地，你可以与其他村民一样享受相关的征地补偿。
补偿不合理，提高拆迁补偿，请拨打全国征地拆迁法律咨询热线:分享到：相关土地分类：25人有用50人有用47人有用22人有用拜泉县人民政府关于印发拜泉县国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知
拜政规〔2017〕1号
日前，常州市人民政府办公室发文，对2017年常州市区新建商品房预售管理政策进行了优化和调整。新政策具　　近日，河南省住建厅在其官网上公布了《河南省农村村民住宅建设管理办法（征求意见稿）》（下简称&办法&），面向社会征集意见。
　　办法再次确认，符合规定的农村住宅将可以办理产权证。一般农村住宅将限定在三层(含三层)以下、建筑面积300平方米以内。
　　背景 该办法是为了明确农村建房流程
　　昨日，河南省住建厅村镇建设处相关负责人表示，前几日有些网络媒体对该办法进行了报道，都以&未来农村住宅可以办产权证&为主题，其实是一种&误读&。
　　&根据我们现行的法规，农村住宅已经可以办理产权证。&该负责人称。
　　目前，我省少数农村住宅已经取得了房屋产权证，但更多的实际情况是，村民建设住宅很难拿到产权登记时所需的要件，比如宅基地证，因此无法获得产权证。
　　解读 建筑面积不能超过300平方米
　　办法中规定，村民个人建房，一般只允许建设限额以下住宅，即不超过三层(含三层)、投资额在30万元以内或者建筑面积在300平方米以内的住宅。集体建房每户住宅建筑面积应当控制在200平方米以内。
　　&俺家现在的房子就超过了300平方米，那以后是不是拿不到产权？&家在信阳商城县某村的熊先生问。
　　住建厅相关负责人解释，一般规定村民建房应在限额以内，但如果由于家里人口多等有特殊需要的也可以提出特殊申请。
　　房子可以转让，宅基地只能在村内转让
　　&取得产权了，是否意味着就可以像城里的房子一样正规交易了？&老家在周口郸城某村，目前在郑州上学的李姓大学生问。
　　&目前农村房屋距正式买卖还有一段路要走。&省住建厅相关负责人说，根据现行的政策法规，宅基地上所建符合规定的住宅可以转让，但农村宅基地只允许在本村内流转，所以说现有房屋的交易或转让只能在村内进行。
　　每户只能有一块宅基地
　　对于宅基地方面，新的办法规定：农村村民一户只能拥有一块宅基地。农村村民在原有宅基地之外申请新建住宅，其原有宅基地由村委会收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。
　　如果农村村民将原有住房出售、赠与他人，或者将原有住房改为经营场所或已参加集体建房，再申请建房的，一律不予批准。
　　有村民提出疑问，目前他与父母都在同一个户口下，但是家里拥有多块宅基地怎么办？
　　省住建厅工作人员解释，对于同一个户口下有多名成年成员拥有多块宅基地的，未来如果想要确权，建议提早将户口分开。
　　他山之石 拿了证后，将推动农村房屋抵押贷款
　　有相关农村问题观察者表示，农村房产确权登记后，可以去银行进行抵押贷款，将会促进农村经济发展。
　　记者查阅资料发现，早在2012年广东省政府就出台过相关政策，在有条件的县试点农村宅基地使用权和土地承包经营权抵押。
　　9月份，浙江海宁市的农村抵押贷款试点工作正式启动，农民可凭借农村住房抵押贷款。
　　河南省住建厅相关负责人表示，未来河南也将根据发展推行相关探索。
58人有用778人有用680人有用1485人有用今后，南京的农村住房建设有了新标准。近日，南京市公布了《南京市农民住房户型指导性设计方案推广实施办法日前，常州市人民政府办公室发文，对2017年常州市区新建商品房预售管理政策进行了优化和调整。新政策具听说河南农村这十种房子要被回收了？别慌！权威解读来了……
河南人的朋友圈
被一则消息刷屏了
“河南农村老家有房的速看！这10类房屋或被回收！还有最新拆迁补偿政策……”
弄得人心惶惶
这十类房屋可能会被收回
1、房主去世且无继承人的农村房屋
比如村五保户的农房。
2、非农村集体成员继承的农房
这种情况宅基地不可继承予以回收，但在此之上的房屋可以继承，在不修缮的前提下，房屋倒塌之前的所有权属于继承人。
3、进城落户农民的农房
农民进城落户后除非自愿放弃宅基地，否则还拥有农村房屋所有权，但不允许翻修，房屋一经倒塌后予以回收。
4、建筑面积超标的农房
宅基地面积国家有明确标准，不得超过300平米，各地区根据地势适当调整，超出的面积予以回收。
5、一户多宅的农房
农村房屋实行一户一宅原则，除非合法继承以及正常分户，多余的住宅予以回收，这主要是针对滥用职权的村干部。
6、未在宅基地规划区内建造的农房
部分农村房屋并未建造在宅基地规划区内，占用农村耕地坡地等，触犯了国家守护18亿亩耕地的红线规定，此类农村房屋予以回收。
7、城镇居民违法购买的农村房屋
目前国家对农村宅基地流转监控严格，宅基地不可自由买卖，城镇居民不能购买农房，一经查实予以回收，这也是为了保障农民的利益。
8、长时间闲置导致坍塌的农房
两年之内没有修复的就会被回收，部分地区已开始试点。
9、闲置和荒废宅基地上翻建的农房
在空闲和荒废宅基地再翻建农房的，不被国家允许，一经发现予以回收。
10、已经获得农房拆迁补偿和安置的
这种情况比较少见。
可事实如何呢？
发布这条消息的帐号主体
竟然是个人
该微信号是福建人杨某注册的
面对来势汹涌的谣言
4月28日出版的《新华日报》
刊登记者调查文章进行辟谣
还原事情真相
长期研究农村宅基地变迁的南京农业大学土地系博导龙开胜，及省国土厅相关专家，对“十类农房”逐一过堂，辨析真伪。
“第一类，房主去世且无继承人的农村房屋要回收，如村五保户的农房。”
正确！！！
龙开胜说，因为符合我国继承法第三十二条：无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。
“第二类，非农村集体成员继承的农房要回收。”
不正确！！！
龙开胜说，如在城里工作的子女，完全可以依法继承农村父母的房屋。
“第三类，进城落户农民的农房要回收。”
不正确！！！
省国土厅专家说，按现行政策，房随地走、地随房走，除非农民进城后自愿放弃宅基地，否则，还拥有农村房屋所有权。“但如果农房长期闲置，则要鼓励采取转让、拆除等多种方式处置，促进土地资源节约利用。”
“第四类，建筑面积超标的农房要回收，如宅基地面积不得超过300平方米，超出的面积予以回收。”
不正确！！！
国土专家回应说：“民间300平方米为限的说法，不正确。”按照《江苏省土地管理条例》第三十四条规定，农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地，其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。
宅基地面积按如下标准执行：（一）城市郊区和人均耕地在十五分之一公顷以下的县，每户宅基地不得超过一百三十五平方米；（二）人均耕地在十五分之一公顷以上的县，每户宅基地不得超过二百平方米。不同地区宅基地面积的标准，设区的市、县人民政府在前款规定的限额内可以作出具体规定。“宅基地面积超出部分，原则上不予土地确权登记。”
“第五类，一户多宅的农房要回收。”
不正确！！！
龙开胜坦承，目前没有回收依据。农村房屋实行一户一宅原则，除非合法继承以及正常分户，多余的宅基地手续不合法，目前处置方法是不办理确权登记。
“第六类，未在宅基地规划区内建造的农房，触犯了国家18亿亩耕地红线规定，应予以回收。”
不正确！！！
龙开胜解释说，首先要看“未在宅基地规划区内建造的农房”是否取得国土、建设部门的审批手续，没有上述手续的可视为非法占用。
《土地管理法》第七十七条规定：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
“第七类，城镇居民违法购买的农村房屋要回收。”
正确！！！
国土专家说，农村宅基地不可自由买卖，城镇居民不能购买农房。2004年12月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。日国务院常务会议再次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发；农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地”。
“第八类，长时间闲置导致坍塌的农房，两年之内没有修复的就会被回收。”
正确！！！
国土专家解释，1995年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十九条规定： 因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。
“第九类，在空闲和荒废宅基地翻建农房的，予以回收。”
正确！！！
龙开胜分析，不管在哪里翻建农房，都要经过批准，擅自翻建不合法。按国土资源部《关于加强农村宅基地管理意见的通知》规定，对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。
“第十类，已经获得农房拆迁补偿和安置的，农房要回收。”
不准确！！！
主要看当时安置协议，该拆拆、该回收就回收，按合同办。
限购当前，投资佳选
——商铺当仁不让！
恒大山水城建面约40-200㎡实景准现铺
交付在即，席位有限！
（交通示意图）
免责声明：
我们致力于保护作者版权，转载引用仅为传播更多信息之目的，部分信息源自互联网及其他公众平台，让更多人获得资讯，无法核实真实出处，版权归原作者所有，如涉及侵权请联系我们删除，谢谢！
责任编辑：
声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
今日搜狐热点河南省人民政府门户网站
农村宅基地确权登记，老家宅基地有你的份吗?
您当前的位置 ：&&&&正文
农地确权，老家宅基地有你的份吗?
河南省人民政府门户网站
　　来源：
　　11月初，我省六部门联合出台《关于河南省农村宅基地使用权确权登记发证的指导意见》，对农村宅基地使用权确权登记发证工作予以规范。
　　消息一出，勾起了不少朋友的乡愁，读者纷纷咨询与农村宅基地有关的问题。11月17日，记者为此专门走访了省国土资源厅相关负责人。
　　工作多年能回村分宅基地吗?
　　李先生大学毕业后在郑州某事业单位上班已有10多年，李先生能回老家要一块宅基地盖房子吗？
　　省国土资源厅相关负责人介绍，根据我省规定，具备五种情况之一的可以申请宅基地：一是农村居民户无宅基地的，二是农村居民户，除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的，三是集体经济组织招聘的技术人员要求在当地落户的，四是回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞，需要建房而又无宅基地的，五是原宅基地影响规划、需要收回而又无宅基地的。
　　由此看来，正在事业单位工作的李先生不符合申请宅基地的条件，如果李先生退休后回乡落户，则可以申请宅基地，但回乡落户影响村民集体权益，需要大多数村民同意才可以。当然，李先生如果父母在老家有房屋，则可以通过继承房屋所有权而获得宅基地使用权。
　　外出务工后宅基地能确权吗？
　　驻马店泌阳县农民杜先生来郑州经商10多年，由于生意不错，在郑州已购买房屋，户口也迁到了郑州，在泌阳县老家的宅基地和房屋还能确权发证吗？
　　省国土资源厅相关负责人说，我省此次出台的意见提出，农村村民进城落户的，其原合法取得的宅基地使用权应依法予以确权登记。杜先生进城落户之前，在农村已经合法取得宅基地并建有房屋的，至今仍然占用的，可以申请宅基地使用权登记。
　　目前，我国正在试点地区探索农村宅基地有偿退出机制，不愿继续拥有宅基地的村民，今后或许可以得到相应的补偿。
　　土改时发的土地证还有用吗？
　　前不久，安阳网友邵先生晒出了上世纪50年代初期家里珍藏的土地证，那时候的土地证还有用吗？
　　省国土资源厅相关负责人说，20世纪50年代土改时期发给农民的土地证，是地方人民政府根据《土地改革法》的规定，废除封建土地所有制，将所有征收来的土地分给农民，证明其土地所有权的凭证。1962年，国家将包括农民私有的宅基地在内的全部农村土地收归集体所有，农民从此不再拥有所有权。
　　如果村民一直在使用该宗宅基地，该如何确权？此次我省发布的指导意见对此也有了明确意见：“1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积确权登记。”（记者 高长岭）
　相关链接
主办：河南省人民政府办公厅&&协办：河南日报报业集团
　备案序号：已经退出的宅基地，可满足未来十到十五年新建房所需丨农村宅基地改革 河南日报网-河南日报官方网站
当前位置：
已经退出的宅基地，可满足未来十到十五年新建房所需丨农村宅基地改革
　　&　　余江县平定乡兰田宋家村一角宅改前后对比。　　拆了老宅院，惹毛了丈母娘，难听的话连珠炮般砸过来，躲都没地儿躲。　　今年端午节，平定乡洪万村党支部书记夏早元过得挺糟心。虽已时过两个多月，但再经过老宅院那块地儿，他心里还是会不舒服。　　不过，夏早元还得接着干，不仅要拆丈母娘家的、自家的，还要拆村里其他乡亲家的。　　这跟捅马蜂窝没啥两样。在农村，有两件事不能干：一是挖人祖坟，二是拆人房子。谁要敢动这两样，就算脾气再好的人，也会急红眼。　　可不动，也有问题。赶上儿大当婚，没有宅基地，新房咋建？政府也有难处，不是不想批，而是没地方批。不少村庄核心区域，尽是无人居住的旧房，有的荒废数十年，可房主不拆不退，谁也没辙。无奈之下，新房争相挤占粮田；村庄就像摊大饼，面积越来越大。随之而来的，则是村庄整体环境脏、乱、差，公共设施无法建设，甚至没一条像样的村道。　　不动，是维护农民权益；动，也是维护农民权益。关键在于怎么动，动得合不合理、公不公平。　　2015年，全国15个县被赋予探路农村宅基地制度改革的使命。地处赣东北的江西省余江县，历史上以成功组织发动群众消灭血吸虫病，让毛泽东同志欣然命笔，写下《送瘟神》诗作著称，此次又被赋予新的改革重任。截至目前，全县1040个自然村累计退出宅基地2亩。这意味着，未来10到15年内，余江农民再也不用为新建房所需的宅基地发愁。有意思的是，其中2亩属于无偿退出，也就是说，不仅拆了房，还不用补偿。　　“红雨随心翻作浪，青山着意化为桥。”这场涉及30余万余江农民的改革，又传佳音。曾被丈母娘咒骂的夏早元，也成了群众刮目相看的好干部。截至目前，余江宅改已近尾声，未引发一起到省到京信访案件。在国土资源部的相关会议上，余江县多次作典型发言，并获积极评价。　　个中缘由，还须走进余江，细细品读。　　给子孙留点空间　　建房20多年之后，阳光终于照了进来。平定乡沙溪村，张文忠一家头一次发现，屋里的世界原来也可以这么亮堂。　　以前的日子，着实过得憋屈。当年建新房，几乎每块砖、每片瓦，都得靠人手抬肩扛。不是没有工具，而是因为没有能通车的路，想进也进不来。前面一栋旧房，已经空了近30年，却把张文忠的房子挡得严严实实。前些年，张文忠买了辆电动三轮车，每次骑着进出，都像重考一次驾照。在自家做个饭也不容易，去趟厨房，先得钻过五六米长的巷子。　　“过去墙就在这，最宽的地方不到一米，最窄的地方不足半米。”童凤梅是张文忠的妻子，一天要到厨房几十次，提起这事心里就别扭，“厨房跟正房中间也有房子，但不是我们家的。到我们家的厨房，得从别人家门前过。”　　办法不是没想过，邻居也都是叔伯兄弟，可问题就是解决不了。农村人念旧，横竖都是祖上留下的，再破再烂也是个念想，给多少钱都不卖不换。　　在余江县的不少村庄，都有类似的问题。据余江县国土局统计，全县农村宅基地9.24万宗，其中闲置房屋2.3万栋，危房8300栋，倒塌房屋7200栋。　　破败的老屋或散布各处，或集中连片，占据了村庄的大量空间。牛棚、猪圈、露天厕所，零零星星填满了整个村庄。脏、乱、差，成为村庄环境的真实写照。村庄不论大小，几乎找不出真正的路。南方又多雨，村里常年泥泞不堪，村民进出只能穿高筒雨靴。　　碰到谁家儿子长大成人，找地方盖新房更是愁人。在人多地少的平原地区，因为无新宅基地可批，农民就私下交易，价格炒到5万多元，买都买不起。实在没辙了，部分农民打起了自家粮田的主意。没几年工夫，房越来越多，田越来越少。　　“这一片，那一边，基本上全是占的粮田。”杨溪乡人大主席吴小万在江背村蹲点，摸了一遍底，也吃了一惊，“全村总共1300亩粮田，人均不过八分地，光盖房子就占掉了七八十亩。这样下去，子孙后代靠什么吃饭？”　　不仅如此，涉及宅基地的矛盾纠纷频发。江背村有一户人家，亲兄弟俩为了几十平方米的地方大打出手，最终酿成一人死亡的惨剧。活着的，坐牢的坐牢，不坐牢的也逃离了这个伤心地，原本热闹的宅院没了生气，多年来一直荒废。提起这事，村民们无不长吁短叹。　　在一些村庄，干群关系长年紧张。细究缘由，多多少少也有宅基地的影子。　　“一户多宅、多占宅基地的，往往在村里也有钱有势。没钱没势的人家，一处宅院也未必建得好，更别说占下好几处。”夏早元坦言，这种不公平现象长期存在，很容易导致群众对干部不信任。　　弊端沉积，宅基地制度改革，已是箭在弦上。　　“农村宅基地乱象有历史原因，体制机制上，很长一段时间内都没有理顺，直到1988年法律上才明确相关规定，但具体执行做得并不好。”长期关注农村宅基地问题，江西省国土资源厅副厅长许建平倍感忧心，“宅基地制度改革，就是要尊重经济社会发展规律，不断完善体制机制，建立起规范运行的制度。”　　村里的事村民办　　坂上潘家村，在中童镇是出了名的老大难。从今年倒回去数26年，村里就没开成过一次村民大会。因为农网改造、征地拆迁等事宜，村里两派相争，势同水火，只要开会就打架。有位县领导曾言：这个村，得专门设个派出所来管。　　搞宅改，谁来挑这个头？镇领导作难，琢磨来琢磨去，还真想起个人来。此人名叫潘良胜，40年前便远赴新疆经商，一年到头也回不来一两次。　　接到电话，潘良胜很是犹豫，“不回来，对不起乡亲；回来，能搞得成？”　　最终，对家乡的情愫占了上风。潘良胜回村担任村民事务理事会理事长，头一件事就是准备开村民大会，不过他自己心里也犯嘀咕：村里派系这么严重，26年没干成的事，我能干得成？　　情况出乎意料。那天晚上，凡是在家的人，85%以上都来了，会场坐都坐不下。潘良胜把话说完，大多数人举双手赞成。接下来几天，潘良胜带着理事会成员拿着村庄规划图，仔细走了一圈，哪家的宅基地该退，一一做了标记。再开村民大会，现场挨家挨户问，同意的就签字摁手印。　　“才回来一星期，就有了眉目？”看到摁满手印的报告，镇领导大吃一惊。　　“为啥买我的账，群众会打算盘。我长年不在家，跟哪一派都不沾，在村里也没啥利益牵扯，干这事不光没钱赚，还得自己贴钱。”潘良胜看得清楚，好事能否办好，得看群众信不信你。　　在余江县委书记路文革看来，走群众路线，恰是余江宅改的核心理念，“农村矛盾纠纷多，历史遗留问题多，但大多是内部问题。单纯靠外部力量介入，只能缓解，甚至有可能使矛盾加剧；村里的事村民办，让村民做主，靠协商解决问题，这样才最彻底。”　　1040个自然村，村村都有“潘良胜”。余江县在各村遴选有声望、处事公正的党员干部、乡贤能人、村民代表，组成村民事务理事会，并赋予其宅基地分配、收益分配、农民抵押贷款等12项权力、15项职责。宅基地怎么退，县和乡镇不拿意见，全由理事会定夺。理事会成员只做事，不拿一分钱报酬。　　给理事会充分的自主权，并不是说政府就撒手不管。余江县筹资2000余万元，为全县1040个自然村编制村庄规划，确保宅改有规可依。对理事会成员的培训，也是县里着重抓的一项工作。　　首批41个自然村先行先试，县国土局局长蔡国华没少费心思。所有理事会成员集中到县委党校，吃得好、睡得香，心无旁骛学政策、想方案。　　“不能光念文件，得用群众的话来说，让大家知道要干什么、为什么干。”蔡国华长期在基层工作，熟悉情况，能说会道，“都弄明白了，一个村一组，关起门来想。两天两夜，每个村都把自己的实施方案拿了出来。”　　宅改启动，县乡两级大张旗鼓搞评比、表彰，加油鼓劲，让理事会成员和支持宅改的村民有荣誉感。凡是理事会对村民的合理承诺，县乡党委政府坚决予以支持，让理事会敢于承诺、能兑现承诺。　　“当群众认为自己是在做一件对家乡、对子孙后代有益的事，他们就会有一份责任、有一种荣耀，党委政府要相信他们，激发他们的积极性。”路文革说，对美好生活的向往，无论是农民还是城里人都是一样的。　　一把尺子量到底　　57岁的张志辉动了辞职的念头。　　端午前几天，挖机在村里作业时，不小心碰坏了一户村民的水井。张志辉马上登门道歉，并承诺赔钱维修，可对方不依不饶，破口大骂，还扯上了张志辉已过世的儿子。　　中年丧子，本就痛彻心扉，未愈的伤疤被揭开，张志辉异常愤怒。若不是当了村民事务理事会理事长，他早就冲上去动手了。“一个人躲起来，从下午5点哭到晚上8点，要多委屈有多委屈。”　　在沙溪村，张志辉名气大，早些年把生意做到了俄罗斯，是村民公认的能人。往常过年回来，谁碰见都要拉到家里坐一坐，不去人家还不乐意。自从搞宅改，村民们换了一副面孔，张志辉主动上门，不被赶出来已经算是客气。　　“真正反对宅改的人其实不多，大多数村民一年到头在外打拼，过年回来也想有个变化，看着舒服点。”张志辉坦言，问题出在村民心里有顾虑，“你拆这家，他就讲你得把那家也拆掉，就怕不公平，怕这事有头无尾。”　　蔡国华也有同感。一次下乡，正赶上村里拆旧房，有位80多岁的老太太提着雨靴经过，看蔡国华像个“管事的”，便冲着他喊：“你拆我家的房子不打紧，但是要一直拆下去，不然我肯定是要骂你的！”　　“不要赢，只要平”，余江人爱讲这句话，更认这个理。宅改遭遇的阻力背后，既有村情复杂、思想老旧等原因，更有各种因素叠加造成的基层治理顽疾。　　听说村里成立理事会开始宅改，平定乡鲁王村的一对老夫妇连夜搬回空闲多年的老宅。理事会成员多次上门做工作，对方甚至以喝农药相要挟。与其子女沟通，也未得到支持。鲁王村的宅改，一时间陷入僵局。　　“后来发现，背后竟然有村两委成员挑唆。因为他家要拆的面积比较大，自己又不想拆，所以挑动群众闹事。”平定乡党委副书记吴松发说，情况摸清之后，乡党委依法依规处置，“虽然他心里可能还有怨气，但最终同意拆掉房子。那对老夫妇过意不去，后来还请理事会成员到家里吃饭赔礼。”　　难题并非无解，办法归结为12个字——党员干部带头，公平公开公正。正如余江县一位县领导所言：这是一场革命，成败的关键，在于多拿多占的人能否革自己的命。　　“一个号令”“一把尺子”，余江县按照“一户一宅，面积法定”原则，由各村在法定范围内确定统一面积标准，坚决清退多占。对历史形成的超面积多占且确实无法退出的，一律由村集体按照有偿使用的原则自行收费调整。党员干部、村民理事会成员带头拆除超占面积、退出多余宅基地，为村里做实事办好事。　　洪湖乡人大主席易长青讲的一个故事，令人动容。在东阳村王家村小组，理事会第一次开会，没有一个人作声。大家知道，谁先开口，可能就意味着谁家的房要先拆。86岁的老党员王怀达不是村两委成员，也不是理事会成员，当天只是列席会议。虽然耳朵听不见，可王怀达眼睛看得见，心里跟明镜似的。　　“他就说，这是我们王家村吗，怎么这么漂亮啊！我知道你们为啥不作声，这个事极好啊，政府还帮着搞建设，先拆我家的好吧。”易长青见王怀达拿起规划图，看了一遍又一遍。“困局一下就解开了，现在已经拆了65栋房子。”　　让群众有获得感　　47岁的蔡国华，历经多岗位锻炼，但搞宅改，却是地地道道的门外汉。上任国土局长不足一年，他就接到了宅改试点任务，心里别提多犯难。　　“业务不熟，压力山大，担心干不好。”蔡国华坦言，自己请教了很多领导和专家，但得到的意见都不一致，“看了相关政策文件，查了一堆资料，还是很困惑，不知道该听谁的。”　　不只是蔡国华，接受宅改试点任务之初，余江县从上到下一头雾水。按照惯性思维，大家觉得这事伤筋动骨，上级政府最起码得给项目、给资金。县里四套班子分头调研回来，心里都有点犯怵。　　“上级出台政策、法律，我们来执行，这是惯常思维。”路文革说，思路不转变，试点就试不下去，“换个角度，解局的第一粒纽扣，是要分析出群众在改革中到底能得到什么好处。这事想清楚了，方向就找到了，路子也就明晰了。”　　那么，群众到底有什么获得感？　　坂上潘家村，83岁的潘书荣背着手，每天都要绕村走上一圈。过去，40多栋旧房占据村庄核心区域，找不见一条通村的路，只能在自家门前溜达。谁家有个丧事，棺材都抬不出来。如今，水泥路通到家门口，空地上种上了果树，走到哪里眼前都开阔。　　60年前，潘书荣亲手建起自家的新房，大半辈子从未离开。村里宅改，虽万般不舍，他还是主动要拆。“为啥？这水泥路修得多好，晚上出来走也不怕摔跤，做梦都想不到有这样的路，能多活个两三年。”　　余江县将宅改与新农村建设相结合，一边拆旧，一边建新。截至目前，全县新建设村内道路255公里、沟渠155公里，新增绿化面积780亩。行走很多乡村，出门水泥路，雨后无积水，房前屋后绿意盎然。　　今年5月，鲁王村的光伏电站终于有了眉目。前些年，群众对政府、对干部不信任，你跟他说事，他扭头就走。搞光伏电站的想法，折腾了好几次，死活谈不拢，村民宁肯地里长草也不流转。镇上干部一听要去鲁王村，脑瓜子嗡嗡地疼。　　“按照每亩400元的价格，已经流转了115亩，这几天就动工。”村民事务理事会理事长鲁东海说，宅改的成果大家看得见、摸得着，都觉得政府说话是那么回事、是真干事。“现在村里想干点事，大家都支持，前阵子收保洁费，没哪家不交。”　　环境好了，干群关系和谐了。不仅如此，对乡村文化传承的尊重，也让村民们竖起大拇指。近两年的宅改过程中，余江县先后进行了两次文物普查。对有保留价值、有文化特色的老建筑，不仅不拆除，县文物部门还要投入资金修缮保护；达不到文物保护标准的，由村集体进行维修，作为村史馆或村民活动场所。　　“实在无法修复的，其中的构件还能用，县里专门有乡贤出资收购。政府找了一块地方，把这些材料用起来，准备建设特色古建筑群。”余江县委常委、宣传部长桂峰介绍，宅改也是一个寻找乡村记忆的过程，不是什么房子都拆。　　不过，群众最关心的是：宅基地退出来，再建新房怎么办？　　“只要符合‘一户一宅’政策，就给批新的宅基地。”蔡国华介绍，在城镇有稳定就业的村民，如果退出宅基地或放弃在农村建房进城落户的，“原有农村待遇不变，享受政府住房、教育等优惠政策，允许其15年后自愿选择是否回村建房。”　　宅改以来，余江县未出现一起到省到京信访案件，未新增一处违章建房，重回面积法定的“一户一宅”公平起点。村集体收回的宅基地，可满足未来10到15年内村民建房需求；186户农民彻底退出宅基地或放弃建房申请进城购房落户。　　“宅基地不是祖业，是集体资产”“一户只能一宅，建新必须拆旧”“多占宅基地，多交人民币”……从“要我改”到“我要改”，涂写在墙上的一条条宣传标语，在余江县农村深入人心。　　好事如何能长久　　往余江县跑了十多次，许建平发现了“宝”。在这里，改革不是仅仅做几个漂亮的“盆景”，而是全县1040个自然村一个不落。　　有人说，城里拆房，动辄赔几十万上百万元，农村房子再不值钱，拆了这么大面积，政府也得赔不少！　　许建平笑答，财政直接用于宅改的资金仅4500多万元，平均到每个自然村不过4万多元，主要用于建筑垃圾清运。　　不补偿，群众能答应？　　洪万村洪家村小组，81岁的洪义堂多年前曾因征地补偿款分配问题，给省里、市里写过告状信。这次宅改，洪义堂家的厨房因影响村庄规划，被列入拆除范围。按照村民事务理事会定的补偿标准，10平方米的厨房总共补偿500元。　　直到全村宅改结束，这笔钱还是趴在村里的账上。要知道，这笔钱或许在很多人看来并不多，但洪义堂是五保户，本身就没什么收入，不领补偿款，难道是对宅改有意见？　　当面问起洪义堂，老人笑了：“宅改搞得好，村里变化大，这钱我不要，就当是给村里作贡献。”　　与洪义堂作出同样选择的村民，在余江县为数不少。县国土局的数据显示：全县已退出宅基地2亩，其中有偿退出的仅有亩，无偿退出的2亩。　　“余江宅改的意义之一，就是它不是用钱堆出来的。”许建平认为，低成本，而且可以全域推进，恰恰证明余江宅改具有可复制、可推广的特性。　　今年年底前，余江县将全面完成宅改。不过，对于农村宅基地制度改革的大命题而言，这远不是终点。　　松了一口气的潘良胜，心里边还悬着块石头。干到眼下，他圆满完成了镇上和乡亲们托付的任务。新疆那边的生意，虽说有职业经理人在经营，他还是不放心。但如果现在就走，他又怕宅改成果守不住。　　“后续管理跟不上，出现反复就会功亏一篑。比如再批新宅基地，不能谁再多占，搞得不公平，就会制造新的矛盾。”潘良胜希望，乡镇党委政府和村两委要负起责任，“要有规章制度，更要严格执行规章制度。”　　退容易，管好难。余江县出台《宅基地有偿使用、流转、退出暂行办法》等22项管理办法，乡镇制定《村民事务理事会管理办法》等11项运行办法，村组形成《集体经济组织成员资格的认定》等7项实施办法，完善建房审批、监管、巡查、问责机制，强化村民事务理事会在宅基地管理中的主体地位。乡镇整合国土、规划、城管等力量综合执法，确保违章建房“发现在初始、解决在萌芽”，形成“党委领导、政府负责、部门协同、上下联动”的宅基地管理新格局。　　锦江镇石港村杜家村小组，面临的则是新问题。十几年前，水患频繁，村民陆续把原本建在信江大堤旁的家搬到数百米外的山上。到最后，老村里只剩下6户人家。借宅改的机会，村里本想把老村复垦成粮田，用换来的200万元搞新村建设。后来赶上锦江古镇搞旅游开发，村里就想修缮相对完好的房屋，打造特色民宿，将其作为村集体财产，以流转的方式增值。　　“现在花了100多万元，村集体没多少钱，主要是靠上级政府垫付，但后续建设完全靠政府投入也不现实。”村民事务理事会理事长杜文标说，宅改之后，如何获得未来建设所需的资金，也是急需解决的现实问题。　　许建平也在思考，宅改退出的土地，效益怎样尽快发挥出来，“尤其是对像余江县这样的不发达地区，怎么开发利用，怎么让农民得到更多更大的实惠，关系到宅改的成果能否得到巩固。”　　余江宅改，就像是一场大变革的前奏，诸如集体经营性建设用地入市、土地征收制度改革等更深层次的探索，仍然在路上。　　6月12日，余江县公共资源交易中心，平定乡洪桥吴家村小组一块13339平方米的土地挂牌出让，起始价为82万元。这是余江宅改后推出的首单集体经营性建设用地，或将载入江西省农村土地制度改革的史册。