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2016年澳洲房价会下跌吗？ No！
&&& 2015 年澳洲房产墨尔本房产继续走热，从2015年12月CoreLogic RP的显示，澳大利亚各大城市房价从总体来看，2015年对于澳大利亚房产业主来说无疑也是喜获丰收的一年，这一年澳洲所有首府城市的房价均表现为上升，上涨指数达到7.8%。其中，墨尔本房价，上涨指数为11.2%，悉尼、布里斯班、黄金海岸也表现良好。& & 来自SQM Research的发言人在接受《澳大利亚金融评论报》的采访时说，“度假胜地的房产对于房东来说回报不错。黄金海岸明年（2016年）的资本增长空间达到7%至11%。”& & 澳中集团投资也表示，“澳洲楼市大趋势正在改变风向，墨尔本西南区已成为投资界的新宠！”& & 一般来讲，卖房的人盼望房价上升，买房的人则希望房价能下跌。那未来澳洲房价到底是涨是跌？一起来看看就知道了。& & 澳洲房价持续上涨40几年，关键还在于人口增长稳健& & 据澳洲统计局(ABS)的统计数据显示，澳洲人口每天增加1000人，预计在2033年达到3200万。2060年以前澳大利亚人口将超过4000万，而到下个世纪以前人口将超过5000万，这主要是移民增多引起的。在未来50年内，澳大利亚将迎来1000万移民。& & 2016年澳洲房价会下跌吗？ No！（我们用数据说话）& & 据澳大利亚权威地产研究机构RP Data数据显示，从1995年12月至2015年11月的过去近20年，澳大利亚八大首府城市房价累积增长330.5%。其中，悉尼房价累积增长330.1%，墨尔本房价累积增长421.4%，布里斯班房价累积增长259.4%。& & 一方面，澳洲当地政府做出的权威预测。目前，澳大利亚几个主要首府城市的人口增长速度已经超过了的供给速度。直至2031年，布里斯班地方政府地区(Brisbane Local Government Area)住宅市场将每年需要大约新增5,430套住宅。& & 为此，澳洲房价没有不上涨理由，因为刚性需求大。而且，就当前的情况看，工资仍处在上涨，而利率却很低。& & 另一个方面，我们国人在澳洲投资的趋势。除了2015年年底中澳自贸协定（FTA）的签订，澳大利亚加入中国主导的亚投行等事件，都倾向于表示对澳洲房产市场产生利好影响。另外，人民币纳入SDR，也表现出未来海外投资会更加方便，全球资产合理配置是顺应时代潮流的最好选择。& & Domain的首席经济学家Andrew Wilson表示，不同城市的地产走势差异将会进一步扩大。许多专家认为，墨尔本在今年的表现将会超过悉尼。SQM研究部的董事&Louis Christopher说：“我不知道墨尔本的地产市场将会严重放缓甚至下跌这一观点从何而来，最新的数据和这一观点这是完全相违背的。”& &&高科技数据中心落户墨尔本西南区& & 2015年12月维州政府宣布的耗资55亿澳币的墨尔本西区道路改建计划已经启动了，West Gate Bridge以拥堵而著名的西门大桥，其拓宽工程已正式动工，喜大普奔！& & 当该完成后将会为西区至墨尔本city上班的人节省20多分钟的交通时间，能增加6000多辆车的通行，大大缓解了交通拥挤的现状。& & 今天，维州政府又宣布，将和世界级著名科技建设公司Digital Realty联手，在墨尔本西区建设一个耗资6.8千万美元（约合9.1千万澳币）的高科技数据中心。& & “这个项目是维州政府的战略性，州长Daniel Andrews十分关注数据安全方面，这意味着商业机密将更好的受到保护。”州商业部长Philip Dalidakis说，“我们将会使商务投资更加便捷，并支持数字生态系统。”& & DigitalRealty亚太区总经理Edward Higase也表示，“该项目将为新客户和现有客户带来巨大的商业价值，加强了我们在澳大利亚，尤其是在维州的持续投资。”&&& 西区超级城区计划《墨尔本2030可持续发展规划》& & 维州政府在2016年年初对外界公布了一个超级城区计划，整个规划区将提供58,300职位，7,100寓所，775公顷的开发区域正位于快速发展的城市中心，墨尔本的西区，775公顷的规划面积相当于墨尔本的CBD和Docklands加一起的五倍！& & 政府将提供4千万澳币来拓宽与Princes Highway连接的小路，2600万澳币来改建各主要干道，当然还包括改建与人民生命息息相关的Hoppers Lane和Princes Highway的主要交叉路口。& & 当墨尔本东部和东南各区的中间房价陆续迈过百万门坎之后，西区则因为较低的房价和未来相当大的成长空间而成为了投资者的新宠，销售数据表明，墨尔本house的中间价在过去5年里上涨了46%，西区的涨势最高。占据有利地形是相当明智的，就像是下象棋和围棋赛一样，先到一个不着边际的远远的地方放一个棋子，到后来你才知道为什么在那个地方放一个棋子，而不是等对方都挤到你面前，你才想办法，那时侯已经太晚了，因为胜负已定。& & 政府这么卖力建设墨尔本大西区的同时，犹如给西区的房地产市场打了一针强心剂，扎在了西区沿线各地产项目的大动脉上。相较于房价登天且涨幅不大的东南区地产，西区相对低廉的房地产有着更大的涨幅优势，尤其Tarneit、Point Cook西区发展重镇。& & 请您关注Point Cook地区生态宜居Saltwater Coast（延湖海岸）建筑您海边的家园& & 阳光、沙滩 – 大海给予的潜力源泉：& & ——位于墨尔本西南边 18公里& & ——距离Port Phillip 海湾海边仅800米& & ——紧沿全长34,218公里的海岸线& & ——小区内有50万平方米的公共开放区域，包括了大片、公园、水景、人行道、自行车道、游乐园、和商店& & ——预留80万平方米的私家花园、30万平方米的湿地保护区，Saltwater Coast致力于保护环境，人与自然的和谐& & 完善、完美的生活环境：& & ——倍受青睐的首席临海住宅社区& & ——完善的生活设施和优美的户外环境& & ——被誉为Point Cook海上的小区& & ——供小区居民独家享用的，会所设施包括的高科技健身房，加热游泳池，SPA，烧烤区域，咖啡厅& & ——可容纳1000多人的活动室，网球场和适用于各年龄层次的运动器械& & 了解更多澳洲房产资讯，请您关注澳中集团投资说明会& & 说明会时间：日& & 说明会地址：世茂皇家艾美9楼Parlour V会议五厅（东路789号近西藏中路）
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【干货贴】澳洲房价到底还涨么?这8张图给你真相...
买房，对于每个人来说都是一件大事。最近小编经常被人问到，2017年澳洲房价还会涨吗?其实看懂了下面这8张图，你便能更准确的判断未来趋势。澳洲人口增长快，还是房子造的快?根据最新数据，在2016年，除去12岁以下的孩童，澳洲新增移民总量为186,258人，(财年澳洲全年移民人口增长统计图片来源:ABS, DIBP, ANZ Research)而2016年澳洲房屋增建数量为17,537户， (年房屋增建数量，图片来源:Business Insider)所以，以每一户居住6人为例，今年光移民人口的增长就至少需要31,043户房屋供应才可满足需求，那么实际增健的17,537户是明显的远远供不应求。不仅如此，从去年开始，由于政策收紧，诸多开发商贷款难度增加，加之城市土地开发局限性日益凸显，新房建设许可出现下跌。。未来的民用住房势必将迎来竞争更加激烈的局面。澳洲地产会不会受到全球经济萎靡的冲击?在全球经济方面，欧美等发达国家正面临着经济萎靡不振、政治上存在巨大不定因素等挑战。。而澳洲良好的自我保护机制帮助澳大利亚躲过了一个个潜在经济危机。当2009年全球金融危机爆发，全球多国房市一片狼藉之时，澳洲几大主要城市的房价以惊人的速度加速上涨着!以悉尼为首!7年!房价飙升了96.7%!澳大利亚8大主要城市，平均上涨了60.2%!↓↓↓(图片来源:Business Insider)根据澳洲金融评论报的报导，澳大利亚房价将在2017年持续走高，SQM Research预测在2017年，除了佩斯和达尔文两座城市的房价可能有所下滑以外，其他所有的主要城市均预计实现可观的房价上涨。↓↓↓(来源:SQM Research)澳央行披露的最新利率保持不变!依然为史上最低利率!根据澳洲央行在日最新公布的数据显示，利率将保持不变，仍然为历史最低利率---1.5%。↓那么房贷利率与购房行为有啥关系?(图片来源:ABS,RBA)根据ABS和RBA的数据显示，在过去二十年里，澳大利亚的房屋贷款利率与购房行为基本成负相关，也就是说，利率越低，购房行为就越活跃。因此，随着2010年后利率的不断下调，越来越多的买家开始进入房市!具体来看看悉尼的数据，也是同样的趋势，随着利率的不断降低，悉尼的购房行为变得更加活跃，与此同时房屋价格也是扶摇而上。↓(数据来源:RBA)澳洲人都爱啥投资产品?谁的投资回报最高?(图片来源:ASX报告)根据澳洲最大证交所ASX的最新报告，在截止2015年底的过去10年内，年均回报率高于6%的投资产品，只有3类!澳洲债券与全球对冲债券、全球对冲股票、投资型民用地产!其中!投资型民用住宅为所有的投资品之冠!年均回报率高达8%!超过第二名回报率为7.3%的全球对冲债券。这样傲视群雄的投资回报率，也解释了为啥澳洲人对房产投资情有独钟!所以说，需求的缺口是房价持续增长的基石，但真正导致澳洲房市长红的原因，更是其居高不下的回报率!
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澳洲房价大涨是何因
　　近几年，房价飞涨使得很多澳大利亚公民买不起房，逼得政府出手，“由于买卖手续不全，一些在澳大利亚拥有住宅物业的外国业主被勒令出售手中房产”。但是房屋建筑市场在澳大利亚经济从矿业转型至建筑业中扮演了至关重要的角色。鉴于此，政府不会一味打压，毕竟稳定增长的楼市是政府最乐见的。　　　　　　澳大利亚政府正在开展一场声势浩大的清理非法购置房产的行动。　　澳大利亚外国投资审批委员会的官方网站上，开辟了“自首”的栏目——曾经非法购置房产的外国人可以在11月30日之前完成自愿申报。8月10日，澳大利亚财政部长霍奇下令出售归属5个外国投资者的6个违法持有的住宅物业。　　这一切，皆因为澳大利亚房价上涨速度过快，民众有怨言：那些外国投资者哄抬房价。事实果真如此吗？澳大利亚房价上涨的动因究竟是什么？澳大利亚政府对于海外投资者又是怎样的态度？　　房价大涨　　7月，悉尼房价增幅创下近13年以来，较去年同期飙升18.4%；墨尔本7月房价同比涨幅高于11%　　澳大利亚房价节节上升，特别是在悉尼、墨尔本等大城市，自2008年以来，两地的房价涨幅达到约50%。2015年，澳大利亚的房价越涨越快，7月，悉尼房价增幅创下近13年以来，较去年同期飙升18.4%；墨尔本7月房价同比涨幅高于11%。　　据房地产集团Domain研究报告显示，悉尼房屋价格中位数涨至100万澳元大关，较今年第一季度上升8.4%，按年飙升22.9%，是上世纪80年代末以来的年度升幅。在悉尼和墨尔本的房价支撑下，澳大利亚整体房地产市值首度冲上6万亿澳元。　　为何澳大利亚房价上涨速度如此之快？有一种观点是，海外投资者，特别是中国投资者的涌入，令房价蹿升。　　澳大利亚外国投资审查委员会今年4月称，中国已经取代美国成为澳大利亚的海外投资来源国，“2014年，中国对澳投资总额达276亿澳元，其中房地产投资占比接近一半”。　　悉尼当地有声音认为，澳大利亚房价上涨“都怪中国人”。不过，悉尼科技大学澳中关系研究所副主任James Laurenceson在《悉尼晨锋报》发表文章称，悉尼房价犹如搭上火箭般飞涨的现象确实令人担忧，但这不能怪中国买家。　　澳统计局数据表明，自2012年末以来，澳房地产价格上涨了30%。文章称，瑞士信贷对中国买家的估算比其他机构多的明显原因有一个：他们把中国移民也算进去。但自2008-２０09年以来，来自中国的移民不足1/8，中国人移民的数量与新西兰和英国移民相当，为何只针对中国人呢？　　暴涨真凶　　利率处于历史低点、人口急速增加、供应量严重不足、税制等都是房价上涨的重要诱因　　造成悉尼房价暴涨的原因很多，除了外来投资者的增多，澳大利亚互联网房地产众筹投资平台一米好地CEO冯印陶告诉《国际金融报》记者，利率处于历史低点、人口急速增加、供应量严重不足、有利于房地产投资者的税制等都是房价上涨的重要诱因。　　数据表明，从1975年-2015年，墨尔本房价增长了31倍，悉尼和布里斯班也分别增长了30倍和27倍。对此，澳大利亚人口学家马克表示，供需关系的变化导致房价暴涨，澳大利亚人口比40年前多了1000万人，家庭规模变得更小。　　有关“海外买家刻意哄抬澳大利亚房价”的说法，阿博特承认，政府在这方面缺乏足够的数据支持。调查发现，对外国买家炒高澳房价的疑虑，多来自于澳一些普通老百姓非理性的直觉。有评论认为，把澳本地年轻的置业者挤出市场的，恰恰不是外国投资者，而是他们的父母辈——目前年龄在50岁至65岁之间的澳大利亚婴儿潮一代。　　很多澳经济领域和房地产领域专业人士普遍认为，对外国买家的疑虑被夸大了。相反，外国投资对澳大利亚依然是利大于弊，“外国买家的涌入带动了澳房地产的供应量，实际上有助于遏制房价暴涨的势头。”&　　严打炒房　　制定买房新措施，并不是不欢迎外来投资，也不是要打压房市，而是要让本地民众享有购屋的平等机会　　如何处理外国购房者，对澳大利亚政府来说，是一件棘手的事情。据悉，早在去年11月份国会委员会已催促政府对违法外国购房者采取行动。　　　　根据澳大利亚政府5月公布的规定，非定居居民个人非法购买现房将面临12.75万澳元的罚金或三年监禁，非法购房的公司则将面临高达63.75万澳元的罚款。除此之外，还将被处以购房价格的25%或者市场价值的25%的罚款。　　《华尔街时报》报道称，澳大利亚政府查处的非法购得住房的行为有两种情况：一种是在未经批准的情况下购房，另一种是虽然在购买时通过了批准，但是后来没有遵守放弃房产的规定。因此，合法的买家并不受到重拳出击的影响。　　澳大利亚总理阿博特表示，制定这些新措施，并不是不欢迎外来投资，也不是要打压房市，而是要让本地民众享有购屋的平等机会，让他们对外来投资重新树立信心。阿博特表示，“只要外国买家遵守投资规则，我们一定欢迎你”。　　澳大利亚财政部长说，“如果按照法律行事，再也没有比澳大利亚更欢迎外国投资者的国家。”
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号澳大利亚房价还会继续增长下去吗？-徐汇企业新闻-智房网
澳大利亚房价还会继续增长下去吗？
18:28:24来源：智房网
澳大利亚房价还会继续增长下去吗？根据澳大利亚房地产数据分析公司CoreLogic的最新市场数据报告指出，澳大利亚房价近一
澳大利亚房价还会继续增长下去吗？根据澳大利亚房地产数据分析公司CoreLogic的最新市场数据报告指出，澳大利亚房价近一年的房价上涨速度有所减缓，但是悉尼和墨尔本作为澳大利亚第一第二的大城市，房价的上涨幅度依旧大大高于其他首府城市。澳大利亚房价依旧持续上涨，最近一年的澳大利亚房价上涨值达到7%，悉尼房价增长9.4%，墨尔本房价增长9.1%，上个月悉尼房价上涨 了1.4%，使得悉尼房价的均价达到78万美元。墨尔本房价上个月上涨了1.5%，均价也达到了57.6万美元。悉尼房价涨幅最大，投资回报率也达到了13%，墨尔本平均房价为57.6万美元，帕斯房价均价为48万美元，达尔文和堪培拉增幅分别为4.1%、2.8%，数据显示，除了几个大城市外，其他大部分城市都出现轻微的下降趋势，下跌0.1%。8月份澳大利亚房价上涨，但是增速有所放缓，在澳洲房产达到顶峰时期，澳大利亚房价年增长率达到11.1%。其中悉尼房价最大的年增张幅度为18.4%，墨尔本最高涨幅为14.2%。造成澳大利亚房价不断上涨的原因之一，是澳洲的低利率推动了贷款的增长。根据澳大利亚房产市场统计数据，澳大利亚房产市场的强劲时期已经过去，但是澳大利亚房价依然保持着上涨的趋势。本文来源于/news/227.html，更多澳大利亚房价内容请关注澳洲鼎丰：
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在过去的一年，澳洲房产市场以其稳定的增长、良好的投资环境等，成为全球最受瞩目的房地产投资市场。在已经开启大幕的2016年，澳洲房地产市场能否延续2015年的辉煌呢？
特邀作者：刘磊
中国外国专家局外聘专家Simonds首席房产投资策略分析师
在过去的一年，澳洲房产市场以其稳定的增长、良好的投资环境等，成为全球最受瞩目的房地产投资市场。在已经开启大幕的2016年，澳洲房地产市场能否延续2015年的辉煌呢？
当前国人对海外资产配置已经如火如荼展开: 数据表明， 2015年自中国宣布QDII2（合格境内个人投资者制度）以来，流入美国楼市的中国资金估计达到1090.7亿美元，是资金流入排名第一位；第二多的是澳洲，总金额达到756.8亿美元； 247.9亿美元的资金投入加拿大房产市场，排名第三位。今天的话题讨论是对澳洲2016年的走势进行前瞻性分析和预测, 从2015年的资金介入情况,如集中度、配置类别和区域作跟踪，就可以对2016年的房价变化作出比较客观的评价和分析了。
研判一个市场是否值得进入，研判一种产品是否值得投资，不能仅凭直觉或者个人喜好就要做出判断；而是以历史数据作为参考值（如根据各个国家或者地区过去10 年、20 年、甚至更长经历过周期变化的数据作为依托；）、分析当下的支持房价变化的要素，从而推演未来房地产市场的价格变化。对于项目的筛选可以参考“资本增值因素八要素分析法”（见笔者所著《决胜海外房地产》第151页）进行科学的判断――即“，筛选出经过时间验证的，持续增长的区域作为资产的配置目标。”
另外一个评判市场优劣的依据是二手房交易的活跃程度。悉尼和墨尔本，每户家庭平均每2.8 年搬一次家，由此带来了二手房市场的活跃。由于新房的年供应有限，截至2015年底，澳洲房屋供应缺口超过20 万套，且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长，上述缺口呈现不断扩大之势，长期的住宅供应不足，造成房市交易非常活跃；同时，政府的住宅政策非常鼓励人们贷款投资和提前消费，金融市场健康稳定，房价上涨自然在情理之中。
根据RP Data最新房屋价值指数显示，澳洲房价近20年来稳健增值，1995年12月至2015年11月，八大首府城市房价累积增值高达330.5%。其中，悉尼房价累积增值330.1%，墨尔本房价累积增值421.4%。
如此良好的发展势头，是不是就意味着投资者可以在澳洲自由驰骋，随意投资呢？实施情况并不那么简单，笔者下面以几个大的首府城市为例，分析2016澳洲房产的投资前景。
悉尼：增速减缓趋势或增强
悉尼作为澳洲最大的城市，一直为投资者所青睐。然而，简单评个人喜好就研判整个市场的走势，无异于盲人摸象。悉尼房价好不好，还要从科学的数据来加以研判。
首先，从历史上看，悉尼房价在2008年-2012年间，确实有小幅度的下跌和调整。尤其是在2012年，悉尼房价整体下行。然而，和大家想象的不同，最被看好的，悉尼最豪华的区承受了最大的跌幅。Woollahra，Mosman，Waverley Council下跌幅度最大。外圈区域包括Blacktown。Penrith和Gosford跌了2.5%。价格下跌幅度最猛的区集中在那些昂贵的“内圈”区域。下跌最猛的20个区中，有10个在内圈。
其次，横向比较看，以2010年澳洲媒体Money 财富周刊对澳洲未来房地产市场别墅中位价格走势作了预期，并进行了市场分析：
从以上图表的分析可以看出，从2000 年到2010 年的这十年，只要不是选择悉尼房地产市场，投资任何一个首府城市的二手中位价别墅的话，平均每年的资本增值收益率都在11% 上下。唯独悉尼跑输了市场，只有6.6%。
此外，据澳洲统计局（ABS）的统计数据显示，在 年里增长率最高的前5 位城市分别为：达尔文、珀斯、布里斯班、阿德莱德和墨尔本；而悉尼的房价增长却是最低的，只有35.6% 的增长。
与此同时，机构对未来十年，到2020 年的各个首府城市的房产中位价格作了预期，相比较目前各个首府城市平均房价与未来的相对应中位价的增值比率来计算，悉尼依然是最后的输家。
为什么会出现这样的形势？根本原因在于悉尼的土地稀缺！因此，发展商都被批准盖高层公寓住宅。笔者曾亲历悉尼房价起伏的历史：13 年前在Waterloo 附近的新房两居公寓售价65 万澳元左右；6 年前Waterloo 附近的新房两居依然是65~70 万澳元左右；到了2013 年初的新房两室售价在70~75 万澳元左右而已；十几年都过去了，为什么房价的变化只有10%~15% ？以上描述的三套公寓的位置变化很有限，两室的空间大小差别不是很多，真正发生改变的是楼层。13 年前的65 万两室公寓是低密度的5~7 层公寓；6 年前的是15~20 层两房；而现如今的两房是高耸入云的30 层以上的公寓了。对于投资者而言，要的是房产的投资价值――即土地价值部分，而非建筑物本身。因此，发展商把楼层越盖越高，每家每户所分得的土地价值部分就越来越少。购房者所支付的房价中，建筑物价格占很大比例。发展商通过盖更多楼层来提高了单位利润率，为了尽快卖出，当然可以把价格制定到大家都认为可以接受的价格了。因此，从投资价值而言，悉尼房地产市场是发展商赚钱和投资的市场，而非个人投资者通过房产投资来获得长期资本增值溢价的地方。
因此，可以预测悉尼房价增长未来12个月将减速，可承受力被推向极限。根据BIS Shrapnel的数据，悉尼缺乏供应和投资者需求将使悉尼下财年的房价增速减至7%。2018年6月前的2年房价将下跌4%，整体3年的增幅在2%左右。但报告称经过通胀调节后，房价实际下跌6%。
墨尔本：独栋别墅势头旺
据澳洲统计局(ABS)数据显示，墨尔本当前人口增长量位居全澳首位，预计到2025年墨尔本人口将增至540万，预计至2053年，墨尔本人口将超过悉尼，位居澳洲第一。此外，连续5年蝉联最宜居城市，其所在州也成为2015年人口流入最多的州――这一切都表明，墨尔本房地产市场的人口红利前景是乐观的。
从的房价变化看，墨尔本的房价尽管有小幅波动，均价不及悉尼；但研判房产需要看中位价走势，而中位价前景分析墨尔本看好。
从RP. Data提供的2015年房价指数变动看，墨尔本和悉尼的房价在五个首府城市的房价指数之上，然而在悉尼的房价出现颓势的时候，墨尔本地区的房价仍是上涨的。据SQM的报告：“2016年将是墨尔本房价的加速增长期，墨尔本清盘率将维持在70%左右；墨尔本人口数量持续增加，房屋空置率也在下降，租金会加速攀升。” 机构预测墨尔本2016年的房价增速预计为11%。
需要提醒投资者的是，维多利亚州政府已准备将墨尔本市中心CBD 扩大四倍，在大力推进大型高层新住宅建设的同时，一方面带动了建筑行业的发展，但却对于投资墨尔本市中心公寓及周边区域的投资者们而言，绝非是好消息；因为大量兴建的住宅提供了超高的供给量，真正能够享受实惠的恰恰是租客了，他们可以在供过于求的市中心及近城区物业租金上，可以和业主进行砍价了。未来2~3 年， 墨尔本CBD 的公寓市场难免要经历一段公寓价格下行、空置率上升，租金回报率降低的行情了。
布里斯班，黄金海岸：英联邦运动会的利好。
位于昆士兰州的黄金海岸于2018年获得了第21届英联邦运动会的举办权，这将会进一步。
提升黄金海岸作为最佳体育旅游目的地城市的声誉，昆士兰州的经济发展也将受益无穷，其首府布里斯班也将受到利好影响。
2018英联邦运动会会徽
随着布里斯班人口的增长，为了满足人们对住房的需求增加，2014年布里斯班房产销售量较上一年增加25%至35% ；而从2013 年的第二季度开始，就可窥见一斑，因为事实上在2013 年的第二季度，布里斯班的房屋销售已经提升了很多，达到了三年来的最高水平。
如图所示，近十年布里斯班别墅中位价尽管经历过调整，但依然是总体上升的态势。如今布里斯班部分郊区的别墅类房产价格已经开始回升，随着市场的复苏，各地的房产价格都将有所增长并变得参差不齐；这种涨幅和回暖的好时机，相信昆士兰州政府以及房产市场的买卖双方都会抓住和利用好这个机会。近年来，国内客户购买和投资布里斯班及黄金海岸房产人数逐年增多；一方面是为了将来移民安家做提前准备；另外一方面有相当一部分是投资类客户，将澳洲房产看作是理想的投资产品，相比目前国内房地产市场，澳洲房产的投资价值有目共睹。只要市场有比较理想和合适的房产项目，抢购的热潮依然不减。Urbis数据显示，2012年，布里斯班就业人口为100万，到2031年，布里斯班就业预计增加50%，增加至150万。这对当地房地产业未来的发展起到极大的推动作用。也因此，SQM Research的数据显示，未来一年布里斯班涨幅应当在5-8%之间。黄金海岸地区在奥运经济效应的带动下也会有不俗的表现。
ACT：堪培拉：不温不火
与大多数首府城市不同，刚需住房短缺问题并没有在近几年凸显。在由于首都区政府在 年和年间分别实行了4000 余套和5000 余套的房屋建设计划，堪培拉的房屋供应经历了一个小型的增长高峰。2010 年平均住房开工数增长54%（全国平均数据为23%），这一强劲的开工增长势头不会短期有明显下降。另一方面，首都区却并没有相应数量的需求。由于潜在需求逐渐满足，购房融资审批增长开始放缓（较2011 年第一季度低9.9%）。
从2014 年的情况看，堪培拉的别墅中位价保持稳定，增长了0.5% ；相较于2013 年投资者对于公寓市场的兴趣，2014 年，公寓市场呈现下降趋势，虽然12 月份中位价涨了1.1%，但全年来看，公寓房的中位价微跌了0.9%。
这里我们就要看到作为澳大利亚的首都，其投资前景与其他首府城市是有差别的。首先，只有99 年产权的堪培拉地区的投资吸引力大大减弱；其次，其他经济中心良好的就业前景带来的人口增长，在堪培拉是不会大量出现的――因为人口基数只有30 多万，且近些年来人口增长缓慢，而且就业机会相对单一，未来也没有大的CBD扩建规划。因此，用不温不火行动堪培拉地区的房地产市场还是比较贴切的，未来的投资前景及房价走势看平。
阿德莱德：性价比高又怎样？
在2014 年情况有了很大的改善。阿德莱德是澳洲房产中位价格最低的首府城市，澳洲本地和海外投资者们可以选择到投资性价比较高的物业项目。RP.Data 数据中心调查指出：阿德莱德仅有7个郊区别墅中位价在100 万澳元以上；相比之下，墨尔本有42个，悉尼有200 多个。所以从性价比的角度来看，阿德莱德似乎是非常适合置业与投资房产的城市。
（数据来源：CoreLogic RP Data Daily Index）
我们常说，要“投资于趋势”。尽管目前的阿德莱德房地产市场准入门槛较低，但是从RP.Data 的数据上看，2015年阿德莱德房地产市场表现平平，市场价格变动几乎是一条直线。过去5年里，澳洲的整体房屋价格已经上涨了21.2%，而阿德莱德仅仅上涨了3.8%。虽然阿德莱德的房价看起来“性价比很高”，但作为投资者务必要区分“作为自主的购房行为”和“作为投资的购房行为”。阿德莱德地区房地产市场，由于增值速度平缓，房价走势看平。
珀斯：房价进入调整期
珀斯，西澳大利亚州（Western Australia）的首府，位于澳大利亚西南角的斯旺河畔。恰如它的位置与其它首府城市较远，其房价走势在年间，呈现“特立独行”的姿态。
珀斯1990 年至2012 年间几乎没有房价下跌，在2006 年到2012年步入房价调整期，并在2013 年初步入房价上升周期，均价开始回升。
从数据中可以看出，珀斯房地产市场在2013年-2014年短期回升之后，又趋于了平静。据APM（Australia Property Monitors）公布的2014 年第四季度的数据显示，珀斯在过去的12个月别墅中位价仅上升0.2%，并在2015年呈现下降趋势。由于珀斯的支柱产业为能源业和矿业，未来受经济发展速度放缓，大宗商品市场不旺的影响，这个趋势有可能加强。由此，买方市场更加倾向于观望，与卖方“讨价还价”的可能性还会进一步增强。鉴于此，投资者可以采取谨慎出手，静待珀斯地区房价在2016年的进一步的发展在做出是否投资该地区房产的判断。
达尔文：与经济发展同进退
看到APM（澳洲物业监测机构）提供的10 年（）澳洲各个首府城市别墅均价走势图之后，惊奇的发现：10 多万人口的达尔文中位别墅价格竟然一度超过拥有430 万人口的墨尔本，为什么会是这样呢？
推高达尔文市房价和租金的主要原因是：就业率高、收入高、而房屋供给严重不足；北领地房地产协会（REINT）报告称：2012 年达尔文新建住房数量为1270 套，仍未能达到满足需求所需的2100 套；同时，出租房屋的极大短缺，造成别墅平均周租金从去年的平均520 澳元涨到今年的560 澳元，而公寓平均周租金也在同期从435 澳元涨到470 澳元。
然而最近一年达尔文的别墅中位价和公寓中位价却呈现了下降趋势。这其中的原因主要在于：达尔文的主要经济支柱是采矿业，采矿业每年产值为28 亿美元，主要矿产为黄金、铝土、锰，海中的油气田和海底铀矿。近两年全球市场低迷，大宗商品价格下降，导致达尔文的经济发展也趋于平缓，短期内没有增加更多的人口和就业，房屋需求不如之前旺盛。这反而表明，达尔文的房价起伏，反映出当地房地产市场发展是健康的――其房价完全由市场主导，其数据基本反映了经济发展的状况，泡沫化程度低。可以预测，其经济基础是支撑房地产复苏的主要原因，因此，应该以大宗商品市场的走向，研判达尔文房地产业的走向；近两年大宗商品市场进入一个低谷，2016年有走出这个低谷的趋势，但房地产市场有一定的滞后性，因此，投资者应该持谨慎的态度。
总结一下吧，笔者在整体分析澳洲房地产走势后，对投资者热衷的几大首府城市作了具体分析，一方面是给投资者一个参考，另一方面也是以此为例告诉投资者：要想在澳洲房地产市场获得收益，就更应该深刻了解澳洲本土投资者判断和分析市场的方法、角度和标准；而非像在中国购房一样紧紧盯着大城市、房产价格、位置等房产增值无关痛痒的环节。一个经历了60年地产市场发展成熟的，经历了7 个涨跌周期的澳洲房地产市场，是不能用赌徒的心态介入的，否则，投资者的收益成为未知不说，连财富的保值都可能会离投资者远去，更不要说对财富、对家人的负责了。
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