没有房产证能过户么和房屋买卖合同但是没有过户，可是是现在

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-10-28 03:38 标签： 没有房产证怎么过户
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没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效
作者:张振　　时间:　　 来源：交流　　浏览量：0　　
&&&&& 案情：2006年3月，王某与胡某签订《房屋转让合同》，约定王某将其购买的集资房一套出卖给胡某，房价12.6万元，同时约定，王某协助办理过户手续。合同签订当日，胡某付清了房款，王某将房屋交付给胡某。
2008年3月，王某向法院起诉，以房屋转让时尚未取得房产证为由要求法院确认房屋买卖合同无效，相互退房退款。
经认真研究，认为房屋转让合同有效。
分析： （1）没有任何关于没有取得权属证书的房屋买卖合同无效的规定；
（2）《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的规定，是指没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。
《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序。一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。
结合本案，王某与胡某签订《房屋转让合同》时，王某已实际取得对房屋的支配权，对房屋有完全的处分权。至于过户手续，当然可以待取得房屋权属证书后履行。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”
我们知道，我国房地产市场上销售的房屋绝大多数是期房，即房屋销售时尚未盖好，更遑论取得房产证了。如果象原告所说的那样，没有房产证就导致买卖合同无效，那么我国房地产市场会是一种何等混乱的景象？！那样的话，所有的房地产开发商都可以随时以“签订合同时没有取得房产证，房屋买卖合同无效“为由，随意撕毁合同，肆意侵犯买受人的利益，而买房人付了款得不到房子的不合理、不公平现象就会变得合法、合理，《房地产管理法》的这条规定岂不成了开发商恶意毁约的“保护神”、老百姓买房的“拦路虎”了吗？谁还会去、谁还敢去买房呢？？房地产业也只能是死路一条了！因此，根据房屋买卖的交易行为顺序、内在逻辑及以上法律规定，对《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的立法本意应理解为：此条旨在贯彻不动产物权的登记生效主义，是指没有权属证书的房地产在法律上所有权不能转移。而不是指不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。原告以此规定主张《房屋转让合同》无效是对法律的理解错误，不应得到支持。
（3）“未取得权属证书的房地产不得转让”只是行政管理性规定，并非效力性规定，不能作为认定合同无效的依据。
我国法律法规中有大量的强制性规定。这些条款一般是用“不得”、“禁止”、“应”等词语表述。但不是违反任何强制性规定都导致合同无效。民法理论认为，强制性规范又可分为效力规范和取缔规范。法律法规明确规定违反将导致合同无效的，是效力规范；没有明确规定违反将导致合同不成立或者无效，只是规定违反应受到有关机关行政处罚的，属于取缔规范（见王利明著《合同法研究》2002年11月第一版中国政法大学出版社第658—659页）。可见，只有违反效力性强制规定的合同才无效。《房地产管理法》的上述规定并未明确规定违反此规定的合同无效，因此不属于效力性规定，不能作为认定合同无效的依据。
（4）从维护“诚实信用”这一民法的“帝王原则”和鼓励交易，建立诚信社会的要求出发，应认定合同合法有效。
我国已建立并正在健全社会主义市场经济体制。社会主义市场经济是鼓励交易和保护交易的。所以，无论是《民法通则》还是《合同法》，对于合同无效的认定都持十分谨慎的态度，不轻易判定合同无效。早在1988年发布的《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第85条就规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”，努力维护合同效力，贯彻诚实信用原则；在市场经济日益健全和完善，全国人民致力于构建“和谐社会”“诚信社会”的今天，诚实守信更是发展社会主义市场经济的基本原则，是建设和谐社会的基础。《合同法》、《物权法》无不以鼓励交易、维护合同效力为原则。大家都在搜：
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房产证没有办下来前签订的房屋买卖合同合法吗
你好 ,我是卖方,我于2日和中介,买方签订了房屋买卖合同,当时买房已经交定金两万给我。现在8月份了才拿到房产证 ,房价也涨了。我不想卖给他了 。请问这个合同生效吗?我要付违约金吗?我们约定的是房屋总价的20%
浏览次数：0
这样做肯定是违约的,并且要按合同约定来赔付违约金,如果可以的话你可以与买方协商一下,也许可以降低一下违约金,但是我觉得如果不是很熟悉的话不怎么可能
不知道下面这条知识能否帮助到您
在房屋买卖过程中,合同是买卖双方保障自身权益的重要依据,也是约束买卖双方的有力工具。因此,购房者一定要清晰认识到合同的重要性。下面小编对对此作了介绍,一起来看看。
购房者签订房屋买卖合同要注意什么?
您好!您这做是违约的,
像这种情况就是要付违约金的,这个合同时生效的,因为咱们有购房合同,
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我以个人签订房屋买卖合同，房钱以交付另一方，但该房并没有过户给我，此买卖合同在法律上有效期限是几年
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地区：江西 南昌|解答问题：0条
你好，看是什么性质的房子，买农村宅基地的房子有可能合同无效。
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现在不想卖了，买家不同意，给买家退款和赔偿损失，买家不同意，非要买这房子，说不卖告我诈骗，怎么解决这事。
你好，你说的情况不构成诈骗，只是民事纠纷，可以要求房屋所有权人解除合同即可
房屋己签《房地产买卖约》，并办理过户手续，现买家未支付房钱，请问己办理的《房地产权证》有效吗？
你好，已经办理过户的，房地产权证是有效力的，你现在可以要求对方付款并承担违约责任，可以起诉要求立即支付的。欢迎来所咨询，希望以上答复能为你解惑！
房屋己签《房地产买卖约》，并办理过户手续，现买家未支付房钱，请问己办理的《房地产权证》有效吗？
房产证已经过户，那说明房屋产权已经发了变化，就属于购房者房屋了。已办理的《房地产权证》有效。
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