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买房挑选楼层的7个常识 后悔没有早知道
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
应该怎么选？要考虑哪些因素？实际居住者、采光通风条件、等都是要核心考虑的因素，综合各种因素选择出适合自己居住的楼层，并不是一件简单的事，但这是每个购房者都必须掌握的基本技能。1、看采光低楼层受到其他建筑物的遮挡，不能接受到阳光的照射，相比之下，如果从采光的角度出发，还是挑选高楼层好。但是要注意看具体规划，有的就算是高楼层住房，因为规划的不妥，也会没有阳光。2、看户型一套房子的户型和结构后期是很难改变的，所以购房者在选择时，千万不要忽视。如果选了采光通风差一些的户型，建议较好能选择稍高一些的楼层，相比低楼层来说，采光通风效果会相对改善。如果根据家庭需要必须选择低楼层，那就一定要好好挑选一下房屋的户型了。3、考虑噪音考虑到噪音，很多人就觉得应该远离低层，因为低楼层离噪音源最近，不少人想1-4层不行，那8、9层总行吧，但事实上是噪音的传播是全方位的，而1-4层往往因为有树丛、绿化的名列前茅重过滤，噪音有所减小，而8、9层却因为无遮挡物，噪音更甚，所以想要避免噪音的购房者，还要选择再靠上一些的楼层。4、空气质量这个因素要结合具体的城市来判断，由于各城市地理位置不同，空气湿度、浮尘停留的高度等都存在差异。一些沿海城市的空气湿度较大，选择楼层的话不要选择太低的楼层。5、避免灰尘“层”有传言说8—10层是扬灰层，也有说9—11层是扬灰层，但专家称不存在这一说法，空气是对流的，只不过低楼层经过绿植的净化过滤，空气可能会比上层好些，临街住房除外。6、想要大视野从高楼层的窗户向外望去，整个城市的风景一览无余，这也是很多人购买高楼层的原因，但买房时较好避免顶楼，夏天被晒透的滋味可不好受，顶层如果没做好的话，就更让人糟心了。7、关于民俗对敬重中国习俗的人来说，6为六六大顺，8则财源滚滚，4则为不吉利的数字，而西方传统则是13、18为不吉利的数字，购房者可根据自身的信仰来选择楼层，如果购房者不看重这些，那就挑选价格相对便宜的楼层。说了这么多，如果购房者还不知道怎么选楼层，就用最简单的办法，取中间楼层，例如21层的楼层，买时则取1/3—2/3，即7—14层。这里无论是采光还是空气都不错，如果是景观楼观景的效果也很好；这样一个高度人站在阳台上也不会有眩晕的感觉。根据这个定律，计算其他楼层较好之楼层如何选（仅供参考，具体以各小区具体情况为准）：15层住宅之买房几层较好：5-7层。18层住宅之买房几层较好：6-7层。住宅之买房几层较好：6-7层、15-24层。28层住宅之买房几层较好：6-7层、15-22层。24层住宅之买房几层较好：6-7层、15-20层。26层住宅之买房几层较好：6-7层、15-20层。25层住宅之买房几层较好：6-7层、15-20层。22层住宅之买房几层较好：5-7层、14-17层。不过，这也要根据现实情况，因人而异，比如家里有老人小孩，选低层会比较适合，如果一楼带小院，而且是那种不是很小的小院儿，最合适不过了！如果顶层有阁楼，而且是那种可利用空间较大的那种，那么可以选顶楼；如果这些都没有，那么不妨选8楼以下的，这样万一停电什么的，不用太辛苦；如果你是年轻人，可以选择10层以上，视野开阔一点。
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文章摘要：多层房屋公用面积少,得房率相应提高,这是很多人喜欢多层房屋的主要原因.板式小高层:　作为住宅上的新品种,板式小高层目前没有明确的定义.一般说来,8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层.跃层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层……
话题:,保证书,申请书,委托书,协议书 |字号订阅手把手教你买房子（准备篇）商品房本身是一种商品,但它不同于一般的商品,因其成交过程时间长,价格高,手续繁琐等特殊性,以致买卖双方经常产生一些纠纷.究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识.当然还一定要有一笔资金的支持,这笔资金的数额,决定了您在买房中的一切重要行为.20万元、50万元,还是80万元、上百万元,甚至更多,这些资金的不同准备,直接影响着您想购买物业的品质.并且对于商品房的一切相关知识您一定要做足功课.比如什么是住宅的开间、进深、层高和净高？什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？等等名词解释,当然更重要的是哪些房能买,哪些房不能买.当您把这些基础信息了解全面后,您才能够真正的进入到实际看房的大军当中,所以您将来想买到一套好房,了解这些基础知识是必不可少的.房地产名词解释:基础知识1.楼盘均价:是楼盘的平均价格,它代表着一个项目整体的价位水平.但购房者在去售楼处咨询时会发现,用标着的“均价”来买房,往往是买不到的.那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算,定出要销售的小区中的销售价格,这个价格就是项目的均价.一个楼盘在推向市场时,先有“均价”,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准,是这个楼盘售价的平均值.根据这个平均值,才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数.用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价.2.楼盘起价:楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价.起价房可能只有一套或一层,所以对购房者没有太大的实际意义,只是参考价而已.3.使用率:住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间.4.实用率:实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率,因此,往往有开发商用实用率来吸引买房人.5.建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比.建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比.绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比.6.房屋的产权房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权.简单说就是拥有使用该房屋,或出租该房屋获取租金收入,出售该房屋获取增值,将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利.7.印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税.1)征税范围及纳税人.印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证.2)税率和计税方法.房屋产权转移书据,印花税按合同额万分之五贴花.其应纳税额的计算公式为:应纳税额=计税金额×适用税率.3)纳税地点、期限和缴纳方法.印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳,合同在签订时缴纳,产权转移书据在立据时缴纳.8.契税契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收.它是对房地产产权变动征收的一种专门税种.房地产名词解释:低层、小高层、多层、板式小高层低层:低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3层建筑物,如平房、别墅等.低层房屋一般建筑结构简单,施工期短,建造成本低廉,给人以亲切安宁、有天有地的感觉,它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层.人们特别喜欢以此为住宅.但是,低层房屋占地多,土地利用率低,特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发.小高层: 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”.小高层住宅一般采用 钢筋混凝土结构,带电梯.小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高,污染程度低等优点,很受购房人欢迎.同时,小高层对土地的利用率提高,土地成本相对下降,很受房地产开发商的青睐.所以,近年来中心城区小高层如雨后春笋,越来越多.多层:多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物.多层房屋一般为4 -8层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构.多层房屋一般规格(房型)整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞.与高层相比,多层房屋公用面积少,得房率相应提高,这是很多人喜欢多层房屋的主要原因.板式小高层:　作为住宅上的新品种,板式小高层目前没有明确的定义.一般说来,8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层.跃层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等.复式:复式住宅在概念上是一层,但层高较普通的住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下.其目的是提高住宅空间利用率.房地产名词解释:套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成.1、套内的使用面积(gb/t 0 b1.2):套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和.b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积.c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积.d.内墙面装饰厚度计入使用面积.2、套内墙体面积(gb/t 0 b1.3):套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积.套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积.3、套内阳台建筑面积(gb/t 0 b1.4):套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算.其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积.附:房屋的共有建筑面积(gb/t 0 b1.4):房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积.共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算.共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积.独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积.房地产名词解释:建筑面积建筑面积亦称建筑展开面积,它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和.它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标.它包括三项,即使用面积、辅助面积和结构面积.因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据,所以对于购房者来说,了解建筑面积的计算方法是非常重要的.在住宅建筑中,计算建筑面积的范围和方法是:(1)单层建筑物不论其高度如何,均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算.单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积.(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积,是按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,二层或二层以上按外墙外围水平面积计算.(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积,按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算.(4)用深基础做地下架空层加以利用,层高超2.2米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积.(5)穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论高度如何,均按一层计算建筑面积.大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积.(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积.(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用),层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积.(8)独立柱雨蓬,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬,按外围水平面积计算建筑面积.(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积计算建筑面积.(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积.无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积.(11)突出墙面的门斗,眺望间,按围护结构外围水平面积计算建筑面积.(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积.凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积.挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积.(13)住宅建筑内无楼梯,设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯,并设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积.另外,在住宅的建筑中,不计算建筑面积的范围有:(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板,如:柱、垛、勒脚等.(2)检修、消防等用的室外爬梯,宽度在60厘米以内的钢梯.(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物.(4)没有围护结构的屋顶水箱间.(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层).(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间.(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层,坡地建筑物吊脚架空间.从以上可以看出,住宅的建筑面积计算起来比较复杂,不仅规定多,而且专业性、技术性非常强.消费者在购房时,如果对此不了解,或者对计算出的结果表示怀疑,可以咨询专业人员或请专门测量机构,依照上述标准重新测量计算.房地产名词解释:住宅的结构有哪些形式住宅的结构有哪些形式住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等),其作用是保证住宅在使用期限内,把作用在住宅上的各种荷载或作用力,可靠地承担起来,同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下,把所有的作用力可靠地传到地基中去.住宅建筑的形式由于有多种多样,加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同,相应采用的结构也就有所不同.商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的.一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式:(1)砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构.通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构,又称钢筋混凝土混合结构.因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖,所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度.可以这样说,砖的形状越规则,砂浆的强度越高,灰缝越薄越均匀,砌体的强度就越高,房屋的耐用年限就越长.砖混结构的优点主要表现在:①由于砖是最小的标准化构件,对施工场地和施工技术要求低,可砌成各种形状的墙体,各地都可生产.②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性.③可节省水泥、钢材和木材,不需模板,造价较低.④施工技术与施工设备简单.⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料,因而在住宅建设中运用得最为普遍.(2)砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋.这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍.它的空间分隔较方便,自重轻,并且施工工艺简单,材料也比较单一.不过,它的耐用年限短,设施不完备,而且占地多,建筑面积小,不利于解决城市人多地少的矛盾.(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构,如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料施工建造的房屋.这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,室内活动空间也相应增加,室内空间分隔较自由.钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为:现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类.房地产名词解释:商品房的销售面积如何计算商品房的销售面积如何计算按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号):商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和.即:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的计算方法:①套内使用面积:住宅按《住宅建筑设计规范》(gbj96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算.②套内墙体面积:商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种:(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积.(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积.二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分:(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%.下列空间不得计入公用建筑面积:(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等.(2)作为人防工程的地下室.公用建筑面积计算公式:公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数因此,商品房销售面积公式还可表达为:商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)房地产名词解释:朝向和楼层在中国,挑选住宅商品房的客厅,以朝南为最佳.北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯,造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理.因此,东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售.因客厅朝南,在冬天无凛冽寒风呼啸,在夏天又是凉风习习.其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西.其次,消费者应挑卧室的朝向.一套房内,卧室一般有二三间,其朝向也不会完全一致.而且在大多数情况下是有好有差.消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准.卧室也以南向为佳,但最好不要靠外墙.因在夏天,南向卧室凉风,但射入的阳光也较北向房间多,若是西向外墙,那么室内温度一定较高.卧室朝向为东南、东、东北也可,最好不选朝西的卧室.朝北的卧室不要太多,有一间尚可,因北向卧室冬天寒风呼啸,但是,夏天北向的房间却是十分凉快.厨房、卫生间的朝向相对要次要一些.卫生间只要能直接采光、通风就行.因其使用是间断的和短时间的,但最好还是避免选择西向的卫生间.在南方炎热地区,除了要看单个房间通风是否良好外,还要看房间与房间之间的组织,是否利于风的直线流动,在夏季是否能形成“穿堂风”.具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上,如果建筑与建筑之间间距过小,底层就会由于上面建筑的遮挡,而终年不见阳光.最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射.厨房由于本身会产生许多油烟,因此,其室内空气最须与外界经常保持交换.由于厨房的油烟产生量大,形成时间短,靠自然通风实难将其在短时间内排出,所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气.一般来说,要防止由于朝向不好、外面风压太大,引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间.因此,厨房以不选北向为宜.一般来说,一天之内阳光能射入时间２～３小时,对于消除房间内湿气,杀灭细菌,调节室内温度,加速空气流动均有好处.对于客厅、卧室的朝向,要以能接受光线直接射入为宜,以南向或偏南方向为佳.对于厨房,应避免西向为宜,因厨房内本来已有热源,再接受阳光直射,其温度会更高.卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜.因卫生间相对来说阴暗潮湿,有阳光的射入能避免病菌滋生.一套居室内,最好能有两个阳台,其中一个阳台一定要向阳,使晾晒和休息有充足的阳光.现在多数的商品房住宅为一梯二户型.对于条式一梯二户,一套只有二个方向来通风、采光.而这种建筑的朝向多为南北向,因此,有一半左右的房间均是朝北的.消费者在挑选时,就要看设计者是否将较次要的房间放在北向.对于点式一梯二户,一套房至少有三个面临空,因此其房间的朝向应该都较满意.对于一梯三户,一梯四户,由于套数多,要为各户都留有一个相对较好的主朝向,故一户的朝向很难完善,有时候,会出现有较大缺陷的朝向.低层建筑一般为一至二层.多层建筑一般为三至七层.高屋建筑一般为八至三十层.超高层建筑一般为三十层以上.因此,这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地.大多数消费者在挑选底楼时,一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节,但是,在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度,就太不应该了.底层还有一个特点是下水管道容易堵塞.因此,消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理.底层的排水系统是否单独和独立.如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水,自成系统,那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面.如果底层的管道与上面各层是相连,那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大.底层最容易接受地面环境的影响,如果地面植物繁茂、景色优美,底层的住户当然是“近水楼台先得月”.自然界有好的一面,也有不利的一面,如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当,往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生.对这些底层自然是首当其冲、深受其害,故消费者在看完底层的室内时,千万不要忘记要看看室外.看阴、阳沟是否通畅,看化粪池口是否离自己住宅较远.地面的排水系统是否完善,有没有积水的可能？有没有一些死角地带等.消费者在选择底层时,对这些问题一定要D一察之,不然等搬进去再后悔,已是悔之晚矣.一些家庭之所以选底层,就是考虑到家中有老人,可避免上下楼之苦.但是,买房不在冬天,一到冬天才知此房终日不见太阳.老人住的房屋没有阳光,不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的.手把手教你买房子（选房篇）通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析,初步确定一个适合自身实际需要的购房框架,然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较,确定几个备选项目.可以通过以下几点选房:1.网上选房DD可以从房地产专业网站搜房网上,通过价格、区域等条件来搜索您最需要的房子2.专家指点或朋友推荐DD专家、朋友的意见一定不要忽视,他们一定会从亲身体验的经验当中告诉你方式方法3.实地考察DD只有实地考察,才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便利,周边配套是否完善、小区规模是大是小等等.教你如何看楼书看图画经过美化的楼盘效果图,不合比例的卡通式的交通位置图都不足信.眼下,随着彩印技术的不断提高,售楼书越做越精美,但同时距离实际也越来越远.购房者应该注意,楼书上的平面图也有学问,购房人应由大到小进行阅读,首先应研究小区总体规划平面图,确定小区的环境布局是否理想,是否有足够的绿化率与车位,楼与楼之间的间距是否够大,是 否影响采光,仔细了解小区内外的道路交通情况,进出小区是否方便,是否有保安系统,垃圾是否集中处理等.然后看整幢楼的平面图,最后看自己拟选购的单位平面图.看方向有些房地产项目的楼书时首先要明确:“上北下南,左西右东”的原则.通常坐北朝南的建筑最好卖,房地产发展商宣传惟恐不及.看文字销售单张上标注的价格一定要搞清,起价、均价、开盘价、清盘价各不相同,有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价.另外,楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化,因此签约之前一定要落实清楚.看户型过去的许多老户型,过于强调出房率,户型设计得往往过于直露、简陋.进入户门后往往没有玄关设计,厅内景象一览无遗,卧室、书房的私密性和安适度受到影响,现在买房应避免此类户型.目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确,既有层次感又不宜设置过多隔断墙,用一条较短的走廊连接卧室和起居室,进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域,餐厅和厨房相连,卧室和卫生间相连,两者互不干扰.住宅里不同房间的门户朝向也很有学问.如卫生间的门向着厅开,私密性不强,形成主客间的尴尬.如果套房的面积较小,两者难以保持较长的距离,其房门也最好别设计成相对或并列的形式.在起居室最好不直接看到卫生间的房门,可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间.厨房由于多和餐厅相连,可以设在靠近户门的位置.近年来,“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素.过去由于设计的不足,主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室,造成起居室静态区域内的紊乱.同时,一旦起居室有客人,家中的所有成员都难以回避,这是在选择新居的时候应该注意避免的.价格位置的考虑因素价格:如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资, 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素.当然,最好还是听听专家建议.看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）交通状况:衣食住行、人生四事,交通是买方考虑的重要因素,四通八达、进出方便,有停车位物业才算物尽其用.目前被交通相对方便 .的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区.社区环境:在人口越来越密集的大城市,社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素,小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响.1、居住密度及私密性住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰.一般情况下,人与人之间的距离24米内能辨别对方,12米内能看清对方容貌.为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米.此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象,选择住宅时应予以注意.2、公共建筑居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一.稍大的居住小区内应设有小学,以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便).菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米.3、小区绿化居住环境有一个重要的硬性指标DD绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比.值得注意的是:“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念.由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用,所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%.北京城近郊居住区绿地率应在35%以上,在市区附近,如果住区绿地率能达到40%甚至50%,就比较难得了.4、小区布局在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距.北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7h(h为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差).塔式住宅采用大于或等于1h的日照间距标准.如果住宅的日照间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照.5、小区内交通居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类.目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高.人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰.是否留够了汽车的泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面.另外,汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,购房者有必要搞清楚:车位的月租金是多少；如果购买,今后月管理费是多少,然后仔细算一笔账再决定是租还是买.户型结构:户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求,如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等.如果您想购买的是房子,那么,首先要考虑的是位置是否优越,因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求.它通常具有下列特征:1.城市上风上水.在城市中心区的上风上水方向,城市主要工业区的上风上水方向,如北京的上风上水方向为西北方向.2.交通便捷.从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区,不超过可接受的时间并且有保障,一家两三口人都有些要求时,应尽可能多的照顾到,并考虑将来可能的变化情况,如工作调动、升学、转学等.3.城市化水平高.应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子,这些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不应超过1公里,否则有些设施难以接通,对外交通也会有麻烦.郊区和偏僻地带,要么基本设施不全,要么花大量投资搞市政设施,导致房价增加.4.生活便利.步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点,满足日常生活物品的采购及其他服务需求,医疗卫生、托幼.文体设施也可就近找到.5.环境宜人,自然、人文景观优雅.绿地、公园步行可达,空气清新、水面清澈,有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所,社会风气、治安状况良好.低层建筑一般为一至二层.多层建筑一般为三至七层.高屋建筑一般为八至三十层.超高层建筑一般为三十层以上.因此,这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地.大多数消费者在挑选底楼时,一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节,但是,在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度,就太不应该了.底层还有一个特点是下水管道容易堵塞.因此,消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理.底层的排水系统是否单独和独立.如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水,自成系统,那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面.如果底层的管道与上面各层是相连,那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大.底层最容易接受地面环境的影响,如果地面植物繁茂、景色优美,底层的住户当然是“近水楼台先得月”.自然界有好的一面,也有不利的一面,如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当,往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生.对这些底层自然是首当其冲、深受其害,故消费者在看完底层的室内时,千万不要忘记要看看室外.看阴、阳沟是否通畅,看化粪池口是否离自己住宅较远.地面的排水系统是否完善,有没有积水的可能？有没有一些死角地带等.消费者在选择底层时,对这些问题一定要D一察之,不然等搬进去再后悔,已是悔之晚矣.一些家庭之所以选底层,就是考虑到家中有老人,可避免上下楼之苦.但是,买房不在冬天,一到冬天才知此房终日不见太阳.老人住的房屋没有阳光,不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的.业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境,这是千真万确的.但业主们如果知道项目里要建公园,则会有不同意见 特别是当他们认识到,这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话,可能更有争议.我看到有些报道说,某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的,就个人观点而言,实属不当投资.有人会说我土老帽,其实不全是这么回事.一个好的家园,环境应该是干净、整洁、方便,有树、有花、有草,车、人各行其道,访客停车方便.另外,园林建设还可以发挥业主的积极性,如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草,不仅可以美化环境,突出个性,而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱.总之,环境绿化实属必要,但实在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林,特别是投资巨大,维护费用很大的园林,这一点,买房者在选房需引起重视.至于会所,当然是很必要的,高档社区更少不了.但是,会所体量应与项目大小相匹配,也就是利用率和维护费用的问题.另外,会所内容也很重要.我个人觉得,除其他设施外,有两样设施必不可少,特别是对高档家园而言:一是健身设施,包括健身器械室,还有可用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池.成功的业主都十分注重锻炼,至少每周二至三次或更多,越是“新新人类”越是如此,这是健康的生活方式.其他的可视需要和预期利用率加以考虑.本人看到有的会所搞什么棋牌室,个人认为不当,搓麻当然可以,但不是健康的生活方式,如要搓,可以到家里去,不必要会所用大家的钱来建棋牌室,毕竟高档社区应该倡导健康生活方式,这和今后社区的环境直接相关.判断开发商实力及楼盘自身素质看楼要综合考虑楼盘各方面的情况,一般有以下几点:第一,开发商的实力:有实力的发展商在开发楼盘时,处处为客户着想,往往精益求精,推出精品楼盘.1、开发商以往的业绩；2、项目总开发量和开工量.这点非常重要.试想一下,一个总建筑面积为60万平方米的大项目,可是首期只开工两懂楼,这样的开发商是有实力吗？3、市场占有率,像万科这样的企业,同期开工的项目较多,市场占有率非常高,如果没有一定的实力是很难应付的；4、工程进度情况.建设工期是否有保障也能看出开发商实力.第二,楼盘的合法性:对楼盘的用地、规划等进行审查,看楼盘是否符合国家规定,重点是要看楼盘有没有“七证”,是否属商品房;第三,楼盘的自身素质:1、是否渗水.不但要看选购单位的屋顶是否漏水,还要看楼下单位的屋顶是否漏水.2、噪音、照明.噪音和照明在白天很难看出情况如果,需要晚上去看,去实地考察.3、楼内垂直交通.对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何,安全通道是否畅通.4、结构.一套房建成之后,建筑格局很难改变,要想得到最佳的使用效果,一开始就得选择合理的格局.5、其他细节.看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细,水、电等配件是否安装到位等.第四,用户的口碑.向住户附近的居民、物业管理人员咨询,看楼盘的物业管理,治安善如何,楼宇有无法法律纠纷等.怎么考察施工现场？在查看房屋的内部时,您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小,房屋的建筑质量,装修标准,装修质量,房屋的附属设施是否完备,房间的隔音效果如何,天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏,以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察.此外,在对房屋外部进行查看时,要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况.买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解.对一些无法实地考察到的情况,要向售楼人员了解,同时,也要多方面打听相关的信息.手把手教你买房子（合同篇）选定项目后,交订金前,最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题,如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理,从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动.做好上述准备后,去售楼处交订金,并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间.（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）.购买现房的注意事项下面说说购买现房应注意的事项:一、注意房地产开发企业出售商品房的条件日,建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行.规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件:（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实.不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房.符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用.二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容（一）当事人名称或者姓名和住所;（二）商品房基本情况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项.按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式.合同未约定的按以下处理原则处理:1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3% 时,买受人有权退房.买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息.买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人.签订认购书流程签定流程你在选好房源,谈妥价格后,便是该去签订认购书了,这个时候还得交付一定额度的定金, 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你,并讲清项目进展情况.认购书主要内容包括:1.认购物业；2.房价,包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；3.付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款；4.认购条件,包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等.在签定完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,以便使购房者明白下一个细节,购房人只有明白其中内容,才能顺利签定购房契约,其内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明.签订购房合同流程及注意事项签定合同签订购房合同时一定要慎重对待,因为您的权利和义务都体现在内了.另外,一旦将来与销售方发生纠纷,购房合同可是解决的重要根据和凭证.所以,在签合同之前,您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定,发展商已经不需要再办理"销售许可证",而改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记,办理《房屋产权证》.您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后,您还需要交纳一定数额的定金.在合同中,买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来,通常,发展商会将一些承诺印在宣传品中,或由售楼人员口头答应,但是等到实际交付的时候,很可能就会出现问题,而引起纠纷.发展商会把先前的承诺推翻,说合同中没写.所以,您千万不要疏忽大意,任何值得注意的问题都要落实在合同里.您如果对签订合同没有把握,可以委托律师来协助办理,律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等.(注意: 还有可能会出现的情况是,购房者在交付了定金之后,随着对该房产项目了解的加深而感觉不好,不想购买的时候,发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下,购买者可以终止协议,拿回定金.签订购房合同是所有购房环节中最重要的一环,购房者务必重视.请一个律师为您作顾问是非常必要的,签约的具体过程如下:1、谈妥价格后,购房者应签订认购书（附录样本）,并交付一定额度的定金,双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金.认购书主要内容包括:认购物业、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）.2、签完认购书后,售方应给购房者发放《签约须知》,内容包括:签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明.3、完成以上环节,就该签订正式的购房合同了.内容包括:（1）售房人土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；（2）房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；（3）付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；（4）交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；（5）质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；（6）产权登记和物业管理的约定；（7）保修责任；（8）购房人使用权限；（9）双方认定的争议仲裁机构；（10）违约赔偿责任；（11）其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等.在签订上述各项条款时,购房者尤其需要关注以下几项基本问题:1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确,如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人,或公司章程上授权的主要负责人.2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入.标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房.近年来,购买商品房纠纷呈上升趋势,或因面积不符,或因价格有诈,或因交付太迟等等,给购房者带来了一定的财力和精神上的损失.大部分原因是购房者在签订购房合同时粗心大意所致.许多购房者任由销售人员填写合同,拿过来只看看价格就马上签字,使合同失去了它应有的作用.近日,记者就如何正规地签订购房合同采访了市房管局的专业人士.首先,购房人在正式签订合同之前一定要审查开发商的资格,并确认你所要购买的房产是否具备销售条件.你可以要求开发商出示工商营业执照,以确认开发商的主体资格；你可以要求开发商出示所售楼盘的土地使用证、建筑许可证、施工许可证及商品房预（销）售许可证,也就是通常所说的四证,以确认你所要购买商品房的合法性.通过对四证的审查和你对所购楼盘的实地察看,你可以放心地签订正式的《商品房买卖合同》了.在签订购房合同时,一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本,不要使用房地产开发商单方制定的合同文本,以防在合同中出现欺诈行为.购房者对合同中的各项条款一定要弄清楚,特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款.尤其是在违约条款中,必须写明如果产生质量问题、面积不符问题、交房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不符时的索赔办法和赔付金额.目前我市使用的商品房的规范文本是由河南省工商局和河南省建设厅共同监制的《商品房买卖合同》.正式的《商品房买卖合同》由开发商提供,是在当地房管部门登记过的格式合同.该合同由三部分组成:格式条款,选择条款,协议条款.格式条款是合同双方不能变更和选择的,没有商量的余地,双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致,或者以补充协议的形式在合同中表现出来,只要把握好选择条款和协议条款,就能充分保障购房人的权利.如何退定金对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题,引起众多已购房者的愤怒,也引发了准备购房者的担心与疑虑.那么对于购房定金问题,购房人是如何理解的,遇到购房定金问题又是如何做的,对购房定金问题法律又是如何规定的,购房定金什么情况下能退,什么情况下不能退,如果定金能退,那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？一、定金能不能退.目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金.如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见,大多数开发商定金是不退的.这种定金或订金的约定,对买受人极为不利,使买受人在签约时处于受制于人的境地,买受人往往在定金不退的压力下,违心地接受开发商的不平等条款,自己的真实意思也不能体现在合同中,有失合同公平、公正的原则.好多购房人认为,购房定金与其它商品交易一样,就像平常买东西一样,交了定金就是这个东西给我留着,我准备要了,如果东西我不要了,定金就算我给你的赔偿,以此类推到房子上,认为一旦签订了商品房认购书,无论什么原因房子最终没有买成,定金就一定不能返还了,有些人甚至自动放弃了取回定金,这其实是一种误解.其实定金是可以退的.那么在什么条件下定金可以退,什么条件下定金不能退？二、定金的法律规定.到目前为止,涉及到定金的法律规定有下:《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》.部门规章有:《商品房销售管理办法》等.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保.给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人.另外,建设部的《商品房销售管理办法》规定:“符合商品房销售条件的房地产开发企业,在订立商品房买卖合同之前,向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款,当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”.除了法律法规及部门规章的规定之外,北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作,比如在日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同,要求开发商按此格式合同的内容执行.认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化.该认购协议书的第四条规定:认购人同意在支付定金之日起_____日内,与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限,而非终止时限).第六条规定:认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款,但双方未达成一致意见,自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的,本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书.出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人.从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论:商品房认购书作为商品房买卖预约合同,其中的定金条款,是在一方违约,导致无法签订商品房买卖合同时,对守约方的保护和救济.然而,当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时,不能认为任何一方存在违约行为.在这种情况下,认购书中的定金条款就不适用了.如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理,即买受人因自己的原因放弃购买此房屋,不来签订买卖合同,或者出卖人违约,不卖此房屋,那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务,应当双倍返还定金.因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人.如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,不能归责于任何一方,所以出卖人应把定金全数返还买受人.三、如何避免定金陷阱.要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书,不要交定金.在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同.如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患.其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等,这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回,退回的法律依据有两个:一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人.另外,司法实践一般认为,“订金”等费用是预付款性质,因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项,属于不当得利,因此因按不当得利的法律规定来处理.再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容,如什么条件下定金可退,不退定金的法律后果及违约责任如何承担.最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》,不同意开发商对此认购书的内容做修改.四、如何退定金才能成功.通过以上的分析,我们知道退定金是有一定条件的,即因合同条款达不成一致意见可以退,另外,必须是在认购书约定的期限内来签合同,要想退定金必须要证明这一点.购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明,也可以通过双方谈话的录音来证明.有些购房者本身不想要此房,属于违约行为,但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的.另外,对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目,因本身不具备销售条件,因此任何情况下定金都可退,无需做大量的取证工作,直接起诉即可.手把手教你买房子（贷款篇）合同登记后,需要办理购房贷款的,可以着手办理抵押贷款手续.具体办理办法,可向有关部门咨询.◆一次性付款是过去最为常见的付款方式,目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售.利:一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠,如是现房则能很快获得房屋的产权,如果是期房则这种付款方式价格最低.弊:一次性付款需要筹集大笔资金,且损失此项资金的利息,对经济能力有限的购房者压力较大.如果是期房的一次性付款,开发商有可能不按期交房,造成利息甚至全部房款损失,购房风险大.◆ 分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款,是目前比较吸引人的付款方式.利:缓解一次性付款的经济压力,也可用房款督促开发商履行合同中的承诺.弊:分期付款随着付款期限的延长,利率会越高,房款额比一次性付款的房款额高.◆ 按揭付款即购房抵押贷款,是购房以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给开发商,以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式,因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求,所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段.利:可以筹集到所需资金,实现购房愿望,花明天的钱圆今天的梦.弊:目前手续繁琐、限制较多.◆ 公积金贷款居民购房除了动用历年的积蓄,购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款,仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决,目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式.因为它比较符合现实又较为合理,毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多,若全部向银行贷款又会在利息上负担太重.个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款,具有一定的政策补贴性质,只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款,它最大的优点是利率低,1年至5年档,年利率只有4.14%,6年至30年档,年利率也不过4.59%,不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右）,而且要低于现行同期的银行存款利率.也就是说,在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差.下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较:十万元存五年定期,五年后,客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元,在贷款利率水平不变的情况下,五年后,客户需支付利息10880元,存贷之间的利差为3520元.而且,贷款金额越大、期限越长,利差就越可观.申请商业贷款需要提供的材料(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿,如果夫妇双方不在同一户籍,需要提供结婚证明.(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件.(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明.(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等.(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同,售房单位作为担保方必须盖章签字.(6)银行方面规定的相关证明.商业性住房贷款的流程(1)咨询办理贷款的相关知识.(2)提出购房贷款申请.(3)提供贷款所需的相应资料.(4)银行审核批准.(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同.(6)到公证处办理公证手续.(7)到当地的房地产登记处办理登记手续.(8)办理房屋产权抵押登记.(9)向银行提供抵押证明.(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）.(11)借款人开始按月还款.商业性住房贷款的注意事项(1)按期偿还贷款的本息.(2)不能提供虚假的文件或资料.(3)在未经银行同意的情况下,不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押.(4)不得擅自改变贷款用途,挪用贷款.(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务.(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议.(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权.如果出现以上三种情况,借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押).(8)借款人在征得贷款银行同意后,可以按照相关规定提前还款(部分或全部),贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息.(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时,贷款的偿还人改为其财产的合法继承人,而担保人需要继续担保至合同解除.手把手教你买房子（验收篇）验房、收房要仔细 看合同或房屋质量是否有变动购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验,看是否有所变动,是否按合同要求进行过维修改造,维修改造质量和水平是否满意,有关文件是否符合、齐全等,都应仔细察验.只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙,开发商的交付义务才算履行完毕.即使您掌握不了上述专业的验房方法,没关系,因为在您入住小区前,您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前,为了减少将来自身的麻烦或纠纷,他们已代您对小区所有房子进行了质量验收,在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定,即:商品房交付使用时,预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,其与合同具有同等法律效力.牢记新房验收15招 保修期从交付之日起计算那么,新房入住前,如果没有专家的陪同,普通购房者该怎样自己验房呢？北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解.第1招:看“备案”留“两书”新房入住前,业主应看到该项目有关备案文书的复印件,以便确认该项目是合法建筑；同时,应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》.日起,本市所有新建住宅竣工时,都要进行一户一验,并出具《住宅工程质量分户验收表》.住宅工程质量分户验收不合格的,建设单位不得组织单位工程竣工验收.第2招:卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏,可以用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在卫生间蓄一些水,24小时后,到对应的下层卫生间,看其顶部是否有渗漏.这个检测最好与上层住户同时进行,这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏,也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏.检查卫生间地面是否存水,也是先在卫生间蓄一些水,然后放水,看地面是否有积水现象.合格的地面不应有积水存在,因为安装地漏处是卫生间最低处.但是,毛坯房除外,因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度.第3招:门窗灵活严又亮试试门窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度.不过,卫生间的门不要求严丝合缝,为了防水,反而规定下方须离地面1.5厘米.门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹),各个门的顶部那面都必须刷漆,卫生间的门还要刷下边那面.第4招:轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象,只要用小锤轻轻一敲便知.若听到“空空”的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工；若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好.第5招:顶层住户查渗雨如果买的是顶层,一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹.因为按照建筑施工要求,所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”,要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验.第6招:阳台裂缝危险大一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝,影响美观,但危险性不大.房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知相关单位.第7招:保温不好墙滴水冬天,房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁出现的水滴),这个墙面的保温层肯定有问题.第8招:大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象,打开水龙头便知,需要注意的是,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度.第9招:暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的,供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端,回水支管的两端高度正好相反,这个坡度与两根支管的长度成正比,一般每米相差1%.第10招:供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处,给管道再套上一小截管子),地面的套管应高出地面2-3厘米,地面为初装修的,应高出地面5厘米.其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板.第11招:拉闸断电不可少电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路.第12招:保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中,距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置.第13招:卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熏洗手盆的上方不应有插座.第14招:厨卫紧临通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出,保持室内空气的清洁.第15招:开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度,尤其别忘了打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设.对所购商品房进行验收主要应注意以下几点:第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符；第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章.律师指点 室内空气不合格也可拒绝收房大成律师事务所吴建中律师告诉记者,在收房过程中,如发现房屋质量问题,应分别情况作不同的处理.如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的,业主有权拒绝收房,并要求开发商退房并赔偿损失.而其他质量问题的处理方式,一般在合同中均有约定,大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种.如果在购房时选择了后者,则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房,只能在收房后要求开发商进行修复.此类质量问题又可分为两种,一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题,二是影响装修和入住的严重质量问题,如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等.无论何种情况,业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时,把需要修复的质量问题确认下来,并明确修复的期限.由于集中交房期间问题比较多,业主要主动地多与开发商、物业联系,督促其尽快修复,不要等待.对于严重影响业主装修或入住的质量问题,如果开发商拖延修复,给业主造成损失的,业主有权依法索赔,但要注意搜集和保留好证据.此外,对于较严重的问题,业主可以要求在修复前先制定修复方案,并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可.贴心提醒 新房保修期从交付之日起计算《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容.开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任.商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算.房屋在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响,或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的,开发商应承担赔偿责任.购买人认为主体结构质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房.住宅工程交付使用时,《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主.并且,《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示,公示期不得少于6个月.另外,住宅工程竣工验收前,施工单位要制作工程标牌,并镶嵌在建筑外墙显著部位.住宅质量保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期1.屋面防水3年；2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年；4.地面空鼓开裂、大面积起砂1年；5.门窗翘裂、五金件损坏1年；6.管道堵塞2个月；7.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；8.卫生洁具1年；9.灯具、电器开关6个月；10.其他部位、部件保修期,由房地产开发企业与用户自行约定.备注:住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算.怎样认定房屋质量不合格根据《解释》第12条和第13条,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权解除合同,并要求出卖人赔偿损失.因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权请求解除合同和赔偿损失.那么,应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看,所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体.主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷.如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题.所谓“不合格”,应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形.“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形.房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等,不属于房屋的主体结构性问题,而属于非结构性的质量瑕疵,出卖人应当对此予以修复,买受人不能因此要求退房.专家从房屋质量、公共设施、材料等谈验房商品房质量是当前投诉较多的纠纷.为帮助消费者顺利收楼,给大家讲讲收房的要点.免除收房伤痛从签合同开始为避免出现房屋质量问题,建议消费者在买房时选择资信良好的开发商,将风险控制在前期.签合同时应明确各有关细节,包括收楼时间,收楼程序(如先验楼,无异议后再收等)；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、厨厕等等),最好附上设计图纸及施工图,并在合同中注明以其为准.同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准.最妥当的做法是请上一位有经验的律师,分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱,免除收楼时的麻烦.切记查看“三书一证一表”“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》.根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用”.“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件.业主一旦签了有关文件,就视为对楼宇质量的认可.因此,专家提醒,收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,你才能签署人住单,收楼.但时下不少发展商交楼时,大多未能出具完整的文件,若买家确实想收楼的,验收过《住宅质量保证书》,有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后,确保具备居住条件的,亦可收楼.先验房后收楼先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多.通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批条,让业主到物业管理处去拿钥匙.等业主进得房去,发现货不对板,申诉起来也软弱无力DD负责任的发展商会积极善后,无良的则会实施“拖字诀”,让买家劳心劳力,这对买家来说是不公平的.为避免出现这种情况,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如合同已成事实,则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样.2、商品房验房细则答:开发商在为业主办理入住手续时竟然是“无证可依”!一番调查下来,不禁为那些即将办理入住手续的业主捏了一把汗.如此看来,要想日后麻烦少,只有靠业主自己把好“验房关”了.在请教了一些专业人士后,他们提醒购房者在办理人住手续时要加倍小心,不要草草看房,轻易签字,以致装修人住后发现问题时开发商找借口推诿责任.验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等,便于测量、记录、取证,主要应检查以下内容:1、检查房屋有无裂缝.首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝,没有裂缝最好,如有裂缝,要看是什么样的裂缝.一般来说,与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用.若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题.其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题.最后看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患,对这类房屋,购买者一定不能抱侥幸心理.2、检查房屋有无倾斜.虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度,远近距离仔细观测也能基本上发现问题.有时,可在房顶上用细绳拴上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度.3、检查房屋有无渗漏.购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象,这些都是渗漏的迹象.还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏.验收房屋最好在下过大雨之后,可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往,把厨房、卫生间的水放一放,过两天再来察看是否会渗漏.4、供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位.要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达不到要求,日后会影响电视的收看效果.5、检查卫生间的排水情况.看水是否能通畅无阻地排向出水口,否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用.6、测量房间的层高是否达到要求.建筑层高为2．8米,实际高度不能低于2．6米,层高3米的实际高度不能低于2．75米,住宅层高不能低于2．8米.7、所用的材料是否是当初承诺的品牌.法律界人士还提醒购房者:在办理人住手续时,应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表,并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋,确信没有质量问题再办理人住手续；如果发现房屋有一般质量问题,应立即找开发商或建筑商,要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章,在对方解决好该问题后再办理入住手续.如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证.如果发现是严重的质量问题,购房者认为就是修复了也无法正常居住,就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失.如果协商不成,可向法院起诉解决,依据新的司法解释,法院应当支持购房入的请求.精装修房屋如出现质量问题,也可按上述办法解决.因房屋的许多地方都被装修掩盖了,不易发现问题,在办理入住手续时,最好找一些专业人员查看,还要注意使用的装修材料和当初合同约定的是否一致.在入住以后,如果出现质量问题,不管是房屋本身还是装修部分,只要在保修期内,都可以找开发商解决.3、如何对所购商品房进行面积验收？答:房屋面积直接关系到购房者的切身利益,如何知道房屋销售面积多了还是少了,如何计算房屋的销售面积呢?按照国家质量技术监督局日批准实施的国家计量技术规范0jfl058D1998)《商品房销售面积测算与计算》的规定,商品房销售面积以建筑面积计算.建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和.套内建筑面积.指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积,按房屋的内墙线水平投影计算.套内墙体面积包括本套独用墙体面积和套与套之间的分隔墙的一半面积.套内阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影,套内有多个阳台的,全部计算.该技术规范没有区分开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台.按照有关规定,原始设计为封闭式阳台的,全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的,计算一半.共有建筑面积.指各产权人共有占有或共同使用的建筑面积,由两部分组成:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室,以及其他功能上为整幢建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半.已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积.购房者单靠自身力量要测量、计算公(共)用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的,但可以测算本套套内建筑面积.如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大,应向测绘机构问明原因或要求复测.4、如何对房屋质量进行工程验收？答:室内工程验收应把握以下几点一、房屋结构如何对房屋质量进行工程验收结构是房屋的骨架,其质量好坏至关重要,但实践中却因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃.购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告,注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格,说明该房屋不能居住.如有可能,购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号,木材的等级及砖块的宽实等.此外,还需把握以下几点:DD是否有钢筋外露；DD墙壁是否有裂缝,墙面是否渗水；DD承重墙、梁、柱是否符合设计规范.二、平面布局对照购房合同中的房屋平面图,检查房间的结构是否与图纸一致,房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、是否过于曲折,是否影响家具的摆放.三、层高住宅层高较理想的高度应在2.8米D3.2米之间.层高过低就会给人压抑感,通风、采光也受影响；层高过高固然舒适,但建设成本和土地成本都高,房价也会相应提高.按规定:卧室、起居室净高不应低于2.5米,屋高不应抵于2.8米.如果购房合同对层高或净高有约定的,应符合约定.四、地板楼板这一点往往不为购房者重视.楼板的厚度、单位面积的荷载量,应当是验收房屋的重点之安全的要求,也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数.五、墙体这不仅是墙面是否有裂缝,是否有水淋痕迹,是否有墙皮脱落、起鼓,墙面是否平整.更重要的是,墙身是否笔直,有无倾斜.六、通风采光现代住宅设计一般要求户户有窗,间间敞亮.卫生间、厨房更应开窗,这才能保证采光和通风,有利于健康,有利于提高居住品质.七、卫浴工程卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何,如无窗,是否有排气扇；是否有装修,如无装修,各种管线是否排放到位,便于装修.八、厨房工程厨房的面积、尺寸是否与合同相符,装修标准是否与合同相符,地面是否防滑,墙身有无1.5米以上的瓷砖,灶台高度是否合适,灶具安全性如何,脱排油烟机效果如何,热水器品牌、规格是否达到约定标准,管道线路是否通畅,整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能.如果没有装修,是否把各种管道、线路、插口位置预留好.九、水电工程上水、下水管道、门阀材质如何,大小开关是否正常；卫生间、厨房上、下水是否通畅；用电线路排是否合理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电,灯具安装是否牢靠,能否正常使用.十、门窗工程分户门是否牢固,安全,有无防盗功能,如果没有,能否安装防盗门；门的厚度,材质和规格、密封性如何；窗子的材质、规格与厚度,玻璃的品种与厚度是否安全,窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何.以上是否符合合同规定标准.十一、私密性检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视,卫生间的窗不得直对楼梯间,门不能直对起居室,居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对,墙壁的隔音效果如何.一般来说,外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准,计权隔声量应大于等于45分贝.十二、安全性煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近,有无翻越可能.十三、电信设备电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户,接插口是否预留,分布是否合理,每套有无对讲设备.5、公共设施验收标准答:对公共设施进行验收应把握以下几点:一、楼梯标准楼梯角度应适中,转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意:阶高在22厘米上下,阶面在15厘米以上,角度为45度；楼梯应设扶手.公用走道和楼梯应符合消防要求.二、电梯电梯数、品牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人操作,有无紧急呼救系统,有无监视系统,有无应急疏散系统,是全天候运行还是分时段运行.三、供水工程公共供水是否正常,水压和水流量,水质是否达到饮用水标准,是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺),是否24小时供应热水(如果事前有书面承诺).多层住宅不宜采用水箱给水方式,而应采用地压式供水.高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖.供水管道是采用铁管(易锈蚀),还是采用清洁卫生的pvc和upvc管.四、供电工程公共供电是否正常,有无双路供电,是否会出现限电时间,电压是否稳定,电表系统工作是否正常,电表有无抄数.五、供气工程供气的种类(煤气、天然气、液化气)和方式(管道、罐装),供气容量大小,管道、计量是否正常,气表有无抄数记录.六、停车场地有无专用停放非机动车和机动车的场地,容量大小；有无必要的安全防护,是否与合同约定一致.七、公共绿地小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准(30％),或合同、广告承诺的标准.必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明,查看证明中核定的数据.八、其他公共设施有些开发商在合同或销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等,交房时是否兑现；承诺的智能化安全保卫系统是否有着落,有无中央监控、信息采集、预警系统,有无24小时保安.九、房屋间距房屋间距对通风、采光影响很大,所交房屋是否符合政府规划间距要求.十、验收记录和房屋交接购房者对以上内容一一验收,逐一记录,符合政府规定和合同约定的,通过验收；存在问题的,作好记录,限期整改,不能整改的,应给予经济补偿；问题严重,对房屋使用功能影响重大的,可依法追究开发商相应责任,甚至退房.手把手教你买房子（入住篇）办理房屋产权证流程以及准备材料1.产权人需准备资料:商品房买卖契约正本；购房发票复印件产权人身份证复印件（无身份证者需提供有效身份证件复印件,年满十八岁以下需提供户口本复印件）；契税发票上报联；物业维修基金缴款凭证第二联.2.开发公司需准备资料:商品房销售许可证复印件或商品房交易代码；商品房登记备案证复印件或商品房交易代码；竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书.3.办证须知:产权人带全资料到房管局办理,交纳相应的住房交易产权登记费.房屋产权证办理流程（1） 登记收件.产权登记的第一程序就是登记收件.登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请.因此,产权人必须填写申请书,并交验有关证明、证件；经审查符合登记条件的,予以收件.即接受申请书,收存需要进一步审查的有关证明、证件.（2）勘丈绘图.它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察,查清房地现状,丈量计算面积,核实墙体归属,绘制分丘平面图,补测或修测房屋分幅平面图,为产权全面审查和制图发证提供依据.（3）产权审查.对申请登记的房屋,经过认真细致的实地勘察和丈量制图,掌握了房屋全部实况资料以后,即可转入产权审查.产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础,以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据,对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明,逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚,产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程.需要说明的是,这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查,是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查.（4）绘制权证.对申请人申请的房地产,经过审查确认可以颁发产权证后,应及时转入制权证阶段.这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件.（5）收费发证.它是产权登记发证工作的最后程序,要求把应收的登记费收缴入库,把应发出的权证发放到所有权人手中.发放产权证前,必须全面检查应发放的权证有无差错,是否已交纳契税.个人购买商品房,办理房产证应当向登记机关提交:1、购房合同（正本）；2、购买发票（原件）；3、竣工决算书（原件）；4、个人身份证及复印件.必须本人亲自到场办理,如果委托他人办理须提供经过公正的委托书.二、单位购买商品房,办理房产证需持:1、购房合同（正本）；2、购买发票（复印件）；3、竣工决算书（原件）；4、单位介绍信（同时还需注明单位性质、委托何人前来办理）；5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》.办理产权登记以及产权证在使用中常出现的问题买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记.买进的房产,只有在进行了合法的产权登记,并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后,你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护,通过产权登记,可以使你验证所购买房产是否存在产权问题.若发现产权问题,可及时通过法律向卖方索赔.请注意,在产权登记过程中,有些手续需要卖方协助办理,这一条必须在合同中列明.产权登记费用,一般由买方承担.若您买的是商品房,则按有关规定,开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记,并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证.产权证在使用过程中常出现的法律问题什么是房地产产权？城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权.房地产产权具有绝对性和排他性.绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权,以及从而享有的利益,排地性,是指产权人排除他人占有、干涉的权利.这种权利包括直接的物权,也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利.房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利.所谓占有,是合法取得和拥有的意思.它是指事实上对房地产的控制和支配.占有是房地产产权的基本内容,占有房地产的可以是所有者本身,也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有.所谓使用,是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用.房地产的权属所有人可以自己行使使用权,如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人,如出租、出借、抵押等.房地产的使用权和占有权是密不可分的,没有占有权,使用权就失去了存在的基础,而使用权又可以从所有权中分离出来,即有使用权不一定就有所有权,但却一定有占有权.所谓收益,是指房地产所有权人按照法律规定,从履行权利义务关系中得到的收益.如出租房屋收取的租金.房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求,它是所有权实现的重要途径之一.所谓处分,是指房屋所有权人在法律允许的范围内,根据自己的意志,对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等.一、遗失《房地产证》如何申请补领《房地产证》毁灭或遗失的,权利人应声明遗失,并向房地产所在地的房地产管理部门报失,申请补发.登记机关收到申请后,刊登公告,六个月后予以补发,并在《房地产证》上注明″补发″字样.申请补发《房地产证》需提交如下材料:（一）刊登公告声明的报纸；（二）身份证明；（三）补发《房地产证》申请书二、如何识别房产证的真伪建设部决定在日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时,在全国启用新的统一印制的房屋权属证.那么,新证与旧的权属证书有什么不同？怎样才能较好地识别房屋权属证书的真伪？1:格式内容不一样.我国的产权登记始于解放初期,权证由各地印制,格式内容并不统一.尽管1987年建设部统一过全国房屋权属证书样式,但目前证书格式内容仍不统一.有建设部式样的,有改造建设部式样的,有自行印制的,有本式的,也有一张纸的.2:印制质量不一致.有大厂精工印制的,也有街道小厂粗制滥造的,所用纸张质地更是差别甚大.3:没有任何防伪措施.4:发证机关极不规范,有的叫政府,有的叫房地产管理局,有的叫房管处、所、站,因此,所用印章也不规范,不统一.新的房屋权属证书由建设部设计监制,中国人民银行北京印钞厂独家印制.新证共分三种:即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》.内页印有统一规范的填写项目.由于是统一监制、独家印制,这就有效地保证了权证的规范、标准、统一,增强了权证的权威性.权证印制质量上乘,封面为红色（他项权证为蓝色,印有金色国徽.材料为进口护照面料,内页为粉红色印钞纸,采用了护照和钞票印制工艺.且增加了防伪功能,如注册号、团花、水印等,规范了发证机关和用印.根据上述新旧权属证的不同和新证的特点,我们对权属证书的真伪就不难区别了.首先,应该按照以上新证的特点从总体看它的印制质量较高.由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制,它的质地和印制质量非一般可比.大体